Ja ne nopirkt, tad vismaz atpūsties
Romāns Golubevs, 24.11.2008
Francijas Vidusjūras piekrasti nevar pieskaitīt pie tiem pasaules reģioniem, kuros Latvijas iedzīvotājiem piederētu liels nekustamo īpašumu portfelis. Šejienes apartamentus var atļauties nopirkt tikai ļoti bagāti cilvēki.
Bet, ja runājam par villām tādos kūrortos kā Santropēza, Senmaksima vai Kannas, tad potenciālos pircējus no Latvijas var uzskaitīt uz vienas rokas pirkstiem – objektu parastā cena šeit ir 10 līdz 30 miljoni eiro. Tiesa, tas nebūt nav šķērslis lai vietējo ainavu daiļumu varētu baudīt ar cilvēki ar vidējiem ienākumiem, piemēram, tajā paša Nicā var noīrēt apartamentus par 750 – 1 110 eiro nedēļā.
Paldies britiem
Ir vispāratzīts, ka Franču Rivjēra sākas Santropēzā un stiepjas līdz pat netālu no Itālijas robežas esošajai Montonas pilsētai. Šis reģions ar tā maigo klimatu un skaisto dabu ir Rietumeiropas vislielākā kūrorta zona. Par to tas var pateikties angļiem, kas jau kopš XIX gadsimta vidus aktīvi apgūst un attīsta šejienes pilsētiņas. Jādomā, nav nejaušība, ka Nicas galvenā iela saucas „Promenade des Anglais” („Angļu promenāde”). Kannās ir uzcelts piemineklis lordam Breghemam. Šis cienījamais britu aristokrāts 1834. gadā, ceļodams uz Itāliju, saslima un apstājās šeit. Skaistās jūras un kalnu ainavas un patīkamais klimats bija tik labvēlīgi viņa veselībai, ka Breghems nolēma uzcelt Kannās māju. Ar laiku viņa piemēram sekoja daudzi citi britu aristokrāti un vēl pēc laika Rivjēras daiļumu atzina visas Vecās Pasaules aristokrāti. XX gadsimta otrajā pusē eiropieši jau masveidīgi apmeklēja šo reģionu, un tas stimulēja kūrortpilsētiņu attīstību un palielināja pieprasījumu pēc šejienes nekustamajiem īpašumiem.
Katram Francijas Vidusjūras piekrastes apdzīvotajam punktam ir savs veiksmes stāsts. Kannu attīstību ļoti lielā mērā sekmēja Starptautiskais kinofestivāls, kas kopš pagājuša gadsimta 70. gadiem ir viens no prestižākajiem pasaulē. Santropēza vēl pirms gadiem piecdesmit bija visparastākais zvejnieku ciemats, kur lielāko tiesu atpūtās paši franči, bet tagad tas ir viens no iecienītākajiem Eiropas kūrortiem. Tā popularitāti sekmēja pasaulslavenā franču komiķa Luija de Finesa filmas, kas tika uzņemtas tieši šeit.
Par tā vai cita kūrorta modernuma un laba PR spēku var spriest arī pēc tā, ka vajadzēja tikai vairākiem krievu oligarhiem nopirkt pāris villas Antibā, kā tā tūlīt pat iekļuva Krievijas pircējus interesējošo reģionu topā.
Pasaules atzinība
„Neraugoties uz pasaules finanšu peripetijām, Franču Rivjēras nekustamo īpašumu tirgus turpina saglabāt pozitīvu dinamiku, - uzskata kompānijas „Agence 107 Promenade” padomnieks NVS valstu jautājumos Ovaness Igitjans, ar kuru mēs satikāmies Nicā. – Pirmkārt, tas nekad nav bijis pārlieku spekulatīvs: cilvēki nekustamos īpašumus pirka un turpina pirkt priekš sevis. Arī bankas pieprasa, lai ārzemju pircēji iemaksātu avansā kā minimums 40% no pirkuma summas. Un šī summa, ņemot vērā objektu augsto cenu, nav no mazajām.
Otrkārt, Franču Rivjēras nekustamo īpašumu panākumu atslēga slēpjas potenciālo pircēju tirgus ģeogrāfiskajā diversifikācijā. Tie ir gan briti, gan vācieši, gan itāļi, francūži un krievi, gan arī holandieši un Skandināvijas valstu pārstāvji. Pēdējā laikā aizvien lielāku aktivitāti izrāda Ķīnas, Indijas, Malaizijas un Indonēzijas pārstāvji. Ievērojams portfelis Rivjērā pieder Tuvo Austrumu valstu pārstāvjiem”.
Vairāk nekā 12% Piejūras Alpu departamenta, kas ietver arī Franču Rivjēru, iedzīvotāju ir ārzemnieki. Un dažādām tautībām ir savas iecienītas vietas. Itāļi tradicionāli iegādājas īpašumu Nicā, Mantonā un Muženā. Tās ir vietas, kurās izsenis ir mituši ienācēji no Apenīnu pussalas. Skandināvus vilina pilsētas ar kūsājošu dzīvi – Nica, Kannas, mazliet mazāk – Antiba. Eiropas lielpilsētu iedzīvotāji priekšroku dod mazām pilsētiņām un ciematiem, piemēram, tādām kā Žuan le Pena vai Vilneva, kas tiem sniedz mierīgas atpūtas iespējas.
Kaislīgi un bagāti burātāji izvēlas Grimau ostu, ko vietējie iedzīvotāji dēvē par Provansas Venēciju. Šo purvainajā novadā tikai mazliet vairāk kā pirms pusgadsimta izaugušo pilsētu krustām un šķērsām ir izvagojuši kanāli, kuru krastos ir aptuveni 3000 jahtu piestātņu. Muliņiem piekļaujas nebeidzamas mājiņu rindas, kurās nav iespējams atrast divas vienādas. Piestātne un apartamenti parasti tiek pārdoti kā viens objekts.
No tā saucamās postpadomju telpas valstīm nekustamos īpašumu Franču Rivjērā visbiežāk pērk Krievijas, Ukrainas un Kazahstānas pavalstnieki. Viņi tradicionāli izvēlas Kannas un Nicu. Bet Latvijas, Igaunijas un Lietuvas iedzīvotāji pēc „m2” sarunas biedra vārdiem ir visai reti pircēji. „Agence 107 Promenade” (šī kompānija kontrolē Nicas piekrastes pirmās līnijas dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus lielāko daļu un tai ir objekti visā Rivjērā) praksē , ir bijuši ne vairāk kā 5-6 sekmīgu darījumu gadījumi ar Baltijas reģiona pārstāvjiem. Baltieši, acīm redzot, savas labklājības līmeņa dēļ Franču Rivjērā mājokļus izvēlas īrēt.
Pēc Ovanesa Igitjana vārdiem klientiem kas nāk no valstīm, kas no Francijas atrodas tālu, svarīga ir tiešo aviolīniju esamība. Šeit ārpus konkurences ir Nicas lidosta, caur kuru ik gadu iziet vairāk nekā 10 miljoni cilvēku (turp lido arī lidmašīna no Rīgas – „m2”). Tādēļ jau Nica arī ir Franču Rivjēras neoficiālā galvaspilsēta. Tomēr par reģiona kultūras, biznesa un izstāžu centru ir jāatzīst Kannas, kuras Festivālu un kongresu pils ik gadu uzņem desmitiem pasaules prestižāko izstāžu un koncertu.
Galvenais – skats uz jūru
„Ir ļoti grūti noteikt mājokļa kvadrātmetra vidējo cenu vienā vai otrā pilsētā, - uz jautājumu par cenām atbildēja „Agence 107 Promenade” pārstāvis. – Viss ir atkarīgs no mājas atrašanās vietas un stāvokļa”. Pēc Igitjana vārdiem, Nicas piekrastes pirmajā līnijā darījumi sākas ar 200 000 eiro. Tā būs vienistabas studija ar 30-34 m2 dzīvojamo platību un aptuveni 10 m2 lielu terasi. Trīsistabu dzīvokļi ar skatu jūru šeit maksā 400-420 tūkstošus eiro. Taču tieši tāds pats trīsistabu dzīvokli mājā, kas atrodas tuvāk Nicas vēsturiskajam centram un kuru ar apmešanos tajā ir aplaimojusi viena vai otra slavenība, maksās jau 600-700 tūkstošus eiro.
Cenu augšējā robeža sniedzas miljonos. Mūsu sarunas brīdī „Agence 107 Promenade” piedāvājumu portfelī bija 160 m2 liels divu līmeņu dzīvoklis piekrastes pirmajā līnijā par 3,5 miljoniem eiro, ar bonusu - kalpotājiem paredzētu atsevišķu dzīvokli.
Apartamenti Nicas piekrastes otrajā līnijā, ja tie novietoti starp priekšā esošajām ēkām un no tiem paveras skats uz jūru, maksā par 10-12% lētāk, nekā dzīvokļi pirmajā līnijā. Bet, ja no mājas logiem nepaveras jūras piekrastes panorāma, tad šāds dzīvoklis ir jau par 20-25% lētāks. Jo tālāk no promenādes, jo vairāk krītas cena. taču ne tad, ja nekustamais īpašums atrodas kalna nogāzē, jo kalnu nogāzēs lielāko tiesu atrodas vai nu rindu mājas vai arī villas, kas ir ievērojami dārgāki objekti, nekā apartamenti. Pie Promenade des Anglais villu praktiski nav.
Tiek uzskatīts, ka tuvākajos gadus desmitos Nicas piekrastes pirmajā līnijā nekāda jaunā celtniecība nav gaidāma vispār. Neviena māja netiks nojaukta, ja vien tā nav avārijas stāvoklī. Gandrīz visas Promenade des Anglais celtnes ir būvētas XX gadsimta 60. un 70. gados. Piedevām jaunā celtniecība rajonā ar tik blīvu apbūvi, kas varētu traucēt tā iedzīvotājiem vai mainīt no viņu logiem redzamo ainavu, ir aizliegta ar likumu. Lielākais, ko var atļauties mājas īpašnieks, ir uzcelt tieši tādu pat māju, kā tā, kas jau stāvēja šajā vietā. Šie apstākļi, tas ir, ierobežotais piedāvājums un pieaugošais pieprasījums pēc jūras tuvumā esošiem apartamentiem pēc Igitjana domām nodrošina, kā minimums, mājokļu cenu līmeņa noturēšanu.
Līdz pasaules finanšu krīzei nekustamie īpašumi Rivjērā sadārdzinājās vidēji par 8-12% gadā. „Nākas pārlikt piekrastes pirmās līnijas dzīvokļu, kurus iegādāties gribētāju kļūst aizvien vairāk\", - apgalvo speciālists un piebilst, ka Rivjēras objektu vidēji statistiskais potenciālais pircējs ir cilvēki, kuru rīcībā ir brīvi līdzekļi aptuveni 400-500 tūkstošu eiro apmērā. Tomēr arī šie bagātie cilvēki cenšas kaut vai daļēji izmantot aizdevumu līdzekļus.
Taču, neraugoties uz Igitjana argumentiem, jāatzīmē tas fakts, ka pieprasījums no Krievijas iedzīvotāju puses pēc Kannu dārgajiem objektiem pašlaik ir krities. Šādu informāciju katalogam „m2” sniedza kompānija, kas strādā ar klientiem no Krievijas.
Tikai izredzētajiem
Ja runājam par Kannām, tad šeit cenas objektiem ar analoģisku platību ir par 30-40% augstākas, nekā Nicā. 35 m2 studija piekrastes pirmajā līnijā līdzās pludmalei un netālu no pasaulslavenās Kruazetas krastmalas izmaksās 320 tūkstošus eiro. Tajā pat laikā villa Kannu viselitārākajā rajonā – Kalifornijā jau „vilks” uz 10-15 miljoniem eiro. Tieši Kannās atrodas arī par pasaulē visdārgāko uzskatītā „Villa Leopolda”. Francijā, neraugoties uz publicētajiem atsaukumiem, joprojām tiek uzskatīts, ka par tās īpašnieku ir kļuvis krievu miljardierim Mihailam Prohorovam piederošs uzņēmums. Presē pat tika minēta iespējamā darījuma summa- 496 miljoni eiro.
Villu vidējā cena Sentropēzā vai Senmaksima līča pretējā krastā ir 6-10 miljoni eiro. Un tiek uzskatīts, ka tas ir lēti. Ir piedāvājumi arī par 30 un 50 miljoniem eiro (tos katalogam „m2” nodemonstrēja, parādot „Agence 107 Promenade” VIP klientiem domāto prezentāciju). Taču mēdz gadīties, ka arī tās nespēj apmierināt prasīgus klientus, kas vēlas, lai viņiem tiktu piemeklēts nekustamais īpašums 60, 100 un pat 130 miljonu eiro vērtībā. Nosakot villas cenu, vērā tiek ņemta ne tikai objekta platība, bet arī tā atrašanās vieta, dārza, baseina un komunikāciju esamība, kā arī kaimiņu statuss.
„m2” sarunas biedrs atzīmēja, ka ekskluzīvie piedāvājumi un pieprasījumi vispārpieejamās datubāzēs parasti nefigurē. Pircēja un pārdevēja meklējumi norisinās bez lieka trokšņa un, izmantojot privātos kanālus. Īpaši klusu norit darījumi ar komerciāliem objektiem. Šāda nekustamā īpašuma nokļūšana publiskajā laukā nekavējoties negatīvi atsaucas uz tā cenu. Finanšu situācijas ilustrēšanai tika minēts šāds piemērs: viesnīcas ar 35-40 numuriem iegāde Nicā pircējam izmaksās 10-11 miljonus eiro.
Vizinoties pa Rivjēras piekrasti, var atrast daudzas skaistas, bet pagaidām neattīstītas un tādēļ lētākas vietas. Protams, viss atkarīgs no tā, ko meklējat.
Visspilgtāko iespaidu uz mani atstāja Monako Firstiste. It sevišķi nakts laikā. Šodien Monako ir visdārgākais elites klases nekustamo īpašumu tirgus ne tikai Rivjērā, bet arī visā pasaulē. Ierobežotā teritorija, izstrādāti objekti un nodokļu atvieglojumi nerezidentiem, kas šajā pundurvalstiņā ir atvēruši savu firmu, ir novedis pie tā, ka elites klases apartamenti šeit maksā vidēji 15 000 eiro/m2, kas ir par 30% vairāk, nekā gadu iepriekš. Viss Monako ārējais izskats ir burtiski piesātināts ar greznību. Interesanti, ka firstiste tiek uzskatīta par vienu no visdrošākajām vietām pasaulē, bet šejienes pierakstu var atļauties tikai īsti multimiljonāri.
„Daudziem mūsu klientiem, kas raugās Monako virzienā, bet nevar atļauties šādu pirkumu, mēs piedāvājam nekustamos īpašumus tādās pilsētiņās kā Eze vai Bolje. No tām līdz firstistei ir 7-10 minūšu brauciens ar auto, bet cenas ir gandrīz divreiz zemākas”, - iespējamu taupības variantu aprakstīja Ovaness Igitjans.
Kā veidojas cena un kā maksā nodokļus?
„Kas veido objekta cenu?” – „m2” vaicāja „Agence 107 Promenade” pārstāvim. Atbilde bija gluži tradicionāla: „Tirgus”. Interesantāks bija tās turpinājums: „Dažreiz objekta īpašnieks mēģina pacelt cenu. Mēs šādu preci cenšamies neņemt. Lūk, nesen pie mums ieradās cilvēks, kas vēlējās pārdot nelielu māju starp pirmo un otro līniju un lūdza izlikt to pārdošanai par 700 tūkstošiem eiro, lai gan parasti šāda piedāvājuma cena ir 590-600 tūkstoši. Tā teikt, izlieciet - ja nu kādam bagātam krievam iepatīkas. Mēs atteicāmies. Kāpēc? Nosakot paaugstinātu cenu un neatrodot pircēju, var aptraipīt aģentūras reputāciju, kļūstot par tādu, kas nespēj pārdot realizācijai paņemto preci.
Lētāki objekti? Gadās arī tādi: runa parasti ir par ārzemniekiem, kas saņēmuši mantojumu Rivjērā. Ja viņi izlemj no tā šķirties, tad tā vietā, lai paturētu objektu un tērētu līdzekļus tā uzturēšanai, viņi dod priekšroku nolaist 5-10% no tirgus cenas un uzreiz noslēgt darījumu. To veicina arī Francijas nodokļu sistēma, kas, spriežot pēc visa, tad arī nav ļāvusi Franču Rivjērai pārvērsties par spekulatīvu tirgu.
Sāksim ar pirkumu. Kļūstot par objekta īpašnieku, pircējam ir jāsamaksā 6,9% no pirkšanas līgumā norādītās objekta vērtības (pārdevēja procents cenā jau ir iekļauts). No tiem 5,9% ir valsts nodeva par nekustamā īpašuma pārreģistrēšanu un 1% - notāra komisijas nauda. Pēdējais darbojas kā darījuma garants. Viņš pārbauda objekta statusu, parādsaistību esamību, saņem no mērijas uzziņas par to, vai nemainīsies jaunās mājas vai dzīvokļa logiem redzamā ainava.
Kļūstot par nekustamā īpašuma īpašnieku Francijā, šīs valsts nerezidentam ir jābūt gatavam katru gadu maksāt divus nodokļus. Obligātais – nekustamā īpašuma nodoklis. Divistabu dzīvoklim pirmajā līnijā tas būs aptuveni 800 līdz 1000 eiro gadā. Trīsistabu dzīvoklim – līdz 1600 eiro gadā. Bez tam vēl jāmaksā arī dzīvošanas nodoklis, ja kūrorta nekustamais īpašums ir jūsu otrais mājoklis. Tas ir vēl 900-1000 eiro gadā. Tiesa, to ir iespējams likumīgi apiet, ja nodod apartamentus iznomāšanai kādai aģentūrai, bet tā nespēj atrast īrniekus. Un, ja jau neviens dzīvoklī nav dzīvojis, tad arī maksāt nav par ko.
Francijā ir arī bagātības nodoklis. Tas jāmaksā tad, ja nekustamā īpašuma vērtība pārsniedz 750 tūkstošus eiro. Tad katru gadu tiek aprēķināti 0,55% no starpības, ko veido objekta vērtība un noteiktais līmenis. Tiesa, arī te var likumīgi izvairīties no šī maksājuma. Visvienkāršākais ir noformēt objektu uz sevi un ģimenes locekļiem. Tad, ja ir divi bērni, pat par trīs miljonus vērtu dzīvokli nekas nebūs jāmaksā, jo katra atsevišķā daļa ir tie paši 750 000 eiro.
Nu, un, visbeidzot, pārdošanas nodoklis. Ja izlemsiet pārdot nekustamo īpašumu pirmo piecu jūsu pārvaldības gadu laikā, tad valstij nāksies atdot 33% no tā pievienotās vērtības. Tas ir, nopirkāt par miljonu, pārdevāt par diviem, un esiet tik labi un no nopelnītā miljona atdodiet valstij 330 tūkstošus. „Protams, ir iespējama krāpšanās ar cenu, piemēram, var mēģināt to pazemināt. Taču Francijā diez vai kāds kaut ko tādu uzdrošināsies darīt. Šeit ir pavisam cita naudas kultūra. Un atmazgāt neuzskaitīto naudu būs ļoti grūti”, - Ovaness Igitjans neiesaka nevienam spēlēt šīs spēlītes.
Iespraudums
Divistabu dzīvokļa ilgtermiņa īrēšana piekrastes pirmajā līnijā Nicā izmaksās 750-1000 eiro mēnesī. Šai summai vēl jāpieskaita arī komunālie maksājumi. Trīsistabu dzīvoklis maksās jau 1 400 – 1 600 eiro mēnesī. Tūrisma sezonas laikā dzīvokļa nedēļas īre var pacelties līdz ilgtermiņa īres mēneša maksai.
Nekustamo īpašumu kompānija Francijā ir tiesīga pārdot objektus, ja tā ir noslēgusi vai nu ekskluzīvo vai parasto pārdošanas līgumu. Pirmajā gadījumā nekustamo īpašumu pārdod tikai viena kompānija un šīs tiesības tai tiek piešķirtas uz trīs mēnešiem. Otrajā gadījumā objektu tirgo vairākas mākleru kompānijas, un komisijas naudu saņem tā, kas pirmā atrod klientu.
Labi dzīvokļi Nicā un Kannās maksā 3 000 – 5 000 eiro/m2, elites klases apartamenti maksā 8 000 – 15 000 eiro/m2. Visekskluzīvākie piedāvājumi tiek pārdoti par cenu līdz pat 30 000 eiro/m2.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
