Izdevīgāk ir pirkt! Bet kur naudu ņemt?
Ikmēneša izdevumi, ja nopirkts Rīgas dzīvoklis, paņemot kredītu bankā, ir mazāki vai arī tikpat lieli, ja dzīvokli īrē. Tomēr par dzīvokļu pārdošanas bumu nav ne runas. Latvijā veidojas iedzīvotāju slānis, kas visai rezignēti uztver to, ka lielāko daļu dzīves vai pat visu dzīvi nāksies nodzīvot īrētā mājoklī.
Rīgas mājokļu tirgus, līdzīgi kā jebkura cita cilvēku veidota sistēma, ir dzīvs un savstarpēji saistīts organisms. Cenu situācija tirgū ir atkarīga no ļoti daudziem faktoriem. Tomēr, šķiet, pieprasījuma līmenis un bankas kredītu pieejamība ir svarīgākie no tiem. Ja raksturo pieprasījumu, tad, jāsaka, ka pēdējos pāris gadus galvaspilsētā ir pamanāma stabila vietējo iedzīvotāju interese gan par galvaspilsētas mājokļu iegādi, gan dzīvokļu īri. Tas absolūti visos segmentos ir ietekmējis cenas – ceļas gan mājokļu pārdošanas, gan dzīvokļu īres cenas. Tas nozīmē, ka mūsu valsts iedzīvotājiem, kam jumts virs galvas ir vajadzīgs Rīgā un nepietiek līdzekļu, lai samaksātu vismaz pusi pirkuma vērtības, neizbēgami rodas jautājums: kas ir izdevīgāk – dzīvokli īrēt vai pirkt, piesaistot hipotekāro kredītu? Cik cilvēku, tik viedokļu. Žurnāls m2 un portāls varianti.lv pamēģina skatīt šo jautājumu, ņemot verā tīri matemātisko aspektu un pamatojoties uz ”sauso skaitļu loģiku”.
Jau daudzus gadus 90% no vietējo iedzīvotāju pieprasījuma Rīgā ir koncentrēti sērijveida mājokļu segmentā un ekonomklases jauno projektu segmentā. Tieši tiem mēs nolēmām pievērsties un par orientieri izvēlējāmies katrā segmentā esošos labākos piedāvājumus. Populārajos Pļavnieku, Purvciema, Ziepniekkalna vai Zolitūdes rajonos 119. vai 104.sērijas mājās labs divistabu dzīvoklis, kura tirgus cena ir apmeram 45 000 eiro, četristabu dzīvoklis turpat un projektos par 70 000 eiro un arī divistabu, trīsistabu un četristabu dzīvokļi Rīgas ekonomklases jaunajos projektos attiecīgi par 75 000, 95 000 un 110 000 eiro bija tie īpašumi, kuru iegādes kredītā izdevumus un īrēšanas izdevumus bija nolēmis salīdzināt žurnāls m2 un portāls varianti.lv. Tiesa, iekams to darīt, pakonsultējāmies ar divām kredītiestādēm, kas aktīvi izsniedz hipotekāros aizdevumus. To pārstāvji īsumā raksturoja viņu pārstāvēto finanšu iestāžu praksi hipotekaro kredītu izsniegšanā.
„Mūsu valsts iedzīvotāji aizvien pastāvīgi interesējas par mājokļu iegādes iespējām. Pēckrīzes laikā pieprasījums pēc mājokļiem krīzes ir visai stabils. Vienlaikus, uzlabojoties ekonomikas situācijai un paaugstinoties iedzīvotāju labklājībai, pieaug arī jaunu iesniegumu kredītu piešķiršanai skaits,” stāsta Ilze Vilsone –Trokša, bankas Citadele Kreditēšanas nodaļas vadītāja pienākumu izpildītāja (nodaļa nodrošina perfektu apkalpošanu). Līdzīgi situāciju vērtē arī SEB bankas Privātpersonu konsultāciju centra darījumu vadītāja Margarita Guļeviča. „Vietējie iedzīvotāji, kas vēršas pie mums pēc hipotēkārā kredīta, visbiežāk ņem naudu galvaspilsētas sērijveida mājokļu iegādei. Tas saistīts ar to, ka procentuāli darījumi ar šiem īpašumiem atbilst aptuveni 75–80% no visiem pārdošanas darījumiem. Skaidrs, ka, lai noformētu aizdevumu, pretendentiem noteikta pirkuma daļa ir jāsamaksā no savas kabatas,” viņa papildina sacīto.
Banku pārstāvji, izskatot teorētiski jautājumu par abstrakta pirkuma iespējamo finansēšanas apmēru un noteikumiem, ievērojot konkrētus parametrus, uzsver, ka katram klientam ir individuāli nosacījumi. Arī šoreiz. Un tomēr gan Ilze Vilsone –Trokša, gan Margarita Guļeviča piekrīt atklāt banku piešķirto hipotekāro kredītu izsniegšanas standarta noteikumus.
Pēc SEB bankas pārstāves vārdiem, darījumos ar galvaspilsētas sērijveida mājokļiem banka finansē līdz 80% no īpašuma vērtības. Tiem klientiem, kuri var uzrādīt reālus ienākumus, kas apmierina banku, gada procentu likme ir robežās no 2,8 līdz 3,2% (plus trīs līdz sešu mēnešu Euribor). Ja pircējs vēlas iegādāties dzīvokli jaunajos projektos, bankas finanšu līdzdalība var sasniegt 85% no tā cenas, bet gada procentu likmes būs vēl pievilcīgākas. Atkarībā no projekta tās būs robežās no 2,5 līdz 2,8% (plus jau iepriekš pieminētais Euribor).
Galvaspilsētas sērijveida mājokļu iegādei bankas Citadele aizdevumu izsniegšanas standarta noteikums ir finansēt līdz 80% no pirkuma cenas. Gada procentu likme ir 3,5% (plus sešu mēnešu Euribor). Ja jaunu mājokli vēlas iegādāties visām prasībām ideāli atbilstošs klients, valsts banka ir gatava sniegt finansējumu 90% apmērā (gada procentu likme 2,5% (plus sešu mēnešu Euribor). Bankas Citadele speciāliste īpaši akcentē un vēlas pievērst potenciālo aizņēmēju uzmanību vienam nosacijumam, tas ir, viņas pārstāvētā kredītiestāde, risinot jautājumu par kredīta piesķiršanu, ņem vērā īpašuma novērtējumu, t.i., bankas maksimālais līdzdalības apmērs tiek noteikts, ņemot vērā īpašuma novērtējuma vērtību, nevis pirkšanas pārdošanas līgumā norādītās summas.
Teorētiski SEB bankas klientiem ir iespēja noformēt hipotēku uz 40 gadiem, bet bankas Citadele klientiem – uz 30 gadiem. Realitātē visbiežāk dzīvokļu pircēji kredītus noformē uz aptuveni 20 gadiem. „Tikai retais lūdz piešķirt kredītu uz desmit gadiem. Tas saistīts ar to, ka ilgais termiņš ļauj samazināt ikmēneša maksājuma apmēru. Ja aizņēmējam pēkšņi parādās papildu uzkrājumi, viņš, ja vēlas, var bez jebkādiem papildu maksājumiem dzēst daļu no pamatsummas vai pat visu pamatsummu,” paskaidro Margarita Guļeviča.
Žurnāla m2 un portāla varianti.lv lūgums abu banku pārstāvēm − neatkarīgi vienai no otras aprēķināt iespējamos ikmēneša maksājumus, ja iegādājas iepriekšminētos dzīvokļus un tiek ievēroti attiecīgo banku standarta noteikumi. Abos gadījumos pieņemts, ka aizdevuma dzēšanas periods ir 20 gadi. Rezultāts bija šāds:
ikmēneša maksājums par sērijveida divistabu dzīvokli, kura cena 45 000 eiro un kurš atrodas Rīgas populārākajos rajonos, bankai Citadele bija 198,21 eiro, SEB bankai – 201,48;
četristabu dzīvoklis, kura cena 70 000 eiro, bankai Citadele – 308,33 eiro, SEB bankai – 313, 39 eiro;
jaunajā galvaspilsētas projektā divistabu dzīvoklis, kura cena 75 000 eiro, bankai Citadele – 371,64 eiro, SEB bankai – 347,21 eiro;
jaunajā projektā trīsistabu dzīvoklis, kura cena 95 000 eiro, bankai Citadele – 470,75 eiro, SEB banka – 439,8 eiro;
jaunajā projektā četristabu dzīvoklis, kura cena 110 000 eiro, bankai Citadele – 545, 08 eiro, SEB bankai – 509,24 eiro.
To, ka, noformējot kredītu jaunu dzīvokļu iegādei, ikmēneša maksājuma summa ir lielāka nekā iegādājoties sērijveida dzīvokli, izskaidro tas, ka banka Citadele piešķir lielāku summu – līdz 90% no aizdevuma vērtības, savukārt SEB bankas aprēķinos norādītais maksimālais apmērs ir 85% no pirkuma summas.
Jebkurā gadījumā, iepazīstoties ar šiem skaitļiem, izriet nepārprotams secinājums: no mājokļa uzturēšanas ikmēneša izdevumu viedokļa dzīvokļa īre tagad ir pielīdzināma vai pat izmaksā dārgāk nekā tāda paša dzīvokļa iegāde, ņemot kredītu. Piemēram, pēc kompānijas Arco Real Estate Īres nodaļas speciālistu rīcībā esošajām ziņām, pieprasītajos Rīgas mikrorajonos jaunu četristabu dzīvokli labā Rīgas projektā diez vai izdosies noīrēt lētāk par 570–600 eiro mēnesī, gadās, ka īpašnieks prasa līdz pat 800 eiro, trīsistabu dzīvokļi tiek piedāvāti īrēšanai par 400–600 eiro mēnesī, divistabu dzīvokļi – līdz 450 eiro mēnesī. No tirgus viedokļa šeit runāts par saprātīgiem piedāvājumiem, kas ir reāli pieprasīti.
Divistabu dzīvokļus Purviemā vai Zolitūdē 119.sērijas mājās, ja tas nav pirmais stāvs, var izdoties noīrēt arī par 250–300 eiro mēnesī (plus komunālie maksājumi), bet četr-istabu dzīvokļus – par 300–420 eiro mēnesī.
Tatad: kredīta maksājumu un īres likmju apmēru salīdzināšana liecina, ka salīdzinoši nedārga galvaspilsētas mājokļa iegāde tagad ir izdevīgāka nekā tāda paša dzīvokļa īrēšana. Tā tas ir arī no cita viedokļa: vienā gadījumā cilvēks maksā par svešu mantu, bet otrā – par mantu, kas potenciāli ir savējā. Skaidrs ir arī tas, ka to Latvijas iedzīvotāju motivācija, kuri īrē galvaspilsētas sērijveida un jaunos dzīvokļus, ir krietni sarežģītāka un to nevar reducēt līdz vienkāršotam salīdzinājumam. Tas ir vesels iemeslu komplekss.
Viens no šiem iemesliem: lai saņemtu kredītu, cilvēkam jābūt labiem oficiāliem ienākumiem un vismaz pirmajai iemaksai nepieciešamajai summai. Gadījumā ar mūsu aplūkoto divistabu dzīvokli sērijveida dzīvojamā mājā tie ir 9000 eiro, bet jaunajā projektā – 11 250 eiro. Turklāt potenciālajiem kredītņēmējiem nevajadzētu aizmirst arī par tādu izdevumu posteni kā bankas komisija par kredīta izsniegšanu. Sērijveida dzīvokļu gadījumā SEB bankā tie vidēji ir – 1,5% no aizdevuma summas, jaunajos projektos – 0,5%. Šai naudai ir jābūt, un no tā neaizbēgsi. Otrs iemesls ir vairāk emocionāls. Krīzes laiku stāsti par hipotēkas parādniekiem atņemtiem dzīvokļiem un mājām cilvēkiem joprojām ir svaigā atmiņā. Un daudzi, atceroties šo notikumu masveidīgumu laikā no 2010. līdz 2012.gadam, vienkārši nevēlas riskēt, ja nav simtprocentīgas pārliecības, ka ienākumi ilgtermiņā palielināsies vai vismaz saglabāsies pašreizējā līmenī.
Var piebilst, ka daļa īrnieku tādi ir ne savas pārliecības dēļ, bet apstākļu spiesti. Viņi ir tie cilvēki, kuri to vai citu apstākļu dēļ nav varējuši tikt galā ar savām kredītsaistībām un ir nonākuši banku „melnajos sarakstos”, un viņiem hipotekāros aizdevumus vienkārši nedod.
Tādēļ Rīgā pakāpeniski pieaug to cilvēku skaits, kuri priekšroku dod īrēšanai, lai arī cik pievilcīgi būtu mājokļu iegādes kredīta matemātiskie aspekti. Ir vērts atzīmēt, ka praktiski analoģiska situācija ir vērojama arī no ekonomikas viedokļa pasaules vadošajās valstīs. Piemēram, vairāk nekā 57% Vācijas iedzīvotāju dzīvo nevis viņiem piederošos, bet īrētos dzīvokļos. Un tas, neraugoties uz to, ka saskaņā ar Sparda–Bank rīcībā esošajām ziņām teju vai katrs trešais Vācijas iedzīvotājs varētu bez problēmām atļauties nopirkt mājokli, tostarp arī uz kredīta. Tiek uzskatīts, ka Vācijas iedzīvotāji var absolūti mierīgi un bez jebkādiem finanšu riskiem apsvērt mājokļa iegādi, ja viņu mēneša ienākumi pārsniedz 1500 eiro.
ASV mājokļa īpašnieku īpatsvars ir lielāks nekā Vācijā – 65%, īrnieku – 35%. Taču arī šajā valstī Nekustamo īpašumu aģentu nacionālā asociācija pēdējā laikā novēro lielāku pieprasījumu pēc mājokļiem to īrēšanai nekā iegādei, lai gan arī viņu ikmēneša ienākumu līmenis ļauj iegādāties dzīvokli vai māju īpašumā. Aptaujas liecina, ka tikai 10% amerikāņu dzīvojamā īpašuma iegādi uzskata par svarīgu dzīves mērķi. Eksperti uzskata, ka šādas rīcības cēloņi slēpjas apstāklī, ka lielākā daļa amerikāņu nevēlas atteikties no pierastā patēriņa līmeņa. Kredīta apkalpošana uzliek papildu finanšu saistības un liek vairāk uztraukties par darbavietas saglabāšanu. ASV Nekustamo īpašumu aģentu nacionālā asociācijas speciālisti ir aprēķinājuši, ka 20 miljoni amerikāņu varētu atļauties nopirkt nekustamo īpašumu, bet nedara to tieši iepriekšminēto iemeslu dēļ. Interesanti, cik liels ir šādu indivīdu īpatsvars mūsu valstī?
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2597
