Investoriem nevajag traucēt
Investoriem nevajag traucēt
Romāns Golubevs
23.04.2010
Dziļā krīze, kurā ir nonācis Latvijas nekustamo īpašumu tirgus, rosina ārzemju investoru interesi par šo tirgu. Par to ir pārliecināts kompānijas „Corner stone Properties” valdes priekšsēdētājs Aivars Blaumanis.
Pēdējā laikā viņš ir piedalījies jau trijos lielos nekustamā īpašuma darījumos, no kuriem vispieticīgākais bija tuvu 2,3 miljoniem eiro. Taču, kā atzina uzņēmējs, sekmīgu darījumu varējis būt vairāk, ja vietējie tirgus dalībnieki rīkotos adekvāti.
- Krīzes laikā strādāt ir ļoti labi, – bez gara ievada sarunu ar kataloga „Kvadrātmetrs” un portāla varianti.lv žurnālistu uzsāka Aivars Blaumanis, kura uzņēmums nodarbojas ar nekustamiem īpašumiem un investīcijām, – ir milzums iespēju. Nesen sāku attīstīt jaunu virzienu – ķēros pie IT tehnoloģijām. Piedāvāju Baltijas tirgū automobiļu stereoskopiskos displejus, kuros izmantots attēla 3D efekts un kuru skatīšanai nav nepieciešamas speciālas brilles. Nekustamo īpašumu tirgū ir tas pats – iespējas ir! Galvenais ir nesēdēt uz vietas. Strādāt, protams, vajag trīsreiz vairāk. Vispār tas ir normāli. Daudz dīvaināka situācija bija agrāk, kad daudzi pelnīja, praktiski neko nedarot.
m2: Vai šī rosīšanās nebūs „pa tukšo”? Daudzi mākleri apgalvo, ka ārzemju investorus joprojām maz interesē Latvijas tirgus.
– Sāksim ar to, ka ir investori, kurus interesē jebkādi nekustamā īpašuma tirgi. Cita lieta, ka tad, kad viņi novērtē lēta vai dārga objekta perspektīvas, viņi grib skaidri zināt, pēc cik ilga laika spēs atgūt savus ieguldījumus un kāda būs peļņa. Pašlaik dominē īstermiņa investori, kas cer nopelnīt jau pēc 3-5 gadiem. Daudzi brauc uz Latviju, uztverot to kā banānu republiku - visu pērkam par santīmiem! Un tad vēl, lai „jīlds” (angliski „yield” – ieguldīto līdzekļu gada atdeves procents – m2) būtu ne mazāks par 12%. No kurienes!? Jā, labākajos gados mums bija šie 10-12% , bet tagad tie ir maksimums 6-7%. Godīgi sakot, ar tādiem fantazētājiem pat nestrādāju. Nav jēgas! Sadarbojos ar diviem Krievijas un trim Somijas fondiem, ar Skandināvijas, Lielbritānijas un Beļģijas uzņēmējiem… Ar tiem, kuri izprot situāciju.
m2: Kā izpaužas viņu izpratne?
– Attieksmē pret situāciju. Ja investori tagad iegādājas komerciālu objektu, tad viņi nedomā par īstermiņa peļņu. Prasa, lai vismaz 30% platību būtu aizņemtas ar nomniekiem, kas kārtīgi maksā minimālu nomas likmi un komunālos maksājumus. Pelnīt uz investīciju rēķina viņi sāks vēlāk. Tagad ir svarīgi, lai nebūtu jāiegulda papildu līdzekļi. Viņu pirkuma cenai jābūt 1 000 – 1 200 eiro kvadrātmetrā robežās. Tiem, kuri ņem daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, piedāvājumam jābūt vēl lētākam. Svarīgi, lai būtu vismaz baltā apdare un lai nevajadzētu tērēt līdzekļus mājas pabeigšanai.
m2: Vai varat minēt, kādas ir investoru vēlmes? Kādi objekti viņus interesē visvairāk?
– Viss ir ļoti individuāli. Lūk, nesen „Cornerstone Properties” piedalījās darījumā, kurā tika pārdots mūsu nekustamā īpašuma tirgum tik rets objekts kā minihidroelektrostacija uz mazās upes. Ar ko izskaidrojama interese par elektroenerģijas ražošanu Latvijā? Ar virziena perspektīvitāti. Eiropas Savienības eksperti uzskata, ka Baltijas valstis un Krievija nākotnē saskarsies ar tās deficītu.
Lūk, cits piemērs – Krievijas investori nopirka no somiem biroju ēku Vienības gatvē 87. objekts viņu uzmanību piesaistīja ar to, ka tajā ir aizņemti 100% platības. Un to ir aizņēmušas ārzemju kompānijas. Tātad - jaunais kompleksa īpašnieks saņems, lai arī ne tik lielu kā agrāk, bet pastāvīgu naudas plūsmu. Normālas nomas likmes biroju telpām Rīgā pašlaik ir 5-7 eiro/ kvadrātmetrā plus 2 eiro par apkalpošanu. Taču īpašnieki, raugoties nākotnē, jau sāk līgumos iekļaut nosacījumu, ka pēc gada nomas maksa pieaugs par 1 eiro kvadrātmetrā.
Trešais lielais darījums bija tiesu izpildītāju izsole, kurā kādam Somijas fondam nopirkām 52 dzīvokļus ar balto apdari jaunā dzīvojamā projektā Miera ielā 59-61. Tikai šeit radās negaidītas grūtības. Tiesai 15 dienu laikā bija jāapstiprina jaunā īpašnieka tiesības uz īpašumu. Taču, aizbildinoties ar lielu noslogotību, tiesa pārcēla apstiprināšanu par diviem mēnešiem. Bet klients bija nodomājis izremontēt dzīvokļus, aprīkot to ar mēbelēm un izīrēt jau šā gada jūlijā. Tagad darbu uzsākšana ir atlikta, jo jāgaida, kad tiesa apstiprinās konkursa rezultātus.
m2: Interesanti, par cik esat nodomājuši izīrēt dzīvokļus?
– Mazus dzīvokļus – par 150-200 latiem mēnesī. Jāsaprot, ka tā nav klasiska investīcija īres mājokļu fonda izveidošanā. Jaunais īpašnieks iegulda naudu uz trim četriem gadiem, domājot objektu pēc tam pārdot.
Bankas neko nezaudē
m2: Vai ir arī citi veiksmīgu investīciju piemēri?
– To varētu būt vairāk, ja daži vietējā tirgus spēlētāji uzvestos adekvātāk. Pamācošs, manuprāt, ir pagājušā rudens beigās notikušais atgadījums ar aptuveni 5 000 kvadrātmetru lielu biroju ēku Jaunmārupē. Kompleksa īpašniekam sākās problēmas ar kredīta atdošanu bankai, kuras vārdu neminēšu. Man šim objektam bija divi klienti. Pirmais piekrita ņemt objektu par 870 000 eiro. Vienojās visi: banka, pārdevējs, pircējs… Procedūra vilkās jau trīs mēnešus. Bet, kad pienāca laiks parakstīt pirkuma līgumu, banka negaidīti darījumu atteica. Vēlāk noskaidrojās, ka bankas mātes uzņēmums – Zviedrijas banka – ir nolēmis pārņemt Latvijā visus likvīdos objektus, kuru īpašnieki netiek galā ar savām saistībām.
Tā biznesu netaisa! Tā nav normāla situācija! Investors, kuru biju atradis, paziņoja, ka ar Latviju nekādas darīšanās vairs neielaidīsies! Tik daudz laika un pūļu tika iztērēts velti! Taču ar to šis stāsts nebeidzas. Šā gada aprīlī komplekss, no kura apkures trūkuma dēļ bija aizgājuši visi nomnieki, tika izlikts izsolē par 400 000 eiro. Pie tam, marta beigās pirkšanas pretendentu skaitā banka nefigurē. Īsta trakomāja! Kur loģika? Zaudēja visi – banka, klienti, investori, nomnieki. Pircējs rudenī piedāvāja 870 000 eiro (otrs bija ar mieru maksāt 800 000 eiro), bet banka izsoli sāk ar 400 000. Komunicējot ar presi, bankas bieži žēlojas par miljoniem lieliem zaudējumiem. Bankas liekuļo! Neviena no tām nerunā par to, ka visi īpašumi paliek pašām bankām vai to meitu uzņēmumiem. Piedevām vēl nabaga hipotēkas aizdevumu paņēmušais cilvēks līdz pat mūža beigām maksās par šo īpašumu. Par kādiem zaudējumiem te ir runa?!
Laiks pirkt
m2: Vai investorus interesē Rīgas sekundārais dzīvojamais fonds?
– Pagaidām nē. Tas īpaši attiecas uz dzīvokļiem tipālos projektos. Vislielākā interese no pircēju puses ir manāma par dārgajiem dzīvokļiem ar lielu platību Rīgas centra prestižajās vietās. Dažreiz pat neizdodas atrast pieņemamus variantus.
m2: Grib nopirkt par santīmiem, bet saimnieki negrib pārdot?
- Ne gluži. Pircēji ir ar mieru maksāt normālu cenu. Lūk, viens no pieprasījumiem: cena līdz 2 500 eiro kvadrātmetrā, dzīvoklis ar 250-300 kvadrātmetru lielu platību, ir mājīgs, gaišs, ar labu dizainu un gatavs iemītnieku uzņemšanai. Tikai nav nekā, ko klientam piedāvāt. Kopumā ņemot, sekundārā tirgus atjaunošanās noris lēnāk nekā komerciālajā segmentā. Pārdoti vairāk vai mazāk tiek tikai dzīvokļi labās mājās un labās vietās. Manuprāt, bankas kaut kādu aktivitāti hipotekārās kreditēšanas tirgū sāks izrādīt tikai rudenī. Ja tās to sāktu darīt tagad, pircēju būtu daudz vairāk.
Tiem, kuriem ir skaidra nauda un nav jāpiesaista aizdevums, varu nepārprotami teikt: tagad ir lielisks laiks pirkumiem!
Iespraudums
Par zemes tirgu
Aivars Blaumanis: Labiem gruntsgabaliem Rīgas centrā cenas nekrītas. Par lētu naudu neviens tos nepārdod. Visi savus objektus pietur. Un tas ir pareizi. Es ieteiktu nepārdot, bet pieturēt šādus nekustamā īpašuma objektus. To cenas celsies. Tas pats attiecas arī uz lauksaimniecībā izmantojamām jau apstrādājamām zemēm. Mūsējie beidzot ir sapratuši, ka mēs audzējām agrāk un arī turpmāk varam audzēt ļoti labus un ekoloģiskus produktus. No modificētiem produktiem visi atsakās. Un tas nozīmē, ka Latvijas lauksaimniecībai ir nākotne.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1587
