Ilona Sedleniece. Kredīti kļūs dārgāki
Romāns Golubevs 06.2007
Hipotekārā kredīta saņemšana šodien ir viena no populārākajām tēmām nekustamo īpašumu tirgū. Uz sarunu portāls Varianti.lv aicināja Ilonu Sedlenieci – Nordea bankas mājokļu kredītu pārdošanas attīstības vadītāju.
Cik lielu daļu no sekundārā tirgus dzīvokļa noteiktās vērtības jāsedz jūsu klientam pašam, un cik piešķirat jūs? Tas pats saistībā ar dzīvokļa iegādi jaunajos projektos? Jūs kreditējat arī zemes gabalu iegādi?
Kredīta apmērs parasti ir līdz 90% no nekustamā īpašuma tirgus vērtības. Atsevišķos gadījumos, kā padomju laika celtās daudzstāvu mājās, piešķirtais finansējums ir līdz 70%. Tajā pašā laikā ir viens būtisks izņēmums – Nordea ir pirmā banka Latvijā, kas izsniedz kredītus 100% apmērā valsts garantiju programmas ietvaros. Šīs valsts galvojumu programmas mērķauditorija ir denacionalizēto namu īrnieki, kā arī ģimenes ar nepilngadīgiem bērniem, kas vēlas savā īpašumā iegādāties vai būvēt jaunu mājokli, taču tām nepietiek līdzekļu sākotnējās iemaksas veikšanai. Valsts sniegtais galvojums šajā gadījumā aizstāj sākotnējo iemaksu, un aizņēmēji var saņemt aizdevumu 100% apmērā no mājokļa vērtības un iegādāties mājokli arī tad, ja tiem nav savu uzkrājumu.
Attiecībā uz zemi, kreditējam to iegādi, ja ir iecerēta mājas būvniecība. Līdz ar to šis ir ikdienišķs kredīts, kas ne ar ko neatšķiras no būvniecības kredīta.
Pēdējā laikā (no 16. aprīļa) ir samazinājies vai jau pieaudzis to cilvēku skaits, kas vērsušies pie jums ar iesniegumu par hipotekārā kredīta aizņēmumu?
Patiesībā Nordea bankas filiālēs novērojam tieši pretēju reakciju – pastiprinātu interesi par kredīta iespējām. Tā iemesla dēļ arī aprīlī izsniedzām rekordaugstu kredītu apjomu. Iespējams, ka pieprasījuma pieauguma iemesls ir bažas, ka saņemt kredītu nākotnē varētu būt, pirmkārt, apgrūtinoši, otrkārt, būtiski palielināsies izmaksas kredīta noformēšanai valsts nodevu un izmaksu dēļ. Jāatzīst, ka kredītu summas ir saskanīgas ar iepriekš izsniegtiem kredītiem, proti, tiek pirkti gan relatīvi lēti mājokļi Latvijas nostūros, gan dārgas un ekskluzīvas villas lepnos rajonos. Taču pastiprināta interese par kredīta iespējām nav ietekmējusi nekustamo īpašumu cenu lēcienu, kas būtiski mainītu to tirgus vērtību un atbilstošu kredītu summu pieaugumu.
Bankas – vienas no nedaudzajām struktūrvienībām, kas iegūst reālo nekustamā īpašuma cenu situācijas kopainu. Kāda tā ir: sekundārā tirgus dzīvokļi paliek lētāki vai tomēr to cena paliek nemainīga?
Patreiz atsevišķi fakti liecina, ka pēdējo vairāku mēnešu laikā sekundārajā tirgū piedāvājums jau sāk pārsniegt pieprasījumu. Tomēr cenas turpina turēties nemainīgi augstas. Šķiet, ka pircēji nogaida - vai tiešām nekas nemainīsies un cenas nekritīs, savukārt pārdevēju pusē viss atkarīgs no pacietības un finansiālās stabilitātes. Tas arī parādīs, vai cenas tiks pazeminātas. Cenas varētu tikt pazeminātas, ja pārdevēji, nesagaidot pircēju, tomēr ir ieplānojuši saņemt samaksu par īpašumu noteiktā laika periodā, un tāpēc sāks samazināt cenas, lai tikai tos pārdotu. Attiecībā uz jaunajiem projektiem gan pārdevēji, gan attīstītāji turpina būt ļoti optimistiski, un par cenu stabilizāciju vai pazemināšanos patreiz nerunā. Jautājums gan paliek atklāts, vai plānotais jauno mājokļu piedāvājuma pieaugums turpmāko pāris gadu laikā būs sabalansēts ar plānoto mākslīgi ierobežoto pirktspēju?
Kāda ir vidējā likme hipotekārajam aizdevumam un kādas ir tā pieauguma perspektīvas tuvākajā laikā? Kādā valūtā Jūs ieteiktu saviem klientiem ņemt aizdevumu un kāds ir Jūsu viedoklis par Šveices franku hipotēku?
Vēl joprojām pastāv likmju atšķirības starp banku piedāvātajām pievienotām likmēm. No bankas uz banku tās atšķiras robežās no 0.8-1.6%. Līdz ar to svarīgi ir apzināties, ka banku piedāvājumi atšķiras ne tikai pēc noteikumiem, bet arī cenas. Tāpēc joprojām rekomendējam izvērtēt vairāku banku piedāvājumus, nevis akli paļauties uz pirmo piedāvājumu. Savukārt klienta galējā likme veidojas no starpbanku likmes plus augstākminētās pievienotās likmes. Tādejādi kredītu dārdzību noteiks ne tikai bankas piemērotā pievienotā likme, bet arī valūtas – līdz ar to atbilstošas starpbanku likmes – izvēle.
Tāpēc Nordea piedāvā kredīta valūtas pēc klientu izvēles. Izvēloties starp populārākajām kredītu valūtām (LVL, EUR, USD un Šveices franki (CHF)), klientam ir jāņem vērā, ka šobrīd latu RIGIBOR likmes ir visaugstākās, būtiski lētāki ir kredīti ASV dolāros, jo LIBOR ir krietni zemāks, lai arī starp šīm četrām valūtām USD ir otrā dārgākā. EURIBOR jeb eiro valūtas likmes ir zemākas par latu un ASV dolāru valūtu likmēm, tāpēc EUR arī ir visvairāk pieprasītā kredīta valūta. Aizņēmumi Šveices frankos patreiz ir vislētākie, jo piedāvā viszemākās likmes. Tomēr likmju izmaiņas ilgtermiņā neatkarīgi no valūtas ir iespējamas gan vienā, gan otrā virzienā.
Izvēloties kredītu ienākumu gūšanas valūtā, klients nepakļauj sevi valūtas kursa riskam, kā arī nerodas papildus izdevumi, konvertējot naudu citā kredīta atmaksas valūtā, lai veiktu ikmēneša maksājumus. Šie ieguvumi var izrādīties būtiskāki par ieguvumiem no zemākas procentu likmes, tādēļ nav iespējams dot viennozīmīgu atbildi par to, kurā valūtā patreiz ir visizdevīgāk ņemt kredītu.
No Nordea bankas resursu sagādes perspektīvas, bankai nav izteiktas izdevības vai neizdevības izsniegt kredītu vienā vai otrā valūtā. Jautājums drīzāk, kas ir izdevīgāk klientam, un vai šim izdevīgumam ir racionāls pamatojums.
Pēc Jūsu domām, kāds ir visdrošākais veids, kā izbēgt no riska, kas saistīts ar valūtas svārstībām?
Daudzu desmitu gadu garumā Nordea Eiropas klienti ir izbaudījuši ekonomikas attīstības cikliskumu, kā arī procentu likmju svārstības. Šajā kontekstā bija diezgan vienkārši paredzēt, ka pāris gadus atpakaļ Latvijas kredītu ņēmēji vēl kādu mirkli izbaudīs zemākās procentu likmes, taču ilgākā termiņā tās noteikti svārstīsies. Tāpēc Nordea bija pirmā banka Latvijā, kas ieviesa vairākus risinājumus pret likmju un maksājumu pieauguma draudiem. No sākuma šie risinājumi izpelnījās konkurentu skepsi – kāpēc gan apdrošināties pret likmju kāpumu, ja kredīta cena ir tik zema! Taču daļa klientu izmantoja šīs iespējas, un šodien maksā turpat divas vai trīs reizes zemākus starpbanku likmju procentu maksājumus.
Ja nesen tik straujš RIGIBOR lēciens bija grūti prognozējams, un tas diemžēl realizējās, tad šodien analītiķi ar diezgan augstu pārliecību apgalvo, ka likmes savukārt kredītiem EUR valūtā arī augs. Tieši tāpat agrāk daudzi klienti no citām bankām pie mums nāca, jo varēja saņemt zemāku procentu likmi hipotekārajam kredītam, tad šodien mēs redzam klientus, kuriem papildus pirmajam argumentam otrs svarīgākais jautājums ir, “kā es varu nodrošināties pret iespējamajiem likmes un maksājumu pieauguma draudiem”.
Patreiz Nordea piedāvā vairākus risinājumus pret likmju un maksājumu pieauguma draudiem: Procentu likmes “griestu” fiksēšana, Vienādi ikmēneša maksājumi un mainīgais kredīta termiņš, Fiksētā procentu likme.
Kā vērtējat Latvijas nekustamā īpašuma tirgus perspektīvas?
Inflācijas apkarošanas plāns un pieņemtie lēmumi ir tie, kas ir mērķēti uz kredītu ierobežošanu un kas izvirza papildus prasības pret kredīta ņēmējiem. Taču nedomāju, ka tieši šīs VID izziņas prasības ieviešana inflācijas apkarošanas plāna ietvaros būtiski samazinātu kredītu pieprasījumu. Cilvēku vajadzībai pēc dzīvojamās platības nevajadzētu mainīties, paaugstinoties birokrātijas slieksnim. Tas gan viennozīmīgi sarežģītu kredīta saņemšanas gaitu, jo tā būtu vēl viena papildus darbība, kas būtu jāveic klientam. Visticamāk šī prasība apgrūtinātu dzīvi nekustamā īpašuma spekulantiem, kuru ienākums ir balstīts uz nekustamo īpašumu pirkšanas un pārpārdošanas darījumiem un kuri nedeklarē no šīm darbībām gūtos ienākumus, protams, arī tās iedzīvotāju grupas, kuras saņem aplokšņu algas.
Atbilde sagatavota no bankas skatījuma prizmas, jo banka ir ekonomikas katalizators, un darbība šajā kontekstā ir nepastarpināti saistīta arī ar nekustamā īpašuma tirgus attīstību.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
