Ilmārs Vamzis: Neizsniegt kredītus tāpat, kā tos neņemt, ir dumji
Romāns Golubevs
Hipotēkāro kredītu procentu likmes, lai arī līdz 2010. gadam var pieaugt, vienalga būs mazākas, nekā 90-to gadu sākumā. Latvijas bankas jau tagad piesardzīgi izturas pret aizdevumu izsniegšanu mājokļu iegādei 467., 602. un lietuviešu projektu sērijveida mājās, kā arī mazģimeņu projektos, un gatavojas palielināt sava finansējuma daļu jaunceltnēs, kuras būvē apbūvētāji. Par to, kā arī par savu bankas sektora un nekustamā īpašuma tirgus savstarpējo attiecību attīstības redzējumu intervijā „m2” stāstīja bankas “NORD/LB” pārdošanas daļas vadītājs Ilmārs Vamzis.
Kas vainīgs Latvijas nekustamā īpašuma cenu straujajā kāpumā? Ja mēģināsiet uzdot šo jautājumu ierindas iedzīvotājiem, tad apsūdzēto trijnieks būs bankas, mākleri un spekulanti. Pie tam uz bankām, precīzāk – uz hipotēkāro kredītu vieglo pieejamību labprāt ar pirkstu norādīs arī mākleri, bet daudzi spekulanti sarunās zem četrām acīm labprāt atzīstas, ka spekulēt ar nekustamo īpašumu viņiem ļauj zemie aizdevumu procenti. Lūk, arī sanāk, ka visvainīgākās no vainīgajiem pie mums ir bankas.
Subjektīvais tirgus
Vai finanšu struktūras ir gatavas uzņemties morālu atbildību par to situāciju, kas šodien veidojas Latvijas nekustamā īpašuma tirgū? Vai arī jūs uzskatāt, ka vainīgā lomu bankām piedēvē nepamatoti? – ar šo jautājumu sākām saruna ar Ilmāru Vamzi.
Nebūšu oriģināls, ja vēlreiz atgādināšu, ka nekustamā īpašuma cenu kāpums pēdējos gados bija vērojams visā pasaulē. Tā laikā no 1999. līdz 2004. gadam dzīvojamās platības Londonā sadārdzinājās par 200%, Amerikas pilsētās San Diego – par 137%, Losandželosā – par 118%... uzskaitījumu var turpināt ļoti ilgi un tam nebūs nekāda sakara ar Latviju. Kāds ir iemesls mājokļu cenu lēcienam pasaulē? Ievērojamu finanšu līdzekļu apjomu atplūdums no vērtspapīru sektora un jaunu nišu meklējumi to pielietojumam. Naudai nepieciešams pielietojums un tas tika atrasts nekustamā īpašuma sektorā. Naudas atplūdums no ražošanas sfēras, kas saistīts ar Eiropas un Amerikas ekonomikas izaugsmes kritumu, noveda pie ievērojamas naudas resursu palētināšanās bankām.
Otrs moments. Mēs iestājāmies Eiropas Savienībā. Jebkura kopēja ekonomiskā telpa paredz pakāpenisku cenu izlīdzināšanos. Un, lūk, sēž investors, pieņemsim, Londonā vai Milānā, kur kvadrātmetra vidējā cena ievērojami pārsniedz pat 1500 latus, un zina – ir tāda Latvija, kas kļuvusi par Eiropas Savienības locekli, kuru droši aizsargā NATO. Šīs valsts ekonomika attīstās lieliskos tempos, bet dzīvojamās platības kvadrātmetrs sekundārajā tirgū pagaidām maksā 450 latus. Protams, ka viņš investē līdzekļus perspektīvā tirgū. Tāpat mācas domāt arī vietējais uzņēmējs. Tagad aplūkosim situāciju no citas puses. Latvijas iedzīvotāji izjūt asu nepieciešamību uzlabot savus dzīvošanas apstākļus. Tādēļ, neraugoties uz relatīvi nelielajām algām, viņiem nākas konkurēt ar investoriem.
Tikai trešajā sadārdzināšanās cēloņu topa saraksta rindiņā es liktu Latvijā strādājošo banku kreditēšanas politiku. Taču arī šeit ir virkne jautājumu. Par kādu morālu atbildību var runāt?! Bankas ir privātas struktūras, kas pelna, pārdodot naudu. Pašreiz mūsu valstī vērojams liels pieprasījums pēc mājokļiem un kādēļ gan mums nefinansēt kāda plānu realizāciju, ja tas nav pretrunā mūsu interesēm un ja riska pakāpe tiek novērtēta, kā ne pārāk augsta. Jo vairāk tāpēc, ka nekustamā īpašuma tirgus ir sava kāpuma posmā un šādā situācijā neizsniegt aizdevumus, tāpat kā tos neņemt, būtu dumji.
Teiktajam piebildīšu, ka dzīvokļu, māju un zemes cenu pieaugumu veicina vēl viens apstāklis: Latvijas iedzīvotāji jūt lielu optimismu attiecībā uz savu ienākumu palielināšanos un labprāt ņem kredītus. Šīs cerības tad arī virza tirgu...
Taču cerības ir tik ļoti subjektīvs faktors...
Cenu veidošanās nekustamā īpašuma tirgū ir dažādu subjektīvu faktoru kopums. Salīdziniet paši. Spānijā par 800 tūkstošiem eiro jūs varat iegādāties lielisku māju – pat ar baseinu un kārtīgu zemesgabalu jūras krastā, bet Jūrmalā labā vietā jūras pusē Dzintaros vai Bulduros šīs naudas pietiktu labi ja 1200 – 1400 kvadrātmetriem zemes. Bet vēl taču arī māja ir jāceļ. Arī siltā sezona pie mums ir ievērojami īsāka. Un tomēr, neraugoties un krasām piedāvājumu raksturojuma atšķirībām, pie mums tiek pirkts gan viens, gan otrs.
Likmes augs
Cik ilgi, jūsuprāt, turpināsies labklājības periods Latvijas nekustamo īpašumu tirgū?
Ja es to zinātu 100% droši, tad nesēdētu tagad kopā ar jums, bet vai nu pārdotu nekustamos īpašumu, vai arī tieši otrādi – iepirktu tos. Varu tikai padalīties ar savām pārdomām. Manuprāt, mūs gaida dzīvokļu cenu kāpuma tempu samazināšanās periods. Taču pati pozitīvā dinamika turpināsies vēl ne mazāk kā 2-3 gadus. Taču arī pēc šā laika man negribētos prognozēt nekādu krasu cenu kritumu.
Jādomā, ka pieaugs arī kredītiestāžu iedzīvotājiem izsniegtās hipotēkāro aizdevumu apjoms?
Bez šaubām. Es jau minēju cilvēku ienākumu palielināšanos. Piedevām šodien vērojama jauna tendence: uz Īriju vai Angliju peļņā aizbraukušie Latvijas iedzīvotāji, sakrājuši naudu pirmajai iemaksai, dzimtenē noformē aizņēmumu mājokļa iegādei. Tas ir – viņi plāno atgriezties un investē līdzekļus mūs valstī, tādejādi radot papildus pieprasījumu.
Lielas raizes sabiedrībā izsauc kredītu procentu likmju palielināšanās. Bet perspektīvā tiek solīts vēl lielāks sadārdzinājums. Uz kādiem rādītājiem orientējas “NORD/LB”?
Lielākā daļa hipotekāro aizdevumu (pie mums tie ir vairāk nekā 90% no izsniegtā kredīta) tiek noformēti eiro. Pašreiz trīs mēnešu LIBOR (starpbanku procentu likme) šiem kredītiem ir 2,7%. Teorētiski līdz 2010. gadam tā, manuprāt, varētu pacelties līdz 4,5-5%. Vēl augstāk? Diez vai! Mēs izpētījām vadošo Eiropas valūtu likmju svārstības pēdējo 50 gadu laikā. Izrādījās, ka šis process attīstās pa sinusoīdu ar desmit gadu kāpuma periodiem. Bet kāpuma un krituma līkne ir dziestoša. Tas ir, katrs nākamais likmju kāpuma periods ir ievērojami mazāks par iepriekšējo. Tādēļ negribas ticēt iespējai, ka hipotēkāro kredītu likmes varētu tikt paceltas līdz 10% gadā.
Tomēr mēs runājām tikai par kredītresursu starptautisko cenu. Bet aizdevuma maksa veidojas no diviem saskaitāmiem. Otrais ir pašas bankas interese. Vai, pieaugot starpbanku likmei, bankas piekritīs samazināt tām pienākošos procentu daļu?
Maz ticams. Bankas izpeļņa (jeb marža) sastāv no bankas administratīvajiem izdevumiem un kredīta uzturēšanas izdevumiem. Piedevām tajā ir ielikts slikto kredītu risks (kad klients pārstāj maksāt – a.p.). Pašreiz pēdējā rādītāja daļa ir minimāla, jo sliktie kredīti veido tikai 0,03-0,04% no kopējā hipotēkas portfeļa. Taču turpmāk, ņemot vērā tirgus attīstības palēnināšanos un tā pāriešanu stabilizācijas fāzē, neatmaksāto aizdevumu skaitam ir jāpalielinās un reizē ar tiem – jāpieaug arī banku administratīvajiem izdevumiem. Tādēļ bankām būs jāpaaugstina sava marža. Tas jau ir vērojams Lietuvā un Igaunijā. Pateikšu par mūsu banku: ja pašreiz tā saucamā pašu interese hipotēkārajā kredītā vidēji ir aptuveni 1%, tad vēlāk tā tirgū var pieaugt līdz 2%. Tādejādi nākotnē (bet ne pārāk tuvā nākotnē) hipotēkārais kredīts klientiem var izmaksāt 6-7% gadā.
Melnais saraksts
Atgriezīsimies pie tagadnes. Kas šodien notiek kreditēšanas sektorā – kāda ir jauno un sekundāro mājokļu iegādei izsniegto aizdevumu proporcija? Kādas summas aizņemas cilvēki?
To aizdevumu ņēmēju un dzīvokļu pircēju daļa, kas iegādājas dzīvokļus jaunajās mājās, dažādos mēnešos svārstās 10-20% robežās no kopējā kredītu skaita. Vidējais aizdevumu lielums “NORD/LB”, iegādājoties dzīvokli jaunajos projektos, ir 50 līdz 70 tūkstoši latu, bet sērijveida mājās 35 līdz 50 tūkstoši latu. Aizdevumus dzīvokļiem jaunajos projektos mēs, protams, izsniedzam uz lielāku termiņu. Līdz šim tie bija 25 gadi. Tomēr pēdējā laikā aizvien biežāk tiek pielietota shēma 20+20. Savukārt, pret padomju laiku sērijveida mājokļiem bankas ar katru gadu sāk izturēties aizvien piesardzīgāk. Agrāk “NORD/LB” aizdevumus šādu mājokļu iegādei noformēja uz 20 gadiem (75% apmērā no vērtējuma summas), bet tagad atsevišķām sērijām - pēc formulas 15+15. Tas ir, pēc 15 gadiem mums būs vēlreiz jānovērtē ēka, lai saprastu, kādā stāvoklī tā ir, un izlemtu, ko darīt tālāk. Ja māja ir renovēta, sadarbību var turpināt.
Ir zināms, ka Rīgā jau ir ēkas, kuru iedzīvotājiem hipotēkārie kredīti nav pieejami. Kādi objekti iekļauti jūsu melnajā sarakstā?
Vispār mums ir vairāki saraksti. Kā aizdevumu saņēmēji pilnīgi netiek pieņemti paneļu „hruščovku” iemītnieki. Otrajā sarakstā pēc konsultācijām ar dažādiem speciālistiem, ieskaitot celtniekus, mēs iekļāvām objektus, kuru iedzīvotājiem mēs kredītu piešķiram uz ne vairāk kā 15 gadiem. Šeit figurē 467., 602. sērijas un lietuviešu projektu, kā arī tā saucamās mazģimeņu mājas.
Bez tam “NORD/LB” nefinansē tādu māju celtniecību vai dārzu kooperatīvu būvju remontu, kas atrodas sliktās vietās, piemēram, uz pārpurvotām augsnēm vai kūdrājiem. Tāpat mēs nepiešķiram aizdevumus zemes iegādei ciematu projektos, ja nav skaidras atbildes uz jautājumu – kas un kad pievadīs zemesgabaliem visas komunikācijas.
Iespraudumi
Ilmārs Vamzis par spekulantiem
Pat ja Latvijas nekustamā īpašuma vērtība kādā segmentā pēkšņi samazināsies par 20%, kas ir pilnīgi neticami, bankai tas neradīs īpašas problēmas, jo, ja aizdevuma ņēmējs dzīvo dzīvoklī, tas turpinās tajā dzīvot un dzēst paņemto kredītu. Viņam tikai nāksies samierināties ar domu, ka viņa mājoklis ir kļuvis lētāks. Negatīva notikumu attīstības scenārija gadījumā jāuztraucas ir spekulantiem, kas dzīvokļu iegādei ir piesaistījuši lielus kredītlīdzekļus. Cik liela ir spekulatīvo darījumu daļa jauno projektu tirgū? Pēc maniem vērojumiem runa varētu būt par aptuveni 20% pirkšanas-pārdošanas darījumu. To apstiprina arī sarunas ar apbūvētājiem. Lai gan noteikt precīzus skaitļus ir visai sarežģīti. Taču, ja ēkā, kas vēl tikai tiek celta, dzīvojamās platības tiek pirktas veseliem stāviem, tad ne par ko citu, kā tikai spekulāciju, nevar runāt.
Par banku atbildību par nekustamā īpašuma cenu palielināšanos
Cementa rūpnīca ražo cementu, pēc kura ir milzīgs pieprasījums. Taču tajā pat laikā valstī tiek būvētas nekvalitatīvas mājas, kas, neraugoties uz visu, tiek pārdotas ļoti dārgi. Tad ko darīt rūpnīcai? Slēgt ražošanu un pieprasīt celtniekiem uzrādīt nākamās ēkas projektu?! Vai varbūt veikt izskaidrošanas darbu, sak’, nav labi no pircējiem prasīt tādu lielu naudu?! Ir taču jāsaprot, ka tirgus ir tas, kas radījis šādu cenu situāciju, un nevis cementa rūpnīca!
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
