Iepakaļ Eiropai?
Latvijas nekustamie īpašumi jaunos Rietumu investorus interesē maz, un viņu atnākšanu gaidīt nav vērts. Atliek cerība uz Austrumiem. Termiņuzturēšanās atļauju programmai, kas ļauj ārzemniekiem, kuri pērk nekustamos īpašumus Latvijā, pretendēt uz termiņuzturēšanās atļauju (TUA) piešķiršanu, būtu dādarbojas pēc iespējas ilgāk, jo tā ļauj vismaz kaut cik mazināt iedzīvotāju dzīves līmeņa atpalicību, dzīves kvalitāti salīdzinot ar vadošajām Rietumu valstīm.
Latvijas nekustamo īpašumu kompāniju asociācijas LANĪDA prezidents Edgars Šīns ir pārliecināts par iepriekš teikto un aicina politiķus atteikties no populistiskiem lozungiem un vairāk domāt par cilvēku labklājību un tās paaugstināšanu.
Visu var iepazīt salīdzinājumā
— 2013.gads tuvojas beigām. Kāds tas ir bijis Latvijas nekustamo īpašumu tirgum? Kādu krāsu tajā ir vairāk — pozitīvu vai negatīvu?
— Tas bija kaut kāds, es teiktu, melnbalts, citu krāsu tajā nav. Latvijas nekustamo īpašumu tirgū nebija nekādu īpašu svārstību, izrāvienu vai kritumu. Gads bija visai darbīgs.
— Vēl tikai pirms pāris gadiem jūs daudz runājāt par to, ka daudzām Latvijas mājsaimniecībām ir problēmas ar hipotekāro kredītu atmaksāšanu. Vai šis jautājums sāk zaudēt agrāko aktualitāti?
— Nē. Manuprāt, sabiedrība vienkārši cer, ka šī problēma ar laiku izzudīs pati no sevis.
— Tomēr banku pārstāvji atzīmē, ka problemātisko klientu kļūst aizvien mazāk. Retāk notiek arī atsavināto nekustamo īpašumu izsoles. Un arī dzīvokļus un mājas šādās izsolēs aizvien biežāk pērk cilvēki no malas un nevis banku struktūras. Tad jau dzīve sāk ieiet pareizajās sliedēs?
— Viss tiek iepazīts salīdzinājumā. Ir skaidrs, ka situācija Latvijā kopumā un konkrēti īpašumu jomā ir ievērojami labāka nekā 2009. un 2010.gadā. Tolaik no izsolēm milzīgs skaits nekustamo īpašumu pārceļoja uz banku portfeļiem. Tomēr šodien, ieskicējot pozitīvās tendences, nevajag aizmirst, ka to cilvēku parādsaistības, kas kredītus sērijveida un jauno dzīvokļu iegādei ņēma laika posmā no 2005. līdz 2007.gadam, joprojām ir lielākas par ieķīlāto īpašumu pašreizējo tirgus vērtību. Tādēļ viņiem nav nekā īpaša, ar ko sevi mierināt. Viņi joprojām bažīgi vēro tirgū notiekošos procesus un, līdzīgi kā iepriekš, baiļojas, ka banku attieksme pret viņiem var mainīties.
— Bankas ir dažādas. Un dažāda ir to rīcība attiecībā pret hipotēkas parādniekiem. Vienas aktīvi izpārdod savus portfeļus, citas pārņemtajiem nekustamajiem īpašumiem ir noteikušas augstas cenas un gaida, kad tirgus cenas tām atbildīs.
— Dzīve man ir iemācījusi neidealizēt bankas, lai cik daudzveidīgas tās nešķistu. Kādu vakaru dzirdēju no Zviedrijas atbraukušā Swedbank pārvaldnieka atbildes uz žurnālistu jautājumiem. Starp daudzajiem politkorektajiem jautājumiem tika uzdots viens politiski nekorekts: «Kad beidzot Swedbank sāks aktīvi kreditēt nekustamos īpašumus?» Un godātais kungs, varbūt būdams viņa dzimtenē esošo nekustamo īpašumu augsto cenu un tur notiekošās cīņas pret to kāpumu iespaidā, pēkšņi pateica, ka nekustamo īpašumu cenas vēl neatbilst iedzīvotāju maksātspējai un ka banka gaidīšot, kad maksātspēja izlīdzināsies ar cenām. Un tad Swedbank domās par kreditēšanas aktivizēšanu. No baņķiera viedokļa tas ir pareizi, bet no nekustamo īpašumu tirgus viedokļa saprātīgāk būtu sekmēt nekustamo īpašumu tirgus atveseļošanos… Tomēr baņķieri domā citādi, — ne tā, kā mēs ar jums. Vētrainajos «treknajos gados» 2006. un 2007.gadā mēs bijām pārliecināti, ka bankas turpinās kreditēt nekustamo īpašumu iegādi un neļaus mums sabrukt…
Bet viss pavērsās citādāk. Tas, ko bankas teica pirms krīzes, nekādi „nelīmējas kopā” ar to, ko tās saka tagad. Latvijai ir vajadzīga hipotekārā kreditēšana, jo nav pamata cerībām uz strauju iekšējā patēriņa pieaugumu.
Mūsējiem un jūsējiem
— Tomēr, spriežot pēc galvaspilsētas tirdzniecības centru autostāvvietām, kas ir piebāztas ar automašīnām, it īpaši nedēļas nogalēs, šķiet, ka iekšējais patēriņš, tieši otrādi, palielinās.
— Ziniet, ikreiz, kad mani bērni mani aizvelk iepirkties uz kādu lielo tirdzniecības centru, man acīs „duras” tas, ka ievērojams pircēju skaits ir nerezidenti. To vietējo iedzīvotāju slānis, kas nevar atļauties lielus un dāsnus pirkumus, joprojām ir visai liels.
— Un tādēļ liela daļa mākleru sapņo par klientiem nerezidentiem un ne īpaši apgrūtina sevi ar darbu ar vietējiem pircējiem.
— Būdams Latvijas nekustamo īpašumu kompāniju asociācijas prezidents, nevaru jums simtprocentīgi piekrist. Ir mākleri, kas apkalpo tikai vietējos klientus, un ir tādi, kas strādā tikai ar ārzemniekiem. Mans uzņēmums (Latio — aut.) strādā gan ar vieniem, gan otriem, un tādu kā mēs nav maz. Tajā pašā laikā atzīstu, ka, vērtējot vietējo pieprasījumu un ņemot vērā to darījumu skaitu, viņu skaits neliels. Tas nepārsteidz, jo arī tad, ja vietējiem iedzīvotājiem ir nauda, viņi, atceroties, kas notika no 2007. līdz 2009.gadam, kad cenas nokritās par 70%, joprojām jūtas nedroši par rītdienu un atturas no lieliem tēriņiem. Pērk tie, kam to vajag tieši tagad un kam mājokļa problēma ir kļuvusi pārāk asa.
Ja vien spētu
— Attīstītāji un banku, kas tirgo jaunos māju projektus, apgalvo, ka notirgoto īpašumu skaits palielinās.
— Tā tas it kā arī ir. Tomēr attiecībā pat tikai uz jaunajiem māju projektiem Rīgā tas nepārsniedz 10% no mājokļu darījumu kopskaita. Tas ir ļoti šaurs segments. Par tirgus veselību kopumā pareizāk būtu spriest, zinot, kas notiek lielākajā daļā — ko var atļauties pirkt lielākā daļa vietējo iedzīvotāju. Rīdziniekiem tie ir mājokļi, kuru cena ir vidēji 600 eiro/m².
— Nāk prātā, ka Latio analītiķi pirms pāris gadiem apgalvoja, ka mūsu ekonomikas situācijai un pirktspējai atbilstoša sērijveida mājokļu vidējai cenai jābūt aptuveni 700 eiro/m². Kāpēc prognoze nepiepildās?
— Tieši tāpēc, ka pirktspēja ir nepietiekama. Turklāt Rīgas tirgū palielinās bezdibenis starp tipālo dzīvokļu cenām atkarībā no mājas sērijas un mikrorajonu prestižu. Labākie kļūst dārgāki, sliktākajiem — labi, ja to cenas nemainās, bet biežāk tās krītas.
— Ja runājam par sliktākajām — paneļu «hruščovkām», tās jau sen ir neprezentablas un savulaik tika būvētas labi ja 50 gadu kalpošanai. Šī padomju mantojuma ekspluatācijas laiks jau sen ir beidzies. Krievijā ir pilsētas, kur šīs mājas tiek nojauktas. Kādu jūs redzat šīs dzīvojamā fonda daļas nākotni?
— Šajā dzīvojamā fonda daļā mums ir tūkstošiem māju... Viss ir atkarīgs no mājokļu cenām. Ja tās paliks pašreizējā līmenī — tad robežās no 500 līdz 1 000 eiro/m². Nnekas labs nav gaidāms. Neviens neko nenojauks. Taču, ja pieaugs pirktspēja un attīstītāji redzēs, ka jaunos dzīvokļus mikrorajonos var pārdot dārgāk par 2 000 eiro/m², viņi sāks apsvērt iespēju izpirkt ēkas perspektīvākajās vietās, atbrīvot tās no iedzīvotājiem un nojaukt, lai iegūtu tukšu būvlaukumu.
— Pirktspējas palielināšanās ir medaļas viena puse. Pieprasījuma palielināšanās nav iespējama, nepalielinoties iedzīvotāju skaitam.
— 2005. un 2006. gadā mēs apkopojām informāciju par visu projektu attīstītāju plāniem attiecībā uz Rīgu un Rīgas plānošanas reģionu. «Uz papīra» bija plānots būvēt vairākus miljonus jaunu mājokļu! Tomēr visos pēdējos gados Latvijas iedzīvotāju skaits nemitīgi samazinājās — mūsu kļūst aizvien mazāk. Loģiski, ka šādos apstākļos vietējo iedzīvotāju pieprasīto mājokļu cenas nevar paaugstināties. Kamēr vien demogrāfiskā situācija un migrācijas tendences būs negatīvas, nav priekšnoteikumu cenu kāpumam, un ģimenēm, kas joprojām salīdzina sava kredīta apmēru ar mājokļu tirgus vērtību, nav iemesla priecāties.
Tāds emocionāls brīdis
— Bet kas notiek tajās Latvijas nekustamo īpašumu tirgus vietās, kas interesē ārzemniekus, ņemot vērā, ka 2010. un 2011. gadā Rīgas centra un Jūrmalas tirgi piedzīvoja visai jūtamu cenu lēcienu?
— Tas bija nevis lēciens, bet gan palēciens pēc atsitiena pret zemāko punktu. Cenas vispirms ļoti nokritās un pēc tam «palecās» (pasmaida — aut.).
— Nestrīdēšos par terminoloģiju. Tātad, ko turpmāk var sagaidīt dārgākajā mājokļu segmentā?
— O… tas ir absolūti neprognozējami. Pārāk daudz ir svarīgu ārēju un iekšēju faktoru, kas var ietekmēt situāciju. Daudz kas ir mūsu politiķu rokās un ir atkarīgs no viņu pozīcijas jautājumā par termiņuzturēšanās atļauju (TUA) izsniegšanu ārzemniekiem. Viss var mainīties vienā acumirklī. Tas ir ļoti neprognozējams tirgus.
— Labi, tad aplūkosim visnelabvēlīgāko scenāriju: TUA programma tiek slēgta. Kas notiks? Vai ir iespējams, ka Rīgas centra un Jūrmalas tirgū cenas kritīsies par 50 līdz 60%?
— Nē, nekritīsies, bet ļoti ilga stagnācija būs nodrošināta. Tik šaurā segmentā cenu kritums par 15 līdz 30% ir grūti pamanāms. Pārdevējs prasa vienu cenu, bet reāli pārdod par citu. Sarunu gaitā cenas svārstības var sasniegt 10—15%. Taču, kopumā ņemot, programmas slēgšanas negatīvā ietekme būs jūtama. Jau tagad viss jūklis ap Saeimas apstiprinātajiem jaunajiem Imigrācijas likuma labojumiem, kas paredz kvotu ieviešanu un vienreizējas iemaksas valsts budžetā, radītu tikai kaitējumu. Valsts prezidents gan tos ir nosūtījis atpakaļ atkārtotai izvērtēšanai. Daudzi investori ir pārtraukuši savu ienterēsešanos Latvijas virzienā. Saeimas deputātiem tā, acīmredzot, nav nekāda katastrofa. Un nav jau arī katastrofa. Cilvēki no mūsu valsts aizbrauc bez trokšņa, klusām. Nobirdina pāris asaras lidostā un aizlido. Par mūsu ekonomikas politiku viņi balso kājām.
Cerībām nav pamata
— Rodas iespaids, ka Latvija pēc krīzes interesē tikai pircējus no Krievijas, NVS un Ķīnas. Bet kur tad ir Rietumu investori? Viņiem mēs neesam gana labi?
— Sarunājoties ar uzņēmējiem no Rietumvalstīm, viņi apgalvo, ka pie mums nav ko darīt — nav vēriena. Kas viņus interesēja? Viņiem bija interese izsniegt kredītus, kad 2004.gadā varēja redzēja, ka mūsu ģimenes dzīvo normālu saimniecisko dzīvi, turklāt bez īpašiem parādiem. Tad nu arī „uzsēdināja ģimenes uz hipotekārajiem kredītiem”. Rietumu kompānijas savās rokās saņēma mūsu mazumtirdzniecību…
— Mēs tomēr runājam par nekustamajiem īpašumiem…
— Vairāk vai mazāk interesantie nekustamie īpašumi ārzemnieku rokas ir jau kopš jaunās tūkstošgades sākuma. Visbiežāk šie ārzemnieki ir no Rietumiem. Ko viņiem te vēl darīt? Latvijā faktiski nav neviena nopietna biznesa, kas ģenerētu ilgtermiņā prognozējamu naudas plūsmu, ko Rietumu draugi nebūtu pievākuši. Bet kopš ekonomikas krīzes Latvijā nekas jauns nav radīts. Krievijas, Ķīnas, Ukrainas, Kazah-stānas u.c. valstu pilsoņus pirkt Latvijas mājokļus un komercobjektus stimulē iespēja saņemt termiņuzturēšanās atļauju. Attiecībā un nekustamo īpašumu pircējiem no Rietumvalstīm šis stimuls nedarbojas. Rietumvalstu uzņēmēji spriež apmēram tā: «Tas, ko mēs viņiem piedāvājam pirkt, nodrošina labākajā gadījuma 6 līdz 7% lielu gada rentabilitāti.» Tādu pašu rentabilitāti viņi iegūs, investējot savā dzimtenē — Anglijā vai Vācijā. Un tas būs viņiem ir zināms un saprotams tirgus: nekur nevajag braukt, nevajag maksāt juristiem, nevajag izvērtēt riskus, kas saistīti ar darbību viņiem svešā zemē…
— Tas nozīmē, ka lozungam «Rietumi mums palīdzēs!» var pārvilkt pāri krustu?
— Turklāt ļoti treknu. Rietumnieku interese ir minimāla — tikai tad, ja kaut ko var nopirkt ļoti lēti. Normālas konkurences apstākļos Vecās Eiropas pārstāvji to pašu rentabilitātes līmeni var iegūt arī savās zemēs.
Sensena problēma
— Starp Latvijas nekustamo īpašumu pircējiem ārzemniekiem pēdējos gados aizvien vairāk ir Ķīnas pilsoņu. Interesanti vērot kolektīvās psiholoģijas izmaiņas. Sākumā bija aizspriedumi pret pircējiem no Krievijas, tagad bažas tiek mērķētas ķīniešu virzienā. Jūsu kompānija Latio aktīvi strādā ar klientiem no Ķīnas. Vai ir kaut kas, no kā būtu jābaidās?
— Jautājums par savstarpējām attiecībām ar svešzemniekiem latviešu tautai ir bijis sāpīgs pirms simts, piecsimts un arī tūkstoš gadiem. Īpaši sāpīgs tas bija pirms 50 gadiem padomju varas laikā. Mēs, latvieši, neprotam integrēt cilvēkus savā sabiedrībā. Mums ar to ir problēmas. Tas mums nepadodas. Ja pie mums atbrauc Krievijas vai NVS valstu pārstāvji, kas vēlas pie mums dzīvot, par viņiem mums ir vismaz kaut kāds priekšstats. Latviešu cilvēku uztverei ir noteikts algoritms: kas ir šie atbraucēji un kā viņi uzvedīsies? Ir skaidrs, ko no viņiem gaidīt. Bet, ja atbrauc bagāti ķīnieši, uzreiz rodas daudz jautājumu. Vai mums pašiem jāsāk mācīties ķīniešu valodu, vai viņiem — latviešu? Vai turēties no viņiem pa gabalu vai draudzēties? Mēs neesam ASV. Mums nav mērķa kļūt bagātākiem no tā labuma, ko rada migranti, kas brauc pie mums. Mēs neesam tāda sabiedrība.
Ķīniešu ģimeņu ierašanās Latvijā rada sabiedrībā šoku. Protams, lielā mērā tam augsni sagatavoja publikācijas presē. Cilvēki un arī politiķi to uztvēra dažādi. Manuprāt, jautājuma par Latvijas nekustamo īpašumu pārdošanas ķīniešiem regulēšanā lielākai lomai jābūt mūsu pašvaldībām. Tas, ka Ķīnā naudas nekļūs mazāk, ir skaidrs visiem. Un tās pasaules valstis, kas ir izmanīgākas, dinamiskākas un prot risināt integrācijas problēmas, no ķīniešu investīciju piesaistīšanas tikai iegūs. Ņemot vērā mūsu sarežģīto vēsturi attiecību veidošanā ar dažādām tautām, pašvaldībām ir jābūt skaidrībā, vai tās vēlas tērēt naudu integrācijai. Saskaņā ar mūsu valsts likumdošanu ārzemnieks vairumā gadījumu nevar nopirkt nevienu nekustamo īpašumu bez vietējās pašvaldības atļaujas. Lai tās tad arī nosaka spēles noteikumus. Ja nav vēlēšanās nodarboties ar ķīniešu integrēšanu, var taču neizsniegt atļauju nekustamā īpašuma iegādei. Tas būtu godīgāk un pareizāk, nekā žēloties par daudzu šīs valsts pārstāvju atbraukšanu un apmešanos uz dzīvi.
Atgādināšu tikai, ka 2013.gadā Ķīnas privātās kompānijas un uzņēmēji būs investējuši ārzemēs 600 miljardus eiro! Ekonomiskā migrācija — tā ir milzu nauda! Tomēr mums nevajag mānīt sevi un cerēt uz lielu šī pīrāga gabalu. Lielākā daļa ķīniešu ģimeņu brauc pie mums pirkt nekustamo īpašumu zemā sliekšņa dēļ, kas ļauj viņiem saņemt TUA Eiropas Savienības valstī par 71 150 eiro. Saskaņā ar Saeimas apstiprinātajiem labojumiem — apakšējais slieksnis tiek pacelts līdz 150 000 eiro. Domāju, ka tagad ķīnieši brauks mazāk. Nauda pasaulē ir, bet, lai to dabūtu, ir jāstrādā, un šis jautājums jārisina. Saprotams, ka tas ir daudz grūtāk, nekā nedarīt neko.
Papildu paātrinājums
— Atgriezīsimies pie iespējamās TUA programmas slēgšanas. Pasaules pieredze liecina, ka valstis ar laiku šo programmu slēdz pavisam. Pašreizējie Saeimai nosūtītie Imigrācijas likuma labojumi paredz, ka tas varētu notikt jau 2017.gadā. Kāds risinājums jums liekas saprātīgāks?
— Lai Latvijas iedzīvotāji varētu baudīt tādu dzīves līmeni, kāds pašlaik ir Vācijā, Zviedrijā vai Šveicē, mums, pēc maniem paša aprēķiniem, vajadzētu attīstīties vēl kādus simts gadus. Pagaidām mēs šīs valstis pat neesam panākuši. Uzskatu, ka tiem cilvēkiem, kuri mūsu valstī tur savās rokās varas grožus un var ietekmēt politiskos lēmumus, ir jādomā par to, kā paātrināt procesu un samazināt šo laiku kaut vai par 30-40 gadiem.
Var, protams, fantazēt par Latvijas industrializāciju. Man kā cilvēkam, kas ir konsultējis daudzus rūpniekus, kuri ir apsvēruši iespēju izvietot pie mums lielus uzņēmumus, šajā sakarībā nav pilnīgi nekādu ilūziju. Investoru TUA programma ir nopietna ienākošas naudas plūsma. Tā Latvijā ļauj samazināt laiku, kas mums nepieciešams, lai sasniegtu attīstītās Rietumu valstis. Tāpēc, manuprāt, labāk būtu, lai TUA programma darbotos.
— Ārzemēs nekustamo īpašumu izstādēs apmeklētāji laiku pa laikam uzdod jautājumu, kur Latvijā ir izdevīgāk investēt. Pāradresēju šo jautājumu jums.
— Ja to man vaicātu draugs, es viņam iečukstētu ausī: «Pagaidām labāk neinvestēt.» Mūsu valsts pagaidām nav tikusi skaidrībā, vai mēs vēlamies dinamisku un attīstītu ekonomiku vai arī nacionālu rezervātu. Bet, tā teikt, protokolam (smejas — aut.) sacīšu, ka mums ir daudz dinamisku segmentu, kurus var izskatīt un meklēt iespēju iegūt pieņemamu rentabilitāti.
Lielās cerības
— Ko gaidāt no 2014. gada?
— Gaidu vispirms jau citu politiskā dialoga kvalitāti mūsu valstī. Gribu cerēt, ka nākamruden gaidāmās Saeimas vēlēšanas pirmo reizi mūsu valsts vēsturē nebūs balstītas uz populistiskiem lozungiem. Gaidu, ka politiskie spēki Latvijā sāks beidzot konkurēt ekonomikas programmu līmenī un ka tās būs virzītas uz mūsu dzīves līmeņa uzlabošanu. Pašreizējā ekonomiskā konkurence starp valstīm ir sava veida karošana, kurā ir arī ievainotie un kritušie. Nākamajās vēlēšanās ir jāparādās politiķiem domubiedriem, kas pieņems fundamentālus lēmumus par to, kā mums konkurēt, izdzīvot un uzvarēt šajā karā. Mēs visi vēlamies dzīvot plaukstošā valstī. Tas nozīmē, ka mums ir vajadzīgs skaidrs un precīzs attīstības plāns.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2535
