Ienākumiem no Latvijas nekustamajiem īpašumiem ir jākalpo valsts ekonomikai
DnB NORD Banka 08.2007
DNB Nord Banka ir paudusi satraukumu par nekustamā īpašuma sadārdzināšanās rezultātā nopelnītās naudas aizplūšanu no Latvijas. Ņemot vērā patreizējo stagnāciju, Latvijas nekustamo īpašumu tirgū pieaugs no Latvijas aizplūstošo naudas līdzekļu apjoms, prognozē DNB Nord Bankas Ekonomisko pētījumu grupa. Pēc ekspertu aplēsēm...
Pēc ekspertu aplēsēm pēdējā gada laikā nekustamā īpašuma tirgū ieplūda aptuveni 150 miljonu latu mēnesī. Bankas pārstāvji aicina Latvijas valdību īpaši pievērst uzmanību tam, lai tiktu veidoti labvēlīgi apstākļi investīcijām valsts ekonomikā.
Līdz ar to šajā posmā ir valstiski svarīgi atrast un izmantot instrumentus, lai vismaz daļu šīs naudas piesaistītu investīcijām Latvijas ekonomikā, novēršot tās aizplūšanu. Piemēram, viena no jaunākajām un aktuālākajām tendencēm, kura kļūst arvien izteiktāka - ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā jaunajās ES valstīs un kandidātvalstīs (Bulgārijā, Horvātijā u.c.).
DnB NORD Banka uzskata, ka patlaban būtu ieteicams neatstāt situāciju pašplūsmā, jo nauda, kas būs atbrīvojusies, piemēram, no nekustamo īpašumu pārdošanas, var nonākt arī iekšējā patēriņā, vēl vairāk palielinot iekšzemes pieprasījumu un attiecīgi arī inflāciju. Bankas eksperti uzskata, ka galvenie instrumenti, ar kuriem valsts varētu veicināt naudas novirzīšanu uz ražošanu, ir: nodokļi, kopējās uzņēmējdarbības vides uzlabošana un eksporta veicināšana. Savukārt finanšu sektors šo naudas plūsmu var virzīt investīcijām dažādos finanšu instrumentos, ieguldījumu fondos.
Situācijas maiņa nekustamā īpašuma tirgū
Nekustamā īpašuma nozare pēdējos gados piedzīvojusi strauju kāpumu, pārsniedzot kopējo ekonomikas pieauguma tempu. Pērn operācijas ar nekustamo īpašumu radīja 1,5 miljardu latu pievienoto vērtību - tas ir aptuveni 15% no iekšzemes kopprodukta.
Taču šogad situācija būtiski mainījās – bankas realizē piesardzīgāku kredītpolitiku, stājušies spēkā valdības inflācijas ierobežošanas plāna pasākumi, arī dzīvokļu cenas sasniegušas iedzīvotāju maksātspējas griestus. Vidējais gadu skaits, kas jāstrādā, lai iegādātos 70 m2 dzīvokli, pērn Rīgā bijis 27 gadi (Tallinā tie ir 19,7 gadi, bet Helsinkos – 8,2 gadi).
Jaunajos projektos dzīvokļu cenas ir stabilizējušās, bet sērijveida dzīvokļu cenas sākušas samazināties un ir būtiski pieaudzis dzīvokļu piedāvājums tirgū. Savukārt pircēju aktivitāte ir ievērojami samazinājusies, gan samazinoties kredītu pieejamībai, gan pircējiem gaidot uz tālāku cenu lejupslīdi nākotnē.
Cenām stabilizējoties un darījumu skaitam samazinoties, nākamajos ceturkšņos nekustamā īpašuma nozares pieaugums nav sagaidāms, un rezultātā IKP pieauguma rādītājs var samazināties par vairākiem procentpunktiem. Lai Latvijas ekonomiskās attīstības rādītāji strauji nesamazinātos, līdzšinējais nekustamā īpašuma sektora pienesums turpmāk būs jānodrošina citām nozarēm.
Pēdējā iespēja piesaistīt investīcijas
„Nekustamā īpašuma sektoram zaudējot savu pievilcību investoru acīs, pašlaik valsts iespējas pārorientēt šos līdzekļus ražošanas attīstībai ir lielākas nekā ir bijušas līdz šim un nekā gaidāmas nākotnē,” secina DnB NORD Bankas Ekonomisko pētījumu grupas analītiķe Ieva Vēja.
Latvijas Komercbanku asociācijas dati liecina, ka Latvijas banku mājokļu kredītu portfelis pēdējā gada laikā (no 2006.gada jūnija līdz šā gada jūnijam) ir palielinājies par 1,8 miljardiem latu. Pēc nekustamā īpašuma ekspertu publiski izskanējušām aplēsēm, apmēram puse no mājokļu iegādes darījumiem pašlaik notiek skaidrā naudā. Tas nozīmē, ka nekustamā īpašuma tirgū vienlaikus ar banku piešķirtajiem kredītiem pēdējā gada laikā ir ieplūduši vēl aptuveni 1,8 miljardi latu investoru naudas - aptuveni 150 miljonu latu mēnesī.
Pēdējos mēnešos nekustamā īpašuma cenas ir stabilizējušās un investoriem vairs nenodrošina iepriekšējās peļņas iespējas, līdz ar to ir visi priekšnosacījumi, lai šī nauda novirzītos citur. Brīvo naudas līdzekļu plūsma nekustamā īpašuma sektorā līdz šim ir atbildusi gandrīz pusei no visiem Latvijā veiktajiem kapitālieguldījumiem. Novirzot šos līdzekļus ražošanā, būtu iespējams realizēt vairākus simtus lielāku vai mazāku investīciju projektu jaunu ražotņu būvniecībai un esošo paplašināšanai.
Instrumenti „brīvās” naudas piesaistei
„Veicināt līdzekļu pārplūšanu no nekustamā īpašuma sektora uz ražošanu varētu pirmām kārtām ar nodokļu politikas palīdzību. Tomēr tie nav īstermiņa pasākumi un reakcija uz pašreizējo situāciju jau varētu būt novēlota,” atzīst Raimo Smukais, DnB NORD Bankas Uzņēmumu apkalpošanas pārvaldes vadītājs, stāstot par pamata instrumentiem investīciju piesaistei ražošanai.
Nodokļi
Līdzšinējā Latvijas nodokļu politika lietā mērā ir veicinājusi investīciju pieplūdi nekustamā īpašuma tirgū, atšķirībā no kaimiņvalstīm neapliekot ar nodokļiem ienākumus no nekustamā īpašuma pārdošanas. Līdz šim lielākais nodokļu slogs Latvijā bijis darbaspēkam un patēriņam, kamēr nodokļu slogs kapitālam bijis būtiski zemāks.
Latvijas nodokļu sistēmā kopumā ir nepieciešama nodokļu slodzes pārnešana no darbaspēka uz kapitālu. Starp pasākumiem var minēt augstākas nekustamā īpašuma nodokļa likmes īpašumiem, kas netiek izmantoti īpašnieka dzīvošanai vai ražošanai, nekustamā īpašuma pārdošanas ieņēmumu aplikšanu ar nodokli, arī sociālās apdrošināšanas iemaksu samazināšanu un iedzīvotāju ienākuma nodokļa likmes pielīdzināšanu uzņēmumu ienākuma nodokļa likmei.
Rūpniecības attīstības veicināšanai apsverama arī diferencētu uzņēmumu ienākuma nodokļu likmju ieviešana – piemēram, pazemināta nodokļa likme apstrādes rūpniecībai. Vienkāršāks risinājums ir līdzīgi kā Igaunijā noteikt, ka nesadalītā peļņa (peļņa, kas faktiski tiek atstāta uzņēmumā un izmantota ražošanas attīstīšanai) netiek aplikta ar uzņēmumu ienākuma nodokli. Vēl viena iespēja ir piemērot pazeminātas uzņēmumu ienākuma nodokļa likmes vai atbrīvojumus jaunajiem un/vai mazajiem uzņēmumiem. Līdzīgi uzņēmumu ienākuma nodokļa atvieglojumi pašlaik jau darbojas vairākās ES valstīs.
Labvēlīga uzņēmējdarbības vide
Kopumā investīciju novirzīšanu ražošanā var veicināt arī labvēlīgas uzņēmējdarbības vides veidošana, ko sekmē tādi vispārēji pasākumi kā maksimāla birokrātisko procedūru vienkāršošana, reāli strādājošas e-pārvaldes izveidošana, arī atbilstoša valsts budžeta politika, palielinot finansējumu izglītībai un zinātnei. Tomēr arī šie pasākumi uzreiz nedos redzamu rezultātu.
Eksporta veicināšana
Eksporta veicināšanai ir nepieciešama reāli strādājošas eksporta kredītu garantiju sistēmas izveidošana un eksportu var stimulēt arī ar vēstniecību un pārstāvniecību ārvalstīs starpniecību. Patlaban eksporta kredītu garantijas vēl nav īsti strādājošs instruments. Šogad pieņemti attiecīgi MK noteikumi, bet valsts budžetā līdzekļi eksporta kredītu garantijām vēl nav paredzēti. Pašlaik jau darbojas Latvijas Garantiju aģentūra, un viens no tās uzdevumiem ir atbalsta sniegšana Latvijas mazajiem un vidējiem uzņēmumiem, izsniedzot aizdevumu garantijas kredītu saņemšanai komercbankās.
Investīciju fondi
Šajā kontekstā pašlaik ļoti aktuāla ir investīciju fondu darbība, jo bijušajiem nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem tā sākotnēji noteikti būtu vienkāršāka un pieejamāka izvēle nekā investīcijas ražošanā. Varbūt pastāv iespējas līdzās straujāk augošajiem pasaules fondu tirgiem (kā Ķīna, Krievija, NVS naftas ieguves valstis) pievērsties arī Rīgas Fondu biržai vai OMX biržai kopumā. Tieši pašlaik perspektīva varētu būt atvasināto finanšu instrumentu tirdzniecības attīstīšanai šajā tirgū. Vietējā fondu tirgus attīstīšana arī atvieglotu uzņēmumiem kapitāla piesaistīšanas iespējas, tādējādi netieši veicinot arī ražošanas attīstību.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
