Gruntsgabala izvēles ābece
Pavasara beigas un vasaras sākumu tradicionāli uzskata par apbūvei paredzētu gruntsgabalu pircēju vislielākās aktivitātes laiku. Šogad demonstrāciju un pašu darījumu skaits - un tas ir īpaši svarīgi - ir lielākais pēdējo trīs gadu laikā. Līdz 2005. un 2006. gada rādītājiem, protams, vēl ir ļoti tālu, taču pozitīva tendence ir manāma.
Daudzi pircēji gruntsgabalus meklē paši - bez mākleru palīdzības. Tieši šādiem gruntsgabalu pircējiem ir paredzēta žurnāla m2 un interneta portāla varianti.lv intervija un lūgums kompānijas Langes pils īpašniekam Andrejam Valteram (att.) dalīties savos profesionālajos vērojumos. Viņa padomi, saprotams, būs noderīgi absolūti visiem potenciālajiem zemes pircējiem.
«Man visai bieži jautā, kā pareizi izvēlēties zemesgabalu. Tas atgādina slimošanu, kad vari vai nu sevi pats ārstēt, vai saukt ārstu. Manuprāt, labāk tomēr ir meklēt profesionāļa palīdzību. Turklāt par visām pirkšanas niansēm vienalga nevar izstāstīt. Mani ieteikumi būs par to, kam, izvēloties zemesgabalu, vispirms jāpievērš uzmanība. Runāšu galvenokārt par faktoriem, kas ietekmē cenu un zemes likviditāti. Kā piemēru izmantošu situāciju Rīgas apkārtnē, kas ir Latvijas zemes tirgus visaktīvākais reģions,» pirms padomu došanas paskaidro Andrejs Valters.
Vieta. Sākšu ar kopīgo. Rīgas rajonā ir divu veidu gruntsgabalu piedāvājumi. Pirmais ir neapbūvēti gruntsgabali ciematos, ar kuru attīstīšanu nodarbojās attīstītāji. Otrie ir privātpersonām piederoši gruntsgabali, kas arī var būt kādu ciematu robežās, tomēr lielāko tiesu tiem nav šāda «administratīva pieraksta», tas ir, tie var atrasties jebkurā vietā.
Izvēloties gruntsgabalu pievēršama uzmanība tā ciemata vai attiecīgā apvidus, kur ir objekts, kas jūs ir ieinteresējis, apdzīvotībai. Visiem ir zināms, ka cilvēki apmetas dzīvot citu cilvēku tuvumā. Ir, protams, pircēji, kas meklē vientulību, taču lielākā daļa vēlas, lai viņiem būtu kaimiņi. Novērtējiet tieši jūsu gruntsgabalam piegulošo vietu apdzīvotību. Ap galvaspilsētu ir visai liels skaits ciematu - gluži kā fantomu, kur ir tukšas mājas. Svarīgi ir saprast, vai uzbūvētajās mājās tiešām dzīvo cilvēki. Atpūtas vietu, ūdenstilpņu, sabiedriskā transporta, veikalu un sociālās infrastruktūras objektu tuvums. Tas ir to nākamo svarīgo kritēriju kopums, pēc kuriem jāvērtē gruntsgabala vietas izdevīgums. Svarīgākais no šiem kritērijiem ir sabiedriskā transporta esamība. Kā no skolas mājās tiks jūsu bērni? Vai varēs atbraukt aukle vai jūsu mamma, tas ir, tie cilvēki, kuriem visticamāk nav auto. Skaidrs, ka lielākajai daļai cilvēku, kas iegādājas zemi, ir savs automobilis. Taču, tie, kuri nav dzīvojuši ārpus pilsētas, pārceļoties «uz laukiem», acumirklī sāk izjust nepieciešamību pēc mašīnas, lai varētu vest bērnus uz skolu un tā tālāk. Ja pieaugušie strādā, rodas problēma. Transporta infrastruktūra ap Rīgu attīstās. Tomēr ir vietas, kur sabiedriskais transports brauc reti vai arī kur līdz pieturai ir jāiet divi trīs kilometri.
Esmu novērojis, ka pēdējā laikā klienti, kas izvēlas gruntsgabalus ciematos, aizvien biežāk apvaicājas par veikalu. Tam nav jābūt lielveikalam, pietiek arī ar lauku bodīti vai kiosku. Galvenais, lai tad, kad mājās ir beigusies maize vai sāls, nevajadzētu braukt tai pakaļ desmit kilometrus.
Gruntsgabala novietojums ciematā. Variantu ir daudz. Vieniem patīk dzīvot tuvāk ciemata robežai, citam gribas, lai māja būtu ciemata viducī, vēl kādam gribas dzīvot pavisam nomalē tālāk no kaimiņiem vai strupceļā, lai mašīnas nebraukātu garām. Pēdējais faktors ir svarīgs ģimenēm ar maziem bērniem, jo nebūs tik ļoti jābaidās, kas varētu notikt, ja bērni izies parotaļāties uz ielas. Blīva transporta kustība gar gruntsgabalu ir visai negatīvs faktors. Tomēr lielākajā daļā ciematu transporta kustība ir organizēta tā, ka pa ciematu braukā tikai tur dzīvojošie, bet tranzīta plūsma ciematu apbrauc.
Noteikti iesaku novērtēt arī to, kāda ainava paveras no jūsu gruntsgabala.
Gruntsgabala novietojums attiecībā pret debespusēm. Ir pircēji, kas gruntsgabalu izvēlas, stingri ievērojot feņ-šui noteikumus. Taču, ja nopietni, tad jautājumā par gruntsgabala novietojumu attiecībā pret debespusēm jāņem vērā, no kuras puses pienāk iebraucamais ceļš no galvenā ceļa: no ziemeļiem (arī no ziemeļrietumiem un ziemeļaustrumiem) vai no dienvidiem (arī no dienvidrietumiem vai dienvidaustrumiem). No tā būs atkarīgs tas, kā tiks novietota jūsu māja. Ja vēlaties māju novietot tuvāk ceļam (lielākā daļa izvēlas šādu variantu) un atpūtas zonu ierīkot aiz mājas, piemērotāki būs uz ziemeļiem orientēti gruntsgabali. Tad jūsu atpūtas un šašliku cepšanas mauriņš būs saulainajā pusē.
Otrs veids ir novietot māju maksimāli tālu gruntsgabala iekšienē - tālāk no ceļa un ieejas. Tad jūsu dzīve norisināsies ēkas priekšpusē. Šādā gadījumā, lai būtu vairāk saules, ir jāizvēlas uz dienvidiem orientēts gruntsgabals.
Inženiertehniskā infrastruktūra. Otrs nozīmīgs kritēriju bloks ir saistīts ar praktiskas dabas jautājumiem. Piedāvātā gruntsgabala pievilcību sāk novērtēt ar pievedceļiem un gājēju celiņiem. Lielākajā daļā attīstīto ciematu situācija ar ceļiem ir normāla. Ja tiem ir asfalta vai bruģa segums, tad viss ir kārtībā. Ja pievedceļi ir tikai labi norullēts un noblietēts grants ceļš, tad jāparedz, ka pavasara un rudens laikā būs dubļi. Un tas nozīmē, ka pastāvīgi būs jātīra apavi - bez tā iztikt nevarēs. Ja runā par gājēju celiņiem, tad teikšu godīgi - ciemati, kur tādi ir ierīkoti, ir augstākās klases ciemati. Pārējos ciematos gājēju celiņu nav, jo to ierīkošana prasa papildu izdevumus, un ne visi attīstītāji to var atļauties.
Elektrības padeve. Es ieteiktu nepaļauties tikai uz apgalvojumiem, ka gruntsgabalam ir pievadīta elektrība. Pārbaudiet! Arī tad, ja jums parāda netālu no gruntsgabala esošu transformatoru. Labāk tomēr noskaidrojiet šo jautājumu Latvenergo. Var gadīties, ka uz jautājumu par nodomātā gruntsgabala elektrības jaudu jums sastāstīs ļoti interesantus šīs problēmas risinājuma tehniskos noteikumus. Var arī atklāties, ka jūsu gruntsgabalam piesaistītā transformatora jauda jau ir izsmelta un tādēļ neko papildus jums nevar iedot. Ir iespējams, ka jums piedāvās nomainīt transformatoru vai rekonstruēt strāvas padeves līnijas, bet tas izmaksās desmitiem tūkstošus latu, kurus Latvenergo tērēt nevēlēsies. Šāds notikumu pavērsiens pircējam būs nepatīkams atklājums. Tādēļ, analizējot energoapgādi, noskaidrojiet, kāds ir attālums starp pievienošanas punktiem un kāda ir iespējamā pieslēguma jauda. Ja pārdevējs nevar uzrādīt Latvenergo dokumentus, kas apstiprina, ka gruntsgabalam ir rezervēta noteikta elektrības padeves jauda un ka to var pievienot, ir vērts pārbaudīt pārdevēja apgalvojumus un palūgt mūsu elektrības monopolista birojam informāciju - kaut vai pie rajona meistara. Viņš noteikti zinās, ko un kur var pievienot.
Tāpat svarīgi ir zināt, pa kādu teritoriju tiks ierīkota elektrības padeves līnija un vai tā nav privāta zeme. Ja zeme pieder pašvaldībai vai valstij, tad ar elektrības padeves līnijas ierīkošanas projekta saskaņošanu problēmām nevajadzētu būt. Taču, ja tā ir privāta zeme, var rasties dažādas ķibeles. Zemes īpašnieks var pieprasīt maksu par jūsu kabeļa ieguldīšanu viņa zemē, un viņa finanšu vēlmes neierobežo nekādi likumdošanas akti.
Gāzes apgāde. Tā ir vēlama, bet ne obligāta lieta. Problēmas ar gāzes padevi, ja tuvumā tā ir, kā likums, nerodas, jo augstspiediena un zemspiediena gāzes tīklus ierīko ar lielu izturības rezervi. Ir svarīgi zināt attālumu līdz pievienošanas punktam un to, cik izmaksās pieslēguma ierīkošana.
Ūdensapgāde un kanalizācija. Jānoskaidro attālums līdz ūdensapgādes un kanalizācijas pieslēgšanas punktam. Tomēr esiet piesardzīgi! Attīstītāju solījumi, ka ūdensapgāde un kanalizācija tiks ierīkoti, var palikt tikai solījumi. Uzziniet, vai šīs minētās komunikācijas reāli dabā ir. To uzzināt nav grūti: ja ir redzamas kanalizācijas lūkas, tātad kanalizācija ir ierīkota. Palūdziet, lai parāda ūdens padeves izvadu, pie kura jūs varēsiet pievienoties, noskaidrojiet arī apkalpošanas izmaksas. Mēdz būt gadījumi, kad ciemata attīstītājs vai komunikāciju īpašnieks tās nenodod gruntsgabalu īpašniekiem, patur tās savā īpašumā un sāk tās tirgot par paša noteiktu tarifu. Ir svarīgi uzzināt, kam pircējs piekrīt un cik viņam izmaksās kubikmetrs ūdens.
Ielu apgaismojums. Normālos ciematos tas jau ir ierīkots. Ja tā nav, tad šādās vietās zeme maksā lētāk un tā ir mazāk pieprasīta. Runājot par ielu apgaismojumu, ir svarīgi, kam tas pieder. Jānoskaidro, vai tas tiek nodots gruntsgabala pircējam vai arī ir pašvaldības bilancē. Vislabākais pircējam ir tad, ja apgaismojums ir pašvaldības bilancē. Tad ielu apgaismošanu apmaksā no budžeta. Reālajā dzīvē pašvaldības nesteidzas pārņemt ciematu ielu apgaismojumu savā bilancē par simbolisku vienu latu. Tās nevēlas palielināt budžeta izdevumu slodzi. Progresīvas pašvaldības, šo problēmu risinot, pārņem apgaismojumu savā bilancē tajā brīdī, kad zināms skaits cilvēku ir apmetušies uz dzīvi ciematā un deklarējuši to kā savu dzīvesvietu - tātad pārņem apgaismojumu savā bilancē brīdī, kad pašvaldības budžetā sāk ienākt nodokļu maksājumi. Parasti tas notiek tad, kad apdzīvoti ir vismaz 50 procenti ciemata.
Jautājumi, kas jānoskaidro saistībā ar apgaismojumu: kam apgaismojums pieder, kāda būs maksa par tā apkalpošanu un remontu un kas par to maksās.
Meliorācijas sistēma. Šis pavasaris lieliski demonstrēja meliorācijas nozīmīgumu. Daudzviet par meliorācijas kanālu apkalpošanu un tīrīšanu ir aizmirsuši. Un vairāki ciemati un to apkārtne pēc sniega nokušanas bija applūduši. Par meliorācijas sistēmas esamību obligāti ir jāinteresējas tiem, kuru gruntsgabali ir zemākā vietā nekā kaimiņu gruntsgabali, jo citādi var gadīties, ka «peldēties» vajadzēs katru pavasari. Ja meliorācijas sistēma ir ierīkota, jānoskaidro, kam tā pieder un kas to apkalpo. Ja sistēmu apkalpo pats ciemats, jāapzinās, ka grāvju periodiska tīrīšana maksās naudu. Ja šī infrastruktūra pieder pašvaldībai, jautājums ir, cik lielā mērā tā rūpējas par meliorācijas sistēmas stāvokli.
Koplietošanas teritorijas (rekreācijas zonas, tehniskās teritorijas utt.). Ir svarīgi noskaidrot koplietošanas teritorijas esamību un apkalpošanas cenu. Ir divi varianti. Pirmais: tehniskās teritorijas pārdod gruntsgabala pircējam domājamo daļu veidā un ir fiksētas Zemesgrāmatā. Šādā gadījumā pircējs var būt drošs, ka no viņa netiks pieprasīta nauda par, piemēram, ciemata vidū esoša dīķa izmantošanu.
Otrais: koplietošanas teritorijas paliek ciemata attīstītāja vai kādas citas personas īpašumā. Šādā gadījuma jānoskaidro, kādi ir noteikumi (par maksu vai bez maksas), lai jūs varētu izmantot koplietošanas teritorijas. Koplietošanas teritoriju lietošanas tiesībām jābūt atrunātām pirkšanas pārdošanas līgumā. Ir bijuši gadījumi, kad tikai pēc zemes pārdošanas atklājās, ka ciemata centrā esošā ūdenstilpne, ko izmantoja kā ēsmu potenciālo pircēju uzmanības piesaistīšanai, ir privātīpašums, ko ciemata iedzīvotājiem piedāvā izpirkt par lielu naudu. Vai arī ir bijuši gadījumi, kad pēc zemes pārdošanas paziņoja, ka koplietošanas teritorija ir slēgtā zona, un ieviesa lietošanas maksu.
Pēdējais atgādinājums šajā ziņā - novērtējiet gruntsgabala labiekārtošanas līmeni: kādas komunikācijas ir pievadītas, vai ir veikta gruntsgabala plānošana, vai ir apstādījumi, norobežojumi, celiņi utt.
Gruntsgabala lietošana un iespējamie ierobežojumi. Pirmām kārtām, kam jāpievērš uzmanība, ir sarkano līniju un aizsargzonu esamība. To var noskaidrot, pieprasot no pārdevēja gruntsgabala robežu un apgrūtinājumu plānu. Plānos noteikti ir norādītas visas sarkanās līnijas, aizsargzonas un komunikācijas. Taču, ja plāns ir vecs, tad labāk un gudrāk ir tam neticēt. Iesaku apskatīt arī teritorijas plānu, lielākā daļa no tiem ir attiecīgo pašvaldību tīmekļvietnēs. Teritorijas plānos ir noradītas dažādas sarkanās līnijas un komunikācijas. Ideāli, ja jums iedos «svaigu» topogrāfisko plānu. Svaigs plāns — tas nozīmē plānu, kas ir sagatavots ne vēlāk kā pirms gada. Tajā būs atzīmētas arī visas pazemes komunikācijas.
Teritoriālajā plānā atļautā izmantošana. To bieži sauc par būvniecības atļauju. Taču tas nav korekti. Tā ir mazliet citādāka atļauja - uzziņa, ko izsniedz pašvaldības būvniecības pārvalde par gruntsgabala iespējamo vai perspektīvo izmantošanu. Atsevišķos gadījumos no pārdevēja var saņemt arī arhitektūras un plānošanas uzdevumu. Tajā jau ir formulētas visas prasības, kas noteiktas gruntsgabala apbūvei ne tikai attiecībā uz ēkas stāvu skaitu, bet arī norādītas organizācijas, ar kurām jāsaskaņo visas nianses. Lai saprastu, ko īsti var būvēt, pietiek ar teritoriālo plānojumu un uzziņu no arhitektūras un būvniecības pārvaldes.
Gruntsgabala fiziskie raksturlielumi. Ir labi, ja pārdevējs jums iedos ģeoloģiskās izpētes rezultātus. Tiesa, šādus pētījumus galvenokārt veic ciematu attīstītāji un ļoti reti - privātpersonas. Taču, ja jūsu gruntsgabala tuvumā ir citas mājas, tad, visticamāk, varat neraizēties par to, ka jūsu gruntsgabalā tuvu augsnes virsslānim varētu būt kūdras iegula. Vizuāli augsnes sastāvu var noteikt arī tad, ja neesat liels botānikas speciālists. Ja gruntsgabalā aug purva zālaugi, nemaz jau nerunājot par meldrāju, tas nozīmē, ka gruntsgabals ir problemātisks. Ja rodas šaubas, var doties uz pašvaldību un tur saņemt informāciju par augsnes sastāvu. Ja ir brīvi līdzekļi, var arī pasūtīt veikt nelielu urbumu līdz sešu metru dziļumam. Vēl jāatceras, ka gruntsūdeņu līmenis mainās atkarībā no gadalaika - vasarā tas vienmēr ir zemāks.
Pazemes ūdens nesējslāņu kvalitāte. Lai tiktu skaidrībā par šo jautājumu, iesaku vērsties uzņēmumā, kas nodarbojas ar ūdens analīzi. Tas noteikti jau ir veicis pētījumus vietā, kur esat noskatījuši sev zemi, un tādēļ šim uzņēmumam būs informācija par to, kādā dziļumā ir ūdens un kādas tai piemīt īpašības. Piemēram, visiem zināms, ka Mārupes un Babītes novados no dziļurbumiem ņemtajam ūdenim ir raksturīga augsta mineralizācijas pakāpe. Tajā ir daudz sāļu un dzelzs. Šajos novados cilvēki uzstāda papildu filtrēšanas sistēmas. Starp citu, ja tuvumā ir mājas, tad par ūdens kvalitāti var apvaicāties iedzīvotājiem.
Applūšanas risks. Šī problēma ir būtiska gruntsgabaliem, kas ir zemās vietās un pie ūdenstilpnēm. Tiem, kuri pērk zemi ūdens malā, jāpatur prātā tādi jēdzieni kā aizsargzona un applūstošā zona. Uzzināt, kura gruntsgabala daļa tiek appludināta, var, apskatot teritoriālo plānu, kurā tas ir atzīmēts. Vēsturiski maksimālais gruntsgabalu appludināšanas līmenis Rīgas apkaimē pie ūdenstilpnēm ir 1,6 metri. Starp citu, cits informācijas avots, kur var uzzināt visu par applūstošām teritorijām, ir pašvaldības. Novērtējot applūšanas riskus, pievērsiet uzmanību, kāds ir gruntsgabala augstums virs jūras līmeņa (absolūtā augstuma atzīmes) un kušanas ūdeņu aizplūšanai. Tas ir svarīgs objektiem, kas atrodas zemāk par pārējiem.
Un visbeidzot - nebaidieties vaicāt pārdevējiem par visiem manis pieminētajiem jautājumiem. Tas nodrošina lielāku iespēju, ka nenāksies vilties pirkumā.
P.S.
Savus padomus es sniedzu, izmantojot desmit gadu ilgu pieredzi, ko esmu guvis, strādājot zemes tirdzniecības biznesā. Pašreizējo situāciju vērtējot, es uzskatu, ka pa īstam vērtīgu piedāvājumu ar pilnu infrastruktūru kļūst aizvien mazāk, lai gan Rīgas tuvumā ir milzīgs brīvu gruntsgabalu skaits. Neviens neko vairs neattīsta. Tādēļ ciematu attīstīšanas izmaksas praktiski nav samazinājušās. Visi infrastruktūras izbūvē iesaistītie būvnieki tagad pārtiek no valsts pasūtījumiem un Eiropas fondu līdzekļu apguves. Viņi, kā mēdz teikt, dzīvo kā nieres taukos un nelabprāt piekrīt pazemināt savas tāmes - viņiem tas nav vajadzīgs.
Iespraudums
Ar komunikācijām vai bez?
Andrejs Valters: „Ir klienti, kas, izvēloties gruntsgabalu, vispirms interesējas par cenu. Tas ir normāli, ņemot vērā mūsu ekonomiskas stāvokli. Ir klienti, kas, padzirdējuši, ka Rīgas apkārtnē gruntsgabals ar visām komunikācijām tiek piedāvāts par 20-30 eiro/m², sauc zemes piedāvājumu piemērus par 5–10 eiro/m². Tomēr, apspriežot detaļas, noskaidrojas, ka šie gruntsgabali ir vai nu bez komunikācijām (vai arī elektrosadales kaste ar nesaprotamas jaudas pieslēgumu „rēgojas” kaut kur miglainā nākotnē), vai atrodas pagalam neveiksmīgās vietās (piemēram, kartupeļu lauka vidū vai pļaviņā meža malā pie pārpurvota grāvja vai zemienes), vai atrodas vietā, kurā vispār cenu līmenis ir zems.
Paturiet prātā, ka komunikāciju ierīkošana izmaksās lielu naudu. Spriediet paši: laba individuāla bioloģiskā kanalizācija izmaksā divus trīs tūkstošus latu (svarīgi zināt, kur un kā izkliedēsies notekūdeņi un vai būvniecības pārvalde atļaus šādu ūdeņu izkliedi), ūdens urbums maksā vēl aptuveni četrus līdz sešus tūkstošus latu. Un galu galā tie ir vēl 7 līdz 11 eiro uz katru kvadrātmetru, nemaz jau nerunājot pat elektrības un citu komunikāciju pievadīšanu.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1959
