Grigorijs Kuļikovs. Cenu burbulis apdraud kūrortus
Romāns Golubevs 06.2006
Jēdziens „cenu burbulis” nekustamo īpašumu tirgū, ja arī ir piemērojams, tad tikai kūrortu objektiem. Un tādēļ cenu krišanās tuvākajā nākotnē diez vai apdraudēs lielāko daļu dzīvojamo objektu kā Maskavā, tā arī Rīgā. Šādu viedokli intervijā „m2” izteica Krievijas kompānijas „МИЭЛЬ-Недвижимость” direktoru padomes priekšsēdētājs Grigorijs Kuļikovs, kurš piekrita padalīties savā bagātajā pieredzē ar mūsu lasītājiem.
Kompānija „МИЭЛЬ-Недвижимость” šodien ir viena no lielākajām Krievijas tirgū. Tā ne tikai sniedz mākleru un konsultāciju pakalpojumus, bet arī investē līdzekļus jaunajā celtniecībā. Lai būtu vieglāk novērtēt šis kompānijas darbības vērienu, minēsim, ka pēc 2004. gada datiem tās apgrozījums bija 1,4 miljardi dolāru. 2005. gada rādītāji ir vēl iespaidīgāki, bet tie tiks paziņoti tikai jūnijā. Pie minētā var piebilst, ka pašreiz kompānijā „MIEL” strādā 3200 cilvēku. Kompānijas nemainīgo vadītāju un īpašnieku „m2” intervēja maija beigās, kad Kuļikova kungs Jūrmalā pasniedza vienas dienas meistarklases saviem Latvijas kolēģiem.
Dārgāk kļuvis ir jau šodien
Neraugoties uz daudzajām atšķirībām, gan Maskavas, gan Rīgas nekustamā īpašuma tirgum ir virkne kopīgu iezīmju. Pie tādām var minēt straujo cenu kāpumu. Pie mums daudz runā par pasaules sadārdzināšanās tendenci, kas ietekmē arī mūsu tirgu. Kādi, jūsuprāt, ir mūsu valstu galvaspilsētu nekustamo īpašumu tirgos notiekošo procesu galvenie cēloņi?
Sākšu ar Maskavu. Cenas pie mums kāpj ļoti strauji. Nupat aprīlī tika fiksēts absolūtais rekords – mēneša laikā nekustamie īpašumi kļuva dārgāki par veseliem 12%. Tas ir vājprātīgs rādītājs. Un to es saistu ar vairākiem faktoriem.
Vispirms jau tas ir uzkrājies ievērojamais atliktais pieprasījums. Maskavā bija periods no 2004. gada vasaras līdz 2005. gada pavasarim, kad tirgus attīstība bija apstājusies – ļoti būtiski nokritās pieprasījums. Tā bija klusa banku krīzes atbalss. Taču tiklīdz cilvēki saprata, ka nenotiek nekas traks, viņi atkal sāka pirkt. Pieauga ieprasījums un sāka augt arī cenas. Šādā situācijā iedzīvotāji sāka spriest apmēram šādi: rīt būs vēl dārgāk, tāpēc jāpērk šodien. Rezultātā dārgāk kļuva jau šodien.
Starp cenu kāpuma iemesliem jāmin arī maskaviešu un reģionu iedzīvotāju dzīves līmeņa paaugstināšanos, kas cieši saistīta ar degvielas un enerģētisko kompleksu, dolāra kā nekustamā īpašuma vērtības mēra palētināšanos, Krievijā vērojamo ekonomisko izaugsmi un stabilo politisko situāciju, ievērojamo jaunbūvēs piedāvājamo dzīvojamo platību skaita samazināšanos un aizvien pieejamākos hipotekāros aizdevumus (10% likme Krievijā tiek uzskatīta par ļoti labu – m2)...
Tieši pēdējais apstāklis, manuprāt, ir svarīgākais, lai saprastu, kas īsti notiek mūsu tirgū. Savu daļu šajā procesā deva arī Latvijas iestāšanās Eiropas Savienībā.
Spekulantiem patīk sērijveida mājas
Kāda loma Maskavas cenu skrējienā ir spekulantiem? Pie mums sabiedriskā doma tos jau sen ir atzinusi par vieniem no mājokļu sadārdzināšanās vaininiekiem.
Maskavā spekulatīvo darījumu daļa ir visai neliela. Pēc mūsu kompānijas novērojumiem runa ir par ne vairāk kā 10% no kopējā mājokļu pārdošanas apjoma. Tie ir gadījumi, kad objekts tiek pirkts nevis dzīvošanai, bet tālākpārdošanai tuvāko divu gadu laikā. Pie kam, darījumus, kad uzņēmēji iegādājas dzīvokļus, tos izremontē un piedāvā izīrēšanai, mēs pie spekulatīvajiem nepieskaitām. Tās ir ilgtermiņa investīcijas. Kopumā atzīmēšu, ka pie mums spekulatīvie darījumi lielāko tiesu notiek sekundārajā tirgū. Šeit vieglāk saņemt kredītu – summas tomēr ir mazākas un arī pati noformēšanas procedūra nav tik sarežģīta kā tad, ja jūs vēlētos iegādāties jaunbūvi vai elitāru objektu.
Vai pastāv kāda matemātiska sakarība starp cenām uz elitārajiem objektiem un sērijveida dzīvokļiem?
Mūsu tirgū tam sekot ir grūti. Kvadrātmetra vidējā cena Maskavā ir pārsniegusi 3000 dolārus. Tajā pat laikā luksusa klases dzīvokļi tiek izlikti pārdošanai par 8000 dolāriem kvadrātmetrā. Normāls dzīvoklis elitārā jaunbūvē bez apdares maksā 10000-12000 dolāru kvadrātmetrā, bet absolūtais rekords – 35000 dolāru par kvadrātmetru.
Plaša izvēle
Uz šā fona mums būtu pats laiks priecāties, bet varbūt arī bēdāties par Latvijas nekustamo īpašumu lētajām cenām. Starp citu, tiek uzskatīts, ka lielu ietekmi cenām atstāj tieši bagātie pircēji no Krievijas. Tā teikt, ar saviem neierobežotajiem finanšu līdzekļiem viņi, ja vēlas, var pārsolīt jebkura objekta cenu. Bet tas kropļo visu tirgu.
Bagātu iedzīvotāju Krievijā patiešām ir daudz. Tikai oficiāli vien miljons un vairāk dolāru apmērā pieder vairāk nekā 84 tūkstošiem cilvēku. Neoficiālo miljonāru skaits ir vēl lielāks. Taču pamēģiniet saprast – pārtikušajiem Krievijas iedzīvotājiem, iegādājoties nekustamo īpašumu, ir plaša izvēle: Londona, Franču Rivjēra, Spānija, Kipra, Grieķija vai Ukraina... Protams, daļa līdzekļu tiek tērēts māju vai elitāru dzīvokļu iegādei mūsu vēl kopš padomju laikiem iemīļotajā Rīgā un Jūrmalā. Taču nevajag domāt, ka uz jūsu tirgu ir metušies visi Krievijas iedzīvotāji - tas ir pārāk optimistisks spriedums.
Visu nosaka pieprasījums
Cik lielā mērā adekvātas ir nekustamo īpašumu cenas Maskavā un Latvijā? Runas par sekundārā tirgus cenu burbuli pie mums sākās vēl pirms diviem gadiem. Tagad tas pats dzirdams par jaunbūvēm, kas tomēr netraucē tām turpināt sadārdzināties arī uz negatīva fona.
Cenu burbulis nekustamo īpašumu tirgū ir visai relatīvs jēdziens. Lielā mērā tā ir attiecība starp maksātspējīgo pieprasījumu un piedāvājumu. Ja pirmais pārredzamā nākotnē pārsniedz otro, tad kas gan tas par burbuli?!
Bez jau minētajiem faktoriem ir jāaplūko arī jautājums par nodrošinātību ar mājokli. Ja analizējam kūrortu nekustamos īpašumus, tas ir, otro vai trešo nekustamo īpašumu, tad šeit jau var runāt par cenu burbuļiem. To var pirkt, bet var arī nepirkt. Taču, izvērtējot situāciju ar Maskavas vai Rīgas dzīvokļiem, jāņem vērā, cik kvadrātmetru dzīvojamās platības pienākas uz vienam iedzīvotājam. Gan pie jums, gan pie mums šis rādītājs ievērojami atpaliek no rietumu rādītājiem, tai skaitā arī pēc kvalitātes parametriem. Tādēļ pieprasījums pēc dzīvokļiem joprojām ir liels un ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Normālā tirgus ekonomikā šādā situācijā cenas uz vietas stāvēt nevar.
Jūsu valstī piesardzīgu vajadzētu darīt tas, ka pieaug ekonomiski aktīvās jaunatnes aizplūšana uz Eiropas Savienības valstīm. Ja viņi sāks pirkt nekustamos īpašumus valstīs, kurās strādā, tad pēc gadiem 4-5 pieprasījums pie jums var būtiski kristies.
Šeit gan jāprecizē: visi mani spriedumi balstīti uz nosacījumu, ka politiskā un ekonomiskā situācija valstī ir stabila.
Optimālais variants
Vai kompānijai „MIEL” ir izstrādāts scenārijs darbam krītošā tirgū?
Savas 15 gadu pastāvēšanas laikā mēs nu jau vairākkārt esam pielietojuši šo pieredzi. Krievijā nekustamo īpašumu tirgus ir gāzies divreiz (1995-1996. gadā un 1998-2000. gadā) un divreiz bijis stagnācijas stāvoklī. No krīzes jābaidās nevis tiem, kas nodarbojas ar starpniecību (mākleriem – m2) un konsultāciju pakalpojumu sniegšanu, bet investoriem un apbūvētājiem. Kad cenas strauji pieaug, māklerim ir grūti strādāt: pārāk daudz alternatīvu darījumu, kad viens klients vienlaicīgi gan pārdod, gan pērk nekustamo īpašumu. Tirgum optimāla situācija ir tad, kad dzīvokļu, zemes vai privātmāju cenas ik gadu pieaug par 5-7% ātrāk, nekā inflācija valstī. Tad nav trakās cenu auļošanas un nepiedienīgas tirgošanās „uz paaugstināšanu”. Tad arī dzīvokļu pārdošanas piedāvājumi tirgū „karājas” visai ilgi...
Kādu pārdošanas termiņu jūs uzskatāt par optimālo?
Dzīvokļiem sekundārajā tirgū – aptuveni 3 mēneši, elitārajiem objektiem – pusgads un vairāk. Normālam pircējam jābūt iespējai apdomāt, novērtēt vairākus priekšlikumus un atgriezties pie tā, kuru apskatījis otrajā demonstrēšanas dienā. Taču diemžēl tagad pie mums dominē pārdevēja tirgus: viņš var izvēlēties no visai liela pretendentu skaita.
No personiskās pieredzes
Kompānija „МИЭЛЬ-Недвижимость” ir to nedaudzo Krievijas kompāniju skaitā, kas sniedz garantijas darījumiem, kas veikti ar tās līdzdalību. Kādas saistības jūs uzņematies?
Ja darījums tiek atzīts par spēkā neesošu vai anulēts tiesā, mēs izmaksājam cietušajai pusei objekta tirgus vērtību.
Tas ir, ja jums dzīvokļa iegādei ir iedoti 100 000 dolāru, tad jūs tos arī atdosiet?
Nē, mēs atdosim vairāk: pircēja iegādātā nekustamā īpašuma vērtība uz šo brīdi jau būs palielinājusies. Tā ir daļa no mūsu biznesa filozofijas. Jaunā korporatīvā kultūra, kuru kompānija pašreiz ievieš, ir orientēta uz moderniem XXI gadsimta cilvēkiem. Viņi ir elastīgāki, brīvāki, var izvēlēties pie kā pasūtīt vienu vai otru pakalpojumu. Mēs cienām viņu izvēles tiesības, taču cenšamies izdarīt tā, lai izvēle kristu tieši uz mums. Klientam ir tiesības zināt par mums burtiski visu, ieskaitot arī komisijas procentu, kuru mēs nopelnam – precīzs skaitlis tiek norādīts līgumā.
Un kādi skaitļi tur figurē?
Ja pārdodam jaunbūvi, tad runa ir par 2,5-3% no darījuma summas. Ja pārdodam sērijveida dzīvokli sekundārajā tirgū – par 6%. Alternatīvajos darījumos, kuros iesaistīti vienlaicīgi 2-3 dzīvokļi, šis skaitlis ir līdz 4,3-4,5% par katru dzīvokli.
Kā organizēts objektu pārdevēju meklēšanas darbs?
Visus māklerus orientējam uz tā saucamo „darbu laukā”. Katram no mums ir trīs saziņas loki. Pirmais – tie cilvēki, ar kuriem satiekamies vai ik dienas. Otrais – mūsu daudzie paziņas. Trešais – mūsu skolas un studiju biedri, bijušie kolēģi – visi tie, kurus neesam satikuši gadiem ilgi. Kad „MIEL” pieņem darbā cilvēku, viņam ir „jāizstrādā” šie visi trīs loki. Mūsu ilggadējā pieredze liecina: visvērtīgākais klients ir tas, kurš pazīst jūs daudzus gadus.
Vai mākleri apstaigā arī dzīvokļus? Vai sekojat plašsaziņas līdzekļos publicētajiem pārdošanas piedāvājumiem?
Staigāšanu pa dzīvokļiem – amerikāņu tik ļoti iemīļoto „aukstās pārdošanās metodi” - saviem speciālistiem mēs nemācām. Taču arī neaizliedzam viņiem to izmantot.
Cik jūsu kompānija vidēji izdod jaunceltņu vai sekundārā tirgus dzīvokļu reklāmai?
Ja tās ir elitārās klases jaunbūves, tad aptuveni 1% no projekta apgrozījuma, ja ekonomiskā vai biznesa klase – tad aptuveni 1,7%. Gadījumos ar sekundārā tirgus dzīvokļiem runa ir par 7-8% no mūsu mākleru nopelnītā. Šos līdzekļus novirzām gan ārējās reklāmas izvietošanai, gan arī reklāmai drukātajos un elektroniskajos masu plašsaziņas līdzekļos.
Krievijā fiziskām personām ir tiesības veikt tikai vienu darījumu reizi 3 gados bez aplikšanas ar papildus nodokli. Latvijā šādu darījumu var veikt reizi gadā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
