Gribētos vairāk
Romāns Golubevs
Pārdošanai izlikto Rīgas un Jūrmalas prestižo nekustamo īpašumu īpašnieku lielās apetītes dēļ vasara rezultatīvu darījumu ziņā nebija tik dāsna, kā tika gaidīts. Pēc vairāku autoritatīvu ekspertu domām, pašreizējais cenu celšanās potenciāls šajā segmentā ir visai tuvu galējai robežai.
Savukārt jauns Jūrmalas mājokļu pircēju aktivitātes vilnis ir sagaidāms 2012. gada vidū, kad tirgū tiks ielaists liels skaits jauno projektu un saasināsies cīņa par pircēju.
Kas ir prestižs nekustamais īpašums Latvijas kontekstā? Pirmām kārtām tas ir Rīgas centra un Jūrmalas dzīvokļu segments. Šajās vietās koncentrējas pamata pieprasījums no to ārzemju pircēju puses, kuru uzmanību Latvijas nekustamo īpašumu tirgum piesaistīja iespēja līdz ar nekustamā īpašuma iegādi saņemt uzturēšanās atļauju. Pēc depresīvā 2008. un 2009. gada tikai Krievijas un citu NVS valstu iedzīvotāju interese vien ir ļāvusi prestižo mājokļu tirgum atsākt elpot ar pilnu krūti. Krīzes augstākajā punktā dzīvokļus Jūrmalas centrālās daļas pirmajā piekrastes līnijā varēja iegādāties par 2000 – 2200 eiro/m², bet renovētajās un jaunajās mājās Rīgas Klusajā centra un Vecrīgā pat lētāk – par 1 800 – 2 000 eiro/m². No šodienas skatpunkta raugoties, tas šķiet neticami. Tiesa gan reālu darījumu toreiz nebija daudz.
Imigrācijas likuma grozījumi situāciju mainīja par 180 grādiem – Rīgā un Jūrmalā parādījās potenciāli pircēji. To lielākā daļa bija ārzemnieki - Krievijas, Kazahstānas, Ukrainas, Baltkrievijas u.c. valstu pilsoņi.
Pēc mākleru domām, vairāk nekā 90% darījumu ar nekustamiem īpašumiem Rīgas Klusajā centrā, Vecrīgā, kā arī Jūrmalas pirmajā un otrajā piekrastes līnijā veic ārzemnieki.
Rīgas un Jūrmalas centrā iegūlušo mājokļu fonds pakāpeniski tiek izpārdots. Turklāt 2010. gada beigās un 2011. gada sākumā kopējais ikmēneša pirkšanas pārdošanas darījumu skaits šajā segmentā nepārsniedza simtu. Tomēr, ņemot vērā mazo tirgu, arī tas bija pietiekami, lai cenas sāktu celties. Krasi pieauga daudzu īpašnieku gaidas, un jau 2011. gada aprīlī un maijā to nekustamo īpašumu, kuri pirms tam ilgus mēnešus bija gaidījuši savu pircēju, pārdošanas ātrums lēcienveidīgi pieauga. Labi, ja tas būtu minimāls – par 5–10%. Piedāvājumā aizvien vairāk sāka parādīties objekti par pirmskrīzes cenām. Aizvadītājā vasarā mākleri stāstīja daudzus kuriozus atgadījumus, kas raksturo pārdevēju psiholoģiju. Lūk, viens stāsts: mākleris atved parādīt Rīgas centrā potenciālajam pircējam objektu, ko pusotru gadu nesekmīgi centās pārdot par 1,7 miljoniem eiro, un, sazinājies ar īpašnieku, negaidīti pēkšņi uzzina, ka objekta jaunā cena ir 3,2 miljoni eiro! Tas ir, par 1,5 miljoniem dārgāk. Īpašnieks savu lēmumu motivēja ar to, ka tirgus aug un vasarā vai kaut kad vēlāk krievi vienalga nopirks viņa objektu par cenu, kas ir tuva nosauktajai. Dzīvoklis tā arī joprojām nav pārdots.
Visi mākleri un attīstītāji, ar kuriem, gatavojot šo materiālu, runāja žurnāla m² un portāla varianti.lv korespondents, atzīmēja, ka interese par Jūrmalas un Rīgas prestižo mājokļu segmentu pati par sevi ir bijusi ļoti liela. Vadošās nekustamo īpašumu kompānijas vasaras periodā organizēja simtiem demonstrāciju. Tikai šī aktivitāte ne vienmēr transformējās parakstītos pirkšanas pārdošanas līgumos.
„Konkursā Jaunais vilnis kņada bija liela. Jā, atbrauca daudz bagātu pircēju. Un labi, ka viņu bija daudz. Tomēr galvenais jau nav tas, ka ir nauda. Svarīgāk ir, vai cilvēks ir gatavs šo naudu tērēt konkrēta nekustamā īpašuma iegādei. Ar mērķi iepazīties ar piedāvājumiem atbrauca aptuveni 150 cilvēki. Kopš jūnija sākuma mūsu kompānija ir noformējusi gandrīz 30 darījumus. Un mēs paši to uzskatām par labu rezultātu,” atzīst kompānijas Baltic Sotheby’s International Realty līdzīpašniece Ilze Mazurenko.
Jāatzīmē, ka aizvadītajā vasarā Baltic Sotheby’s International Realty ir guvusi vislabākos panākumus starp kompānijām, kas specializējas prestižo mājokļu tirdzniecībā. Tām ir pietuvojusies arī Rietumu banka, kas sevi aktīvi reklamē Krievijā. Rietumu banka, pati savu darbību novērtējot, apstiprina: „Šovasar mūsu klienti izvēlējās iegādei vairākus desmitus nekustamā īpašuma objektu.”
Žurnāla m² un portāla varianti.lv novērojumi liecina, ka neviens cits tirgus spēlētājs nebija pratis nokārtot vairāk par 20 darījumiem ar dzīvokļiem un mājām. Bija pat tādi pieredzējuši Latvijas mākleri, kuriem šovasar nebija neviena darījuma! Viņi visi uzsver, ka to starpnieku skaits, kuri Jaunā Viļņa laikā centās noķert savu „zelta zivtiņu”, daudzkārt pieauga. „Lidinās kā mušas ap bagātniekiem,” šādi sarunā ar žurnāla m² un portāla varianti.lv korespondentu šo parādību raksturoja kāds dārgo mājokļu segmentā vairāk nekā desmit gadus strādājošs mākleris. Pēc viņa vārdiem, lielais starpnieku skaits, kam nav pašiem savu objektu, mēģinot iespraukties pārdevēju ķēdītē, tikai dezorientē pircējus. Rezultāts bija tāds, ka viens un tas pats objekts tirgū tika piedāvāts par dažādām cenām, un tas, saprotams, nevarēja nenokaitināt potenciālos pircējus.
Otrkārt, daudziem nebija pa prātam cenu līmenis. Kā jau atklājām iepriekš, tas bija lielākās daļas nekustamo īpašumu īpašnieku nopelns. „Vai Jūrmalā cenas ir pārlieku augstas vai nav? Bija dārgie darījumi – tas ir, darījumi par 6 000 eiro/m² vai vairāk eiro kvadrātmetrā, un, manuprāt, to nevar neņemt vērā. Ir pilnīgi normāli, ka ir pircēji, kas ir gatavi maksāt augstu maksu par to, kas viņiem ir iepaticies un kas tiešām pieder pie ekskluzīvajiem objektiem. Tas gan neiekļaujas kopējā ainā. „Problēma ir cita,” ir pārliecināts kompānijas Jūrmala Real Estate īpašnieks Igors Daņiļevičs. Viņš paskaidro: „Daudzi īpašnieki tieši pārlieku augstās cenas izvēlas par orientieri, lai noteiktu vidējo cenu.”
„Zemesgabali Jūrmalas pirmajā piekrastes līnijā savu pircēju atrod, ja to cena ir 350–500 eiro/m². Ja darījumu veic šajā cenu diapazonā, ir visvairāk iespēju, ka darījums tiks sekmīgi pabeigts. Tajā pat laikā ir pārdevēji, kas, līdzīgi kā kādreiz, „zīmē” 700 eiro/m² un turpat 1000 eiro/m² cenas,” paplašinot Jūrmalas cenu veidošanas jautājumu, turpina kompānijas Vigvam līdzīpašnieks Aleksejs Jeļins. „Tajā nav loģikas, ja mērķis ir pārdot. Turpretī lai vienkārši izliktu objektu tirgū, zemei var uzlikt cenu arī 2 000 eiro/m². Šogad bija darījums, kurā gruntsgabals kāpu zonā tika pārdots par 880 eiro/m². Taču šajā gadījumā īpašnieks ilgus gadus bija pūlējies, lai iegūtu visas būvniecības veikšanai nepieciešamās atļaujas un saskaņojumus. Blakus esošā gruntsgabala īpašnieks, uzzinājis darījuma cenu, izlika savu gruntsgabalu pārdošanai par tādu pat cenu. Bet viņš taču pārdod pliku zemi! Šādās situācijās paskaidrot potenciālajam pircējam par prasīto cenu pamatotību labākās vietās ir grūti.”
Savukārt Rietumu bankas viceprezidents Renāts Lokomets nepiekrīt tam, ka Jūrmalas nekustamo īpašumu pieaugušās cenas sāk atbaidīt pircējus no Krievijas. Viņam ir savs izskaidrojums: banku finansētie attīstītāju projekti tiek pozicionēti kā ekskluzīvi. „Negribas runāt par kvadrātmetra vidējo cenu. Tas būtu tas pats, kas runāt par vidējo temperatūru slimnīcā,” viņš paskaidro savā komentārā. Es runātu par elites klases dzīvokļu un apartamentu deficītu Jūrmalā. Tieši šajā segmentā parādījās Maskavas līmenim atbilstošas cenas – līdz 5 000 eiro/m². Un krievi ir gatavi maksāt labu cenu par Jūrmalas un Rīgas nekustamiem īpašumiem. Cenas šajā gadījumā atspoguļo augsto kvalitāti un komfortu, ko var atrast Jūrmalā, kur tiešām labu un piemērotu vietu skaits apbūvei ir ierobežots.”
Tas viss ir pareizi, it īpaši, ja ņem vērā, ka Rietumu banka finansē tikai unikālus, elites klases pieprasījumam paredzētus produktus. Taču taisnība ir arī tā, ka labi ja divas objekta demonstrācijas no desmit Jūrmalā un Rīgas centrā beidzas ar darījuma noslēgšanu. Lielākā daļa potenciālo pircēju ir tie, kuri Latvijas nekustamos īpašumus apskata ne jau garlaicības vai ziņkāres mākti. Kā atzīst paši mākleri, galvenais iemesls, kāpēc notiek atteikšanās no pirkuma, ir tieši cena.
– Kādas cenas aizvadītajā vasarā bija Vecrīgā, Rīgas Klusajā centrā un Jūrmalas centrālajā daļā? Atbildēt uz šo jautājumu žurnāla m² un portāla varianti.lv korespondents lūdza sniegt Ilzi Mazurenko.
– Lielāka daļa dzīvokļu Jūrmalas līča tuvumā tika piedāvāta par 3 500 – 5 500 eiro/m². Ja mājoklim bija kādas ekstras, piemēram, skats uz līci vai ļoti augsts mājas statuss, tika prasīti 6 000, 7 000 un arī 9 000 eiro/m². Ir tā – ja cilvēks vēlēsies, viņš to nopirks. Piemēram, projektā Kapteiņu klubs pēdējie penthausi tika pārdoti par cenām, kas bija tuvu 6 000 eiro/m².
Protams, tiem potenciālajiem pircējiem, kuri bija atbraukuši uz Jūrmalu, vēloties nopirkt mājokli pie jūras par 200 – 250 tūkstošiem eiro, bija grūti to īstenot par šo summu. Viņu finanšu iespējam toties atbilda upes puse, kur cenas bija demokrātiskākas – bija piedāvājumi jaunajos projektos arī līdz 2 000 eiro/m².
Ja runā par Jūrmalas privātmājām, vērojams, ka to cenu diapazons bija un joprojām ir ļoti liels. Plašs ir arī pieprasījumu diapazons. Mūsu kompānija saņēma lūgumus sameklēt mājas arī par 5 līdz 8 miljoniem eiro. Pati piedalījos šādās demonstrācijās. Klienti, kas meklē šādus objektus, ir retums. Lai iegādātos šādu māju, cilvēkam jābūt ļoti bagātam un arī mājai ir jābūt tādai, lai iepatiktos. Darījumu par šādām summām aizvadītajā vasarā nebija. Nav gadījies dzirdēt, ka būtu pārdota kāda privātmāja, kas būtu dārgāka par 2,5 miljoniem eiro. Mājas tika pārdotas galvenokārt par 400 – 800 tūkstošiem eiro.
Rīgas Klusajā centrā un Vecrīgā dzīvokļi jaunajos projektos un renovētās mājās tiek piedāvāti par 2 500 – 4 500 begin_of_the_skype_highlighting 2 500 – 4 500 end_of_the_skype_highlighting end_of_the_skype_highlighting eiro/m². Var atrast arī par 2 000 eiro/m² un arī par 1 500 eiro/m². Taču tie būs piedāvājumi, kuriem ir kādi mīnusi: vai nu neveiksmīga vieta, vai māja nav renovēta, vai arī pašam dzīvoklim nav veikts remonts… Tieši tāpat tirgū ir ekstra klases piedāvājumi, kas ir ārpus minēto vidējo cenu diapazona. Kompānija Baltic Sotheby’s International Realty ir kārtojusi darījumus arī par 5 500 un 6 000 eiro/m². Tie notika projektā Ausekļa ielā 4 un projektā Fitinghofa nams. Piecu sešu tūkstošu eiro cenas ir arī jaunajā prospekta Baznīcas ielā 26.
Jāatzīmē, ka ārzemju pircēju interešu ģeogrāfija pakāpeniski paplašinās. Viņi meklē dzīvokļus un mājas ne tikai Rīgas centrā un Jūrmalā. Cilvēki sāk izskatīt piedāvājumus arī Mežaparkā, Baltezerā un Berģos. Šie rajoni, mūsuprāt, ir ne mazāk prestiži, tie ir tikai mazāk reklamēti Krievijas pircēju vidū. Tādēļ arī cenas tur ir zemākas, nekā tās ir tajā pat Jūrmalā.
Vēl tikai pirms gada Latvijas vadošās nekustamo īpašumu kompānijas par palīdzību uzturēšanās atļauju noformēšanā prasīja no ārzemju pircējiem trīs līdz piecus tūkstošus eiro. Šodien mazie spēlētāji, lai piesaistītu klientus, šo pakalpojumu piedāvā kā bonusu: ja tiks nopirkts nekustamais īpašums no viņu portfeļa, firma bez maksas palīdzēs noformēt dokumentus.
Igors Daņiļevičs, kompānijas Jūrmala Real Estate īpašnieks:
– Šovasar Jūrmalā vizuāli parādījās daudz projektu. Pircēju pozīcija galvenokārt bija nogaidoša: pagaidīsim līdz nākamajam gadam un paskatīsimies. Manuprāt, cenu kāpums ir apstājies. Vairāk sāk izpausties tā dēvētā vidējā cena. Pēc mūsu domam, labam dzīvoklim līča pusē cenai vajadzētu būt 3 000 – 4 000 eiro/m². Tā ir cena, kas nodrošinās pastāvīgu klientu plūsmu. Protams, vienmēr ir pircēji, kas vēlas nopirkt tūlīt un tagad, un viņi pērk uzreiz un nekaulējoties. Taču, ja ir kāds, kas tikai apsver nekustama īpašuma iegādi Jūrmalā un ir gatavs mazliet pagaidīt, tad ir vērts atgriezties pie šī jautājuma 2012. gada pirmajā pusē, kad tirgū būs ielaisti visi pašlaik būvētie projekti un sāksies cīņa par pircēju.
Renāts Lokomets, Rietumu bankas viceprezidents:
– Latvijas attīstītāji un mākleri jau vairākus gadus ar lielu interesi raugās uz Austrumiem. Šo vektoru ir noteikušas Imigrācijas likuma izmaiņas, kas ļauj investoriem un viņu ģimenes locekļiem iegūt pārvietošanās brīvību Eiropā. Otrās sezonas rezultāti ļauj apgalvot, ka gaidas joprojām pārsniedz realitāti. Un tomēr galvenais ir tas, ka Imigrācijas likums ir atdzīvinājis Rīgas un Jūrmalas elites klases nekustamo īpašumu tirgu. Šovasar mūsu klienti izvēlējās iegādei vairākus desmitus objektu. Faktiskajiem darījumiem bija punktveida raksturs. Prognozējam, ka darījumu skaita pieaugums notiks 2011. gada beigās un 2012. gada vasarā, kad potenciālie pircēji ieraudzīs ekspluatācijā nodotās mājas, kuras noskatījuši šovasar.
Aleksejs Jeļins, kompānijas Vigvam.lv līdzīpašnieks:
– Vasarā darba mums bija vairāk, lai gan tā efektivitāte, tas ir, darījumu skaits nepieauga tādā pat proporcijā. Taču kopumā gāja labi – vairāk nekā desmit darījumu. Cenas? Ziniet, pagājušajā gadā daudzi bija neizpratnē: „Te taču nav ne Kannas, ne arī Nica! Kāpēc tik dārgi!?” Bet šogad jau maksāja pat vairāk. Jūrmala kļūst par tendenci, un iegādāties Jūrmalā nekustamo īpašumu ir gan modē, gan prestiži un galu galā vienkārši patīkami. Daudzu objektu cenas atgriezās pirmskrīzes līmenī vai pat pārspēja tās. Cilvēku, kas vasarā bija atbraukuši kaut ko nopirkt, bet pēc tam pārdomāja, nebija daudz. Bija arī tādi, kas bija atbraukuši vienkārši paskatīties, un, domājams, atgriezīsies pie mums oktobrī, novembrī.
Ilze Mazurenko, kompānijas Baltic Sotheby’s International Realty līdzīpašniece:
– Šovasar tirgus gaidas bija visai lielas. Taču mēs, zinot iepriekšējo gadu pieredzi, noskaņojāmies uz to, ka debess mannu gaidīt nevajag, un savās reklāmās bijām pat nedaudz atturīgi. Pār cilvēkiem, kas bija atbraukuši atpūsties, no visām pusēm gāzās virsū mākleru un attīstītāju informācijas lavīna. Baltic Sotheby’s International Realty galvenie darījumi sākās jau pēc Jaunā viļņa, un darījumi plūstoši turpinājās rudenī. Pēdējo četru mēnešu laikā noslēgti vairāk nekā 30 darījumu. Rezultāts būtu bijis arī labāks, ja nebūtu masu psihozes, kas bija pārņēmusi nekustamo īpašumu īpašniekus. Krīzi pārdzīvojušie cilvēki, redzot daudzās demonstrācijas, kas tika rīkotas potenciālajiem pircējiem, sapņoja par lielu peļņu un bieži vien savus nekustamos īpašumus novērtēja ievērojami augstāk par vidējo cenu līmeni. Tas īpaši izpaudās īres segmentā. Tika piedāvāti labi un tirgus situācijai atbilstoši klientu piedāvājumi, bet īpašnieki gribēja vēl vairāk. Galu galā daudzi tā arī palika bez darījumiem.
Jūrmalā esošā situācija mani nedaudz dara uzmanīgu. Pašlaik tiek būvēti gandrīz 20 jauni projekti. To kvalitāte ir ļoti dažāda. Ir projekti labās vietās, bet attīstītāji tur būvē īstas būdas no lētiem materiāliem un ir nodomājuši prasīt par tām 8 000 eiro/m². Tā darīt nedrīkst! Mēs jau cenšamies attīstītājiem to skaidrot. Jūrmala ir mazs tirgus, mēs tagad tikai izpārdodam to, kas uzbūvēts līdz 2008. gadam. Nākamgad tirgus var būt pārpildīts ar objektiem, kuru kvalitātes un cenas attiecība ir apšaubāma. Jauno projektu attīstītājiem savas prasības ir jānovērtē adekvāti. Saviem klientiem mēs sniedzam pilnu ainu un stāstām par visiem objekta plusiem un mīnusiem. Mums svarīga ir mūsu reputācija.
Kristīna Volka, kompānijas Interhaus pārdošanas nodaļas vadītāja:
– Visu vasaru Jūrmalas viesi aktīvi interesējās par ekskluzīviem mājokļiem. Rudens sākumā viņi jau bija izdarījuši savu galīgo izvēli un iegādājās apartamentus mūsu projektos. Daudzi klienti uzskata, ka vasarā cenas bija mākslīgi paaugstinātas un ka rudenī pārdevēji būs piekāpīgāki. Taču mēs, būdami attīstītāju kompānija, ievērojam vienotu cenas politiku. Turklāt mēs eajm pretī klientiem un piešķiram atlaides arī tad, ja runa ir par apartamentiem ar lielu platību. Šovasar mēs pārdevām piecus dzīvokļus projektā Dzintara rezidence Madonas ielā 5 un projektā Jūrmalas vilnis Dzintaru prospektā 13/15. Tagad, kad šajos projektos praktiski visi dzīvokļi ir pārdoti un ir palikuši vairs tikai daži dzīvokļi, esam ķērušies pie nākamā projekta – Villa 21 būvniecības. Šis projekts Bulduru prospektā 21 ir kāpu zonā pie paša līča. Interese par šo projektu ir ļoti liela, un jau projekta nulles cikla stadijā mums ir noslēgti rezervēšanas līgumi.
Aleksandrs Jefimovs, kompānijas Westbalt Group pārstāvis:
– Tas, ka daudzi Jūrmalas dzīvokļu un māju privātīpašnieki vasaras sākumā nepamatoti pacēla cenas, mums nāca tikai par labu – mūsu jaunajos projektos uzlabojās tirdzniecība. Tas īpaši bija manāms projektā Jūrmalas rezidence, kura būvniecību pabeidzām septembrī. Mēs nepakļāvāmies cenu celšanas tendencei un pārdevām savus objektus par tirgum pieņemamām cenām - 2 650 – 3 300 begin_of_the_skype_highlighting 2 650 – 3 300 end_of_the_skype_highlighting end_of_the_skype_highlighting eiro/m². Klienti to novērtēja, un, noslēdzot vasaru, mēs bijām parakstījuši pusotra desmita līgumu. Vasaras beigās no 66 šī kompleksa dzīvokļiem bija pārdoti 39. Un tas bija izdarīts vēl pirms projekta nodošanas ekspluatācijā! Tagad burtiski 100 metru attālumā no Dzintaru koncertzāles top mūsu jaunais projekts Villa Lido.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2081
