Genādijs Sterņiks: \'\'Ne jau nekustamie īpašumi sadārdzinās, dolārs krītas\'\'
Romāns Golubevs 03.2007
Latvijas nekustamo īpašumu tirgū gaidīt kārtējo krievu investīciju vilni tuvākajos gados nav vērts. Ja nu vienīgi kādos nopietnos industriālos objektos. Pie tam, ilgtermiņā cenu kritums mūsu valstī, tāpat kā visā pasaulē, nav gaidāms. Pie šāda viedokļa turas viens no vadošajiem Krievijas nekustamā īpašuma tirgus analītiķiem Pļehanova vārdā nosauktās Krievijas ekonomikas akadēmijas profesors Genādijs Sterņiks.
Ar Sterņika kungu mēs iepazināmies pagājušā gada maijā Jūrmalā, kur viņš vadīja semināru, kas bija veltīts nekustamā tirgus analīzes tehnoloģijām. Pirmā iepazīšanās rezultātā tapa intervija, kas katalogā „m2” tika publicēta 2006. gada 12. jūlijā. Un, lūk, mūsu ceļi atkal krustojās. Šoreiz tas notika reprezentatīvajā Hipotēkas forumā, kas marta sākumā notika Sanktpēterburgā. Viens no vadošajiem Krievijas nekustamā tirgus analītiķiem bija nemainīgi lieliskā garastāvoklī un piekrita pastāstīt mūsu izdevuma lasītājiem par dažiem saviem vērojumiem nekustamo īpašumu tirgū... un ne tikai Krievijas tirgū.
Krievus interesē industriālais sektors
Mūsu pirmās tikšanās reizē jūs daudz runājāt par to, ka, lai labāk izprastu procesus, kas norisinās nekustamo īpašumu tirgū, ir svarīgi zināt, kas notiek citos ekonomikas sektoros, tajā skaitā – naftas sektorā. Bet naftas cenas, salīdzinot ar pagājušo gadu, ir ievērojami kritušās. Kāpēc nekustamā īpašuma cena lielākajā daļā no visām pasaules valstīm turpina pieaugt?
Precizēšu: naftas cenas nav kritušas, bet pazeminājušās. Kritušas būtu tad, ja barels naftas maksātu 30 iepriekšējo 65-70 dolāru vietā...
Tātad – cenas ir pazeminājušās par 25%.
Tās noslīdēja un tagad palēnām atjaunojas. Tiesa, ekonomisti apgalvo, ka šis process nebūs ilgs. Pie mums, Krievijā, šī naftas cenas „korekcija” jau ir nesusi augļus: dzīvokļu cenas ir pārtraukušas augt. Un es prognozēju, ka 2007. gads paies zem stabilizācijas zīmes, tas ir, cenas var nokristies par 5%, bet var arī paaugstināties par tiem pašiem 5%. Tomēr jau 2008. gadā cenas dolāros nekustamajiem īpašumiem Maskavā atkal augs. Ilgtermiņa prognoze – plus 20-25% gadā. Vispār, kā man liekas, tirgus attīstīsies cikliski – 1-1,5 gada stabilitāte, 1-1,5 gada kāpinājums.
Ņemot vērā, ka Maskavas reģionu 2007. gadā kā minimums gaida cenu stabilizācija, vai Latvija var rēķināties ar to, ka Krievijas uzņēmēji sāks vērst skatus uz ārzemēm, tai skaitā arī uz mūsu pusi?
Vispirms nauda aizceļos uz ASV un Rietumeiropas industriālo sektoru. Krievijas uzņēmēji savus miljardus eksportē ne jau, lai slēptu bankās, bet, lai investētu aktīvos. Protams, viņi ārzemēs pērk arī sev dzīvokļus, mājas un pilis, bet tam tiek veltīta nenozīmīga izvesto līdzekļu daļa. Tas, vai mūsu nauda aizplūdīs uz Baltiju ir atkarīgs no tā, kādus nosacījumus viņiem šeit var piedāvāt.
Un kādi nosacījumi ir nepieciešami? Ko īsti grib krievu biznesmeņi?
Piemēram, Mažeiķu naftu grib. Ieinteresēt var arī jūsu ostu spēks, tās pašas stividoru kompānijas. Un šeit runa ir par kapitāla ekspansiju industriālajā sektorā. Bet, runājot par dzīvojamiem nekustamiem īpašumiem, tad vēl nākamos 3-4 gados to rentabilitāte Eiropā un Baltijā būs zemāka, nekā Krievijā. Jā, dzīvokļu tirgus cenu stabilizācijas periodā mūsu uzņēmēji tajā neinvestēs, bet ir taču arī komercsektors, kas neatlaidīgi aug. Un kapitāls, kas netiks investēts citā biznesā, aizplūdīs uz tirdzniecības un biroju nekustamajiem īpašumiem pašā Krievijā.
Rezumējot visu iepriekš minēto: masveida investīcijas Latvijas nekustamajos īpašumos Krievijas puses nav gaidāmas?
Es neredzu tam iemeslu. Šodien mani tautieši iegulda Melnkalnē, Slovēnijā un Bulgārijā... Citiem vārdiem, ļoti nenovērtētos tirgos. Tajā pat laikā Latvijā nekustamo īpašumu cenas jau atrodas ļoti augstā līmenī.
Visa pasaule strādā dolāram
Vēlētos atgriezties pie jūsu jautājuma par naftas un nekustamā īpašuma cenām. Tas ir daudz globālāks, nekā liekas pirmajā brīdī. Visa pasaules finansu sistēma ir piesaistīta ar ASV valsts kasei – dolāram, lai arī kā visa pasaule tam censtos atkarot pozīcijas. No eksporta un ekonomikas attīstības viedokļa visas valstis zina: izdevīgi ir samazināt savas valūtas vērtību attiecībā pret dolāru. Tamdēļ eiropieši ar lielu sarūgtinājumu raugās uz eiro un Amerikas valūtu attiecību. Pasaulē tagad novērojama pārmērīga dolāra emisija, kuru nebalsta ASV ekonomika. PSRS nebija inflācijas: tā tika mākslīgi apspiesta. Bet tā tomēr izlīda kā īlens no maisa un izpaudās preču deficīta veidā. ASV jau daudzus gadus inflācija ir 2-4%. Lieko dolāru masa tad nu spiežas virsū naftai, zeltam un nekustamiem īpašumiem. Tādejādi nevis dārgāka kļūst nafta, nekustamie īpašumi un zelts, bet dolārs toties kļūst lētāks.
Un cik bezgalīgs var būt šis process?
Ir divi varianti. Vai nu sagrūs pasaules valūtas sistēma, kas pie reizes apraks arī mūs visus, vai arī pasaule visiem spēkiem balstīs dolāru, kas jau notiek. Vadošo ekonomiku lielvalstis lieliski saprot, ka tam par katru cenu ir jāsaglabā valūtu-finanšu sistēmas līdzsvars. Un šo nastu šodienas nes visa pasaule, ieskaitot arī Baltijas valstis. Tomēr no vietēja mēroga krīzēm atsevišķām valstīm neizvairīties: īpaši tām, kuru ekonomikā liela loma ir ārzemju kapitāla plūsmai. Investori ir bailīga publika, un pietiek tiem tikai nedaudz sākt šaubīties (piemēram, reaģēt uz baumām par lata devalvāciju vai Latvijas kredītreitinga pazemināšanu), kad viņi tūlīt pat nolems neriskēt Rīgā un pārcels kapitālus uz prognozējamākiem tirgiem.
Nav velns tik melns
Tomēr es negribētu sabiezināt krāsas. Paskaidrošu kāpēc. XIX gadsimtā Kārlis Marks un Ādams Smits pētīja tirgus svārstīgo teoriju. Tomēr, sākot ar Amerikas Lielās depresijas laikiem, ekonomisti ir iemācījušies novērst krīzes un svārstības. Vienu brīdi mani matemātiskie tirgus attīstības modeļi pārstāja funkcionēt – tas nozīmē, prognozes neatbilda reālajiem rezultātiem. Es sāku meklēt iemeslu un izrādījās, ka agrākie prognozēšanas matemātiskie modeļi nemaz nevar darboties: tirgum vairs nav svārstību, bet tikai vienmērīgs kāpums. Svārstīgums bija pārgājis pirmā atvasinājuma līmenī, tas ir, augšanas tempa līmenī – tas svārstījās tāpat, kā agrāk svārstījās cenas. Izrādījās, ka pastāv noteikts cenu augšanas tempa cikliskums. Kāpēc tai pašā Krievijā un ASV daudzi tirgus attīstības rādītāji ir vienādi? Tāpēc, ka visa pasaule tagad attīstās vienādi: svārstās nevis naftas, zelta vai nekustamā īpašuma cenas, bet gan šo cenu kāpuma tempi. Šī iemesla dēļ globāli nekustamo īpašumu cenu kritumi nav gaidāmi.
Kāpēc mūsdienās nestrādā tādi tirgus ekonomikas pamatjēdzieni, kā pieprasījums un piedāvājums? Valstīs, kurās pieprasījums pēc nekustamā īpašuma krītas, cenas tik un tā paliek nemainīgas un nevis samazinās.
Pieprasījums un piedāvājums darbojas vienmēr. Vienīgi nekustamā īpašuma tirgū tā neizpaužas kā cenu svārstība, bet gan kā cenu pieauguma ātruma svārstība. Lai būtu vieglāk saprast, minēšu šādu piemēru: saskaņā ar Ņūtona likumu ābols vienmēr kritīs zemē ar vienādu paātrinājumu. Bet, ja ābolam pieliks izpletni, tas kritīs lēnāk. Tas nenozīmē, ka Ņūtona Likums nestrādā. Vienkārši ābols krīt ar jauniem nosacījumiem. Tāpat arī ar pieprasījums un piedāvājums nekustamo īpašumu tirgū – tie darbojas jaunos apstākļos – apstākļos, kad pieprasījuma samazināšanās ne vienmēr nozīmē arī cenu krišanu. Investori drīzāk izvēlas nogaidīt krituma brīdi un saglabāt savu klātbūtni tirgū, nekā aiziet un tuvākajā laikā zaudēt savu papildus peļņu.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
