Florida mostas
Romāns Golubevs
Floridā jauno dzīvojamo māju tirgū ir sākusies kustība: cilvēki sāk pirkt mājokļus. Un tas nav pārsteigums. Cenu krišanās novedusi pie tā, ka samērā laba māja šajā ASV reģionā tagad maksā parasta celtnieka sešu līdz astoņu gadu darba algas apmērā. Par to katalogam „m2” pastāstīja kompānijas „Arthur Rutenberg Home” darbiniece Viktorija Rutka.
Viktorija piedzima un izauga Liepājā, izglītību ieguva Sanktpēterburgas Inženieru un ekonomikas akadēmijā, bet nu jau sesto gadu dzīvo ASV Fortmairesas pilsētā (Floridas štats), kur strādā vienā no lielākajām šā reģiona celtniecības kompānijām „Arthur Rutenberg Homes”. Viktorijas pienākumos ietilpst māju apgādes un garantijas apkalpošanas jautājumi. Maijā viņa apmeklēja Latviju un piekrita padalīties ar saviem iespaidiem par situāciju ASV nekustamo īpašumu un celtniecības tirgos.
Netici savām acīm
Vispirms īsi par „Arthur Rutenberg Homes”. Šajā holdingā ietilpst 34 meitas kompānijas, kas nodarbojas ar privāto māju celtniecību. 2007. gadā, kas tiek uzskatīts par ASV nekustamo īpašumu tirgum visneveiksmīgāko, tās pārdeva 446 jaunas mājas (!), bet holdinga kopējais apgrozījums bija 358 miljoni dolāru. tādejādi vienas mājas vidējā cena ir 864 000 dolāru. „Mēs strādājam relatīvi dārgajā sektorā. Tomēr mums ir arī demokrātiskāki projekti, piemēram, „Seabrook V” – māja ar 204 m2 platību un sākumcenu 376 400 dolāru”, - paskaidroja mūsu sarunas biedre.
Jāpiebilst, ka, spriežot pēc internetā atrodamās informācijas, privātmājas vidējā cena ASV ir aptuveni 220 000 dolāru. Mūsu skeptiķi bieži min šo skaitli salīdzinājumam, tā teikt, skatieties, mājas pie viņiem maksā lētāk, nekā pie mums, bet ienākumu līmenis nav pat salīdzināms. Uz tā tiek balstīts secinājums, ka tas nevar būt. Taču Viktorija ieteica pret minēto summu – 220 000 dolāru – izturēties rezervētāk. Ne viss ir tik viennozīmīgi. Par šādu naudu Floridā var iegādāties labi ja no presētu skaidu plates un finiera uzceltu māju. Un šādai konstrukcijai ir visai lielas iespējas tikt sagrautai jau pirmajā nopietnajā viesuļvētrā. Savukārt visai labam dzīvoklim pieklājīgā rajonā ar 220 000 dolāru pietiks.
- Vidēji statistiskā māja Floridā tā ir māja ar divām guļamistabām, divi sanitārtehniskie mezgli ar vannas istabu vai dušas kabīni, kabinetu, ēdamistabu-virtuvi un dzīvojamo istabu. Ja tā atrodas relatīvi „sliktā rajonā, tad izmaksās 800 dolārus kvadrātmetra. Tāda pat māja, bet ar labu izvietojumu, izmaksās 1 100 dolārus kvadrātmetrā – stāsta Viktorija. Bet, ja palūkojamies citos štatos, tad par to pašu naudu var nopirkt divreiz lielāku māju, nekā Floridā.
Ar sapni par māju
„Kur labprātāk dzīvo amerikāņi – mājās vai dzīvokļos?”, - painteresējās „m2”
- Lielākā daļa sapņo par māju un arī dzīvo tajā. Lai gan tas nepavisam nav lēts prieks, jo katru gadu maksājamais nekustamā īpašuma nodoklis tādā gadījumā ir 2-3 reizes lielāks, nekā dzīvojot dzīvoklī… Man, piemēram, dzīvojot kondominātā (privātdzīvokļu namā), tas ir 1 400 dolāri gadā, bet, ja es dzīvotu tādas pat platības un plānojuma privātmājā, tad tas maksātu 3 600 dolārus. Ir arī spilgtāki piemēri. „Arthur Rutenberg Homes” pašlaik būvē mājas elitārajā rajonā „Miromar Lakes”. Gruntsgabals un māja pircējiem izmaksās vairāk nekā miljonu dolāru. Bet nekustamā īpašuma nodoklis, kas būs jāmaksā katru gadu, būs aptuveni 60 000 dolāru.
Tādēļ cilvēki ar vidējiem ienākumiem dzīvo mājās, kuru cena ir vidēji 200 – 300 tūkstoši dolāru, bet jaunie parasti īrē dzīvokļus. ASV ir vispārpieņemts uzskats, ka cilvēkam, kam ir 18 gadi un kas nekur nemācās, ir jāsāk dzīvot atsevišķi no vecākiem: jākrāj nauda sava mājokļa iegādei un jāveido sava kredītvēsture. Ja tādas nav, tad nevarēsi saņemt bankā aizdevumu. Kā kredītvēsturi veido jaunie ļaudis? Kad viņi kļūst pilngadīgi, bankas viņiem atsūta kredītkarti ar noteiktu summu. Ja cilvēks atgriež no kartes noņemto naudu noteiktā laikā (līdz 45 dienām), viņa kredītreitings paaugstinās. ASV darbojas trīs lieli kredītu biroji, kur saplūst visa informācija par to, kā cilvēki kārto savas saistības, lai kas tas arī būtu – mašīnas, dzīvokļa vai sadzīves tehnikas iegāde. Tas viss atspoguļojas kredītvēsturē. Viens otrs pamanās to mākslīgi pat uzlabot – saņem algu, bet par visu norēķinās ar kredītkarti, bet mēneša beigās papildina kredītkartes bilanci, nosūtot naudu pa pastu ar čeku vai caur interneta banku. Šādi viņi nopelna sev punktus un paaugstina reitingu. Dažas bankas, ja klients ik mēnesi tērē un sedz noteiktu summu, piešķir tiem bonusus aviobiļešu, sadzīves tehnikas, velosipēdu utt. veidā.
Zemākais kredītpunktu rādītājs, kas var būt kredīta saņemšanas pretendentam, ir 590. Šādā gadījumā aizdevuma saņemšanai viņam būs vajadzīgs galvotājs. Piedevām, augsta būs arī procentu likme. Ja tavs reitings ir 690-710 punkti, procentu likme būs vairāk vai mazāk normāla, bet bez rūpīgas maksātspējas pārbaudes neiztikt. Un tikai ja kredīta pretendentam būs vairāk par 710 punktiem, viņš varēs kaulēties par likmēm un lielā mērā pats izvēlēties banku. Jebkura finanšu iestāde šādam klientam dos praktiski jebkādu aizdevumu.
Celtnieki nāk pretī
m2: Tieši hipotēkas „adata” tad arī kļuva par nekustamo īpašumu tirgus krīzes galveno iemeslu?
- Tai ir vairāki iemesli. Ja runājam par Floridu, kad sākās celtniecības bums, pie mums sāka plūst pircēji no ziemeļiem – Ņujorkas un Čikāgas. Šajās pilsētās laikam ir valstī vienas no visaugstākajām algām. Tie sāka pirkt pa 2-3 kotedžām, kuras pēc tam pārdeva tālāk par dubultu cenu. Šajā procesā, pateicoties zemes resursu pieejamībai iesaistījās aizvien jauni un jauni spēlētāji, līdz pienāca brīdis un trīskāršā augstumā uzlidojusī cena kļuva pārāk dārga un nepieejama parastam pircējam. Vietējie pārstāja vispār jebko pirkt. Darījumu skaits sāka samazināties un cenu kāpums tirgū vispirms apstājās, bet pēc tam sāka slīdēt lejup.
m2: Cik lielā mērā nokritās cenas Fortmaiersā – pilsētā, kurā tu dzīvo?
- Salīdzinot ar par veiksmīgu uzskatīto 2004. gadu, par aptuveni 35-40%. Starp citu, tajā gadā „Arthur Rutenberg Homes” mūsu struktūrvienība realizēja kādas 60 jaunas mājas. Bet pagājušajā – 2007. gadā – nevienu. Tas lika apbūvētājiem koriģēt savas cenas. Man iznāca arī pašai kā pircējai piedzīvot šo situāciju. 2006. gadā mēs ar vīru noslēdzām līgumu par dzīvokļa iegādi astoņu dzīvokļu kondominātā, kas zināmā mērā atgādina rindu mājas Latvijā. Mana dzīvokļa cena toreiz bija 350 000 dolāru. Iemaksājām pirmo iemaksu - 10%. Bet nekustamo īpašumu cenas tobrīd jau bija sākušas kristies un banka nepiekrita izsniegt aizdevumu uz iepriekšējiem noteikumiem. Tad celtniekiem nācās piekāpties un piešķirt mums atlaidi, jo paši bija ieinteresēti iespējami ātrāk pārdot uzceltos dzīvokļus. Rezultātā mums „nolaida” 70 000 dolāru (pēc pusgada piekāpšanās citu pircēju priekšā bija vēl ievērojamāka), mēs noformējām hipotēku un tagad dzīvojam jaunā dzīvoklī.
Pozitīvi signāli
m2: Kāda ir situācija ar celtniecību un nekustamo īpašumu tirdzniecību tagad?
- Tirgus sāk atdzīvoties. Līdz kādreizējiem rādītājiem tam ir vēl tālu, taču 2008. gada pirmajos četros mēnešos „Arthur Rutenberg Homes” mūsu nodaļa pārdeva astoņas mājas. Atgādināšu, ka iepriekšējā gadā bija nulle. Tas ir pozitīvs signāls. Mums jau ir dizainera kontrakts ar bijušo beisbolistu par mājas celtniecību, kas izmaksās vairāk nekā divus miljonus dolāru. cilvēki sāk saprast, ka jaunceltņu cenas zemākas vairs nevar būt. Celtniecības kompānijas jau tā līdz minimuma ir samazinājušas savu peļņu, bet ar zaudējumiem viņas nestrādās. Daudzas darbuzņēmēju struktūras jau ir slēgušas savu biznesu. Jauno māju celtniecības sektorā praktiski mazo kompāniju vairs praktiski nav. Izdzīvo tikai lielās struktūras, kas bija uzkrājušas zināmu finanšu „tauku” kārtu, kas ļāva tām pārdzīvot grūtos laikus. Uz arī valsts mēģina palīdzēt cilvēkiem izkļūt no krīzes – nākošajā gadā cilvēkus gaida lieli nodokļu atvieglojumi.
m2: Cik liela ir celtnieku alga jūsu kompānijā?
- Aptuveni 75 000 – 100 000 dolāru gadā. Tas ir tiem celtniekiem, kas objektos vada darbus.
m2: Tas ir ar nodokļiem?
- Jā. Pēc nodokļu nomaksas cilvēks saņem par 15-20% mazāk (atkarībā no iemaksām pensiju fondā un apgādājamo skaita). Tas iznāk 60 – 80 dolāru gadā uz rokas.
m2: Iznāk, ka jauns 300 000 vērts mājoklis atbilst cilvēka 5-7 gadu darba algai. Pievilcīgs rādītājs. Kāpēc lai pie šādas matemātikas nepirktu jaunceltni? Starp citu, kādas garantijas jūsu kompānija sniedz saviem objektiem?
- Gada laikā mēs novēršam jebkuru defektu, vai tā būtu ieplaisājusi flīze, vai atvērusies šuve sienā… Plus 10 gadu garantija – visiem konstrukcijas elementiem. Visa mūsu sistēma ir virzīta uz augstākas objektu kvalitātes stimulēšanu. ja nav pretenziju par šo jautājumu un objekts tiek nodots atbilstoši tā saucamajam zelta standartam, tad darbinieki saņem papildus bonusus.
m2: Kā jūsu kompānija kopumā vērtē perspektīvas Floridas jauno māju tirgū?
- Cenšamies būt optimisti. Pašlaik ir tiešām labs laiks pirkumiem, jo, lai iztaptu pircējiem, apbūvētāji paši pazemina savu peļņas normu. Piedevām arī lielie piegādātāji nāk mums pretī. Tādēļ cenas jau ir sasniegušas maksimāli zemāko līmeni. Zemāk jau vairs nav kur!
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
