Ekskluzīvo nekustamo īpašumu straujais kāpums
Romāns Golubevs
Lielā interese no Krievijas pircēju puses par Latvijas nekustamiem īpašumiem cenu kategorijā virs 100 000 latiem ir vairojusi Rīgas un Jūrmalas ekskluzīvo māju un dzīvokļu īpašnieku apetīti. Pēdējā laikā daudzu elites klases objektu cenas cēlušās burtiski pa mēnešiem.
Lai gan tikai retais darījums ar ekskluzīvajiem dzīvokļiem ir noslēgts par cenu kas pārsniedz 5–6 tūkstošus eiro/m², tirgū jau ir visai daudz piedāvājumu, kuru cenas ir tuvas vai pat augstākas par 10 000 eiro/m².
Šodien tikai retais apgalvos, ka imigrācijas likuma labojumi, kas ārzemniekiem, iegādājoties nekustamo īpašumu, dod iespēju saņemt uzturēšanās atļauju, nedarbojas. Ikviens mākleris, kas strādā ar Rīgas un Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem apstiprinās, ka 90% šeit pārdoto īpašumu pircēji ir ārzemnieki. Tieši viņu aktivitāte ir izraisījusi šī nekustamo īpašumu tirgus segmenta atdzīvošanos. Tas saistīts ar to, ka imigrācijas likuma labojumi nosaka to, ka, lai varētu pretendēt uz uzturēšanās atļaujas saņemšanu, nekustamā īpašuma vērtībai, ko viņi pērk Rīgā un Jūrmalā, jābūt ne mazākai par 100 000 latiem. Lielākā daļa ārzemju pircēju orientējas uz šo summu. Kā liecina statistika, mūsu valsts viesi, kas vēlas iegūt uzturēšanās atļaujas, vidēji nekustamā īpašuma iegādei tērē 135 000 latu. Tā maksā labi, bet ne ekskluzīvi dzīvokļi Rīgas centrā. „Kas šodien notiek Latvijas visdārgākajiem – tā sauktajiem elites klases nekustamā īpašuma objektiem?” – šādu jautājumu žurnāla „m²” un portāla varianti.lv korespondents uzdeva nekustamo īpašumu tirgus speciālistiem. Izrādījās, ka šo segmentu strauji pārņem īpašnieku finanšu apetītes un tātad arī cenu kāpuma vilnis.
„Ārzemju pircēju, kas vēlas saņemt uzturēšanās atļauju, finanšu iespējas ir dažādas. Daudzi no viņiem var atļauties pēc mūsu mēriem tiešām dārgus un ekskluzīvus objektus. Neapgalvošu, ka pircēji stāv rindā, taču pieprasījums ir. Darījumu, protams, ir mazāk, nekā demonstrāciju. Tomēr arī to pirkšanas–pārdošanas līgumu skaits, kas tiek noslēgti, ir pietiekams, lai pēdējā gada laikā cenas šajā segmentā procentuālā izteiksmē paaugstinātos daudz ievērojamāk nekā citos Latvijas nekustamo īpašumu tirgus sektoros”. – situāciju paskaidro kompānijas „Baltic Sotheby's International Realty” līdzīpašniece Ilze Mazurenko.
Vēl tikai 2010. gada sākumā darījumi ar Rīgas un Jūrmalas labākajiem dzīvokļiem, kuros figurētu cena, kas pārsniedz 3 000 eiro/m² atzīmi, tika uzskatīta par kaut ko ārkārtēju. Tagad tas ir zemākais slieksnis, kas ļauj mājokli pieskaitīt elites segmentam. „Mēs beidzam kārtot darījumu ar dzīvokli Rīgas projektā „Aleksandra” Ausekļa ielā 4 par aptuveni 5 900 eiro/m². Šajā pat projektā ir bijuši darījumi arī par 5 500 eiro/m². Darījumi par 3 700 eiro/m² notiek vienā no Jūgendstila arhitektūras pieminekļiem – Alberta ielā 1, – stāsta Ilze Mazurenko. – Tiesa ne mums, bet bija darījums par vairāk nekā 8 000 eiro/m² projektā „Centra nams”. Darījumi vēl nav bijuši, bet visai bieži organizējam demonstrācijas vienā no Rīgas visprestižākajiem namiem – Pumpura ielā 5. Šeit atrodas laikam Latvijas visdārgākais dzīvoklis. Tā cena ir 4,5 miljoni eiro. Šajā pat mājā pārdošanai ir izlikti dzīvokļi par 2,1 un 2,5 miljoniem eiro. Pieprasījums ir, un uz to reaģē īpašnieki, kas izliek savus objektus tirgū.
„Darījumi par 6 000 un arī 9 000 eiro/m² notika Jūrmalas projektā Dzintaru prospektā 39. Savukārt Rīgā, Alberta ielā 4 notika darījums, kurā cena bija tuvu 4 500 eiro/m². Ir pārdota lielākā daļa dzīvokļu nama Elizabetes ielā 21a. Projektā „Jūrmalas vilnis” ir darījumi robežās no 5 000 – 7 000 eiro/m²”, – skaļo pirkumu uzskaitījumu papildina kompānijas „Latio” Komerciālo nekustamo īpašumu daļas vadītājs Jānis Šīns.
Dzīvokli Jūrmalā, Bulduru prospektā 33 par 1,1 miljonu eiro pārdod uzņēmējs Andrejs Kozels. Ņemot vērā, ka dzīvokļa platība ir 137 m², kvadrātmetra cena ir 8 029 eiro. Tajā pat mājā kāds 167 m² plašu apartamentu īpašnieks tos pārdod par diviem miljoniem eiro jeb par gandrīz 12 000 eiro/m²! „Nezinu, kā sokas otram pārdevējam, bet par manis piedāvāto objektu tiek izrādīta interese. 1,1 miljonu vēl neviens nav piedāvājis, taču piedāvājumi nopirkt to par 800 000 un 900 000 ir bijuši. Īpašnieks tos nepieņēma un pagaidām turas pie noteiktās cenas”, – stāsta Andrejs Kozels. Starp citu, viņa minētie 900 000 eiro ir jau 6 570 eiro/m².
Darījumi par cenu, kas pārsniedz 5 000 eiro/m², lai arī tie ir tikai atsevišķi darījumi, nevienu nu jau vairs nešokē, – Ir pārliecināta aģentūras „RD Global” direktore Liāna Kočetkova. – Un tomēr Krievijas pircēji vispirms skatās uz pirkuma kopējo cenu. Ja tā iekļaujas paredzētajā budžetā, un objekts viņiem patīk, tad viņi pērk un tikai pēc tam sāk rēķināt kvadrātmetra cenu”.
Tiesa, ja vadīties tikai pēc Zemesgrāmatā atrodamās informācijas, tad 2011. gadā Latvijā darījumi, kuros cena pārsniegtu 5 100 eiro/m², nav notikuši vispār. Taču tāda ir vispārpieņemtā vietējā tirgus prakse. Tikai retie pārdevēji un pircēji līgumos norāda patieso cenu. Samazinot oficiāli norādāmo cenu, visi cenšas puslegālā veidā optimizēt savus izdevumus, kas turpmāk būs saistīti vai nu ar valsts pirkuma nodevas vai peļņas nodokļa maksāšanu. Savukārt bankās ieķīlāto dzīvokļu pārdevēji cenšas, lai banka neuzzinātu darījuma patieso cenu. Tādēļ, vācot informāciju par reālajam cenām, žurnāla „m²” un portāla varianti.lv korespondentam nācās paļauties uz mākleru nosauktajiem skaitļiem.
„Ir skaidri jāsaprot, ka superelites klases dzīvojamos objektus Rīgā un Jūrmalā var saskaitīt burtiski uz vienas rokas pirkstiem. Un, jo elitārāks ir nekustamais īpašums, jo šaurāks ir potenciālo pircēju loks. Pie mums ir izveidojusies tāda situācija, ka pircējam tā īsti pat nav, no kā izvēlēties. Latvijas elites klases mājokļi – tās ir ne vairāk par piecām–sešām daudzdzīvokļu mājām plus atsevišķi dzīvokļi citās ēkās. Ja šis segments dzīvotu tikai no valsts iekšējā pieprasījuma, tad tas būtu vairāk nekā pietiekami. Tomēr Latvijas elites mājokļu tirgus nav vietējais tirgus. Tas ir starptautisks tirgus. Potenciālo pircēju skaits (un vispirms jau no Krievijas) ir tāds, ka pat esošais mierīgais pieprasījums sāk pārsniegt piedāvājumu. Un, ņemot vērā to, ka interesantie objekti pakāpeniski tiek izpirkti, pārējo objektu cenas neizbēgami ceļas, – loģisko ķēdīti izkārto kompānijas „NIRA Fonds” valdes locekle Jevgenija Markova. – Man nesen bija klients – baņķieris no Milānas. Viņš brīnījās, ka Rīgas un Jūrmalas nekustamo īpašumu cenas ir tuvas Milānas cenām. Lūdza paskaidrot, kāpēc tas tā. Es viņu palūdzu saskaitīt elites objektus Milanā, un tie ir daudzi desmiti projektu, un salīdzināt ar mūsu tirgū pieejamo objektu skaitu”.
„Dārgo objektu tirgus Latvijā pēdējos mēnešos ir vienkārši aptracis! Taču interesantākais ir tas, ka pērk! – smaidot galvu saķer kompānijas „Invest in Latvia” īpašnieks Aldis Legzdiņš. Un pat tas desmits darījumu, kas ir noticis šajā segmentā, ir izdarījis savu darbu: pārējo objektu īpašnieki krasi paaugstina cenu. Manā praksē jau ir bijuši trīs gadījumi, kad esmu atvedis pircēju, bet īpašnieks atteicās pārdot objektu par veco cenu. Visspilgtākais ir gadījums ar ekskluzīvu zemesgabalu Rīgas centrā. Pusotru gadu tā cena bija 1,9 miljoni eiro. Parādīju objektu klientam. Viņam tas iepatikās. Devāmies uz sarunām, bet īpašnieks paziņoja: „Jaunā cena ir 3,25 miljoni eiro". Un ko tu padarīsi?! Darījums nenotika. Īpaši stipri šī cenu paaugstināšanas tendence izpaužas dārgo dzīvokļu segmentā”.
Pēdējo apgalvojumu harmoniski papildina kompānijas „Latio” pārstāvja pastāstītais piemērs par dzīvokļu meklēšanu projektā „Centra nams”. Pircējam, lai iepazītos ar objektu, tika izveidots un nosūtīts pa pastu portfelis, kas sastāvēja no 12 dzīvokļiem. Kad viņš pēc mēneša ieradās apskatīt objektus personīgi, sešu dzīvokļu īpašnieki paziņoja, ka viņu īpašumu cena ir pieaugusi par 10 000 līdz 40 000 eiro. Potenciālais pircējs palika neizpratnē.
Cenu paaugstināšanas tendence spilgti izpaužas arī individuālo māju tirgū. Šīs vasaras sezonas sākumā daudzi īpašnieki sāka prasīt par 20-30% vairāk nekā pirms gada. Tirgū, un vispirms jau Jūrmalā, ir parādījies visai liels skaits māju par 4,5 līdz 8 miljoniem eiro. Tomēr pieprasījums pēc šādiem objektiem ir krietni mazāks nekā pēc dzīvokļiem. „Divu gadu laikā, kamēr mēs tirgojam kādu Jūrmalas māju, kuras cena pārsniedz piecus miljonus eiro, neviens tā arī nav izteicis vēlēšanos to apskatīt”, – patiesību neslēpa viens no mūsu sarunas biedriem. Kā atzīst mākleri, atrast pircējus ļoti dārgām mājām ir ļoti grūti. Par tiem pašiem astoņiem miljoniem eiro, kas tiek prasīti par vienu no mājām Kāpu ielā, var nopirkt lielisku savrupmāju praktiski jebkurā pasaules valstī.
Papētot Latvijas elites klases nekustamo īpašumu cenu kāpumu un pārdevējus pārņēmušo optimismu, rodas iespaids, ka jau atkal sāk veidoties cenu burbulis. „Mēs cenšamies nepieļaut, ka elites klases mājokļa īpašnieks nosaka nepamatotu cenu. Saskaņā ar mūsu pārdošanas līgumiem cenu var paaugstināt tikai, savstarpēji vienojoties, un arī tad ne vairāk kā par 10%. Ļoti negribas atkal pārcensties un atkārtot 2007. gada notikumus, kad cenas bija tik ļoti uzpūstas, ka pircēji no tām novērsās", – atzīst „Baltic Sotheby's International Realty” līdzīpašniece.
Savukārt Jānis Šīns uzskata, ka, lai gan īpašniekiem būtu vērts skeptiskāk paraudzīties uz savu finanšu apetīti, tomēr par cenu burbuli pagaidām runāt nevar. „Cenu uzpūšanā piedalījās vietējie. Tagad uz viņiem pienākas ne vairāk par 10% darījumu. Tie krievi, kazahi un ukraiņi, kas Latvijā pērk elites dzīvokļus un mājas, tos neņem, lai pārdotu tālāk. Šie īpašumi viņu īpašumā būs vismaz piecus gadus un, tātad, tuvākajā laikā tirgū neparādīsies. Toties palielinās Latvijas uzturēšanās atļauju pretendentu skaits. Tādēļ cenu pazemināšanai nav pamata. Domāju, ka tās turēsies pašreizējā līmenī. Es tagad runāju par saprātīgām cenām, jo 8 000 – 10 000 eiro par kvadrātmetru lielākajai daļai dzīvokļu, kas pieteikti kā elites klases dzīvokļi, tas tomēr ir nepamatoti daudz.
P.S.
Aldis Legzdiņš, kompānijas „Invest in Latvia” īpašnieks: „Nerezidentu aktivitāte Latvijas ekskluzīvo mājokļu segmentā atspoguļojas arī citos segmentos. Tajā pat Jūrmalā vietējie iedzīvotāji, kas pārdod mājas un dzīvokļus piekrastes pirmajā līnijā, pēc tam būvē vai pērk priekš sevis lētākus mājokļus. Piedevām Latvijas galvenajā kūrortā pašlaik tiek būvēti vairāki desmiti dzīvojamo projektu. Un tas nozīmē darbu Latvijas celtniekiem, arhitektiem, interjera dizaineriem, mēbeļu ražotājiem…”.
Rīgas visdārgākais dzīvoklis pēc „Baltic Sotheby's International Realty” speciālistu rīcībā esošajām ziņām ir apartamenti, kas aizņem Pumpura ielas 5. nama trīs augšējos stāvus (att.). Šajā dzīvoklī ir trīs guļamistabas, kabinets ar kamīnu, ēdamistaba, viesistaba, kamīnzāle, bibliotēka, divas vannas istabas un sauna. Dzīvokļa, par kuru tiek prasīti 4,5 miljoni eiro, platība ir 600 m².
Otrais dārgākais no pārdošanai izliktajiem Latvijas elites dzīvokļiem atrodas Baznīcas ielas 26. namā. Divstāvu apartamenti namā, kurā ir tikai četri dzīvokļi, tiek piedāvāti par 3,025 miljoniem eiro. Dzīvoklī ir trīs guļamistabas un trīs vannas istabas. Tā platība ir 488 m².
Ja vadīties pēc kvadrātmetra absolūtās cenas, tad „Baltic Sotheby's International Realty” var piedāvāt 164,9 kvadrātmetrus plašus apartamentus Jūrmalas projektā „Bellevue” par 9 820 eiro/m².
Varianti.lv
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2010
