Eiropas līmenī
Romāns Golubevs 05.2007
Rīgas tirdzniecības platību tirgus šodien aug krietni ātrāk, nekā Viļņas vai Tallinas tirgi. Pie tam, tas ir vienīgais komerciālo nekustamo īpašumu sektors Latvijā, kas jau ir paguvis sasniegt Eiropas līmeni. Tālākā attīstība notiks daudz piesardzīgāk un apdomīgāk. Pēc ekspertu domām, vismazākais risku saistīts ar investīcijām Baltijas valstu mēroga tirdzniecības parku celtniecībā un tirdzniecības centru celtniecībā lielākajās reģionālajās pilsētās.
Atšķirīgā statistika
Pēc Latvijas Centrālās statistikas pārvaldes datiem 2006. gadā mazumtirdzniecībā šajā valstī tika investēti 257,2 miljoni latu. Tieši šis ekonomikas sektors šodien arī uzrāda vienu no vislielākajiem izaugsmes ātrumiem. Protams, tāds lietu stāvoklis atspoguļojās arī pašu tirdzniecības platību piedāvājuma apjomā. Tā, pēc kompānijas „Ober Haus” novērojumiem, pagājušā gada beigās tirdzniecības objektiem Rīgā un tās apkārtnē tika atvēlēti apmēram 715 000 kvadrātmetri, kas ir par 33% vairāk, nekā analoģisks rādītājs pirms gadu. Galveno ieguldījumu izaugsmē deva trīs jaunie galvaspilsētas tirdzniecības centri – „Galerija Azur,\" “Zoom” un “Galerija Centrs”.
Savukārt, Latvijas lielākā mākleru kompānija „Latio” orientējas uz nedaudz atšķirīgu tirdzniecības platību apjomu – 564 tūkstoši kvadrātmetru. Lieta tā, ka, balstoties uz ICSC (International Council of Shopping Centers) standartiem, tā, sadarbojoties ar kompāniju \"J.M.Oga” veic tirdzniecības platību uzskaiti, pārrēķinot tirdzniecības centros uz 1 000 iedzīvotājiem. Saskaņā ar šo statistiku, GLA (gross lease area jeb kopējā iznomājamā platība tirdzniecības centros) rādītājs Latvijā jau tagad ir 244,5 kvadrātmetri – sestais lielākais rādītāju visā Eiropas Savienībā. Eiropas vidējais GLA ir 181,5 kvadrātmetri, bet tajā pat laika Krievijā – tikai 17,2 kvadrātmetri.
Interesanti, ka, neskatoties uz atšķirīgajiem rādītājiem, Latvijas eksperti vienbalsīgi apliecina, ka tirdzniecības laukumi valstī turpinās palielināties.
Lielas perspektīvas
Kā norādīts kompānijas „Colliers International” Baltijas pārstāvniecības sagatavotajā nekustamo īpašumu tirgus pārskatā, par lieliskām perspektīvām ļauj runāt zemais brīvo platību koeficients un lielais nomātāju pieprasījums. Šis viedoklis pilnībā sakrīt ar kompānijas “Latio” viedokli, kura prognozē, ka drīzā nākotnē Baltijas valstīs sāks parādīties vietējam tirgum jauni tirdzniecības centru veidi. Tie ir arī ārpus pilsētām izvietotie tirdzniecības parki un tirdzniecības un izklaides centri ar lielāku izklaides sektora daļu (lai cilvēki pavadītu tirdzniecības centrā vairāk laika), un specializētie kompleksi, kas sastāv no vienas tematikas veikaliem vai uz šauru pircēju segmentu orientētiem veikaliem.
„Visu iesniegto projektu veiksmīgas realizācijas gadījumā 2008. gada beigās kopējā tirdzniecības centru platība galvaspilsētā un tās apkārtnē sasniegs 849 tūkstošiem kvadrātmetru,” uzskata Dina Lukjanska. Drīz jau sāksies arī tirdzniecības centra „Spice” paplašināšanas trešā kārta un jaunu tirdzniecības centru - „Riga Plazа,” „Akropole” (pieteiktā platība – 150 000 kvadrātmetru), „Galleria Patollo” un „Sky & More” celtniecība.
Šeit neviļus rodas jautājums: tirgum tas ir daudz vai maz? „Pietiekami,” apgalvo mūsu sarunas biedre. „Svarīgi ir koncentrēties ilgtermiņa konkurētspējas paaugstināšanai jau esošajos tirdzniecības centros: tagad to izdodas izdarīt tikai atsevišķiem tirgus dalībniekiem. Lielākā daļa jauno zīmolu, ar kuriem tirdzniecības centri mēģina pievilināt pircēju, rada tikai sarūgtinājumu: nereti zīmoli ienāk ar franšīzēm. Bet tirdzniecības centru iespējas izklaides zonu iekārtošanai ir ierobežotas”.
Puse vēlas iekļūt centrā
Rīgas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus tirdzniecības sektoru pārstāv arī „autonomie\" veikali, kas izvietoti dzīvojamo un biroju ēku pirmajos divos stāvos un pagrabstāvā. Pēc dažādiem vērtējumiem to kopējā platība svārstās no 100 līdz 140 tūkstošiem kvadrātmetru.
Jāatzīmē, ka Latvijas galvaspilsētā nav galvenās tirdzniecības ielas (high-street retail) tās klasiskajā izpratnē. Dažas šādas ielas pazīmes redzamas Krišjāņa Barona, Tērbatas, Elizabetes, Brīvības, Kaļķu, Vaļņu un Grēcinieku ielā... Autonomo veikalu segmentā vietās ar lielu cilvēku plūsmu brīvas ir 1% platību, bet tajā pat laika guļamrajonos šis rādītājs pārsniedz 5%.
Visvairāk pieprasītais pārdevēju vidū ir pilsētas centrs. Pieprasījuma analīze liecina, ka novietot šeit savu tirdzniecības punktu vēlētos 54% zīmolu īpašnieku. Vēl 8% priekšroku dod tieši Vecrīgai. Zīmīgi, ka potenciālie tirdzniecības centru nomnieki reti izmanto starpnieku pakalpojumus. Tirdzniecības centru vadība pati izlemj, kuram dot priekšroku: parasti runa ir par vai nu jauniem zīmoliem, vai jau esošā īrnieka pārvietošanu. Līgumu parasti slēdz uz 3 - 5 gadiem.
Jautājuma cena
Tirdzniecības platību nomas likmes apmērs Rīgā ir atkarīgs no tradicionālajiem faktoriem: tirdzniecības telpu atrašanās vietas, to platības, īres termiņa un arī preču klāsta. Dažās populārākās vietās no nomniekiem tiek iekasēta arī papildus komisijas maksa – noteikts procents no apgrozījuma (līdz 3%).
2007. gada sākumā izplatītākās tirdzniecības platību nomas likmes populārajos tirdzniecības centros un „autonomajos” high-street retail veikalos bija 50-60 eiro par kvadrātmetru. Tas ir par 15-20% vairāk, nekā pirms gada. Savukārt, rekordaugsti rādītāji par 50 – 100 kvadrātmetru lielām tirdzniecības platībā sasniedz 100 eiro par kvadrātmetru (piemēram, „Galerija Centrs”). Tajā pat laikā mazāk pieprasītos tirdzniecības centros un ar potenciāliem pircējiem mazāk noslogotās ielās likmes ir ievērojami zemākas – 15-25 eiro kvadrātmetrā. Starp citu, ir pamanīts, ka vietās ar viszemākajām likmēm var novērot lielāku nomnieku rotāciju, jo cilvēku plūsma pie šiem tirdzniecības punktiem ir nenozīmīga.
Tirdzniecības platību pirkšanas darījumos figurējošie skaitļi ir jau krietni solīdāki. Parasti populārās vietās - Rīgas centra ielās, jo tirdzniecības centri pārsvarā ir orientēti uz platības iznomāšanu - runa ir par 3 000 līdz 5 000 eiro par kvadrātmetru. Taču ir arī darījumi par 8 000 eiro kvadrātmetrā un pat vairāk.
Runājot par veikalu pirkšanu Latvijas galvaspilsētas guļamrajonos, jāorientējas kā minimums uz cenu 1500 eiro kvadrātmetrā. „Tirdzniecības telpas bieži figurē kā investīciju objekti. Parasti naudu tajos iegulda privātpersonas, kuras pēc tam iznomā. Kapitalizācijas likme šādos darījumos sasniedz 7%. Daudzi šādu pirkumu uzskata par alternatīvu dzīvokļa iegādei ar nolūku to izīrēt, jo tirdzniecības platību nomas likmes ir ievērojami augstākas. Tomēr jāatzīmē, ka tiešām likvīdu tirdzniecības telpu piedāvājums pārdošanai ir ļoti mazs,” ar savu viedokli dalījās Dina Lukjanska. Pēc viņas domām, tirdzniecības platību tirgus Latvijas galvaspilsētā stabilitātes fāzē ieies tikai ap 2008. gada beigām.
Bet ko kaimiņi?
Pēc kompānijas „Ober Haus” datiem, tirdzniecības telpu kopējā platība Tallinā ir 500 000 kvadrātmetru. Pie tam, 2005-2006. gadā investīciju apjoms šajā sektorā ir nedaudz samazinājies. Tagad tiek pabeigti tirdzniecības centri, kuru celtniecība tika uzsākta pirms gada – “Rocca al Mare,” „Järve,” „Kristiine,” un „Magistral,” kuri tirdzniecības platības papildinās vēl ar 40 tūkstošiem kvadrātmetru.
Brīvu tirdzniecības platību centros ar labu izvietojumu praktiski nav. Tādēļ nav brīnums, ka to nomas maksa gada laikā pieauga par 14%. Jaunajos kompleksos mēneša maksa par 100 kvadrātmetru lielu platību ir apmēram 15-24 eiro par kvadrātmetru. Tajā pat laikā pārtikas veikali maksā mazāk: 9-10 eiro par kvadrātmetru. Tirdzniecības centriem rekordliela likme Igaunijā 2006. gadā – 48 eiro kvadrātmetrā par telpu ar nelielu platību. Bet uz tirdzniecības ielām savu veikaliņu novietot var, samaksājot 20 - 50 eiro par kvadrātmetru.
Lietuvas galvaspilsētas Viļņas tirdzniecības rādītāji – 458 tūkstoši kvadrātmetru. Taču jau 2007-2008. gadā var gaidīt to ievērojamu palielināšanos. Pēc vispieticīgākajiem aprēķiniem, tirdzniecības platības var palielināties par 130 tūkstošiem kvadrātmetruz, bet iespējams variants, ka papildinājums būs visi 146 tūkstoši kvadrātmetru. Tuvākajos gados tiek gaidīta tirdzniecības centru \"Vilnius Gates”, „Gedimino 9” un „Panorama” celtniecība.
Cenu situācija Viļņā ir interesanta ar to, ka 2006. gadā tirdzniecības platību nomas maksa praktiski nemainījās. Gedimina prospektā un Vecpilsētā esošiem veikaliem tā bija 23 līdz 50 eiro kvadrātmetrā. 150-250 kvadrātmetrus lielas telpas prestižos tirdzniecības centros tiek piedāvātas par 12-26 eiro kvadrātmetrā. Mazākām platībām (līdz 100 kvadrātmetriem) nomas maksa ir 23 - 45 eiro kvadrātmetrā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
