Dzīvokļu īpašnieki var palikt bez lētas zemes zem ēkas!
Dzīvokļu īpašnieki var palikt bez lētas zemes zem ēkas!
Ģirts Rūda
Zvērināts advokāts, ZAB „Sorainen” partneris un Nekustamā īpašuma un būvniecības prakses vadītājs
21.07.2009
Nesen kāds paziņa, kam pieder dzīvoklis daudzdzīvokļu ēkā, man uzdeva jautājumu par ēkās pārvaldnieka rēķinā iekļautu pozīciju «zemes nomas maksa». Atbildot uz šo jautājumu, bija jānorāda, ka zemes reformas laikā Latvijā pieņemtais tiesiskais regulējums pieļauj tādu dalītu nekustamo īpašumu veidošanos, kur zeme un uz tās esošās ēkas nepieder vienai personai.
Zeme un ēka vienmēr nav vienots īpašums
Pirmkārt, eksistē t.s. «piespiedu dalīta īpašuma attiecības». Tās lielākoties ir izveidojušās īpašumu denacionalizācijas un privatizācijas ietvaros 1990.gados, kad zemi un uz tās esošās būves īpašumā ieguva dažādas personas. Piemērs - padomju laikā būvēta daudzdzīvokļu ēka Rīgā, zem kuras esošo zemi ir atguvis tās iepriekšējais īpašnieks, bet dzīvokļus ēkā ir privatizējušas citas personas.
Bez tam pastāv arī «brīvprātīgas dalīta īpašuma attiecības». Tās lielākoties ir izveidojušās nekustamo īpašumu «buma» laikā, kad zemes īpašnieks labprātīgi iznomāja (nodeva) zemi citai personai jaunu ēku būvniecībai. Piemēram, uz pašvaldībai piederoša zemesgabala tā nomnieks (nekustamā īpašuma attīstītājs) pirms dažiem gadiem uzbūvēja daudzdzīvokļu ēku un citām personām izpārdeva šajā ēkā esošos dzīvokļus bez zemes.
Piespiedu dalīta īpašuma gadījumā likums dzīvokļa īpašniekam piešķir tiesības lietot zem ēkas esošo zemi, maksājot piespiedu nomu 5 % apmērā gadā no zemes kadastrālās vērtības. Savukārt,brīvprātīga dalīta īpašuma gadījumā nomas maksas apmēram ir jābūt noteiktam brīvprātīgi noslēgtajā zemes nomas līgumā, kas paredz ēkas būvniecību.
Atcelts slavenais «5%» ierobežojums
Saskaņā ar Satversmes tiesas spriedumu pēc dažiem mēnešiem (no 2009. gada 1. novembra) tiek atcelti piespiedu dalīta īpašuma zemes piespiedu nomas maksas (5 % gadā no kadastrālās vērtības) ierobežojumi ( http://www.satv.tiesa.gov.lv/upload/spriedums_2008-36-01.htm ).
Turpmāk par zemes nomas maksas apmēru pusēm būs jāvienojas, bet strīda gadījumā nomas apmēru noteiks tiesa. Visticamāk, tas notiks atbilstoši tirgus cenai, bet jebkurā gadījumā sagaidāms, ka zemes nomas maksa būs augstāka par šobrīd noteikto - skatīt http://www.juristavards.lv/?menu=KOMENT&id=191884&lv_dala=3&action=2
Ja vien Saeima nepieņems jaunu tiesisko regulējumu, tad ir sagaidāms, ka drīzumā tiesās pieaugs sūdzību skaits par šo zemes piespiedu nomas maksas apmēra noteikšanu. Diemžēl pat tiesvedība neatrisinās tās sociālās problēmas, kas daļai dzīvokļu īpašnieku radīsies no paaugstinātajiem piespiedu nomas maksājumiem.
Vai beigsies tiesības lietot zemi zem nesen celtajām ēkām?
Arī brīvprātīga dalīta īpašuma gadījumā ir sagaidāmas domstarpības, kas lielā daļā gadījumu būs radušās no dzīvokļu pircēju maldības. Jāšaubās, vai visi šādu dzīvokļu īpašnieki apzinās, ka brīvprātīga dalīta īpašuma gadījumā ēka ir uzskatāma par patstāvīgu īpašuma objektu tikai zemes nomas attiecību laikā. Pēc zemes nomas izbeigšanās uz zemes esošās ēkas (dzīvokļi) kļūst par zemes sastāvdaļu, tātad - zemes īpašnieka īpašumu.
Tādēļ ir sagaidāmi strīdi par to, vai un cik liela kompensācija pienākas ēkas (dzīvokļa) īpašniekam par ēkas saglabāšanu uz zemes. Tāpat var gadīties, kad uz zemes uzbūvētā ēka ir nolietota un zemes īpašniekam nav vajadzīga, bet ēkas īpašnieks nevēlas maksāt par tās nojaukšanu.
Nepieciešamas pārdomātas tiesību normu izmaiņas
Līdz šim dalīta īpašuma problēmām netika pievērsta plaša uzmanība. Šķiet, ka vienkāršu un visas puses apmierinošu ar piespiedu dalītu īpašumu likvidēšanu saistītu problēmu risinājumu līdz šim nav izdevies atrast. Turklāt brīvprātīga dalīta īpašuma pastāvēšana vairākos gadījumos var būt pat vēlama.
Satversmes tiesa ir atzinusi, ka īpašuma reformas mērķi Latvijā kopumā ir īstenoti. Tomērzemes reformas noslēgumā būtu nepieciešams radīt mūsdienīgu un taisnīgu nekustamā īpašuma tiesisko regulējumu, kas aizstātu pēdējos gados pastāvošo pagaidu noregulējumu.
Iepazīstoties ar citu valstu pieredzi, redzams, ka dalīti īpašumi, kas ir izveidojušies līdzīgos apstākļos, pastāv arī citviet, piemēram, Vācijā. Līdz ar to Latvijā būtu aktīvāk jāapzina ar dalītu īpašumu saistītās problēmas un jācenšas tās novērst pirms jaunu Satversmes tiesas spriedumu pieņemšanas (sīkāk ar dalītu īpašumu saistītās problēmas un iespējamie risinājumi ir iztirzāti ziņojumā, kas pieejams Latvijas Republikas Tieslietu ministrijas interneta vietnē).
Ko darīt «vienkāršajam pircējam»?
Tagad, kad dzīvokļu iegādē vairs nevalda steiga, pirms iegādes darījuma slēgšanas ir ieteicams rūpīgi pārliecināties par īpašuma sastāvu, tas ir, vai pārdevējs pārdod tikai dzīvokli (ēku), vai arī zemi zem tās.
Savukārt tiem, kas jau ir iegādājušies dzīvokļus bez zemes, var ieteikt neatlikt nākotnē sagaidāmās problēmas risināšanu uz vēlāku laiku. Iespējams, ka vēl ir pēdējais brīdis sastapt kādu ēkas pārdevēju (pirms viņš kļūst maksātnespējīgs vai tiek likvidēts) un kopā ar zemes īpašnieku sagatavot nepieciešamos dokumentus, kas ļautu dzīvokļa īpašniekam neierobežoti lietot zemi zem ēkas.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.db.lv/b/2009/07/21/Dzivoklu_ipashnieki_var_pa
