Deivids Sedžrests. Laiks dziedē visu
Romāns Golubevs 05.2007
Ārzemju nekustamā īpašuma tirgos investējošie uzņēmēji par normālu uzskata ieguldījumu rentabilitāti 6-7% apmērā. Cenu burbuļa esamība vienā vai otrā valstī vēl nav pietiekams iemesls, lai pilnībā atteiktos no vietējo nekustamo īpašumu objektu iegādes. Straujš dzīvojamo platību un zemes cenu kāpums var turpināties ilgi. To apliecina Maiami (ASV) piemērs, ekskluzīvā intervijā katalogam „m2” pastāstīja Amerikas nekustamo īpašumu aģentu Nacionālās asociācijas Starptautiskās sekcijas pārstāvis Deivids Sedžrests. Viņš atklāja arī, kuros Latvijas nekustamo īpašumu tirgus sektoros ir vērts ieguldīt naudu.
Aprīļa beigās Latvijas nekustamo īpašumu asociācija „LANĪDA” organizēja sešu dienu kursus, kuros varēja iegūt CIPS grādu (Certified International Property Specialist – sertificēts starptautisko nekustamo īpašumu speciālists). Kā lektors uzstājās arī Deivids Sedžrests – amerikānis, kas nekustamo īpašumu tirdzniecības biznesā strādā kopš 1972. gada un ir kārtojis darījumus praktiski visos pasaules reģionos. Ar viņu kataloga „m2” žurnālists sarunājās kādā mācību dienas nobeigumā.
Sākt nekad nav par vēlu
Cik populārs pasaulē ir nekustamā īpašuma bizness?
Pasaulē tas ir ļoti populārs! Ja tā padomā, nekustamo īpašumu tirgum piemīt daudz vairāk priekšrocību, teiksim pat trīs reizes vairāk dažādu īpašību, kas ir saistošas pircējiem. To var salīdzināt vēl tikai ar akciju tirgu visā pasaulē.
Vai Latvijas pārstāvjiem, kas vēlas uzsākt starptautiskus nekustamā īpašuma darījumus, nav par vēlu iefiltrēties šajā tirgus daļā?
Jūs nekad nevarat būt kaut kur par vēlu, ja esat informēti par situāciju, kur un kas notiek. Nekustamo īpašumu biznesam nākotne būs vienmēr. Jūs varbūt esat nokavējuši kādus tiešām vērā ņemamus sākuma notikumus, no kā varēja gūt labumus, bet ja jums būs stabils tirgus un ekonomika – jūs varēsiet gūt peļņu pat tad, ja biznesā iesaistīsieties nedaudz vēlāk, nekā citi.
Cik liela naudas summa nepieciešama, lai uzsāktu nekustamā īpašuma biznesu starptautiskā līmenī?
Es nemāku teikt par to, kas būtu nepieciešams šeit, Latvijā, jo jums ir pavisam citādāka sistēma un ekonomika. ASV uzsākot, piemēram, dzīvojamo ēku darījumu biznesu, ja personai nav pilnīgi nekā šāda veida biznesa uzsākšanai, respektīvi, viņš tikko iesaistījies, tikko uzsācis no nulles, būtu nepieciešami apmēram 60 000 dolāru vai arī pieeja 60 000 dolāru. Tas ir vidējais rādītājs, kas nepieciešams individuālai personai. Kādam būs nepieciešams vairāk, kādam – mazāk.
Kas pēc Jūsu domām pasaulē ir lielākā investoru valsts nekustamo īpašumu jomā?
Iespējams, ka Nīderlande. Kaut gan viņi būtībā paši tiešā veidā nav lielākie investori, bet viņiem ir labi attīstīti pensiju fondi, nekustamo īpašumu sindikāti, caur kuriem līdzekļi ieplūst Nīderlandē, kas pēc tam tiek investēti nekustamajā īpašumā. Tādā veidā sanāk, ka viņi ir lielākie investori, bet patiesībā investē citi cilvēki, citas valstis.
Uz kuru valsti šobrīd visvairāk aizplūst investīcijas?
Pirmajā vietā es liktu ASV. Pēdējā laikā arī Ķīna ir kļuvusi ļoti populāra. Tomēr ļoti daudz kas ir atkarīgs no nekustamā īpašuma veida, ko jūs iegādājaties, un investīcijas mērķa...
Pieņemsim, ka vēlaties ieguldīt naudu dzīvojamās mājās.
Es ieteiktu dzīvojamās mājas iegādāties Eiropas Savienības galvaspilsētā Briselē vai ASV galvaspilsētā Vašingtonā. Abu šo pilsētu priekšrocība ir tā, ka tās ir galveno valdības institūciju atrašanās vieta. Valdības visu laiku mainās. Taču tie, kas pamet valdības krēslus, reti kad piekrīt doties pavisam prom no pilsētas, kur ir veidojuši karjeru. Pie varas nāk arvien jauni cilvēki, un viņiem būs nepieciešama dzīvesvieta, jauni biroji. Tas pats attiecas uz Vašingtonu. Turklāt Vašingtonā un Briselē ierodas daudz ārzemnieku no Āzijas, Āfrikas Dienvidamerikas, kas pārstāv savu valsti. Ir gandrīz neiespējami, ka šādā situācijā, nekustamā īpašuma cenas samazināsies.
Neieciklēties uz vienu
Šobrīd tiek uzskatīts, ka no Latvijas investori novēršas. Kā sajust to brīdi, kad jāpārtrauc līdzekļu ieguldīšana konkrētā tirgū?
Patiesība ir tāda: kad jūs uzzināt laiku, ka ir laiks doties prom, parasti jau ir pa vēlu doties prom. Varu dot piemēru no savas personīgās pieredzes, kad pats nodarbojos ar šo biznesu. Es biju izstrādājis kritērijus, lai izvēlētos, kuros objektos vēlos ieguldīt. Kad man piederēja apmēram divi īpašumi, šāda rīcība, bija ļoti ērta, kad man piederēja jau vairāk objektu, es vairs nevarēju paļauties uz iepriekšējiem kritērijiem. Radās sajūta, ka man pieder pārāk daudz īpašumu, man darījumos bija jākļūst izvēlīgākam.
Jūs kaut kā pārgudri un alegoriski paskaidrojāt. Piedāvāju vienkāršot. Kādam jābūt ieguldīto investīciju procentu līmenim, lai turpinātu nodarboties ar nekustamo īpašumu tajā vai citā valstī?
Nauda, ko iegūstam atpakaļ no biznesa, mūsu tirgū ir apmēram, 6-7%. Ja jūs gadā varat iegūt 25%, tas nozīmē, ka tirgus attīstās ļoti strauji. Vienmēr aktuāls būs jautājums, cik ilgi tirgū pastāvēs šāda situācija. Mans padoms būtu: gūstiet no tā labumu, bet neaizmirstiet, ka vienā brīdi visa situācija var mainīties. Kā es rīkotos pēc katra darījuma noslēgšanas, ja darbotos jūsu valstī? Daļu ieguldītu atpakaļ, daļu noguldītu skaidrā naudā vai kādā citā drošākā noguldījuma veidā, jo, kad pienāks brīdis, kad tirgus apstāsies, jums būs līdzekļi, kas palīdzēs tikt galā ar jauno situāciju. Kad mainās situācija tirgū, jūs joprojām varat nopelnīt naudu, bet jums tas būs jādara citādākā veidā, un, lai izmantotu jauno tirgus stāvokli, būs nepieciešami līdzekļi.
Cenu burbulis investīcijām nav šķērslis
Vai Jūs piekrītat tam, ka pastāv tā saucamais nekustamā īpašuma cenu burbulis?
Jā, es piekrītu, bet mēs nevaram zināt, cik liels tas burbulis uzpūtīsies pirms uzsprāgs. Nevajag palaist garām nevienas šī burbuļa lieluma izmaiņas. Tomēr ļoti cieši jāvēro situācija, lai nebaidītos turpināt ieguldīt līdzekļus. Jāatceras, ka svarīgi neieguldīt visus līdzekļus tirgū, kur, iespējams, pastāv cenu burbulis. m2: Latvijā šobrīd darījumu skaits samazinās.
Praktiski visi Jūsu vadītā semināra klausītāji ir ieradušies ar cerību iegūt papildus informāciju par to, kā nosargāt savu naudu un gūt peļņu ārvalstīs.
Pēc nelielas jūsu tirgus iepazīšanas, esmu nonācis pie secinājuma, ka Latvijas tirgus joprojām paliek kā vieta, kur investēt jūsu naudu. Vienīgā problēma ir tā, ka šeit, Latvijā, tas attīstās pārāk strauji – cilvēkiem rodas sajūta, ka tas drīz vairs nespēs attīstīties. Velti. Viss nemaz nav tik slikti. Ja jūs esat apmierināti ar mazāku atdevi, mazāku peļņu – turpiniet investēt. Lai gan ienākumi vairs nebūs tik lieli, jūs tik un tā iegūsiet labu peļņu. Jūsu investīcijām jābūt ieguldītām ar prātu. Ja vienīgais iemesls, kādēļ iegādājaties nekustamo īpašumu, ir tas, ka domājāt kāds to iegādāsies par augstāku cenu, nekā jūs nopirkāt, ļoti iespējams pieļaujat kļūdu. Taču, ja jūs atbildat pats sev uz šādiem jautājumiem - kurā īpašumā ir vērts ieguldīt, kas ceļ tā vērtību, kāda ir tā atrašanās vietas funkcionalitāte, apsverat, kas vēlētos īrēt konkrēto īpašumu – jūs varat izveidot labu pārdošanas dinamiku. Lai mazinātu jūsu bailes, minēšu šādu piemēru: Maiami cenu pieaugums ir vairāk par 30% gadā, un šāda situācija jau pastāv 7 gadus.
Skatoties ar ko salīdzina
Neņemot vērā, ka Latvijā esat pavadījis tikai 7 dienas, varbūt riskēsiet sniegt prognozes Latvijas nekustamā īpašuma tirgum?
Es šeit saskatu daudz labas iespējas iegādāties nekustamo īpašumu, renovēt to un atkal pārdot. Es nemāku teikt, kas notiks ar cenām, jo tirgū pastāv vairāki faktori, kas tās ietekmē. Viens no nozīmīgākajiem faktoriem ir tas, ka, šķiet, visi šeit tic, ka cenas pārstās augt un sāks kristies. Otrs svarīgākais faktors ir jaunā nodokļu politika. Cilvēkiem būs jādeklarē reālie ienākumi, un jāmaksā nodokļi, bet tam būs īslaicīga ietekme uz tirgu. Cilvēki droši vien teiks – es to negribu darīt, bet agrāk vai vēlāk viņiem būs jāsaprot, ka tas jādara. Ir arī pozitīvs fakts – šeit pārsvarā visi tic un uzskata, ka nekustamā īpašuma cenas Latvijā ir ļoti augstas, bet es teiktu, ka tās ir salīdzinoši zemas, ja salīdzinām ar citām Eiropas valstīm.
Pie mums skeptiķi uzsver, ka jau iepriekš minētajā Briselē dzīvojamo platību var iegādāties par 2200 eiro kvadrātmetrā – tādas pašas cenas tiek prasītas arī par dzīvokli jaunceltnē Rīgā.
Jums jāsalīdzina līdzīgi nekustamā īpašuma objekti. Rīgā nekustamā īpašuma cenām nevajadzētu būt tādām pašām, kā Briselē, tām vajadzētu būt zemākām. Jums jāņem vērā, kur Briselē konkrētais objekts atrodas, kas par īpašuma veidu tas ir, un jāsalīdzina ar līdzīgu objektu Latvijā. Starp citu, tā kā pastāv ļoti liels pieprasījums, Briselē pēdējo 4-5 gadu laikā uzcelti diezgan daudz lēti nekustamā īpašuma objekti. Varbūt šis ir tas gadījums, kad attīstītāji šo lēto īpašumu salīdzina ar ļoti labu īpašumu Latvijā. Jums jāsalīdzina viena un tā paša tipa īpašums. Cenas ir ļoti atkarīgas no atrašanās vietas. Jo tuvāk īpašums atrodas centram vai kādai iestādei, piemēram, ES Parlamentam, jo arvien lielākas cenas, un es varu garantēt, ka tur jūs nevarēsiet iegādāties dzīvojamo platību par 220 tūkstošiem eiro kvadrātmetrā.
Personīgā neveiksme
Vai Jums ir gadījies pieļaut kādu kļūdu saistībā ar nekustamo īpašumu tirgu?
Drīzāk varētu runāt nevis par kļūdu, bet gan neizmantotu iespēju. Kad dolārs vēl bija daudz spēcīgāks, stabilāks par eiro, kāds mans draugs apgalvoja, ka pienācis īstais brīdis ieguldīt eiro, bet mans personīgais viedoklis bija, ka eiro paliks tikai vājāks, nevis spēcīgāks. Tie amerikāņu uzņēmēji, kas apmēram pirms 3-4 gadiem no dolāriem investīcijās pārgāja uz eiro, guva peļņu no pašas valūtas, kas palielinājās par 50%, pat ja viņi neguva ienākumus no paša ieguldījuma. Toreiz vairākās Eiropas valstīs bija ļoti pievilcīgas nekustamā īpašuma cenas, piemēram, Portugālē, Spānijā tobrīd cenas bija samazinājušās. Tagad to cena ir daudz reizes lielāka, dažu personu peļņa ir palielinājusies pat 4 reizes.
Presē daudz tiek rakstīts par krīzi nekustamā īpašuma tirgū ASV. Kādu iespaidu tas varētu atstāt uz citām valstīm?
Ne jau visā ASV pastāv nekustamo īpašumu krīze. Pie mums ir daži rajoni, kur nekustamo īpašumu tirgus situācija attīstās līdzīgi kā pie jums. Piemēram, jau iepriekš minētajā Maiami, Dienvidkalifornijā, Ņujorkā – šeit nekustamo īpašumu tirgus attīstās ļoti strauji, apmēram 20-35% gadā. Tā saucamajos problemātiskajos rajonos cenas patiesībā nav sākušas kristies, bet tās vienkārši ir pārstājušas pieaugt. Tirgū vienkārši šobrīd nav pieprasījums pēc piedāvātajām cenām. Kam jānotiek? Tirgum ir jānoķer šīs cenas, un tas var prasīt zināmu laiku. Šie cilvēki, ja vien viņiem kaut kādu iemeslu dēļ nav īpašums jāpārdod, nezaudēs naudu. Šī nauda kādu laiku netiks aiztikta, līdz cenas atkal sasniegs pieprasīto līmeni. Salīdzinājumā ar akciju tirgu vai kādu citu investīciju tirgu, nekustamā īpašuma tirgus skaistums ir tajā, ka laiks dziedē visu.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
