Dažreiz viņi atgriežas
Kādreizējais kompānijas Tokarev invest īpašnieks Aleksandrs Tokarevs (att.) atkal aktīvi nodarbojas ar attīstītāju biznesu. Taču tagad viņš to dara ar kompānijas AT Alliance izkārtni. Ar ko izskaidrojama nosaukuma maiņa? Cik tagad maksā apbūves gabals, par kuru «treknajos gados» viņš vēlējās saņemt 1,25 miljonus latu?
Kādas ir bijušas kļūdas, un ar ko viņš cer nopelnīt tagad? Atbildes uz visiem šiem jautājumiem intervijā žurnāla un interneta portāla varianti.lv korespondentam sniedz Aleksandrs Tokarevs.
Lai nebūtu jucekļa
Rīgas un tās apkārtnes nekustamo īpašumu tirgū Aleksandrs Tokarevs un viņa kompānija Tokarev Invest sevi pieteica «treknajos gados». Var atgādināt kaut vai to, ka, noslēdzot 2006. gadu, Latvijas nekustamo īpašumu asociācija LANĪDA atzina kompāniju Tokarev Invest par «Visstraujāk augošais nekustamo īpašumu uzņēmums». Firma attīstījās strauji un nodarbojās burtiski ar visu: ar pārdošanu un nekustamo īpašumu vērtēšanu, izmēģināja spēkus projekta pasūtītāja lomā, pati būvēja mājas...
Idille beidzās 2007. gadā, kad Latvijas nekustamo īpašumu cenas sāka strauji kristies un no tirgus sāka iet prom daudzas mākleru kompānijas - citas agrāk, citas vēlāk. Kaut kā nemanāmi no publikas redzesloka nozuda arī kompānija Tokarev Invest. 2011. gada sākumā žurnāla m2 un portāla varianti.lv redakcijai kļuva zināms, ka Aleksandrs Tokarevs atkal ir sācis nodarboties ar attīstītāju biznesu, bet tikai tagad jau ar citu izkārtni - ar kompānijas AT Alliance izkārtni. Mūsu saruna ar uzņēmēju sākas tieši ar jautājumu par izkārtnes maiņas iemesliem un arī par to, vai viņš juridiski ir atbildīgs par visiem viņa iepriekšējiem projektiem.
- Uzņēmuma nosaukuma maiņas pret nosaukumu AT Alliance iemesls ir vienkāršs: bija konkurējoša kompānija ar līdzīgu nosaukumu. Mūs visu laiku jauca, un tas traucēja,» paskaidro Aleksandrs Tokarevs, neminot konkurentu (tiesa, nav nekāds noslēpums, ka iedzīvotāji bieži jauca Tokareva firmu ar Genādija Tovanceva uzņēmumiem, Genādija Tovanceva vārds bieži vien figurēja ziņās no Latvijas tiesām - «m2»). «Tagad nevienā no mūsu uzņēmumiem mans uzvārds nefigurē. Ja runājam par atbildību par pagātnes projektiem, tad mēs no tās nevairāmies. Jaunie projekti pagājušā gadā ir uzsākti no nulles. Katram projektam mēs reģistrējam atsevišķu kompāniju. Drīzumā plānojam prezentēt kopēju zīmolu, ar kuru darbosimies projektu attīstītāju tirgū.
- Iepriekšējos gados jums piederēja iespaidīgs gruntsgabalu portfelis. Runāja kaut ko par kopumā 170 hektāriem. Kāds ir to liktenis? Vai izdevās tos saglabāt?
- Pašlaik personīgi man nepieder neviens zemesgabals. Kopš 2010. gada vidus visi nopirktie gruntsgabali tiek noformēti kā jaunizveidoto kompāniju īpašums.
Pagātne
- Vai bieži atceraties «treknos gadus»? Kādas, jūsuprāt, kļūdas toreiz tika pieļautas? Ja būtu tāda iespēja, vai jūs vēlētos tās labot?
- Savu pirmo ciematu ar 55 gruntsgabaliem es sāku attīstīt 2002. gadā. Tas bija zemes cenu kāpuma pats sākums. Toreiz ieguvu lielisku pieredzi, kas šodienas apstākļos man palīdz nopelnīt zemes segmentā. Kļūdas? Principā mēs veltīgi izvēlējāmies virzienu, kas bija saistīts ar pilnu pakalpojumu spektru. Tagad saprotu, ka nevajadzēja mēģināt aptvert neaptveramo, taču toreiz gribēju izveidot kompāniju, kas varētu palīdzēt klientam gan nopirkt, pārdot, apmainīt nekustamo īpašumu, gan veikt vērtēšanu, gan arī saņemt kredītu un, ja vajadzīgs, arī uzbūvēt vai izremontēt objektu. Galu galā mums izveidojās pārāk plašs pakalpojumu spektrs, kura nodrošināšanai bija vajadzīgs liels darbinieku štats. Mākleri vien mums kādā brīdī bija 35, labākajos gados mūsu kompānijās kopā bija apmēram 150 darbinieki. Nepareizs bija lēmums būvēt pašu spēkiem, tādēļ izveidojām attiecīga profila firmu. Tā kā mēs paši bijām arī pasūtītāji, tad strīdus gadījumos (tie bija saistīti ar termiņiem, kvalitāti) sodījām paši sevi, kā saka, vajadzēja nogriezt pašiem savu roku.
Ja tagad varētu atgriezties tajā laikā, manas darbības fokuss būtu man visienesīgākais segments - ciematu attīstīšana un attīstītāja darbība. Es neveidotu skaitliski lielu komandu, mākleru un būvniecības pakalpojumus pirktu kā ārējos pakalpojumus. Mākleru vadīšana savulaik prasīja daudz laika un līdzekļu, pastāvīgi vajadzēja ieguldīt līdzekļus viņu apmācīšanā un motivēšanā, jo viņi visi bija autodidakti - toreiz augstskolās šādas specialitātes nevarēja apgūt. Sākoties krīzei, viņi aizgāja. Vieni devās brīvos ūdeņos, otri vienkārši atgriezās profesijās, no kurām, kad tirgus attīstījās, bija atnākuši, lai kļūtu par mākleriem.
- Vai nemēљinājāt pārdot biznesu, lai laikus izstātos no spēles?
- Tādu piedāvājumu nemaz nebija. Domāju, ja pats izrādītu iniciatīvu, būtu varējis arī pārdot. Tas ļautu pārdzīvot krīzi ar mazākiem zaudējumiem. It kā sapratu, ka 2006. gadā tirgū notiekošais nevar turpināties mūžīgi un ka korekcija ir neizbēgama. Teiksim, par 30-40%. Tikai negaidīju, ka tā būs tik spēcīga. Minēšu piemēru. Mēs pārdevām zemesgabalu un prasījām par to 1,25 miljonus eiro. Pircēji piedāvāja 860 000, bet es atteicos. Tagad šis zemesgabals tiek piedāvāts par 100 000 eiro, un neviens to negrib.
- Pēdējo trīs gadu laikā jūs zaudējāt vairākus projektus, tostarp arī rindu mājas Brīvlauki Salaspils pagastā. Projektus pārņēma bankas. Kā jums veidojās attiecības ar bankām? Vai tās bija pretimnākošas?
- Projektu Brīvlauki kreditēja Swedbanka. Viņiem bija stingra prasība - kredīta pieprasījuma izskatīšanas brīdī jābūt rezervētiem 70% māju. Mēs šo prasību izpildījām - bijām atraduši pircējus, kurus apmierināja cena, kuru prasījam vēl pirms būvniecības darbu uzsākšanas. Taču būvniecības procesā tāme palielinājās par 50%: cēlās būvniecības materiālu cenas un darbaspēka izmaksas. Ar šo objektu mēs piedzīvojām arī asu atsevišķu būvniecības materiālu deficīta periodu. Galu galā nodošanas termiņus vajadzēja mainīt un pārcelt. Bez tam, šo rindu māju nevarējām uzcelt par plānoto naudu un man papildus bankas finansējumam vajadzēja ieguldīt apmēram 200 000 eiro paša naudas. Es to nepavisam nebiju plānojis. Kad projektu pabeigdza, tirgū jau bija sākusies lejupslīde. Klienti sāka attiekties no pirkumiem. Projekts neizdevās. Bet banka nepavisam nebija pretimnākoša. Visgrūtāk vienoties bija tieši ar Swedbanku. Nekāds dialogs nebija iespējams, jo, ja kompānija nevar atmaksāt kredītu, atbilde ir viena - tiesa, izpildraksts, izsole. Tā viņiem ir standarta parāda piedzīšanas procedūra. Un viss. Vairāki citi objekti miermīlīgā ceļā un bez tiesām tika citām bankām, kurās mēs kreditējāmies. Šos gadījumus es nenosauktu par klasisku pārņemšanu (atšķirībā no Brīvlaukiem) - vienkārši noslēdza pirkšanas pārdošanas līgumus ar banku meitas uzņēmumiem.
Jaunie orientieri
- Atgriezīsimies šodienā. Kāpēc esat atsākuši savu darbību? Vai tirgus, jūsuprāt, būtu atveseļojies?
- Darbību atsākām tāpēc, ka uzskatām, ka šodienas cenu nu jau vairs nebūs nekad, bet uz 2006.-2007. gada gruntsgabalu cenu atgriešanos nāksies gaidīt ilgi (pasmaida - «m2»). Pašlaik ir īstais laiks, lai uzpirktu perspektīvus gruntsgabalus. Mēs koncentrējamies uz šo nekustamo īpašumu tirgus segmentu, un konkurence šeit ir ciešama. Mēs meklējam labus laukumus saviem nākotnes projektiem. Nav vairs dzīšanās pakaļ pārdevējam, kā tas bija pirms krīzes: ātrāk, ātrāk - kas vairāk samaksās, tas arī nopirks. Ja agrāk varēja nopirkt jebkuru kartupeļu lauku, sadalīt un pārdot piecas reizes dārgāk, tad tagad šādi varianti vairs nav iespējami. Ir ļoti rūpīgi jāizvēlas laukumi projektiem. Līdzās jābūt attīstītai infrastruktūrai, jākursē sabiedriskajam transportam, vēlams, lai tuvumā būtu ūdenstilpne un meža parka zona. Ir lietprātīgi jāpārdomā projekta koncepcija un tā īstenošanas etapi.
Rīgā un Rīgas rajonā mēs aktīvi uzpērkam gruntsgabalus nākotnes privātajai un komerciālajai apbūvei. Pārējos Latvijas rajonos mēs pērkam zemi ar mežiem. Starp citu, mežiem klātu gruntsgabalu segmentā ir neprātīga konkurence. Šajā tirgū aktivitāte atgādina pirmskrīzes periodu, kad pārdeva visu, ko vien varēja: dzīvokļus, mājas un komercplatības. Tagad šāda aina ir vērojama mežu segmentā: pērk tas, kas īpašniekam piedāvā vairāk un ierodas pie viņa ātrāk nekā citi. Ļoti dinamisks bizness. Attīstām arī savu pirmo pēckrīzes ciemata projektu. Tas atrodas netālu no Rīgas starp Jaunciemu un Kalngali. Ir manāma pircēju interese, un gruntsgabalus pamazām izpērk.
- Vai attīstāties uz savu uzkrājumu rēķina vai arī atkal ņemat aizņēmumus bankās?
- Mēs strādājam ar privātajiem investoriem. Bankās kredītus mēs neņemam. Ieinteresētiem cilvēkiem mēs piedāvājam garantētu ieguldīto līdzekļu rentabilitāti 15-20% gadā. Runa ir tikai par darījumiem ar gruntsgabaliem Rīgā un Rīgas rajonā. Mēs piedāvājam pakalpojumu, ko nosacīti varētu nosaukt «attīstītāja īre». Tas domāts tiem īpašniekiem, kuriem pieder lieli gruntsgabali un kam vai nu nav projekta īstenošanai vajadzīgo līdzekļu, vai arī nav atbilstošas pieredzes. Teiksim, Rīgas rajonā ir 10 hektārus liels gruntsgabals. Pārdot to par santīmiem īpašnieks nevēlas, bet visu kopā praktiski neviens nepērk. Tad mēs piedāvājam atrunātus noteikumus, pieslēdzamies projektam ar finansējumu, sedzam projektēšanas un komunikāciju pievadīšanas izdevumus un palīdzam ar atsevišķu gruntsgabalu mazumtirdzniecību. Pašlaik esam uzsākuši vairāku šādu projektu īstenošanu.
- Spriežot pēc visa, nākotnē jūs raugāties ar optimismu.
- Manuprāt, visos nekustamo īpašumu tirgus segmentos cenas celsies vidēji par gada inflācijas rādītāju. Ir iespējama tirgus papildu aktivizēšanas laikā, kad Latvijā notiks pāreja uz eiro. Priekšnoteikumi sekmīgu un pieprasītu projektu īstenošanai ir. Mēs, būdami attīstītāji, tos saskatām un pakāpeniski tos īstenosim.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1897
