Daži uzdevumi, būvējot nākotni
Ģirts Kaivēns, žurnāla m2 un portāla varianti.lv analītiķis
Latvijas ekonomikas komponente, kas pēdējā laikā pastāvīgi ir politiskās konjunktūras kritikas krustugunīs, – nekustamā īpašuma nozare – ir labs raksturojums kopējai nacionālās tautsaimniecības ainai. Un tas būtu jāņem vērā tiem, kuri ļaujas kritizēšanas valdzinājumam.
Latvijas nekustamā īpašuma nozare ir pakļauta viedokļu sadursmei kopš pirmskrīzes laikiem. Ja tiek runāts klasiskās Rietumu kapitālisma ekonomikas un tās klasiķu A.Smita, D.M.Keina un vecā, labā K.Marksa tēzēs, tad šī nozare ir viens no uzņēmējdarbības vides un ekonomiskās sistēmas smagsvariem. Tā baro gan finanšu nozari, gan būvniecību un vienmēr ir bijusi nacionālās labklājības indikators. Tā teikt, jo spēcīgāka nekustamo īpašumu tirgus konstitūcija, jo lielāka labklājība, piekritīga attiecīgās valsts vai cita veida teritoriālā formējuma iedzīvotājiem. Nozares pastāvīga attīstība ir labs indikators stabilas vidušķiras klātbūtnei ekonomikā.
Klasiski nekustamo īpašumu nozares stūrakmenis ir fundamentālu īpašuma objektu aprite: zemes īpašumtiesību kā ilgtermiņa aktīvu realizācija gan peļņas gūšanas, gan citu uzņēmējdarbības veidu nodrošināšanai. Īpašuma objekti, uz kuriem privātajai vai juridiskajai personai ir nepastrīdamas īpašuma tiesības, paši par sevi ir potenciāli operatīvu un īstermiņa, kā arī ilgtermiņa aktīvu ieguves avoti. Arī īpašumu realizācija ir vienreizēju tūlītējas likviditātes aktīvu - skaidras naudas – ieguves veids. Un nozare ir katalizators divām citām būtiskām ekonomikas sastāvdaļām: finanšu, konkrētāk, kredītbiznesa un būvniecības, stabilai eksistencei un attīstībai.
Tomēr viss iepriekš teiktais lielā mērā ir vēlamais un teorētisks tēlojums.
Pēckara Rietumu ekonomika ir strauji transformējusies, īpaši jau pēdējo 15 gadu laikā, ekonomiskā aktivitāte un peļņas indikācijas ir pārvietojušās uz informācijas sfēru - gan tīri tehnoloģiskajā biznesā, gan tīrās informācijas biznesā. Tomēr arī šīs nozares bez nekustamā īpašuma nespēj eksistēt. Tas pats sakāms arī par enerģētiku. Tās attīstība ir ļoti cieši saistāma ar pasaules urbanizāciju - tātad būvju un citu veidu nekustamo īpašumu pieaugumu salīdzinoši nelielās teritorijās.
Ko nozīmē nekustamo īpašumu nozare Latvijas ekonomikā?
Atļaušos apgalvot, ka nekustamo īpašumu bizness sevi pieteica tieši “treknajos gados” un tikai tad arī tas kļuva pieminēšanas vērts − vismaz no ekonomistu, ierēdņu un politiķu puses. Protams, jau krīzes laikā un tagadējā pēckrīzes periodā nekustamo īpašumu nozare ir pastāvīgas diskusijas objekts. Tomēr liels ir jautājums par to, vai manis pieminētās trīs valsts amatpersonu grupas - ekonomisti, ierēdņi un politiķi - Latvijā vispār izprot nekustamo īpašumu nozares potenciāli būtisko lomu ekonomikā un tās attīstībā. Šeit ir jāatceras, ka atjaunotajā Latvijā par kaut ko runā tikai tad, kad tas skar iespējas tikt pie naudas.
Ņemot vērā salīdzinoši nelielo Latvijas nekustamo īpašumu tirgu, iedzīvotāju labklājības un pirktspējas līmeni, ir pilnīgi skaidrs, ka valsts ekonomikai pienesums no nozares sāka parādīties tikai tad, kad potenciālajam pircējam radās iespēja tikt pie finanšu resursiem, kas viņam ļāva iesaistīties nekustamo īpašumu pirkšanā. Realitātē šāda situācija radās tikai 2003. un 2004.gadā, kad Latvijā strādājošās kredītiestādes uzsāka aktīvu patērētāja īstermiņa un ilgtermiņa kreditēšanas biznesu. Domāju, visi atceramies, kā tas notika. Bankās kredītus “pakaļ svieda”, šur tur varēja sveiciena vietā saņemt kredīta piedāvājumu auto vai dzīvokļa iegādei. Tajā periodā izveidojās augsts pieprasījums, kas radīja būvniecības “bumu”, un tas savukārt politiķu un ierēdņu vidē kļuva par pastāvīgi ekspluatētu indikatoru valsts ekonomiskajai izaugsmei. Patiesībā tās tas viss arī bija, tomēr sev līdzi nesa vispārēju būvniecības kvalitātes degradāciju, pilnīgu teritoriālās plānošanas un infrastruktūras līdzsvara nepieciešamības izzušanu. Toreiz daudzi iekrita banku kredītu valgos. Pircēji iegādājās īpašumu, kas, uzsākot tā ekspluatāciju, izrādījās galīgi neatbilstošs visiem minētajiem kvalitātes, teritoriālā plānojuma un infrastruktūras apsektiem. Var veikt vienkāršas aptaujas par šo tematu gan toreizējo, gan tagadējo pircēju auditorijās. Sirsnīgākas aprunāšanās reizēs iegūsim caurmērā negatīvus viedokļus par kvalitāti. Sociāli ekonomisko uzvedības faktoru nav nepieciešams analizēt, tas noteikti pasliktinātu respondenta viedokli ar argumentu „viņš taču ir maksājis”, − patiesībā maksātājs gan bija banka, bet pircējs bankai ar uzviju maksāja par „dāsno” iespēju.
Kas notiek mūsdienās? Kopš Latvijas “izrāpšanās no ekonomiskās krīzes bedres” nekustamā īpašuma nozare atkal ir iecelta uzmanības saulītē. Šoreiz uztveres indekss gan sabiedrībā, gan valsts apritē ir daudz nopietnāks. Tam ir vairāki iemesli. Pirmkārt, visi atceras dramatisko finanšu sistuāciju, kādā nonāca patērētājs, īpašnieks, kurš sava nekustamā īpašuma iegādi bija veicis ar kredītiestāžu palīdzību. Otrs iemesls - jaunu klientu piesaiste nozares tirgum (termiņuzturēšanās atļauju tirdzniecība (TUA)). Trešais iemesls - atkal jau samanāmā straujā cenu celšanās un jaunu projektu rašanās, kā tas notika laikā no 2004. līdz 2008.gadam, lai gan tempi nav tik strauji kā iepriekš. Ceturtais iemesls gan vēl ne tik nozīmīgs. Pēc veikala Maxima traģēdijas uzsāktā diskusija par būvniecības kvalitāti, kas pretēji nozarē dominējošajam viedoklim tieši un būtiski skar nekustamo īpašumu biznesa perspektīvas.
Ir pilnīgi skaidrs, ka nozarei nepietiek ar Latvijas rezidentiem kā tirgus dzinējspēku, jo Latvijas iedzīvotāju pirktspēja ir ārkārtīgi zema, banku politika ir kļuvusi konservatīvāka, bet pircējs savus brīvos līdzekļus tomēr tendēti novirza uz patēriņu. Tāpēc akcents nozarē tiek likts uz TUA tirdzniecību un klientiem no ārvalstīm, piedevām - klientiem, kuru rocība ir ievērojami augstāka par vidējā ES pilsoņa rocību. Lielā mērā tieši TUA fenomens ir nodrošinājis, ka, nozare ir kļuvusi par uzmanības objektu ne tikai pašas dalībniekiem, bet arī politiķiem un galvenais - ierēdņiem.
Kāda ir nozares finanšu aprite?
Īsumā biznesa shēma, kas tiek īstenota Latvijas nekustamā īpašuma tirgū, norit, ievērojot loģisku secību. Banka kreditē attīstītāju, attīstītājs samaksā būvniekam, kas bieži vien arī kreditējas bankā. Attīstītājs pārdod avansā, bet pircējs kreditējas bankā. Attīstītājs, saņemot pirkuma maksu, norēķinās ar banku, savukārt pircējs maksā bankai kredītmaksājumus 25 - 30 gadus. Nekustamā īpašuma objekts šos 25 - 30 gadus ir faktiski bankas kontrolēts īpašums. Tādējādi nozares spēles noteikumus ļoti lielā mērā diktē kredītiestāžu bizness, kas nosaka arī būvnieku darbošanos nekustamo īpašumu attīstīšanas nišā. Savukārt pircējs, izņemot gadījumu, kad viņam ir savi resursi īpašuma iegādei, ir pilnībā atkarīgs no kredītiestādes politikas un labvēlības. Ņemot vērā makroekonomiskos un mikroekonomiskos datus un kopējo ekonomisko situāciju Latvijā, tas ievērojami ierobežo vietējā tirgus apjomu un tā izaugsmes iespējas. Šo faktu skaidri un gaiši pasaka pati nozare ar savu “uzstāju uz TUA”.
No labuma gūšanas viedokļa - nodokļu ieņēmumi un citi valsts un sabiedrības kopējie labumi - situācija varētu būt krietni labāka, ja valsts vairāk uzstātu uz banku ietekmes mazināšanu nozarē, radītu alternatīvus finanšu avotus nozares dalībniekiem (neliekot lietā Valsts kases resursus), veidotu elastīgāku TUA politiku un liktu nozarei diversificēt pircēju piesaisti no Krievijas uz stabilākiem reģioniem. No tā iegūtu gan nozare, gan pircējs, gan nozares satelīti, gan arī valsts. Ja runājam par finansiālo izdevīgumu, tad lielā naudas plūsmas kontrole darījumos no banku puses ievērojami samazina nozares peļņas iespējas un kopējo nozares finanšu plūsmu caurredzamību. Tas arī iniciē dažādu alternatīvo finanšu avotu rašanos, kuru kapitāla izcelsme ne vienmēr ir nosakāma. Tas mazina arī nodokļu ieņēmumu stabilitāti un nozares iekšienē veido „spiedienu” neuzrādīt peļņu vai pat novirzīt lielu daļu līdzekļu uz „pelēko zonu”. Kopumā tas neveicina nedz nozares attīstību, nedz valsts kopējo ekonomisko izaugsmi.
Kāds ir nozares devums kopējai Latvijas ekonomikai?
Var uz to palūkoties pavisam kritiski, piesaucot gan estētiku, vidi, kvalitāti, gan etniski sociālos aspektus, politiku. No to skatpunkta raugoties, nozare drīzāk ir apdraudējums tām vērtībām un zināmā mērā arī ekonomikai, ar ko sevi identificē Latvija kā nacionāla (ne nacionālistiska) valsts. Un tāds ir arī zināmas politiķu daļas viedoklis.
Kapitāls, kas ieplūst Latvijas ekonomikā no nekustamo īpašumu pārdošanas TUA tīkotājiem no Krievijas un Ķīnas (lielākais īpatsvars) ir tranzīta plūsma, kas nepaliek Latvijā, bet iegādātie īpašumi tiek izmantoti kā papildu ienākumu gūšana tiem pašiem pircējiem, un ir noteikts naudas līdzekļu daudzums, kas no Latvijas tiek izvests.
Ausaucoties uz augstāk iezīmēto finanšu aprites shēmu, investīciju un summāro nodokļu pienesums valsts ekonomikai absolūtajos ciparos, iespējams, ir vērā ņemams. Taču no efektīvās vērtības un nākotnes vērtības viedokļa - drīzāk minimāls, turklāt dažādas negatīvas tendences atbalstošs. To skaitā nelegālās naudas aprites un spekulatīvu, uz “nodokļu apiešanu” orientētu darījumu shēmas.
Problēma ir vairāk nevis pašas nozares iekšienē, bet tajā, ka valsts to nekādā mērā stratēģiski neiekļauj savā sistēmiskajā apritē un nespiež pašu nozari veidot savu attīstības stratēģiju. Regulējošie lēmumi tiek pieņemti haotiski un post factum, turklāt visos līmeņos. Tas vēl vairāk veicina “pelēkās zonas” efektivizāciju. Valsts uzdevums būtu nodrošināt labvēlīgu ietvaru nozares attīstībai, balstītu noteikumos, kas līdzsvaroti ievēro visu iesaistīto pušu, arī pašas valsts, intereses. u 66. lpp.
Tā vietā bez absolūti jebkāda stratēģiska redzējuma tiek pieņemti dažādu spēlētāju lobēti lēmumi, tādējādi periodiski atbalstot kādas puses intereses vai pat kāda noteikta personāža intereses.
Nozares dalībnieku galvenā interese ir peļņas gūšana. Tomēr pilnīgi visi nozares spēlētāji izmanto valsts resursus un aktīvus, tāpēc ir jābūt ietvaram, kas ir ilgtspējīgs, pretējā gadījumā izsīks gan valsts, gan pašas nozares resursi.
Ir īpaši svarīgi paturēt prātā, ka pēc savas makroekonomiskās būtības Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir ierobežots − to nosaka vietējo pircēju skaits un viņu finansiālās iespējas. Tāpēc, sadarbojoties ar nozares lobiju, tika pieņemts regulējums par TUA – ar domu piesaistīt tirgum jaunus resursus. Neveiksmīgi, netālredzīgi un pilnīgi no kopējās ekonomiskās stratēģijas un taktikas “izkrītoši”. Lai gan kopējais budžeta ienākums šķiet ievērojams, tas ir lielā mērā virtuāls un ilgtermiņā nenoturīgs, jo ir bijis orientēts tikai uz noteiktiem tirgiem – Krieviju un NVS. Tā ir arī attīstītāju un kopējās nozares lobija neveiksme, netālredzība, jo tika noteikti īstermiņa mērķi un tūlītēja labuma gūšanas ideja. Labi, tas zināmā mērā veicināja satelītnozaru izkļūšanu no krīzes, taču es stipri šaubos, vai pirms idejas lobēšanas tika veikti kādi aprēķini.
Attīstītāji pat tagadējā situācijā un ar iepriekšējo pieredzi azotē neuzrāda jel kādu stratēģisku ideju esamību un mārketinga spējas. Joprojām tiek meklēti klienti tuvajās ārzemēs, un bieži vien darījumu stils ar klientu ir diezgan apkaunojošs. Tā vietā, lai identificētu un metodiski izstrādātu perspektīvos tirgus, lobētu attiecīgu stratēģiju likumdevējam un izpildvarai, turpinās klientu individuāla “izķeršana”. Tas palielina risku nozares satelītiem - būvniekiem un kredītiestādēm – un lielā mērā rada arī politisku pretestību pret nozari no konservatīvā un nacionāla bloka puses.
Vai ir iespējams dzīvot labi?
Retorisks jautājums. Atbilde: “Ir gan!” Vismaz tik labi, lai veicinātu Latvijā vienu no kapitāla investīciju plūsmām - nekustamā īpašuma iegādi, kuru veic turīgi pasaules pilsoņi. Šādas investīcijas, pat esot transformētās ekonomikas realitātei, veicinās kopējo ekonomiku, uzņēmējdarbību un kapitāla pieaugumu. Rezultāts tam būs kopējā labklājības līmeņa vismaz stabilizēšanās. Bet ir vairāki mājasdarbi, kas jāveic gan valstij, gan nozarei pašai.
Pirmkārt, valstij ir jāpārtrauc haotiska mētāšanās ar regulējumiem un likumdošanu, kas skar nekustamo īpašumu nozari. Un ir skaidri jāsaredz nozares stratēģiskā nozīme tautsaimniecībā kopumā un labklājības veicināšanā.
Otrkārt, nozarei ir jāpārtrauc dzīvot tikai uz īstermiņa un ātras peļņas gūšanu individuāli katra dalībnieka interesēs. Pašai nozarei ir jāsāk veidot gan attīstības stratēģija un taktika, priekšroku dodot turīga klienta piesaistei, gan nopietni jāidentificē mērķtirgi, kuros “zvejot” atbilstošos klientus.
Treškārt, valstij un nozarei ir jānāk kopā kā līdzvērtīgiem partneriem šo stratēģiju un spēles noteikumu ietvaru izstrādē, vajadzības gadījumā pieaicinot gan būvniecības pārstāvjus, gan banķierus. Tikai tādā veidā ir iespējama nopietna nākotnes plānošana un savu mērķu - peļņas gūšana - īstenošana. Pretējā gadījumā diezgan droši paredzams nozares noriets, pat jauni izaicinājumi tautsaimniecībai lielāku vai mazāku krīžu formās.
Šajā plānošanas un sadarbības procesā lielākie akcenti ir liekami uz nozares ideju saskaņošanu un integrāciju ar kopējo tautsaimniecības attīstību. Nozarei ir skaidri jāapzinās, ka ģeopolitiskā situācija strauji mainās, tā kļūst diezgan mazprognozējama reģionā, kurā atrodas Latvija un īpaši jau ierasto klientu mītnes valstīs. Tāpēc ir svarīgi mainīt attieksmi pret klientu piesaisti un mērķēt kopējo mārketingu reģionos, kas uzrāda stabilu izaugsmi un attīstību. Manā ieskatā šie tirgi koncentrējas Āzijā - Ķīna, Indija, ASEAN valstis, bet tas nebūt nenozīmē, ka tradicionālajam klientam - NVS - būtu jāpagriež mugura. Āzijas ekonomiku īpatnības pašas par sevi veicina turīgās sabiedrības meklējumus pēc jauniem investīciju mērķiem, tajā skaitā pēc gan savas, gan bērnu dzīves diversificēšanas. Āzijā joprojām ir spēkā Rietumu šarms - gan kultūrā, gan izglītībā, gan dzīves veidā. Grēks būtu šos faktorus neizmantot. Tas pats lielā mērā attiecas uz Arābu valstīm. Nenovērtēts potenciāls ir arī Irāna, no kuras šobrīd vērojama kapitāla aizplūšana.
Minētie mērķi ir pateicīgs materiāls darbam ar potenciālo pircēju piesaisti. Īpaši, ja nozare spēs piedāvāt klientu vēlmēm un interesēm atbilstošu luksus produku, kas būs arī kvalitatīvs un pasaules uztveri veicinošs. Ir jāpārstāj potenciālajā klientā saskatīt tikai naudas maisu.
Mazs piemērs no dzīves. Singapūrā katru gadu tiek organizēti kultūras un izglītības pasākumi, kuru mērķa auditorija ir tieši investori. Ekonomiskās jaudas ziņā nevar šobrīd Latviju salīdzināt ar Singapūru, tomēr Latvijas ģeogrāfiskā un ģeoloģiskā situācija kopā ar fantastiski skaisto dabu, vides kvalitāti un mūsu nacionālo kultūru spēj nodrošināt Latvijai daudz plašu priekšrocību.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2599
