Darījumiem vajadzīga cita cena
Pieprasījums pēc mājokļiem Latvijas galvaspilsētas centrā cenu diapazonā no 140 000 līdz 250 000 eiro ir samazinājies četras reizes. Šajā segmentā ir sākusies cenu korekcija. Par to, kā arī par to, ka dārgo dzīvokļu piedāvājums Rīgas centrā ievērojami pārsniedz esošo pieprasījumu, žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta kompānijas Arco Real Estate valdes locekle Ieva Jansone.
m2: Rīgas centrs vienmēr ir piesaistījis prestižu mājokļu pircēju uzmanību. Kā 2015. gada sākumā dzīvo Latvijas galvaspilsētas sirds, un kas tajā nosaka situāciju?
– Situāciju vispirms nosaka kopš pagājušā gada 1.septembra spēkā esošās prasības ārzemniekiem, kas vēlas iegūt Latvijas termiņuzturēšanās atļauju (TUA), pamatojoties uz nekustamā īpašuma iegādi. Saskaņā ar likumu viņiem jāiegādājas vismaz viens nekustamais īpašums, kura vērtība ir ne mazāka par 250 000 eiro. Pēdējā pusgadā, salīdzinot ar 2014.gada pirmo pusi, to interesentu skaits, kuri pievērstu uzmanību šim produktam, ir ļoti mazs. Tiesa, sākoties pavasarim, no dažādiem tirgus spēlētājiem sākam saņemt ziņas par minimāla ārzemju pircēju skaita parādīšanos. Un noskaņojums it kā arī vairs nav tik drūms un bēdīgs, kāds tas bija no septembra līdz janvārim. Tikai ir jāsaprot, ka pozitīvais veidojas uz iepriekš dominējušās nesamērīgi zemās aktivitātes pamata. Gribas taču redzēt kaut ko labu un tam ticēt. Kompānijas Arco Real Estate speciālistu sagatavotā 2014.gada darījumu ar dzīvokļiem Rīgas centrā analīze rāda, ka pagājušā gada pēdējā ceturksnī Vecrīgā ir notikuši tikai 16 mājokļa iegādes darījumu, bet Klusajā centrā – 26. Tas ir, 14 darījumu mēnesī. Tomēr ne visi no tiem ir reāli pirkšanas pārdošanas darījumi. Ir arī tādi, kuros īpašums pārceļo no hipotēkas parādniekiem uz banku struktūru portfeļiem.
Nekustamā īpašuma cenas sliekšņa, kas ļauj pretendēt uz TUA piešķiršanu, pacelšana no agrākajiem 142 300 eiro līdz 250 000 eiro ir rezultējusies situācijā, ka pagājušā gada pēdējā ceturksnī, salīdzinot ar trešo ceturksni, Rīgā dzīvokļu darījumu skaits cenu diapazonā no 140 000 līdz 250 000 eiro samazinājās par 81%. Šie objekti – vispirms ir centra objekti. Manuprāt, 2015.gada sākums turpinās pagājušā gada statistikas tendenci. Vēl nekas nav īpaši mainījies.
m2: Laikposmā no 2010. līdz 2013. gadam Vecrīgā un Klusajā centrā, kuru kā potenciālā mājokļa vietu pircēji no Krievijas apsvēra sākotnēji, bija novērojams aktīvs mājokļu cenu kāpums. Pēc tam aptuveni gadu visi savos apskatos runāja par cenu stabilitāti šajos rajonos. Vai cenas ir palikušas iepriekšējās pozīcijās?
– Nē, tās tiek koriģētas, taču bez dramatiskām peripetijām. Runa vairāk ir par to, ka mainījušās ir nevis cenas, bet gan pieprasījums. Tas ir samazinājies. Piemēram, cenu kategorijā no 140 000 līdz 250 000 eiro. Tajā pašā laikā mājokļu segmentā virs 250 000 eiro pieprasījums ir palicis visai stabils. Nav lieki atgādināt, ka Klusajā centrā un Vecrīgā pagājušā gada pirmajā pusgadā reti izdevās sameklēt labu dzīvokli ar divām trim guļamistabām un aptuveni 100 kvadrātmetru platību labā mājā un lētāk par 250 000 eiro. Vajadzēja orientēties uz budžetu, kas pārsniedz 400 000 eiro. Prestižos Rīgas centra rajonos par mājokļiem interesējas gan tādēļ, ka ir mērķis to iegūt TUA dēļ, gan bez TUA. Tajā pašā laikā drudžaina pirkšanas aktivitāte tur nekad nav novērota. Rīgas centrā vispār ir veikti ne vairāk par 10–15% visu Rīgas dzīvokļu darījumu. Turklāt jāņem vērā, ka centra perifērijā, kur viss ir krietni lētāks, tirdzniecība norisinājās krietni intensīvāk.
m2: Tātad darījumu Rīgas centrā vienalga ir krietni mazāk nekā pirms gada. Kā tas saskaņojas ar to būvniecības noslēguma stadijā esošo jauno un rekonstruējamo projektu plašo izvēli, kuru pieteiktās cenas ir 4000, 5000 un pat 6500 eiro kvadrātmetrā?
– Tie ir tikai nodošanai ekspluatācijā ieplānotie projekti. Skaidrs, ka tirgus būs pārpildīts ar piedāvājumiem, it īpaši esot pašreizējā pieprasījuma fonam, ja vien pieprasījums nepieaugs. Priekšnoteikumus tam gan pagaidām nesaskatu. Es jums vairāk stāstu par tendencēm, kas bija līdz šim. Bet tās kā pagājušā gada beigās, tā šī gada sākumā ir vienādas: par centra mājokļiem 140–250 tūkst. eiro diapazonā interese ir maza, un mazs ir arī šādu māju pircēju skaits. Tieši šis segments izjūt vislielāko spiedienu, un tieši tajā ir vērojama tirgus stagnācija.
Nekad nemēdz būt tā, ka pieprasījuma un darījumu nebūtu vispār. Taču, ja salīdzinām 2015.gada sākuma statistikas datus un iepriekšējā gada datus, salīdzinājums ir skumjš. Ir jāsaprot, ka vietējo pircēju šādam produktam nekad nebūs daudz. Vietējā ģimene, kas var atļauties iztērēt līdz 200 000 eiro, lai iegādātos savu pamata mājokli, drīzāk izvēlēsies nopirkt privātmāju Rīgas nomalē vai tās tuvumā. Domāju, aptuveni 90–95% gadījumu mūsu līdzpilsoņu pirkuma budžets nepārsniedz 100–110 tūkst. eiro. Tādēļ, vērtējot situaciju no vietējo iedzīvotāju viedokļa, Rīgas centrā ir liels piedāvājums par pārāk augstām cenām. Pašlaik cenas pakāpeniski tiek koriģētas, jo daudzi pārdevēji saprot, ka nav pamata cerēt uz TUA programmas pozitīvo ietekmi uz tirdzniecības tempiem. Korekcija vairāk norisinās sekundārajā tirgū.
m2: Vai ir gadījumi, kad apbūvētāji paši atnāk un saka: “Puiši, man ir jauna cena, – dodiet klientu”?
– Tā nav. Lielākā daļa vecās cenas nemaina. Un, ziniet, es varu saprast tos, kam ir tiešām labi projekti. Piemēram, pašlaik būvējamais komplekss Centrus. Ja paraugāmies uz to no ilgtermiņa perspektīvas viedokļa, tā ir lieliska vieta investīcijām. Lai arī šajā kompleksā prasītā cena ir nedaudz augstāka, nekā tai vajadzētu būt pašreizējā tirgus apstākļos, tomēr ieguldījumus šajā projektā ilgtermiņa perspektīvā es raksturotu kā investīcijas ar zemu riska pakāpi. Tā perspektīvas ir saprotamas un skaidras.
Tieši tāpat centrā ir vēsturiskās mājas ar lieliskām fasādēm, kam ir sava pievienotā vērtība un kuru cena var būt apmēram 4000 eiro/m², un tā būtu taisnīga cena. Tikai šādu projektu skaits ir ierobežots. Kad visi pēc kārtas sāk prasīt vairāk par 5000 eiro/m², un daudzi turklāt prasa šādu cenu arī par projektiem bez apdares, tad projektu perspektīvas ir neskaidras. Vēl jo vairāk tāpēc, ka daudziem ir problēmas ar plānojumu, auto novietnēm utt. Jā, centrā ir daudz vecu un nerekonstruētu māju, kas nākotnē varētu konkurēt ar šādiem projektiem, ja vien apbūvētāji pratīs nodrošināt zemāku cenu.
m2: Vai varat nosaukt objektus, kas, jūsuprāt, arī pašlaik ir augstas cenas cienīgi?
Tā ir visa Alberta iela, kā arī Vīlandes un Elizabetes iela. Mājas tur ir dažādas, taču, ja tās tiek rekonstruētas, ja tiek saglabāts vēsturiskais autentiskums vai arī ja tiek būvēts kāds patiešām labs jauns projekts ar daudzām konkurences priekšrocībām, tad tie ir objekti, kuri vienmēr būs pieprasīti. Bet Rīgas centra, teiksim tā, parastās mājas, par kurām tiek prasīti 4000–5000 eiro/m²… Manuprāt īpašnieku gaidas ir nesamērīgas. Tas tādēļ, ka ir liels piedāvājums – tas neatbilst tirgus iespējām to uzņemt. Kas bija šādu projektu mērķauditorija pat normāla tirgus apstākļos? Skaidrs ir tas, ka tās nebija Latvijas ģimenes.
m2: Varbūt tās tādas arī būtu, ja cenas būtu zemākas.
– Šķiet, jums piekrītu. Vietējie pircēji, kas meklē mājokļus centrā, reti ir gatavi maksāt vairāk par 2500 eiro/m². Ja ir nolemts, ka tiks pirkts 100 m² liels mājoklis, tad pirkuma budžets ir 250 000. Tikai, kā teicu jau iepriekš, šādu piedāvājumu trūkst. Objektam ar šādu cenu vai nu plānojums nav īpaši veiksmīgs, vai tas ir sliktā tehniskā stāvoklī, vai māja ir šādā tādā vietā... Savukārt tas, kas atbilst šodienas prasībām, ir pārāk dārgs. Tiklīdz parādās adekvāts piedāvājums, tas no tirgus pazūd ļoti ātri. Centru nevar mērīt ar vienu olekti: objektu vērtība ir dažāda, un visi nevar maksāt dārgi.
m2: Vai bez ārzemju pircējiem Rīgas centrs atdzīvosies?
– Atbilde ir nepārprotama – nē. Tas varētu atdzīvoties, orientējoties uz investīciju bloka pircējiem, kas mājokļus pirks lielām “paketēm” un tos izīrēs. Pieprasījums pēc īres mājokļiem ir, cenas ir normālas, perspektīvas – stabilas. Šī tendence ir vērojama visā pasaulē – galvaspilsētu centrā dominē tieši īres mājokļi.
Patiesībā man ir ļoti žēl to projektu attīstītāju, kuri savus projektus sāka, paļaujoties uz iepriekšējo TUA noteikumu darbību. Tieši šos projektus īstenojot, Rīgas centrs kļūst skaistāks un pievilcīgāks. Arī lielākā daļa ēku ir labas, tomēr pieprasījums liek domāt, ka projektu attīstītājus gaida grūti laiki. Rīga ir par mazu tādam piedāvājumu apmēram. Un saprātīga vidējā cena pilsētas centrā, domājot par vietējo pircēju, ir 2500 eiro/m². Tas ir tieši tas, ko mēs redzam citās Eiropas pilsētās, kur ir līdzīgs iedzīvotāju skaits. Cena var būt augstāka, ja ir papildu ārējais pieprasījums, kā tas pie mums bija no 2012. līdz 2014.gadam, kad bija pieprasīta TUA programma. Biznesa plānu nevajadzētu rakstīt, pamatojoties uz cenu 4000–5000 eiro/m². Sekas var būt bēdīgas.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2697
