Darījumiem patīk skaitīšana
Romāns Golubevs 01.2007
2006. gada visdārgākais nekustamā īpašuma pirkums bija kompānijas „Mežaparks SPV” iegādātie 25 hektāri zemes Mežaparkā. Par šo pirkumu tika samaksāti 31,9 miljoni latu. Tajā pat laikā par vērienīgāko no pārdotā objekta platības viedokļa jāatzīst 491,6 hektāru zemes īpašnieka maiņu Baltinavas pagastā (Balvu rajons). Kopumā, kā liecina kataloga „m2” veiktā Zemesgrāmatas datu analīze, 2006. gada valstī notika vismaz 276 darījumi, kuru vērtība pārsniedza 700 000 latu jeb miljonu eiro.
Nodokļu optimizācija
Latvijas likumdošana, kas reglamentē nekustamo īpašumu darījumu sfēru joprojām nav sakārtota. Ir milzums iespēju izvairīties no objekta patiesās cenas paziņošanas un kadastrālās vērtības uzdošana par nodokļa bāzi (no tās tiek ieturēts 2% nodoklis), kas ir ievērojami mazāka par tirgus vērtību, ir nevainīgākais no tiem. Vēl mazāk valsts var saņemt, ja pirkšanas-pārdošanas statusā figurē mēbelēts dzīvoklis. Tad, atdodot par mājokli 100 tūkstošus eiro, nodokli var samaksāt no kādiem 20-30 tūkstošiem eiro – tā teikt, pārējā summa ir „nenovērtējamo” mēbeļu cena, kas ir jau kustamā manta.
Savukārt visizsmalcinātākais veids, kā izvairīties no nodokļa maksāšanas, samaksājot n-tos miljonus par māju, apartamentiem vai zemi, ir optimizēt nekustamā īpašuma nodokli līdz... nullei. Šai nolūkā pietiek ar to, ka darījuma objekts ir iekļauts kompānijas statūtkapitālā, par kura daļas īpašnieku jūs tad arī kļūstat.
Medaļas divas puses
Zemesgrāmatas datorizētajā datu bāzē figurējošā oficiālā statistika, kas galvenokārt ir ik nedēļu publicējamais desmit lielāko reģistrēto pirkumu saraksts, no vienas puses neļauj iegūt pilnu pagājušā gada iespaidīgāko darījumu ainu. To apstiprina šāds elementārs piemērs: 2006. gadā projekts „Vertikālā pasaule” tika pārdots par 32 miljoniem eiro. Tomēr jau pieminētajā lielāko pirkumu desmitnieka uzskaitījumā tas atspoguļots netika, jo darījuma objekts bija firma, kurai piederēja gruntsgabals ar jau apstiprinātu apbūves projektu.
Piedevām, nereti uzņēmēji un pārdevēji, sniedzot valstij informāciju, cenšas aprobežoties ar vispārīgiem skaitļiem. Tā, ja paanalizējam Rīgas gruntsgabalu ar mājām pārdošanas darījumus, iznāk, ka turpat vai katra otrā darījuma summa ir pusotrs miljons latu vai miljons... Varētu nodomāt, ka šādiem objektiem pie mums ir noteikta kopēja takse.
No otras puses, Zemesgrāmatas datorizētā datu bāze ir vienīgais publiskais tirgus informācijas avots un tādēļ tā izpētei „m2” veltīja īpašu uzmanību. Un, lūk, kas no tā iznāca.
Visdārgākie objekti
Par visdārgāko Zemesgrāmatā 2006. gadā reģistrēto darījumu kļuva kompānijas „Mežaparks SPV” iegādātie divi zemesgabali Rusova ielā Mežaparkā. Saskaņā ar 24. aprīļa ierakstu par diviem gruntsgabaliem ar 228 797 un 16 793 kvadrātmetru platību tika samaksāts 31,9 miljoni latu. Par to, ka tieši kompānija „Mežaparks SPV” iegādājusies gruntsgabalus Rusova ielā, sabiedrību informēja pati kompānija.
Otrais „visvērtīgākais” ieraksts Zemesgrāmatā tika izdarīts 18. decembrī: zeme (1000 kvadrātmetru) un ēka Kr. Valdemāra ielā 8, par kuru jaunais īpašnieks samaksāja 10, 5 miljonus latu. Saraksta trešo rindiņu ieņem 1. marta reģistrētā 2577 hektāru zemes iegāde Mārupes pagastā, par ko saskaņā ar oficiālajiem datiem tika samaksāts 10,3 miljoni latu.
Ceturtajā vietā ir kāda ēka un zeme Blaumaņa ielā („m2” neizdevās noskaidrot precīzu adresi), kas saimnieku nomainīja 8. decembrī. Šā objekta cena – 8,7 miljoni latu. Gada oficiāli reģistrēto visdārgāko nekustamo īpašumu darījumu sarakstu noslēdz 10. janvārī reģistrētā ēkas pārdošana Slokas ielā. Šeit runa bija par 7,5 miljoniem latu.
Dzīvokļu jautājums
Visaktīvākais mūsu valsts nekustamo īpašumu tirgus segments ir un paliek dzīvokļi.
Pagājušajā gadā Zemesgrāmatā tika reģistrēti vairāki desmiti darījumu ar apartamentiem, kuru vērtība pārsniedz miljonu eiro. Visievērojamākā summa – 1,086 miljoni latu – tika reģistrēta 6 novembrī par dzīvokli rekonstruētā mājā Aldaru ielā 12/14 (projekts „Modus Vivendi). Zīmīgi, ka gada laikā šī adrese figurēja vēl četros darījumos.
Ja papētīt tādu rādītāju, kā dzīvojamās platības kvadrātmetra cena mājokļos, par kuriem tika samaksāts vairāk nekā pusmiljons latu, tad iznāk, ka visdārgāk platības mērvienība ir pārdota mājā Andreja Pumpura iela 6 – par 4162 latiem (647142 lati par 155 kvadrātmetriem). Ieraksts par šo pirkumu izdarīts 8. novembrī. Bet 22. septembrī 214,2 kvadrātmetrus plašais dzīvoklis Palasta ielā 9 tika nopirkts par 865 820 latiem, tas ir, par 4042 latiem kvadrātmetrā. Nedaudz lētāk – 4005 latus kvadrātmetrā izmaksāja apartamenti jau minētajā Andreja Pumpura ielā 6. To platība – 153,8 kvadrātmetri, bet samaksātā summa – 616 120 lati. Darījums Zemesgrāmata reģistrēts 20. novembrī.
Atzīmēsim arī šādus faktus: 3. janvārī 81,43 kvadrātmetrus plašs dzīvoklis Vaļņu ielā 21 tika nopirkts par 291 663 latiem, tas ir, par 3582 latiem kvadrātmetrā. Piecinieku noslēdz 27. februāra ieraksts: 155,5 kvadrātmetrus plašie apartamenti Rūpniecības ielā 1, kurus to īpašnieks iegādājās par 542 497 latiem jeb 3498 latiem kvadrātmetrā.
Plašumu cienītāji
Interesantus faktus „m2” atklāja, pētot zemes tirgu. Mūsu nominācijā „Īpašs vēriens” līdera laurus plūca pircējs, kas 3. janvārī pārrakstīja uz sava vārda veselus 491,6 hektārus zemes Baltinavas pagastā (Balvu rajons). Divreiz mazāks zemesgabals – 231,7 hektāri – īpašnieku 30. jūnija nomainīja Naujienas pagastā (Daugavpils rajons). Trešais pagājušā gada lielākais personisko zemes īpašumu palielinājums tika reģistrēts 15. augustā, kad oficiāli tika pārdoti 211,5 hektāri zemes Zaļenieku pagastā (Jelgavas rajons). Runājot par zemes cenas absolūto rekordu, 12. jūnija Zemesgrāmatā tika reģistrēta 1022 kvadrātmetru zemes iegāde Grēcinieku ielā 25 (Vecrīga). Darījuma summa – 3,8 miljoni latu jeb 2725 lati kvadrātmetrā. Tiesa, Zemesgrāmatā ir vēl viens pirkums, kura kvadrātmetra cena pārsniedz minēto summu. Runa ir par 270 kvadrātmetriem zemes Imantā, kas tika pārdoti par 2866 latiem kvadrātmetrā. Taču šī skaitļa patiesums un tas, ka darījums tiešām noticis par šādu cenu, „m2” ekspertos raisa šaubas.
Ja runājam par reģionālajiem centriem, tad vislielākā oficiāli reģistrētā summa – 3,2 miljoni latu – figurē 7. augustā reģistrētajā zemes un ēkas pirkuma darījumā Ventspilī. Iespraudums Saskaņā ar Zemesgrāmatas datorizētās datubāzes datiem 2006. gadā Latvijā tika pārdoti un nopirkti vairāk nekā 270 objekti, kuru oficiālā vērtība pārsniedza 700 000 latu, tas ir, 1 000 000 eiro .
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
