Danske Banka nekustamos īpašumus neslēpj
Danske Banka nekustamos īpašumus neslēpj
Tikai 2010. gadā vien Danske Banka izsolēs pārņēma apmēram septiņus desmitus nekustamā īpašuma objektu. Taču atšķirībā no saviem kolēģiem tā nedomā šos nekustamos īpašumus paturēt vēl nākamos divus trīs gadus.
Danske Banka Bankas pakalpojumu nodrošināšanas centra direktors Ivars Miezis apgalvo, ka kopš aktīvas tirdzniecības sākuma bankai ir izdevies pārdot vairākus desmitus objektu. Janvāra beigās savā interneta mājas lapā banka piedāvāja potenciāliem pircējiem 119 nekustamā īpašuma objektus.
Lielākā daļa Latvijā strādājošo banku no parādniekiem pārņemtos nekustamos īpašumus reti izliek pārdošanai - it īpaši jau par šodienas tirgus cenām. Uz jautājumu par plāniem saistībā ar šiem aktīviem, kredītiestāžu pārstāvju parasti atbild, ka tirdzniecība sāksies ne ātrāk kā pēc diviem trim gadiem, - tas ir, tirdzniecība sāksies, kad tirgus būs atlabis. Tādēļ atrast informāciju par to, kādi nekustamie īpašumi ir banku portfeļos un kāda ir to vērtība, ir visai sarežģīti. Savu portfeļu saturu bankas atklāj nelabprāt. Tiesa, tā rīkojas ne visas bankas. Danske Bank Latvijas filiāles interneta mājas lapā var atrast un detalizēti izpētīt lielāko daļu izsolēs iegūto nekustamo īpašumu. Un ne tikai tos.
Plaša profila tirdzniecība
«Lai izsolēs iegūto nekustamo īpašumu pārvaldītu, daudzas Latvijā strādājošās lielās skandināvu un vācu bankas ir izveidojušas meitas uzņēmumus. Mēs struktūrvienību, kas nodarbojas ar to objektu pārdošanu, kas ir pārņemti no parādniekiem, atstājām bankas iekšienē,» stāsta Bankas pakalpojumu nodrošināšanas centra direktors Ivars Miezis (att.), «tādēļ jebkurš interesents mūsu mājas lapā var uzzināt par gandrīz visiem mūsu īpašumiem. Īpaši vēlos atzīmēt, ka tur ietverti ne tikai izsolēs iegūtie objekti. Tie ir arī objekti, kas pieder mūsu klientiem un ir ieķīlāti par labu Danske Bankai kā hipotekārā aizdevuma nodrošinājums.»
- Kādēļ klienti tos atdod jums pārdošanai?
- Viņi šo soli sper, ja viņiem radušās problēmas atmaksāt hipotekāro aizdevumu vai arī, ja vēlas kaut ko mainīt savā dzīvē. Ja tādā situācijā klients vēlas pārdot savu īpašumu, Danske Banka palīdz to izdarīt - mūsu bankas darbinieki ievieto sludinājumus un organizē apskati. Pēc bankas viedokļa, objekta pārdošana līdz izsolei ir saprātīgs un finansiāli izdevīgs risinājums, ja aizņēmējam ir radušās problēmas ar savu saistību pildīšanu. Kopumā mēs piedāvājam gandrīz divus simtus nekustamo īpašumu objektu, un tikai pusi no tiem mēs esam pārņēmuši izsolēs. Pārējo objektu īpašnieki ir juridiskās vai fiziskās personas.
- Tās nedaudzās Latvijas bankas, kas šodien piedāvā viņu portfeļos esošos nekustamos īpašumus, cenšas to darīt par «rītdienas cenām». Kā banka nosaka cenu?
- Mēs pasūtām ārējai vērtētāju kompānijai novērtējumu. Pēc tam mēs salīdzinām novērtējumu ar mūsu gaidām, kuru pamatā ir mūsu izpratne par attiecīgā nekustamo īpašumu tirgus segmenta stāvokli. Ja vērtētāju nosauktā cena ir zemāka, tad sludinājumos mēs visbiežāk norādām savu cenu - to, par kādu esam gatavi objektu pārdot. Problēma ar oficiālajiem novērtējumiem ir tāda, ka to sagatavošanai izmanto salīdzinošo darījumu metodi: novērtējamais nekustamais īpašums tiek salīdzināts ar konkrētajā reģionā pārdotajiem nekustamiem īpašumiem. Šī metode ne vienmēr ļauj iegūt pareizu priekšstatu par cenu, jo darījumu ir maz un arī precīzu cenu uzzināt nav viegli. Piemēram, aplūkosim nekustamos īpašumus Jelgavā - vienā rajonā, bet dažādās ielās. Viens no tiem ir līdzās purvam, otrs - daudzstāvu dzīvojamo māju rajonā. Vērtētāji tos novērtēja praktiski vienādi. Tomēr mēs, ņemot vērā mājokļu atrašanās vietu, uzlikām dažādas cenas. Ja salīdzina ar piedāvājumiem, kas šodien ir pieejami Rīgā un Rīgas rajonā, esmu pārliecināts, ka Danske Bankas noteiktā cena piedāvātajiem objektiem ir zema.
Uz abpusējas vienošanās pamata
- Kā uz jūsu cenu reaģē klienti, kas atdod jums pārdošanai savus nekustamos īpašumus? Vai viņiem nav pretenziju?
- Kādas var būt pretenzijas, ja mēs par visu vienojamies jau iepriekš!? Mēs noslēdzam rakstveida vienošanos. Pieņemsim, ir nedzēsts kredīts 50 000 eiro apmērā, bet nekustamo īpašumu var pārdot tikai par 40 000 eiro. Šādā gadījumā klientam, t.i., aizņēmējam ir skaidri jāzina, ka pēc darījuma viņam saglabājas parādsaistības 10 000 eiro apmērā, kas viņam būs jādzēš. Turklāt atlikušajiem 10 000 eiro viņam būs jāpiedāvā kādu nodrošinājumu.
- Par kādu nodrošinājumu ir runa?
- Mums ideālā situācijā, kas ļauj izvairīties no parādnieka īpašuma pārdošanas izsolē, viņam ir vēl māja vai dzīvoklis. Respektīvi, vienā mājoklī viņš dzīvo, bet otru ar kredīta palīdzību būvēja, lai pārdotu. Tad māja vai dzīvoklis, ar kura palīdzību klients vēlējās nopelnīt, tiek pārdoti par šodien pieņemamu cenu, savukārt otrs nekustamais īpašums tiek ieķīlāts par parāda atlikuma summu. Klientam pluss ir tas, ka, pārdodot objektu, viņš ievērojami samazina savas parādsaistības. Ja klients, kam ir radušās grūtības ar ikmēneša maksājumiem, ierodas pie mums ar piedāvājumu pārdot savu vienīgo mājokli, bet kredītsaistības tā iegādei ievērojami pārsniedz objekta tirgus vērtību, būs svarīgi vienoties ar klientu par racionālas pārdošanas cenas noteikšanu. Ja tā būs pārāk zema, banka droši vien nepiekritīs. Atgriežoties pie cenu jautājuma, piebildīšu: ja nosauktā cena apmierina gan mūs, gan klientu, mēs sākam darbu pie objekta pārdošanas.
- Vai klienti - klienti parādnieki - labprāt piekrīt šādam sadarbības variantam?
- Bija laiks, kad klienti ļoti aktīvi izmantoja šo iespēju. Beidzamajā laikā šādas vienošanās slēdz aizvien mazāk. Daudzi klienti, tiklīdz rodas problēmas ar maksājumiem, paši meklē pircēju. Vienam otram tas arī izdodas.
Nedārgi, bet bez remonta
- Gribētos cerēt, ka nākamais jautājums nebūs ielaušanās komercnoslēpuma zonā. Cik nekustamā īpašuma objektu Danske Banka ir pārdevusi pagājušajā gadā?
- Sniegšu jums vispārēju ieskatu. Mūsu objekti galvenokārt ir koncentrēti Rīgā un Rīgas rajonā. Nekustamos īpašumus sākām tirgot 2010. pirmajā pusgadā. Šajā laikā mums ir izdevies pārdot vairākus desmitus mājokļu. Pussimtu objektu vēl neesam pārdevuši. (pasmaida – m2). Vislētākie nekustamie īpašumi (līdz 500 eiro/m2) bijuši Jelgavas un Ogres novados. Rīgā un Rīgas rajonā 30% mājokļu pārdošanas darījumu ir notikuši par cenu, kas bija 400—500 eiro/m2, 70% darījumu kuru cena bija virs 600 eiro/m2. Mums ir ļoti maz pilnībā pabeigtu mājokļu. Vairākumā gadījumu ir jāiegulda līdzekļi remontā, un tādēļ cena ir tik relatīvi zema.
- Un kāds bija visdārgākais darījums?
- Aptuveni 1 000 eiro par kvadrātmetru. Tā bija ekskluzīva māja Baltezerā. Tas ir arī vienīgais gadījums.
Tādas, lūk, vēlmes!
- Vai rūpīgi sekojat arī statistikai par pieprasījumu?
- Principā, jā. 69% potenciālo pircēju, kas ir vērsušies pie mums, interesēja divistabu un trīsistabu dzīvokļi. Par vienistabas dzīvokļiem interesējās tikai 5%. Vispieprasītākie rajoni ir Zolitūde un Imanta. Visbiežāk cilvēki meklē mājokli tuvāk viņu darba vietai. Cenas? Rīgā vēlas iegādāties dzīvokļus labās tipveida projektu ēkās par 400-600 eiro/m2. Taču, pēc mūsu iekšējā novērtējuma, ja nav kādu īpašu cenu samazinošu faktoru, normāli kvalitatīvi dzīvokļi labos rajonos var maksāt ne mazāk par 575-625 eiro/m2. Ja runājam par privātmājām, aina ir šāda: mājas, kuru platība ir līdz 150 m2, vēlas apskatīt 55% klientu, mājas, kuru platība ir līdz 200 m2, vēlas apskatīt 27% klientu, un mājas, kuru platība ir līdz 300 m2, vēlas apskatīt 18% klientu. Tas gan nenozīmē, ka mājas ar platību no 200 līdz 300 m2, tiek aktīvi pirktas. Darījumu ar lielām privātmājām ir ļoti maz, taču apskatīt cilvēki tās vēlas. Pēdējā gadā iezīmējās tendence, ka visi interesenti lūdz sniegt detalizētu informāciju par nekustamo īpašumu - kādas ir komunikācijas, cik kvalitatīvi materiāli izmantoti, to būvējot, utt. Potenciālie pircēji ierodas kopā ar būvniekiem, kas sniedz savu eksperta viedokli. Ja kaut kas nav kārtībā, viņi acumirklī zaudē interesi par māju.
Zeme? Ja nu ir kaut kas, ko cenšamies netirgot, tad tie ir gruntsgabali. Zemes cenu uzskatām par neadekvātu un nekorektu. Kad parādīsies reāls tirgus, tad arī sāksim to tirgot. Tomēr dažus gruntsgabalu piedāvājumus mūsu mājas lapā var atrast.
- Sakiet, lūdzu, vai pie jums vēršas arī ārzemju investori ar piedāvājumiem atpirkt kādus objektus?
- Mēdz būt. Viņi ierodas nevis ar jautājumu «Kas jums ir?», bet gan interesējas par konkrētu objektu, par kuru ir uzzinājuši no izsoļu informācijas. Uz izsolēm viņi neiet, jo nevēlas riskēt. Iemesls ir tas, ka viņiem nav skaidrs, kādā stāvoklī ir nekustamais īpašums, vai visi dokumenti ir kārtībā. Taču viņi zina, ja nekustamo īpašumu ir pārņēmusi banka, tad tā par īpašumu rūpēsies un visi dokumenti būs kārtībā.
- No kurienes nāk investori - no Rietumiem vai Austrumiem?
- Lielāka daļa nekustamo īpašumu pircēju ir vietējie investori. Tendence ir šāda: lētākus objektus pērk vietējie, bet dārgākus - ārzemnieki.
Veselā saprāta robežās
- Rodas iespaids, ka bankas atstumj no minētā biznesa pat profesionālās mākleru kompānijas un pašas kļūst par galvenajiem Latvijas nekustamo īpašumu tirgus spēlētājiem.
- Nu, kāpēc gan tā?! Danske Banka sadarbojas ar mākleru kompānijām. Tiesa, ne ar visām. Mēs neesam gatavi maksāt mums nesaprotamu komisijas maksu, teiksim, 5%, ko daudzi starpnieki sākotnēji norāda. Mūs šāda pieeja neapmierina. Mēs varētu runāt par komisijas maksu 2-2,5% apmērā. Ar tiem, kuri piekrīt šādiem nosacījumiem, mēs strādājam. Un mākleri ved mums klientus. Cita lieta, ka bieži atklājas potenciālo klientu «nespēja maksāt». Jā, viņiem ir nauda pirmajai iemaksai, taču kredītu mūsu bankā saņemt viņiem neizdodas. Visbiežāk tas ir tādēļ, ka nav daudzu mūsu pieprasīto dokumentu un cilvēki nevar oficiāli pierādīt savus ienākumus. Mums ir augstas kreditēšanas prasības, un mēs ļoti rūpīgi izvērtējam pretendentus uz aizdevumu. Mēs negribam, lai atkārotos pašreizējā situācija. Tie, kuri uzskata, ka bankām ir vajadzīgi visi tie nekustamie īpašumi, kurus tām nācās pārņemt, ļoti maldās. Tas ir piespiedu.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1880
