Britu investori varētu atgriezties gada beigās
Britu investori varētu atgriezties gada beigās
Dace Zvaigzne
25.05.2010
Latvijas nekustamo īpašumu tirgum piemīt liels potenciāls. Taču pašlaik nav jēgas būvēt jaunus luksusa apartamentus. Saprātīgāk ir ieguldīt naudu esošo ēku renovācijā. Īrijas un Anglijas investori Latvijas nekustamo īpašumu tirgū varētu atgriezties jau šī gada beigās.
Šādu pārliecību pauda brits Džons Tritons (John Tritton, att.), kompānijas "Ober Haus Real Estate Latvia" jaunais mājokļu investīciju direktors.
Pēdējo gadu laikā vietējo mākleru aiziešana no Latvijas nekustamo īpašumu tirgus ir kļuvusi jau par pierastu parādību. Vieni šo biznesu ir pametuši vispār, citi cenšas atrast vietu savai profesionālajai pieredzei NVS mākleru kompānijās, vēl citi ir pārcēlušies uz dzīvi citās valstīs, piemēram, Apvienotajos Arābu Emirātos… Izskaidrojums tam bija viens – Latvijas nekustamo īpašumu tirgū vairs nav, ko darīt. Taču tagad sāk parādīties jaunas tendences: Latvijas nekustamo īpašumu kompānijās sāk strādāt profesionāli mākleri no Rietumiem, un brits Džons Tritons ir viens no viņiem.
- Nekustamo īpašumu nozarē un menedžmentā darbojos jau 12 gadus, – sarunu ar kataloga "m2" un portāla varianti.lv korespondentu sāk Džons Tritons.
– Esmu strādājis ļoti daudzās Eiropas valstīs. Spānijā strādāju apmēram četrus gadus, tad Portugālē, Bulgārijā un Rumānijā, Turcijā, Itālijā un vēl daudzās citās valstīs. Biju pārdošanas direktors, mana darbība aptvēra Austrumeiropu un Centrālo Eiropu.
m2: Kāpēc piekritāt strādāt Latvijā? Eiropas prese pēdējā pusotra gada laikā tik daudz ir rakstījusi par Latvijas ekonomikas bēdīgo stāvokli...
– Patiesībā tam ir ļoti daudz iemeslu. Pēdējo divu gadu laikā ekonomiskā situācija Latvijā ir bijusi diezgan neapskaužama. Agrāk investori parasti interesējās par tādām valstīm kā Spāniju, Portugāli, Itāliju – tie bija galvenie investīciju reģioni. Tagad situācija ir mainījusies. Investori ir sākuši pievērsties citām valstīm. Iemesls ir stingrie banku aizdevumu nosacījumi un izdevumi, kas ir trīs, četras reizes lielāki nekā šeit, Latvijā. Investori tagad ir ļoti gudri. Viņi joprojām vēlas investēt ārvalstīs, bet vairs nevēlas tērēt 250 000 EUR par divistabu dzīvokli – tas laiks ir pagātnē. Ir pagājuši tie laiki, kad no bankas varēja ļoti viegli saņemt aizdevumu. Agrāk investori ļoti ātri pārdotu īpašumu tālāk, lai gūtu lielāku peļņu un ieguldītu jau nākamajā projektā. Tas viss tagad ir mainījies. Pēc globālās recesijas viss ir mainījies. Tā kā bankas tagad izvirza daudz striktākus aizdevumu nosacījumus, investori vairs nevar atļauties aizņemties lielas summas, teiksim, 80-90% apmērā no īpašuma vērtības. Tagad viņi, iespējams, var aizņemties 40-50%. Loģiski, ka šādā situācijā cilvēki sāk aizdomāties un vairs neizvēlas investīcijām tradicionālos, dārgos Dienvideiropas reģionus. Tādēļ arī esmu šeit, jo, ja aplūkojam statistikas datus, investoru izrādītās intereses ziņā Austrumeiropā un Centrālajā Eiropā, tostarp arī Latvijā, martā bija otrais labākais rādītājs
m2: Vai Latvija ir attaisnojusi Jūsu cerības? Vai reālā situācija šeit ir labāka vai sliktāka, nekā bijāt gaidījis?
– Lai gan Latvijai ir zemākais IKP starp Baltijas valstīm, es vēlos uzsvērt vienu svarīgu lietu – potenciāls, potenciāls un vēlreiz potenciāls. Bankas prognozē, ka 2025. gadā Baltijas valstis panāks rietumvalstis, un Baltijas valstu IKP rādītājs būs 75%. Šobrīd Latvijai ir 31%, salīdzinot ar citām Eiropas valstīm. Tas ir tieši tas, ko investori vēlas dzirdēt – ka tas ir drošs ieguldījums nākotnē, ka, investējot tagad, pēc pieciem gadiem, kad Latvija, cerams, iestāsies eiro zonā, IKP vidējais pieaugums būs 7% gadā, bet galvaspilsētā pat vēl vairāk.
m2: Ko meklē šodienas investori?
– Šodien investori meklē stabilitāti un drošību. Tiek ņemti vērā tādi riska faktori kā nomas potenciāls, otrreizējās pārdošanas potenciāls un, protams, arī īpašuma cenas pieauguma potenciāls. Viņi meklē objektus ar zemākām cenām, mazākām par 100 000 eiro. Kvadrātmetra cena šeit ir iedrošinoša. Dzīvokļu cenas Rīgā vidēji sākas no 876 eiro par kvadrātmetru, bet, piemēram, Madridē – no 3720 , Helsinkos – no 4560 eiro par kvadrātmetru.
Svarīgs ir arī izvietojums – lai objektu būtu viegli izīrēt, kā arī viegli atkārtoti pārdot gan vietējā, gan ārvalstu tirgū. Meklējot šādus objektus, investori sāk pievērsties Centrāleiropai, Baltijas valstīm, jo īpaši Latvijai, kas ir centrālais punkts Baltijas valstīs. Latvija ir pieejamāka, Rīgā ir vairāk ienākošie lidojumi nekās abās pārējās valstīs. Raugoties no biznesa viedokļa, Latvijai ir daudz lielāks potenciāls, un nākotnē tas atmaksāsies.
Investori vairs nevēlas iegādāties 20-40 objektus vienuviet. Tā vietā viņi iegādājas piecus objektus vienā vietā, piecus – otrā un vēl piecus – trešajā vietā. Ja vienā vietā iegādātais objekts nerada cerētos ienākumus, cits objekts būs veiksmīgs.
Intereses pamatojums ir saistīts arī ar Latvijas iestāšanos eiro zonā, kas paredzēta pēc pieciem gadiem. Vienmēr ir izdevīgāk un gudrāk veikt ieguldījumus pirms iestāšanās eiro zonā, jo pēc tam cenas strauji palielināsies. Vakardienas investors īpašumu iegādātos un atkal pārdotu ļoti ātri. Bieži vien objektam, pat esot tikai tapšanas stadijā, īpašnieki mainījās vairākas reizes, un objekts tika pārdots vēl pirms tā pabeigšanas. Objekti tika noturēti kādus 12-18 mēnešus. Ņemot vērā, ka pašlaik investīcijām aizņemas mazākas summas, jo vairs nav nepieciešama tik augsta nomas maksa, lai segtu izmaksas. Līdz ar to Latvija ir daudz drošāka ilgtermiņa ieguldījumam un arī apmēram trīs reizes lētāka nekā Dienvideiropas valstis.
m2: Tas viss ir skaisti, bet tomēr teorija. Latvijas speciālisti apgalvo, ka pagaidām nevar būt pat runas par pircēju pieplūdumu no ārvalstīm. Kādos reģionos domājat meklēt investorus mūsu valstij?
– Pašreiz par Latviju vislielāko interesi izrāda Krievijas un Zviedrijas investori. Tradicionāli lielākie ārvalstu investori ir briti un īri, bet šobrīd problēmu rada tas, ka britu mārciņa ir nokritusies attiecībā pret eiro. Tomēr pozitīvais faktors ir tas, ka arī briti pamazām novēršas no tradicionālajām eksotiskajām valstīm. Turklāt sāk uzlaboties arī ekonomiskā situācija Apvienotajā Karalistē, un tās interese noteikti arvien pieaugs. Es nešaubos, ka līdz gada beigām parādīsies arvien vairāk britu un īru investoru, jo viņi būs samierinājušies, ka eiro ir spēcīgāks par britu mārciņu. Viņiem nav zudusi kaislība investēt ārvalstīs.
m2: Tiek uzskatīts, ka Rietumvalstu investori vēlas iegūt vismaz 10-12% lielu peļņu. Vai tas šobrīd, ņemot vērā Latvijas pašreizējās nomas likmes, ir reāli?
– Komerctelpām – jā, varbūt tiek gaidīti 8-10%, bet ne dzīvojamiem nekustamiem īpašumiem. Šobrīd tas nav iespējams, jo īres maksas ir diezgan zemas, un investori to ņem vērā. Gaidītā peļņa ir 3-5%, labākajā gadījumā – 6%. Nākotnē tas viss mainīsies. Investori apzinās, ka šobrīd peļņa būs maza, bet ka ar laiku viss uzlabosies – palielināsies darba piedāvājumu skaits un atalgojums, pakāpeniski celsies arī cenas. Pēc trim gadiem tie būs 6-8%, bet pēc pieciem gadiem – jau 10%. Tas nekas, ka mēneša peļņa ir neliela. Svarīgi, lai tā būtu stabila, ilgtermiņa peļņa.
m2: Kādi objekti šeit, Latvijā, varētu interesēt ārvalstu investorus?
– Runājot par dzīvojamiem nekustamiem īpašumiem, investorus parasti interesē jauni, pilnībā pabeigti un pēdējo divu gadu laikā būvēti objekti. To platība nav īpaši svarīga. Ir svarīgs gads, kad objekts nodots ekspluatācijā, tā atrašanās vieta, infrastruktūra, lidostas tuvums. Vakardienas investors nevienu no šiem faktoriem neņemtu vērā. Šodienas investors vēlēsies arī aplūkot īpašumu, vēlēsies pārliecināties, ka to varēs izīrēt un pēc pieciem gadiem pārdot. Šodienas investors vēlēsies būt pārliecināts, ka klients, noslēdzis īres līgumu uz gadu, nelauzīs to pēc trim mēnešiem. Ir mainījušies kritēriji. Varu minēt piemēru, kas atbilst šīm prasībām un, manuprāt, izraisīs lielu investoru interesi. Tie ir projekti no kompānijas "Ober Haus" portfeļa:"Zundas Pasāža" un "Jaunā Teika”.
m2: Kāda, Jūsuprāt, ir Latvijas nekustamo īpašumu tirgus nākotne?
– Rīga pamazām kļūst par biznesa centru gan Baltijas valstīs, gan arī Eiropā. Liels pluss ir tas, ka lidosta ir tuvu centram. Latvija ir kā pieturvieta starp Eiropu un Krieviju. Manā skatījumā Rīga kļūs par diezgan "aizņemtu” pilsētu, kurā apmetīsies augstas profesionalitātes personas, un tās biežāk vēlas apmesties luksusa apartamentos. Ir jāpiesaista biznesa cilvēki, kas ierodas darījumu jautājumos vai tranzītā un ir maksātspējīgi. Viņi neatteiksies maksāt arī 5 000 eiro par kvadrātmetru. Jo vairāk piesaistīsim šādus biznesa cilvēkus, jo straujāk pieaugs pieprasījums nekustamo īpašumu tirgū.
Ja runājam par jaunu projektu attīstību, uzskatu, ka šobrīd nebūtu prātīgi būvēt jaunus, augstas kvalitātes luksusa apartamentus. Rīgā vajadzētu vairāk renovēt jau esošās, vecās ēkas, kas patiesībā atbilstu ļoti augstas kvalitātes standartiem.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1627
