Bez liekas steigas
Romāns Golubevs 08.2006
Jaunos dzīvokļus var izvēlēties vispusīgi
Vel tikai gadu iepriekš jaunie dzīvokļi Rīgā un tās apkārtnē tika izķerti kā svaigi cepti pīrādziņi Ziemassvētkos, taču to sadārdzināšanas tempu samazināšanās un krasais piedāvājuma apjoma palielinājums ir izdarījuši savu – gala pircējam ir radusies lieliska iespēja palūkoties apkārt un izvēlēties sev pieņemamāko variantu. Kas tad šodien ir līderis dzīvokļu piedāvājuma tirgū jaunajos projektos un kam vispirms pievērš uzmanību pircēji?
Atsevišķi gadījumi, kad ekspluatācijā tika nodoti jauni projekti, bija sastopami arī pagājušā gadsimta 90. gados. Sarunā ar „m2” kompānijas „Arco Real Estate” Jauno projektu nodaļas vadītāja Ieva Jansone minēja šādu faktu: šī kompānija tirgojas ar jaunajiem mājokļiem kopš 1997. gada. Taču toreiz diez vai varēja runāt par pilnvērtīgu jauno projektu tirgu. Par šī Latvijas nekustamo īpašumu sektora atdzimšanas atskaites punktu lielākā daļa mākleru uzskata 2002-2003. gadu. Celtniecības bums, kas sākās toreiz, turpinās šobaltdien un tirgū ieplūstošo dzīvojamo platību daudzums palielinās ar katru gadu. Kāds skaits jauno projektu ir tirdzniecība pašreiz?
Apjoma jautājums
Tirgus dalībnieki, ar kuriem runāja „m2”, savos vērtējumos nebija vienprātīgi. Kāpēc? Pirmkārt, ne visu kompāniju štatos ir darbinieki, kas nodarbojas ar šādas statistikas atsekošanu. Otrkārt, daļa objektu tiek pārdota, neiesaistot publiskās reklāmas kanālus. Lūk, arī veidojas neliels juceklis. Tā pēc kompānijas „Balsts” domām galvaspilsēta un tas apkaimē, ieskaitot Jūrmalu, pircējiem ir pieejami 170 jaunie dzīvojamie projekti. Kompānijas „Latio” analītiskās nodaļas vērtējums ir nedaudz augstāks – šīs kompānijas speciālisti ir saskaitījuši 183 projektus, tai skaitā 138 daudzdzīvokļu ēkas, 22 ciematus un 23 rindu mājas.
Visizvērstāko sava tirgus situācijas redzējuma ainu sniedza kompānijas „Ober Haus” Jauno projektu nodaļas direktore Jeļena Koroļeva: „Pašreiz attīstītāji piedāvā dzīvokļus un mājas 258 projektos. Viens no tiem ir celts 2004. gadā, astoņi – 2005. gadā, 199 ir vai tiks nodoti 2006. gadā. 43 projekti tiks pabeigti 2007. gadā. Tirdzniecība ar dzīvojamām platībām notiek arī septiņos projektos, uz dzīvi kuros iemītnieki varēs pārcelties tikai 2008. gadā”. Taču šeit nepieciešams izdarīt atkāpi: 80 no minētajiem projektos piedāvājuma apjoms ir minimāls: 1 – 5 dzīvokļi. Tādēļ pēc „Ober Haus” pārstāves domām prātīgāk būtu runāt par potenciālajiem pircējiem pavērušos plašās izvēles iespējām 178 projektos.
Pēc kompānijas „Ober Haus” datiem aptuveni 59% visu dzīvokļu jeb aptuveni 5600 vienību, kas ienāk tirgū 2006. gadā joprojām ir brīvā tirdzniecībā. mājās, kas iemītniekus uzņems 2007. gadā stāvoklis ir atšķirīgs – tajās nerezervēti ir palikuši tikai 41% dzīvokļu.
Pēc rangiem
Un tā, pēc dažādiem vērtējumiem šodien tirgū ir pieejami 170 – 185 jaunie dzīvojamie projekti. Kāds no pasūtītajiem uzskata par saprātīgāku pārdot patstāvīgi, kāds cits deleģē šo funkciju mākleru struktūru pārstāvjiem, vēl kāds cits apvieno abus minētos variantus. „m2” pamēģināja patstāvīgi noteikt šā tirgus līderus. Šo mūsu meklējumu rezultāti izrādījās šādi: vislielāko jauno projektu skaitu šā raksta tapšanas brīdī piedāvāja kompānija „Ober Haus” – 51 projektu. Tās piedāvājums ietvēra 33 jaunas vai pilnība renovētas mājas Rīgā, 9 – Jūrmalā un vēl 4 – reģionos. Tam vēl jāpieskaita viens dzīvojamā ciemata projekts un 4 rindu māju projekti. „Drīzumā gaidāmi vēl 6 projekti”, - apgalvoja Jeļena Koroļeva.
Topa otro rindu ieņēma kompānija „Arco Real Estate”. Tas klienti pēc kompānijas pārstāvju vārdiem var izvēlēties starp gandrīz 40 projektiem, kuros ir aptuveni 700 mājokļu vienību – dzīvokļu un privātmāju.
Trešajā vietā – kompānija „Latio”. Šeit runa ir par 30 projektiem (kompānijas interneta vietnē norādīti 25, vēl pieci ir līgumu slēgšanas stadijā). Pie tam, šīs kompānijas, kas tiek uzskatīta par sekundārā tirgus līderi, plāni ir visai ambiciozi – Jauno projektu nodaļas vadītāja Dina Lukjanska paziņoja par kompānijas nodomu tuvākā pusgada laika pārsniegt 50 projektu atzīmi.
Reitinga ceturto vietu ieņem kompānija „Balsts”. Tās rīcība ir 10 projekti, kas, starp citu, ietver 1000 mājokļu vienību. Interesanti, ka šīs kompānijas Jauno projektu nodaļas vadītājs Kaspars Millersons pastāstīja „m2” par kompānijas plāniem palielināt tās daļu jauno projektu tirdzniecības tirgū. Līdz šim „Balsts” koncentrējās uz ekskluzīviem projektiem – tādu tai ir 4 un vēl trijos kompānija tirgo kopā ar partneriem.
Spriežot pēc oficiālajā interneta vietnē atrodamās informācijas, kompānija „Realia” piedāvā 9 projektus, „BaltHaus” – 7 dzīvojamos objektus. Sešas daudzdzīvokļu mājas, kas galvenokārt ir pieskaitāmas elites klases mājokļiem ir kompānijai „Immostate”. Piecus jaunus projektus savā vietnē ir pieteikusi kompānija „Vestbalt”, pa četriem – kompānijām „NĪRA Fonds” un „Amber Real Estate”...
„Man liekas, ka jauno projektu tirdzniecības tirgū turpmāk ir gaidāma apvienošanās – būs ne vairāk kā 4-5 līderi, kas spēs nosegt gandrīz visu tirgu. Tas atbrīvos klientus no viņam pievilcīga objekta ilgiem meklējumiem”, - šādu viedokli izteica vairāki „m2” sarunu biedri.
Kam pievērst uzmanību
Noteicis jauno projektu tirdzniecības tirgus līderus, „m2” palūdza tos padalīties savos novērojumos par klientu tieksmēm. Ceram, ka saņemtās atbildes ļaus potenciālajiem jauno projektu mājokļu pircējiem izveidot savu viedokli.
Jautājumi:
1. Kādi, Jūsuprāt, ir pieci galvenie dzīvojamās mājas parametri, kuriem potenciālie pircēji pievērš uzmanību, izvēloties mājokli?
2. Novērtējiet pēc 5 ballu sistēmas, cik, Jūsuprāt pārdomāti ir dzīvojamie projekti – vai tie ir orientēti uz potenciālajiem pircējiem, vai arī apbūvētāji būvē mājas, vadoties tikai pēc saviem priekšstatiem?
3. Dzīvokļu pārdošanas periods jaunajos projektos – kāds tas bija kādreiz un kāds tas ir tagad?
4. Kāda ir dzīvojamās platības kvadrātmetra vidējā cena jaunajos dzīvojamos projektos un Jūsu prognoze nākotnei?
Jeļena Koroļeva, kompānijas „Ober Haus” Jauno projektu nodaļas vadītāja (kompānija piedāvā dzīvojamās platības 51 jaunā projektā; tuvākajā laika sarakstā tiks iekļauti vēl 6 jauni objekti):
1. Galvenais moments, pērkot jaunu mājokli, ir tā cena. Ja nevarat atļauties šādu pirkumu, tad visiem pārējiem ēkas parametriem nav absolūti nekādas nozīmes. Tikai tad, kad esat ticis skaidrībā par savām finansiālajām iespējām un rajonu, kurā vēlaties dzīvot, var pariet pie projektu īpatnībām. Potenciālie pircēji pievērš uzmanību šādiem parametriem:
Apsardzes esamība un tam, vai teritorija ir norobežota. Neviens nevēlas dzīvot netīros pagalmos un vietās ar dažādiem sociālajiem līmeņiem.
Griestu augstums. Ideālā variantā tam jābūt 2,86 līdz 3metri.
Ērts plānojums. Tam jābūt pārdomātam. Nevar būt tā, ka virtuve atrodas tajā telpas daļā, kurā nav loga, bet guļamistaba nedrīkst būt mazāka par 13 kvadrātmetriem, vēlams – 16-18 m2.
Lifts. Tam jābūt arī četrstāvu mājā.
Autostāvvieta.
2. Ja vērtējam projektus, kas tika realizēti 2000-2003. gadā, tad lieku tiem divnieku, 2004-2005. gadā – trīs balles. Attīstītāji tikai 2005. gada beigās saka aktīvi interesēties par to, kādas dzīvojamās platības tirgū ir pieprasītas, par kādām cenām un ar kādu platību. Tādēļ projektiem, kas tiek nodoti 2006. gadā lieku 4 balles. Bet jau nākamajā gada var gaidīt vēl pārdomātākus projektus.
3. Jaunajiem projektiem, kas tika nodoti līdz 2004. gadam, ekspozīcijas perioda nebija vispār. Mājām, kas tirgū ienāca 2004. un 2005. gadā jau sāka parādīties dzīvokļu atlikumi. Pašreiz joprojām tiek piedāvātas dzīvojamās platības vienā 2004. gada projektā un astoņos 2005. gadā celtajos projektos (7 – Rīga un 1 – Jūrmalā).
Kopumā pircējiem šodien ir radusies iespēja izvēlēties no jau uzceltajiem mājokļiem. Taču tas nenozīmē, ka ir palielinājies ekspozīcijas periods. Atsevišķos projektos, it sevišķi - veiksmīgos un tādos, kas atrodas pieprasītās vietās, ekspozīcijas perioda nav joprojām. Nesen kādā projektā mēneša laikā tika pārdoti visi 160 dzīvokļi: noteiktā cena bija nedaudz zemāka par tirgus cenu.
4. Saskaņā ar „Ober Haus” rīcība esošajiem datiem Rīgas mikrorajonos piedāvājamo dzīvokļu vidējā cena ir 1700 eiro kvadrātmetrā. Mēs prognozējam, ka tuvāko sešu mēnešu laikā tā var pieaugt vēl par 14-15%.
Kaspars Millersons, kompānijas „Balsts” Jauno projektu daļas vadītājs (10 jaunie projekti):
1. Potenciālais pircējs pirmkārt uzmanību pievērš objekta atrašanās vietai. Tad tiek jautāts par cenu. Pēc tam – par apdari. Ja māja nav no superekskluzīvajām, tad varu tikai ieteikt attīstītājiem pārdot dzīvokļus ar pilnu apdari. Tam ir vairāki skaidrojumi. Pirmkārt, pašreiz tirgū vērojams celtnieku deficīts un pircējam nāksies krietni paskraidīt, pirms viņš sameklēs apdares speciālistus. Otrkārt, cilvēkiem nepatīk dzīvot nebeidzama remonta apstākļos – viens kaimiņš tikko remontu pabeidzis, cits tam tikai gatavojas. Nākamais moments – mājas un tai piegulošās teritorijas labiekārtojums: spēļu laukumu un autostāvvietu esamība. Svarīgs ir arī stāvu skaits – mūsu iedzīvotāji ir pieraduši pie apbūves ar nelielu stāvu skaitu. Pircēji skatās arī uz to, kā sauc kompāniju – apbūvētāju un tās pieredzi, kā arī uz to, cik izmaksās mājas pārvaldīšana.
2. Es lieku 4 balles. Lai gan, lielos vilcienos pārdomātu un nepārdomātu projektu attiecība līdz šīm ir bijusi 50 pret 50. Katrs apbūvētājs rēķina, cik ir ieguldījis un cik nopelnīs. Tādēļ apbūvētājs cenšas ietaupīt uz koplietošanas telpu rēķina, par kuram pircējs nemaksā, un celt vairāk dzīvojamo platību. Tomēr dažās valstīs pircējs maksā arī savu koplietošanas telpu daļu un tas ļauj apbūvētajam neierobežot sevi, plānojot dzīvokļus. Var atzīmēt arī to, ka dzīvojamie projekti, kas Rīgas mājokļu tirgū nonāk tagad, izdevīgi atšķiras no saviem priekštečiem.
3. Runāt par konkrētiem termiņiem ir grūti. Viss atkarīgs no cenas un pārdošanas stratēģijas. Ja apbūvētājs realizē projektu par kredītlīdzekļiem, tad banka var izvirzīt viņam nosacījumu par 20-30% dzīvokļu rezervēšanu pirmajos trīs mēnešos no pārdošanas sākšanas brīža. Cena tiks uzlikta tāda, lai būtu iespējams šo nosacījumu izpildīt. Ja attīstītājs izmanto savus līdzekļus (šāds variants iespējams tikai, ceļot māju ar 50 vai mazāk dzīvokļiem), tad pārdot dzīvokļus tas sāk tikai pēc objekta nodošanas ekspluatācijā.
Protams, pie vienādiem nosacījumiem projektu realizācijas termiņš ir ilgāks, nekā tas bija agrāk. Tirgū ir palielinājies piedāvājums un konkurence. Ja vēl pirms pusotra gada, lai pilnībā pārdotu 100 dzīvokļu māju bija vajadzīgi 7-9 mēneši, tad tagad jārēķinās ar 10-12 mēnešiem. Taču tas nāk par labu patērētājiem – viņi var izvēlēties vislabāko piedāvājumu. Tagad ir normāli, ja pēc mājas nodošanas nav pārdoti 25-30% dzīvojamo platību.
4. Šeit jādala vairākos segmentos. Vecrīgā un Jūrmalā runa ir par 3000 eiro kvadrātmetrā, lai gan mēdz arī dārgāki projekti. Mikrorajonos – 1600 eiro kvadrātmetrā, bet Rīgas rajonā – 1200 eiro kvadrātmetrā. Uzskatu, ka cenas ir tuvu savam maksimumam un, ja cenas arī paaugstināsies, tad nenozīmīgi.
Dina Lukjanska, kompānijas „Latio” komerciālo nekustamo īpašumu un jauno projektu nodaļas vadītāja (30 jaunie projekti):
1. Jauno dzīvokļu segmenta visvairāk darījumu tiek noslēgts par ekonomiskās klases daudzdzīvokļu mājām. Vissvarīgākie ir šādi kritēriji:
Projekta kvalitāte. Tā kā profesionālo zināšanu trūkuma dēļ celtniecības kvalitāti novērtēt tieši pats pircējs nevar, tad tiek vākta informācija par konkrētā apbūvētāja iepriekšējiem projektiem, celtniecības un apkalpojošām kompānijām. - Kvadrātmetra cena.
Racionāls plānojums.
Apdare. Aizvien populārāka kļūst tieši pilna apdare. Iegūst projekti, kuros iespējams izvēlēties kādu no standarta apdares veidiem (piemēram, vairāki vannas istabas flīzējuma veidi, grīdas flīzes, durvis, sienu krāsojums). Aizvien lielāku nozīmi iegūst apbūvētāja piedāvātie papildus bonusi, piemēram, iebūvētās virtuves (bet šādu projektu piedāvājuma gandrīz nav), iebūvētie skapji un sadzīves tehnika.
Projekta atrašanās vieta un infrastruktūra.
2. Pārdomātāki ir to apbūvētāju projekti, kas būvē ne pirmo gadu un ir mācījušies no iepriekšējos objektos pieļautajām kļūdām. Ļoti iesaku pasūtītājiem konsultēties ar nekustamo īpašumu kompānijām par to, ko labāk būvēt un kādi dzīvokļi ir vairāk pieprasīti tirgū. Par visnepārdomātāko uzskatu 80-100 kvadrātmetru dzīvokļu iekļaušanu ekonomiskās klases projektos.
3. Vispieprasītākie – vienistabas un divistabu dzīvokļi tāpat kā iepriekš tiek izpirkti ļoti ātri – 3-4 mēnešu laikā. Dzīvokļiem ar lielam platībām ekspozīcijas periods ir ilgāks – 4 līdz 12 mēneši. Visgrūtāk ir pārdot dzīvokļus, kuru platība ir 100 un vairāk kvadrātmetru, ar lielām terasēm un sarežģītu plānojumu, kā arī dzīvokļus ēku pirmajos stāvos. Tādēļ daudzi apbūvētāji pirmajos stāvos plāno komercplatības, kas ir ļoti saprātīgs risinājums – mikrorajonos komercplatību deficīts ir acīmredzams, bet pieprasījums – liels.
4. Pēc kompānijas „Latio” analītiskās nodaļas datiem dzīvojamās platības kvadrātmetra vidējā cena daudzdzīvokļu mājās ir 1500 latu, rindu mājās – 1300 latu, bet individuālajās savrupmājās – 900 latu. Ja runājam par prognozi, tad uzskatu, ka cenas jaunajos pieprasītajos projektos turpinās pieaugt, taču cenu kāpuma tempi būs mērenāki – palielinās piedāvājuma apjoms. Vietās, kur ekspluatācijā vienlaicīgi tiek nodoti vairāki dzīvojamie projekti, apbūvētājiem ieteicams padomāt par savu projektu priekšrocībām un konkurētspēju. iespējams, par tādu varētu kļūt cena – pievilcīgāka nekā kaimiņu projektā. Laika gaitā ir jāpalielinās jauno un veco mājokļu cenas procentuālajai starpībai. Latvijā tā pagaidām ir nebūtiska, taču visā pasaulē jaunie mājokļi ir ievērojami dārgāki, nekā vecie.
Eva Jansone, kompānijas „Arco Real Estate” Jauno projektu nodaļas vadītāja (40 jaunie projekti):
1. Jāatzīmē, ka lielākā daļa pircēju ierodas ar vairāk vai mazāk precīzu priekšstatu par to, ko viņi vēlētos iegādāties. Vēl pirms diviem gadiem raksturīgā situācija, kad cilvēks lūdza sameklēt „kaut ko nebūt”, šodien gadās reti. Pircējs ar katru gadu kļūst aizvien gudrāks. Viņš reāli novērtē savas finansiālās iespējas un tādēļ viens no galvenajiem jauna projekta izvēles kritērijiem ir finansiālais. Atkarībā no materiāla stāvokļa klients lūdz to vai citu objektu. Pēc mūsu vērojumiem vispopulārākie ir ekonomiskās klases dzīvokļi, tas ir, galvaspilsētas mikrorajonos par 1500 līdz 1700 eiro kvadrātmetrā. Pie tādiem turpat 80% pircēju apstādina savu izvēli.
Dārgākas platības (sākot ar 2000 eiro kvadrātmetrā un vairāk) nav īpaši pieprasītas. Dzīvokļi Jūrmalā un Vecrīgā ir orientēti galvenokārt uz maksātspējīgo iedzīvotāju slāni un arī uz ārzemju pircējiem. Taču par viņu pārpilnību runāt nenākas. Daudz labāk nekā Vecrīgas dzīvokļi dārgo platību segmentā tiek pirkti dzīvokļi Klusajā Centrā, un šeit ir ne tikai piedāvājums, bet arī pieprasījums. Savukārt, Vecrīgā normāli tiek pārdoti tikai dzīvokļi ar salīdzinoši nelielu – 50-100 kvadrātmetru platību.
2. Ar jauno dzīvokļu tirdzniecību mēs nodarbojamies kopš 1997. gada un ir nācies strādāt ar dažādam mājām – gan pārdomātam, gan ne visai. Ja attīstītājs vēl projekta realizācijas sākumstadijā konsultējas ar speciālistiem, tad tirdzniecība norit normāli. Mēs esam vienmēr gatavi palīdzēt izvēlēties optimālo plānojumu, pastāstīt, cik procentiem mājokļu jābūt ar divistabu, cik – trīsistabu vai vienistabas dzīvokļiem. Optimālās platības? Spriežot pēc mūsu pieredzes, lai pieprasījums pēc divistabu dzīvokļa būtu paaugstināts, tā platībai jābūt 40-65 kvadrātmetri, bet trīsistabu dzīvoklim – 65-90 kvadrātmetri.
3. Šāda jautājuma nostādne man šķiet nedaudz nekorekta. Kad sākam pārdot dzīvokļus, mēs vienmēr izstrādājam plānu, norādot realizācijas periodu, un kontrolējam to. Un tikai tad, ja plāns netiek izpildīts, var runāt par pārdošanas termiņa pagarināšanu. Tad mājas pasūtītājs arī var paust savu neapmierinātību un mainīt pārdevēju. Vispār visideālākā ir situācija, kad visi dzīvokļi tiek pārdoti, kamēr tiek celta māja. Tas ir labi gan bankām, kas finansē projektu, gan arī attīstītajam – rodas iespēja ātrāk atdot aizdevumu. Tajā pat laika mēs cenšamies nepieļaut šādu notikumu attīstības scenāriju, jo tas izvēršas par neiegūtu peļņu. Daļu dzīvokļu mēs rezervējam un izliekam pārdošanai tikai pēc objekta nodošanas ekspluatācijā.
Protams, tagad rindu uz dzīvokļiem jaunajos projektos jau vairs nav. Taču tajā pat laikā ir ievērojami pieaugusi interese par tiem – skaitliskā izteiksmē. Pieaudzis ir arī piedāvājumu skaits. Lai asas konkurences apstākļos tirdzniecība būt sekmīga, aizvien lielāku nozīmi iegūst projekta un tā pārdevēja atpazīstamība. Mākleriem nākas ieguldīt aizvien lielākus līdzekļus piedāvājamo objektu reklāmā.
4. Domāju, ka jauno dzīvokļu cenas arī turpmāk pieaugs, taču vairs ne tik straujiem tempiem, kā iepriekš. Ikmēneša pieaugums būs ne vairāk par 2-3%.
Jauno dzīvojamo projektu tirdzniecības līderu pieciniek
Ober Haus – 51 projekts
Arco Real Estate – 40 projekti
Latio – 25 projekti
Balsts – 10 projekti
Realia – 9 projekti
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
