Bez cenu robežām
Romāns Golubevs 07.2006
Viens no pievilcīgākajiem galvaspilsētas investīciju objektiem ir gruntsgabali Rīgas centrā. To tālāku sadārdzināšanos garantē minimālais darījumu skaits un augstais pieprasījums. Rezultātā, atsevišķu gruntsgabalu cena pārsniedz 5000 eiro kvadrātmetrā un tās, liekas, ne tuvu nav beigas.
Runāt par pilnvērtīgu gruntsgabalu tirgu Rīgas centrā nevar – pārāk mazs piedāvājuma apjoms. Neapbūvētās teritorijas uz vienas rokas pirkstiem te varēja saskaitīt arī pirms celtniecības buma sākuma, kas valsti pārņēma pirms trim gadiem. Tagad to ir palicis vēl mazāk. Jāņem vērā arī apstāklis, ka zemes tirgus galvaspilsētas centrā ir visai noslēgts. Saskaņā ar dažādiem vērtējumiem, aptuveni 50-70% centra gruntsgabalu tiek pārdots tos nereklamējot. „Ja objekts atrodas interesantā vietā un tiek pārdots par saprātīgu cenu, to reklamēt nav īpašas vajadzības. Par iespēju iegādāties zemi Vecrīgā un tai piegulošajās teritorijās pie mums vien katru mēnesi interesējas 15-20 potenciālo pircēju,” – sarunā ar „m2” atzīmēja kompānijas „Balsts” konsultants Jans Žečickis, „Piedevām, puse no tiem pie mums ierodas pirmo reizi. Otra puse ir tie, kas stāv tā saucamajā gaidītāju sarakstā: viņi ik pa laikam atgādina par savu interesi”. Pēdējo trīs gadu laikā gruntsgabali Rīgas centrā – atkarībā no to atrašanās vietas – ir kļuvuši dārgāki par 150-300%.
Apbūves nosacījumi
Zeme Latvijas galvaspilsētas centrā ir iedalāma trijās grupās: Vecrīgas robežās esošie gruntsgabali, gruntsgabali tai piegulošajās teritorijās līdz Bruņinieku ielai un trešā grupa – tālāk līdz dzelzceļam. Visaugstākās cenas ir tieši pirmajā grupā. „m2” jau stāstīja par cenu – 5230 eiro kvadrātmetrā – kas tika samaksāta par gruntsgabalu Grēcinieku ielā. (Kā noskaidrojām, runa bija par zemes pirkšanu zem jau uzceltas ēkas). Taču ir arī vēl dārgāki piedāvājumi. Piemēram, par 290 kvadrātmetriem zemes Kalēju un Audēju ielas stūrī vēl pirms pusgada tika prasīts 5500 eiro kvadrātmetrā. Šajā gruntsgabalā, saskaņā ar Rīgas attīstības plānu, atļauts celt ne vairāk kā 4 stāvu māju ar mansardu. Jāatzīmē, ka arī apbūves nosacījumi nosaka zemesgabala vērtību.
Ir vairākas nekustamā īpašuma vērtēšanas metodikas. Vienkāršākā ir t.s. salīdzinošā metode – tiek ņemti 3-5 analoģiski piedāvājumi, un uz to pamata tiek noteikta konkrētā objekta aptuvenā cena. Zemes gadījumā šādu metodiku, ņemot vērā nenozīmīgo darījumu skaitu, izmantot nevar – lai noteiktu priekšlikuma finansiālo pamatotību, tiek izmantotas citas formulas. Vērā tiek ņemta gruntsgabala platība, tā konfigurācija un tas, cik dzīvojamo vai komerciālo platību šajā vietā var uzcelt. To visu reizina ar vidējo pārdošanas cenu apkārtnē un iegūst objekta investīciju ietilpību. Pēc tam no šīs summas tiek atskaitīta celtniecības pašizmaksa, visi ar projekta saskaņošanu saistītie izdevumi un attīstītāja plānotā peļņa. Iegūtais rezultāts tiek dalīts ar gruntsgabala platību un, lūk, te jums arī ir gruntsgabala kvadrātmetra aptuvenā tirgus vērtība. Kā sarunā ar „m2” atzīmēja kompānijas „Latio” pārstāvji, šādus ekonomiskā izdevīguma aprēķinus pirms darījuma veic gan potenciālie pircēji, gan arī pārdevēji.
Neprātīgās perspektīvas
Dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu cenu paaugstināšanās tieši ietekmē arī zemes cenu. Ja ņem vērā tirgū vērojamās tendences – var runāt arī par tās tālāku sadārdzināšanos, jo dzīvokļu un tirdzniecības platību pārdevēju finansiālās prasības galvaspilsētas centra labākajās vietās turpina pieaugt. Kā piemēru var minēt cenu – 8378 eiro par elites mājokļa kvadrātmetru, ko prasa pārdevējs par dzīvojamo platību Vaļņu ielā 4.
Jaunus cenu un finanšu apvāršņus gruntsgabalu īpašniekiem paver pašreiz pārdošanai pieteiktās komercplatības Brīvības un Elizabetes ielu stūrī. Pašreizējais īpašnieks gatavs šķirties no tam par 7000 eiro kvadrātmetrā. Pie tam, telpas atrodas pirmajā stāva un pagrabstāvā un, ja aplūkojam pirmo stāvu atsevišķi, tas tiek piedāvāts par 11 000 eiro kvadrātmetrā. Domāju, ka gada laikā šis objekts tiks pārdots, lai arī ar nelielu finansiālu korekciju”, - uzskata Jans Žečickis. Tad šajā darījumā figurējusī kvadrātmetra cena arī kļūs par zemes pārdevēja pieaugušās apetītes pamatojumu. Pēc mākleru domām, ja gala produkts – jaunbūve – sadārdzinās par 10%, tas automātiski izraisa gruntsgabala, uz kura to var uzcelt, sadārdzināšanos par 15-20%.
Biezam makam
5000 eiro par kvadrātmetru šodien jau vairs nav nekas ārkārtējs, ja runa ir par zemi Vecrīgā. Tiesa, līdzīgi skaitļi ir sastopami arī ārpus galvaspilsētas vēsturiskā centra robežām. „m2” bija ievietots sludinājums par 637 kvadrātmetru gruntsgabala pārdošanu K. Barona un Bruņinieku ielas stūrī. Par to prasīja 2,1 miljonu latu jeb 3297 latus par kvadrātmetru. 2500 eiro par kvadrātmetru vēlas saņemt neliela zemes pleķīša īpašnieks Brīvības ielā. Caurskatot dažādas datu bāzes, „m2” izdevās atrast priekšlikumu par 500 kvadrātmetru pārdošanu Stabu ielā – 1500 latu par kvadrātmetru. Par 1355 kvadrātmetru zemes īpašnieku Tērbatas ielā kļūt var, samaksājot 2214 eiro par kvadrātmetru.
„Starp Aspazijas bulvāri un Bruņinieku ielu cenas atšķiras ievērojami vairāk, nekā Vecrīgā”, - atzīmēja kompānijas „Balsts” pārstāvis. Topa līderi ir tirdzniecības ielas - Tērbatas un K. Barona iela. Šejienes standarts ir 3000–3500 eiro kvadrātmetrā. Tajā pat laikā perpendikulārajās ielās piedāvājumi var būt 1,5-2 reizes lētāki: jo tuvāk gruntsgabals atrodas Valmieras ielai, jo lētāk. Tur iespējami pirkumu varianti arī par 500-600 eiro kvadrātmetrā, ja ir apgrūtinājumi, kas neļauj izmantot ievērojamu teritorijas daļu.
Ļoti liels pieprasījums ir pēc zemes Klusajā centrā – īpaši no ārzemnieku puses. Šeit nevar pat cerēt uz mazāku cenu kā 3000 eiro kvadrātmetrā. Galvaspilsētas centra perifērijā zemi piedāvā gan par 1500, gan arī par 400 eiro kvadrātmetrā. Šeit atkal visu nosaka vieta un apbūves iespējas. Attīstītājs, kurš ir gatavs uzcelt daudzdzīvokļu māju Miera ielā, savas ambīcijas var realizēt, nopērkot 3811 kvadrātmetrus par 3,658 miljoniem eiro (960 eiro kvadrātmetrā). Ja pieņemamāks šķiet Čaka ielas tālais gals, tad ir piedāvājums – 1144 eiro kvadrātmetrā. Saskaņā ar „m2” rīcībā esošo informāciju, visai liels skaits gruntsgabalu tiek piedāvāts līdzās dzelzceļa stacijai Rīga - Krasta Ganību parks un tās teritorijā. Piemēram, 1,723 miljonus eiro vēlas saņemt 4007 kvadrātmetrus liela gruntsgabala, kas atrodas Sporta ielā, pārdevējs (430 eiro par kvadrātmetru). Aptuveni tādi paši skaitļi figurē arī citos piedāvājumos.
Gaidiet parītdienu
„Precīzu prognozi rītdienai es pateikšu parīt”, - atjokoja Jans Zečickis, atbildot uz „m2” lūgumu padalīties viedoklī par cenu turpmāko palielināšanos gruntsgabaliem Rīgas centrā. Tomēr nekādu cenu krišanos vai stagnāciju šajā nekustamo īpašumu tirgus segmentā viņš negaida – ierobežotā piedāvājuma apjoma un liela pieprasījuma apstākļos tas diez vai ir iespējams.
Kopumā Rīgā atļauts celt līdz 23 metrus augstus, bet vietām – 6-7 stāvus augstus objektus.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
