+371 67114284

Bankām beigušies sērijveida dzīvokļu krājumi

Bankām beigušies sērijveida dzīvokļu krājumi

Banku struktūras praktiski ir pārtraukušas spēlēt būtisku lomu Rīgas sērijveida mājokļu tirgū. Kā liecina žurnāla m2 un portāla varianti.lv aprēķini, aprīļa vidū tās piedāvāja vien sešdesmit mājokļu vienības padomju laikos būvētajos tipālajos projektos.

Vai tas nozīmē, ka galvaspilsētā minēto lēto padomju dzīvokļu, kuru iegādei turklāt tika piedāvāti izdevīgāki kreditēšanas nosacījumi, bankām vairs nav? Kompānijas Ober Haus Dzīvojamo platību nodaļas vadītāja Kristīne Dubane ir pārliecināta, ka ievērojama sērijveida mājokļu cenu kāpuma Rīgā nebūs, pircēji tam nav gatavi.

Precīzus skaitļus, cik Rīgas daudzdzīvokļu māju dzīvokļu pēc nekustamo īpašumu tirgus 2007.–2009.gada krīzes nonāca banku un to struktūru portfeļos, laikam jau nezina neviens. Pēc žurnāla m2 un portāla varianti.lv redakcijas darbinieku pašu aprēķiniem, 2011. un 2012.gadā – laikā, kas ir hipotēkas parādniekiem atsavināto mājokļu iegādes izsolēs maksimums – šo struktūru bilancē nonāca ne mazāk par 12 000 dažādu nekustamo īpašumu. Ņemot vērā darījumu struktūru, Rīgas sērijveida dzīvokļu iegāde varēja atbilst aptuveni 35–40% no visa to daudzuma.

Tirgus atjaunošanās periodā tieši par dzīvokļiem padomju laiku daudzdzīvokļu mājās nekustamo īpašumu pircēji izrādīja vislielāko interesi. Priekšroka tika dota banku un ar tām saistīto struktūru portfeļos esošajiem nekustamajiem īpašumiem. Tā iemesls skaidrojams vienkārši: pirmkārt, nekustamie īpašumi tika piedāvāti par cenu, kas bija ievērojami pievilcīgāka nekā privāto pārdevēju cena, un, otrkārt, šiem nekustamajiem īpašumiem bankas piedāvāja izdevīgākus pirkuma kreditēšanas noteikumus. Tirdzniecība ritēja raiti, un banku struktūras ļoti lielā mērā ietekmēja tirgu un tā cenu līmeni. Struktūras, kurām piederēja vislielākie portfeļi, ko veidoja hipotēkas parādniekiem atsavinātie sērijveida dzīvokļi, laikposmā no 2013. līdz 2014.gadam katru gadu pārdeva no diviem līdz trim simtiem šādu objektu. Un, raugi, nu ir pienācis brīdis, kad banku un to struktūru portfeļos Rīgas sērijveida mājokļu praktiski vairs nav.

Aprīļa vidū žurnāla m2 un portāla varianti.lv redakcijas darbinieki, analizējot Latvijas komercbanku un ar tām saistīto kompāniju tīmekļvietnes, atrada tajās tikai sešus desmitus Rīgas sērijveida mājokļu. Vislielākā izvēle (te gan jāpiebilst, ka, ņemot vērā visai nelielo šo dzīvokļu skaitu, šāds formulējums ir nevietā) bija kompānijas Pillar (tās bilancē ir bankas ABLV hipotēkas parādniekiem atsavinātie īpašumi) tīmekļvietnē – 16 piedāvājumu, kompānijas Promano (Nordea banka) – 11, kompānijas Hiponia (Hipotēku banka) – 10. Ilgu laiku par lielākā hipotēkas portfeļa turētāju uzskatītās kompānijas Ektornet (Swedbank) piedāvājumā Rīgas sērijveida dzīvokļu nebija vispār. Kompānijas Salvus (DNB banka) portfelī un kompānijas Latectus (SEB banka) portfelī bija palicis vairs tikai viens šāds nekustamais īpašums.

„Visu pārdošanai sagatavoto uzreiz ievieto tīmekļvietnē. To, ka Rīgas sērijveida dzīvokļu piedāvājums mums ir minimāls, izskaidro fakts, ka izdevīgā finansējuma un lielā pieprasījuma dēļ šie nekustamie īpašumi tiek izpirkti ļoti ātri,” situāciju komentē DNB bankas Parādu atgriešanas un pārņemto bankas aktīvu pārvaldes nodaļas vadītājs Ģirts Zālītis.

„Jā, tiešām, mūsu portfelī gandrīz nav palicis Rīgas sērijveida dzīvokļu,” uz jautājumu par mazo piedāvājumā esošo sērijveida dzīvokļu skaitu atbild Pillar izpilddirektora vietnieks Raits Kite.

Bankas un banku kompānijas jau aptuveni pusgadu nav Latvijas galvaspilsētas sērijveida mājokļu tirgus galvenie spēlētāji. Tām ir vēl palikuši šādi tādi dzīvokļi, taču to skaits ir nenozīmīgs, un tās vairs neietekmē situāciju tirgū kā iepriekš,” ar saviem vērojumiem par reālajiem darījumiem ar sērijveida darījumiem Rīgā piekrīt dalīties Kristīne Dubane. Viņas pārstāvētais uzņēmums ne tikai piedāvā pircējiem un īrniekiem nekustamos īpašumus no kompānijas PromanoLat portfeļa, bet tirgo arī citām banku meitas kompānijām un privātpersonām piederošus nekustamos īpašumus.

Pēdējos mēnešos Ober Haus ir viens no rezultatīvākajiem sērijveida mājokļu pārdevējiem. Pamatojoties uz Ober Haus pārstāves teikto, puse ar Ober Haus līdzdalību nokārtoto sērijveida dzīvokļu pārdošanas darījumu veikti no banku portfeļiem, bet otra puse darījumu veikta, izmantojot privātpersonām piederošus nekustamos īpašumus.

m2: Daudzas mākleru kompānijas savos tirgus apskatos pircējus un pārdevējus orientē uz Rīgas sērijveida dzīvokļu vidējo cenu 650 eiro/m². Tomēr banku portfeļos esošo piedāvājumu cenas ir gan 800, gan arī 900 eiro/m². Vai tās saviem nekustamajiem īpašumiem ir noteikušas rītdienas cenu?

– Nē, tā tas nav. Praktiski visas bankas struktūras orientējas uz pārdošanu, un tām nav nolūka ilgus gadus turēt savā bilancē padomju laiku māju dzīvokļus. To portfeļos paliek vai nu pavisam neinteresants piedāvājums, par kuru prasa zemu cenu, vai arī ļoti labi dzīvokļi to vietas, plānojuma vai veiktā remonta dēļ. Jūs taču atceraties, ka daudzas privātpersonas laikposmā no 2005. līdz 2007.gadam ņēma hipotekāros aizdevumus, lai labi un kvalitatīvi izremontētu savus dzīvokļus, tie bija visai dārgi remonti. Tagad šie nekustamie īpašumi tiek piedāvāti nedaudz dārgāk par tirgus cenu. Taču katram pārdevējam ir savs cenas redzējums.

m2: Sakiet, vai privātie klienti bieži nāk pie jums ar lūgumu pārdot viņu Rīgas sērijveida dzīvokļus par cenām, kas ir tuvas 1000 eiro/m²? Jūs pieņemat šādus pasūtījumus?

– Ja dzīvoklis ir parasts, bez remonta, atklāti sakām īpašniekam, ka nevarēsim to pārdot, jo nebūs iespējams atrast tam pircējus. Ja dzīvoklim veikts ekskluzīvs remonts, ja ir iespēja paskaidrot potenciālajam pircējam augstās cenas pamatotību, varam mēģināt izlikt dzīvokli tirgū. Mēs neredzam jēgu uzņemties pārdot sērijveida dzīvokļus, kuru iegādes kredītsaistības pārsniedz pašreizējo tirgus cenu. Labi, ka šādu īpašumu kļūst aizvien mazāk, jo tos vai nu bankas ir izpirkušas izsolēs, vai arī īpašnieki ir atraduši iespēju dzēst savas kredītsaistības, tādējādi samazinot parāda apmēru.

m2: Kādi sērijveida dzīvokļi Rīgā pēdējā laikā tiek pirkti visbiežāk?

– Pirms mūsu tikšanās es papētīju Rīgas Zemesgrāmatas nodaļā reģistrēto marta darījumu statistiku. Uzmanību pievērsu tikai tiem dzīvokļiem, kuri reģistrēti kā patstāvīgas vienības un nevis ēkas ideālās daļas. Pavasara pirmajā mēnesī šādu dzīvokļu bijis aptuveni 600. No tiem 270 ir mājokļi cenu kategorijā no 20 000 līdz 50 000 eiro. Lielākā to daļa ir sērijveida dzīvokļi. Mūsu prakse rāda, ka cena līdz 50 000 eiro ir tā cena, kuru visbiežāk par Rīgas sērijveida dzīvokļiem piekrīt maksāt vietējie pircēji. Visbiežāk taujā pēc divistabu vai trīsistabu dzīvokļiem. Par četristabu dzīvokļiem interesējas mazāk, jo tie ir dārgāki. Tos parasti vēlas pirkt ģimenes ar diviem vai vairāk bērniem. Labākai izpratnei paskaidrošu. Attiecība ir šāda: trīs sērijveida dzīvokļu darījumi, kuru cena nepārsniedz 50 000 eiro, pret vienu darījumu, kas veikts, esot budžetam no 50 000 līdz 100 000 eiro.

Pēdējā gada laikā aktuāla ir kļuvusi sērijveida mājokļu iegāde ar mērķi tos pēc tam izīrēt. Šādu klientu mērķis ir iegādāties 1 istabas vai 1,5 istabas dzīvokļus par cenu līdz 25 000 eiro. Varu teikt, ka pēc tam, kad banku struktūru portfeļos ir palicis minimāls Rīgas sērijveida dzīvokļu piedāvājums, sameklēt klientiem to, ko viņi vēlas, kļūst aizvien sarežģītāk. Ir jūtams, ka dzīvokļi par viņiem pieņemamu cenu, ir deficīts.

m2: Kādu klienta pasūtījumu ir visgrūtāk izpildīt?

– Pietrūkst vienistabas dzīvokļu. Ja cena ir saprātīga, tie tiek pārdoti ļoti ātri. Paaugstināts pieprasījums ir pēc dzīvokļiem Purvciemā. Pēdējā laikā ir pieaudzis pieprasījums pēc mājokļiem Mežciemā, kas, iespējams, saistīts ar to, ka šajā mikrorajonā ir daudz koku un apstādījumu. Ķengaragā dzīvokļus pērk teritorijā līdz tirdzniecības centram Dole. Pieprasīts ir arī Imantas un Zolitūdes mikrorajons. Kopumā ņemot, pieprasīti ir visi mikrorajoni, izņemot Bolderāju un Vecmīlgrāvi, lai gan darījumi notiek arī tur.

m2: Pieprasījums liels, piedāvājums ir mazs… Tātad gaidāma cenu paaugstināšanās?

– Tam es neticu. Daudz kas ir atkarīgs no maksātspējīga pieprasījuma, bet tam ir skaidri saredzami finanšu griesti. Cilvēki nav spējīgi maksāt daudz – naudas viņiem ir tikai tik, cik ir. Ja viņi meklē sērijveida trīsistabu dzīvokli par 50 000 eiro, tad par 60 000 viņi to nepirks. Ja viņiem pieņemams piedāvājums netiks atrasts, viņi atliks pirkumu. Tas, ka kopš pavasara bankas atkal ir kļuvušas lojālākas jauniem aizņēmējiem, nekā tas bija laikā no novembra līdz februārim, pircējus nekādi neietekmēs. Tiem, kam nebija naudas pirmajai iemaksai, nauda tā arī nav parādījusies. Es teicu, ka ir pieprasījums pēc vienistabas dzīvokļiem Purvciemā. Ielūkojoties interneta portālos, rodas iespaids, ka ir arī piedāvājums. Tikai kāds? Dzīvokļi populārās 119.sērijas mājās tiek piedāvāti par cenām, sākot no 40 000 eiro. Tos nepērk – šādas cenas pārsniedz pircēju finanšu iespējas.

m2: Vai sērijveida dzīvokļu iegādei Rīgā tiek izmantoti hipotekārie kredīti?

– Piecdesmit pret piecdesmit: puse pircēju par pirkumu maksā no savas kabatas. Gribu pateikt, ka pircēju aktivitāte šogad parādījās tikai februāra otrajā pusē, un tas ir saistīts ar Maksātnespējas likuma jaunās redakcijas pieņemšanu un valodām par tā saucamā „nolikto atslēgu” principa ieviešanu hipotekārā kredīta saņēmējiem. Daudzi interesenti pagājušā gada rudenī atlika pirkumus. Viņi domāja, ka banku izziņoto stingrāku kreditēšanas nosacījumu un pirmās iemaksas apmēra palielināšanas dēļ piedāvājuma cenas kritīsies arī sērijveida mājokļu segmentā. Šāds noskaņojums bija vērojams ne tikai Rīgā, bet arī, piemēram, Jelgavā, kur par dzīvokļiem padomju laiku mājās prasa līdz 35 000 eiro. Tagad, kad sērijveida dzīvokļu iegādei atkal sāk dot kredītu, kas nepārsniedz 80% no pirkuma cenas, cilvēki atkal pieņem lēmumu iegādāties dzīvokli. Tiesa, ja tiek saņemts viņiem pieņemams cenas piedāvājums, bet tas ne vienmēr notiek.

m2: Kas vajadzīgs, lai piedāvājums palielinātos?

– Ir vajadzīgs, lai mainītos tirgus. Tas var būt nekustamo īpašumu tirgus, un tas var būt pircēju tirgus. Pašlaik mums pircēju ir vairāk nekā atbilstošu īpašumu. Lai Rīgā palielinātos sērijveida dzīvokļu piedāvājums, rīdziniekiem būtu jāiedrošinās un jāsāk aktīvāk pārcelties uz jaunajiem projektiem. Tad pārdošanā nonāktu atbrīvojies padomju laiku dzīvojamais fonds. Tātad ir vajadzīgs, lai būtu vairāk jaunu ekonomklases projektu, kuru mūsu valsts galvaspilsētā patiesībā pietrūkst. Piedāvājums ir visai šaurs, un izvēles iespējas ir mazas. Kad, tiekoties ar klientiem, kas lūdz palīdzēt sameklēt piedāvājumu, sākam viņiem piedāvāt jaunos projektus, cilvēki bieži vien saka: te mēs bijām, te – arī, un arī te bijām… Pārcelties uz jaunu mājokli vēlas daudzi, bet ne viss jauno projektu piedāvājumā viņus apmierina: vieta, plānojums un, protams, cena. Tiekoties ar cilvēkiem, mēs redzam, ka vietējie pircēji ir gatavi pirkt divistabu dzīvokļus Rīgas mikrorajonu jaunajos projektos, ja to cena nepārsniedz 80 000 eiro, trīsistabu – 100 000 eiro. Dārgāk par 120 000 eiro par šādiem nekustamajiem īpašumiem ir gatavi maksāt tikai daži. Ja runa ir par 150 000 eiro, tam jābūt jaunam mājoklim centrā. Jaunu mājokļu iegādē daudz kas ir atkarīgs no tā, kā bankas izsniedz hipotekāros kredītus.

Pagaidām 85% darījumu ar dzīvokļiem Rīgā tiek kārtoti tieši saistībā ar sērijveida dzīvokļiem, kuru pārdošanā galvenā loma ir cenai. Tieši šī iemesla dēļ lielākā daļa mūsu klientu ņem neremontētus dzīvokļus – tas ir lētāk. Analizējot informāciju, es prognozēju, ka šajā gadā Rīgas sērijveida dzīvokļu cenas būs stabilas. Pieprasīti ir nekustamie īpašumi, kuru cena ir atbilstoša, nevis jebkāda cena. Tas ir svarīgi! Lielākajai daļai piedāvājuma cenas ir uzpūstas.

Kristīne Dubane: „Sērijveida dzīvokļi ir labi pieprasīti visā Latvijā, – ja tiek piedāvāta atbilstoša tirgus cena. Ventspilī mikrorajonos dzīvokļi bez remonta tiek piedāvāti par 10 000 – 15 000 eiro, pilsētas centrālajā daļā un tuvāk jūrai – par 20 000 eiro un vairāk. Talsos ļoti labi tiek tirgoti sērijveida dzīvokļi, kuru cena nepārsniedz 15 000 eiro. Šādu dzīvokļu pietrūkst. Ļoti droši jūtas Valmiera, kur ir daudz rūpniecības uzņēmumu un līdz ar to arī darbs. Divistabu un trīsistabu dzīvokļi Valmierā tiek pārdoti par 20 000 – 30 000 eiro. Ja ar ekonomiku viss būs kārtībā, manuprāt, investoriem ir vērts apsvērt jaunu daudzdzīvokļu būvniecību Valmierā. Daugavpilī sērijveida dzīvokļi tiek pārdoti ātri, ja prasītā cena ir 10 000 – 15 000 eiro.

Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2718
Meklēšana

Piedāvājiet savu īpašumu

Piedāvājiet īpašumu

Izveidojiet savu pieprasījumu

Izveidojiet pieprasījumu

Saņemiet piedāvājumus e-pastā

Pieteikties