Atskatoties uz Igauniju
Romāns Golubevs, 20.06.2008
Igaunijas nekustamo īpašumu tirgū turpinās cenu lejupslīde, lai gan to korekcijas process sākās gandrīz gadu agrāk, nekā Latvijā. Negatīvā dinamika saglabājas, pat neraugoties uz to, ka mājokļu un zemes cenas pie mūsu ziemeļu kaimiņiem jau ir krietni zemākas, nekā pie mums.
Pēc Igaunijas mākleru domām lejupslīde apstāsies brīdī, kad nekustamo īpašumu cenas sasniegs 2005. gada otrā pusgada līmeni. Tiek lēsts, ka pie šīs robežas igauņi nonāks tuvākā gada laikā.
Lielie starptautiskie biznesa izdevumi ļoti reti savas analītiskās publikācijas velta atsevišķi Latvijai, Igaunijai vai Lietuvai. Stāstot saviem lasītājiem par šo valstu ekonomiku, tie parasti atsaucas uz to, ka notiekošie procesi ir kopīgi visām trim Baltijas valstīm. Pēdējā laikā tiek atzīmēts notikumu attīstības scenāriju identiskums tieši attiecībā uz Latviju un Igauniju – cenas krīt gan vienā, gan otrā.
Tajā pat laikā Latvijas mākleru vidū ilgus gadus bija izplatīts viedoklis, ka Igaunijas nekustamo īpašumu un celtniecības tirgus mūsējo apsteidz par pusotru-diviem gadiem. Tiesa, šis arguments visskaļāk bija dzirdams tieši cenu kāpuma periodā, tā teikt, paskatieties uz Tallinu – Rīgai līdz tai augstu un augt. Šodien, kad Latvijas galvaspilsēta savu kaimiņu ir atstājusi tālu aizmugurē, par līdzināšanos ar Tallinu atceras aizvien retāk un retāk. Bet velti, jo informācija par tās nekustamo īpašumu tirgu joprojām var dot mums vielu pārdomām.
Kopumā pozitīvs iespaids
No Rīgas līdz Tallinai, braucot pa autoceļu, ir aptuveni 300 kilometru. Ar auto šo attālumu var bez grūtībām pieveikt nepilnās četrās stundās. Tā sanāca, ka Igaunijas galvaspilsētā iebraucu no Pērnavas puses aptuveni deviņos no rīta. Braucu un brīnījos par to, ka nav satiksmes korķu: no pilsētas robežas līdz centram nokļuvu 10-12 minūtēs. Paši tallinieši apgalvo, ka vienīgais virziens, kurā veidojas automašīnu sastrēgumi ir Piritas iela, kas stiepjas gar piekrasti uz Olimpiskā burāšanas centra pusi.
Tallina, kuras iedzīvotāju skaits nedaudz pārsniedz 405 000 cilvēku, rada ļoti zaļas pilsētas iespaidu (stāstu to tiem, kas tur sen nav bijuši). Pilsēta aizņem visai lielu teritoriju. Apbūve pamatā ir zema un reti pārsniedz 5-6 stāvu augstumu. Daudzu padomju laikos celto tipālo māju fasādes ir atjaunotas un priecē aci ar savu vairāk vai mazāk reprezentablo izskatu.
Tallinas galvenās vēsturiskās vietas atrodas Vecpilsētā. Šeit atrodas arī daudzu valsts iestāžu biroji un lielākā daļa dārgā dzīvojamā fonda. Atšķirībā no Rīgas Tallinai ir savs pilnvērtīgs darījumu rajons – Kesklinna. Tā debesīs traucošās augstceltnes, kā man likās, harmoniski iekļaujas pilsētas ainavā. Brīžiem pat aizmirsās, ka atrodies Tallinā: stāvi starp šiem debesskrāpjiem un pieķer sevi pie domas: lūk, īsta ultramoderna Eiropas pilsēta. Vienīgi pēc Rīgas bija visai nepierasti dienas laikā ielās redzēt salīdzinoši maz cilvēku. Vai nu lietišķais centrs talliniešu vidū nav populārs, vai arī visi strādā.
Piedāvājuma palielināšanās nosit cenas
„Pirmās trauksmes zvana skaņas Tallinas nekustamo īpašumu tirgum atskanēja jau 2006. gada pavasarī, kad apstājās cenu kāpums, - stāsta Igaunijas lielākās mākleru kompānijas „UUSMAA” vadītājs Jānuss Lauguss, - 2006. gada otrajā pusē sākās stagnācija, kas turpinājās arī 2007. gadā. Šajā periodā bankas padarīja ievērojami stingrākus kredītu izsniegšanas noteikumus. Bet bez aizdevumu līdzekļiem cilvēki nespēja iegādāties pat tos nekustamos īpašumus, kas viņiem bija ļoti vajadzīgi”.
Pirmajā laikā zemās tirgus aktivitātes ietekme uz cenām nebija postoša. Pārdevēji joprojām cerēja uz situācijas uzlabošanos. „No 2007. gada marta līdz septembrim pārdošanas sludinājumos figurējušās cenas bija gandrīz nemainīgas. Saskaņā ar mūsu datiem, Tallinas mājokļu vidējās cenas rādītājs tobrīd bija 27 000 kronu (1 212 lati) par kvadrātmetru. Taču pēc tam tas sāka strauji slīdēt lejup. Salīdzinot ar iepriekšējā gada rādītājiem, 2008. gada maijā dzīvokļu cena bija nokritusies par 17% līdz 21 000 kronu (943 latiem) par kvadrātmetru. Bet mājokļi mikrorajonos ir vēl lētāki. Tallinas vislielākajā mikrorajonā Lasnamae, kur dzīvo vairāk nekā 110 000 cilvēku, dzīvokļu vidējā cena ir tuvu 16 000 kronu (718 latiem) kvadrātmetrā. Tas ir vairāk nekā par 21% zemāk, kā gadu iepriekš”, - objektīvo ainu papildina kompānijas „Pindi” valdes loceklis Peeps Soomans. Tādejādi piedāvājums iegādāties mājokli padomju laiku tipālā mājā par 1 000 eiro kvadrātmetrā šodien ir Tallinai visai parasta parādība.
Pēc Jānusa Laugus vārdiem darījumu skaits ar Tallinā esošiem nekustamiem īpašumiem, salīdzinot ar 2006. gada pirmo pusi, ir samazinājies trīskārtīgi, bet piedāvājuma apjoms tieši otrādi – aug. Ja 2007. gada sākumā Igaunijas galvaspilsētā pārdošanai tika izlikti aptuveni 6 000 dzīvokļu, tad 2008. gadā to skaits pārsniedza 9 000. Saskaņā ar kompānijas „Pindi” novērojumiem pārējo objektu statistika ir šāda: mājas – 2 000 pārdošanas sludinājumi pret 1 000 gadu iepriekš, zemesgabali – attiecīgi 4 000 un 2 000 sludinājumu.
Ievērojams piedāvājuma pieaugums, samazinoties potenciālo pircēju skaitam, liek kristies cenām. Tikai tā pārdevējiem izdodas piesaistīt klientus. Raksturīgi, ka no minētajiem 9 000 pārdošanai izlikto dzīvokļu 3 000 ir dzīvokļi jaunceltnēs. Situācija šajā sektorā ir nedaudz smagāka kā sekundārajā tirgū. Ekonomiski aktīvākā Igaunijas pilsēta ir pievilcīga reģionu iedzīvotājiem, kas pārceļas uz šejieni darba meklējumos. Un tā kā lielu līdzekļu nav, pērkot dzīvokli viņi priekšroku dod lētākiem dzīvokļiem sērijveida mājās. „Attīstītājiem savu portfeli izdodas pārdot tikai tad, ja viņi piekrīt pazemināt savu cenu par 25-30% no sākotnēji pieteiktās summas. Tieši tā izdarīja kompānija „YIT”. Tajā pat laikā kompānija „Skanska” turpina turēt cenu latiņu 3 000 eiro/m2 par dzīvokļiem Sadama rajona mājās, kas atrodas pašā jūras piekrastē. Cits piemērs: parādās ekonomiskās klases jaunie mājokļi par 1 200 eiro/m2. Taču — bez apdares. „Toties tas ļauj potenciālajam pircējam samazināt kopējo maksājumu”, - stāstījumu turpina kompānijas „UUSMAA” pārstāvis.
Spriežot pēc sludinājumiem, pašā Tallinas centrā nekāds īpašais cenu kritums nav novērojams. Toties sarunu procesā pārdevēji nereti piekrīt piekāpties par 20-25% no minētās cenas. Īpaši bēdīga situācija ir ar zemesgabaliem. To cenu kritums atsevišķos Tallinas tuvumā esošajos rajonos sasniedzis jau 50% no cenas, ko pārdevēji prasīja vēl gada vai pusotra. Bet jūras krastā Igaunijas galvaspilsētas centrā Piritas un Kalamaea rajonos apbūvei piemērotus zemesgabalus var iegādāties par 200 eiro/m2. Un tādu piedāvājumu ir daudz.
Iemesli būt optimistiem
„Taču pat šajā negatīvajā dinamikā mēs cenšamies atrast pozitīvus signālus. Un atrodam”, - atzīmē Peeps Soomans. Kompānija „Pindi” veica aprēķinus, lai noteiktu, cik lielu mājokļa platību var atļauties iegādāties mūsu valsts vidēji statistiskais iedzīvotājs par reālo algu. Shēma bija vienkārša: ņēmām 10 000 kronu (449 latu) algu. Nosacīti pieņēmām, ka cilvēks kredītu noformē uz 25 gadiem un ka ikmēneša maksājums nedrīkst pārsniegt 40% no algas lieluma, t.i., 4 000 kronas (176 latus). Ņemot vērā, ka mājoklis kļūst lētāks, tagad vidēji statistiskais Igaunijas galvaspilsētas iedzīvotājs var iegādāties mājokli ar tādu pat platību, kā 2006. gada trešajā ceturksnī. Nedomāju, ka cenas jel kad atgriezīsies 2003./2004. gada līmenī. Tad neizbēgami sāksies jauns spekulāciju vilnis. Cenas drīzāk apstāsies 2005. gada ceturtā ceturkšņa līmenī – tieši pēc tā tās sāka nepamatoti ātri celties”. Pēc kompānijas „Pindi” speciālistu prognozēm jau šoruden darījumu ar dzīvokļiem kopējais varētu atkal palielināties – ir jāsāk parādīties atliktā pieprasījuma spiedienam.
„Cilvēki jau vairāk nekā gadu atliek mājokļa iegādi. Nekur nav pazudusi vajadzība pēc dzīvokļa. Tas ir pozitīvs moments, kas noskaņo uz optimistiskas nots, - kolēģim piebalso Jānuss Lauguss. – Domāju, cenu krituma zemākais punkts jau ir tuvu. Un, kad tiekamies ar pircējiem, mēs viņiem paskaidrojam, ka labāk neatlikt pirkumu, bet pirkt tagad, kad ir liela piedāvājumu izvēle. Nebaidieties tirgoties! Nosauciet par 20% mazāku cenu un vērojiet, kā reaģēs pārdevējs. Iespējams, viņš piekritīs jūsu noteikumiem. Par to, ka pēc diviem, trim gadiem mājokļu cenas atkal būs augstākas, varat nešaubīties!”
Iespraudums
Jānus Lauguss, kompānijas „UUSMAA” vadītājs:
- Neraugoties uz visām runām par hipotēkas kredītu maksātāju bankrotiem, maksājumu disciplīna ir visai laba. Bankas trauksmes zvanu pagaidām nezvana un dzīvokļi izsolēs arī netiek izlikti masveidā. Personiskais dzīvoklis ir pats pēdējais, no kā šķirsies igaunis.
2008. gadā Talllinā un tās apkaimē ekspluatācijā tiks nodotas biroju telpas ar kopumā aptuveni 200 000 m2 platību. Tie visi būs A un A+ (tas nozīmē, ka birojs atrodas pilsētas centrā) klases biroji. Eksperti uzskata, ka problēmām ar to aizpildīšanu nevajadzētu būt. Iemesls — Igaunijas galvaspilsētas pašreizējais jauno biroju fonda platība ir knapi 300 000 kvadrātmetru un neaizņemtu platību praktiski nav. Vidējā mēneša nomas likme A klases kompleksos ir 12 eiro/m2, bet A+ klasē – aptuveni 20 eiro/m2.
Visspekulatīvākais un visvairāk cietušais Igaunijas nekustamo īpašumu tirgus reģions izrādījās kūrortpilsēta Pērnava. Vienu brīdi cenas šeit izlīdzinājās ar Tallinas cenām. Taču, ja mūsu Jūrmala atrodas 20 km attālumā no Rīgas un ir vēl viens Latvijas galvaspilsētas guļamrajons, tad ar Pērnavu ir sarežģītāk – tā no Tallinas atrodas aptuveni 130 km attālumā.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
