Andrejs Kozels: Tirgus nav miris un nemirs
Romāns Golubevs, 05.2008
Baumas par nekustamo īpašumu tirgus nāvi ir stipri pārspīlētas: darījumi tajā notiek joprojām. Kādus objektu pārdot ir visgrūtāk? Kādus paņēmienus tagad izmanto potenciālie pircēji? To un daudz ko citu katalogam „m2” pastāstīja individuāli praktizējošais mākleris Andrejs Kozels, kas ir mūsu rubrikas „Profesionāļa portrets” šodienas varonis.
Pateicība par darbu
Savu profesionālo darbību nekustamo īpašumu tirdzniecības jomā Andrejs sāka 2000. gada vidū. Līdz tam viņš strādāja par kādas firmas apsardzes dienesta darbinieku, taču nolēma mainīt darbības sfēru. Izvēle par labu nekustamo īpašumu tirgum, kā viņš pats atzīst, bija nejauša. Nekāda buma pazīmes tolaik šeit nebija vērojamas un māklera profesija vēl nebija kļuvusi par finanšu nodrošinātības sinonīmu, par kādu tā kļuva laikā no 2003. līdz 2006. gadam.
Jaunās profesijas pamatus Andrejs sāka apgūt, strādājot kompānijā „Bests” par parastu mākleri, kas specializējās dzīvokļu pirkšanas un pārdošanas darījumos. Un nebija tā, ka jau no paša sākuma viss viņam padotos bez aizķeršanās. Pirmo komisijas naudu viņš saņēma tikai… divarpus mēnešus pēc darba uzsākšanas. Līdz tam bija ikdienas (3-5 reizes dienā) dzīvokļu demonstrēšanas bez rezultātiem. Un arī savu pirmo darījumu mūsu varonis nevar nosaukt par 100% savējo. „Bija trīsistabu dzīvoklis Teikā, kuru es gan dienu, gan nakti rādīju potenciālajiem pircējiem. Maksāja tā aptuveni 18 000 dolāru, - atceras Andrejs. Taču reiz man piezvanīja dzīvokļa īpašniece un teica: „Es pārdevu dzīvokli. Vai jūs nevarētu atbraukt pie manis uz sarunu”. Man pēc šādas ziņas, protams, rokas nolaidās. Iestājās pilnīga apātija. Domāju, kāpēc braukt!? Bet tomēr aizbraucu. Pasēdējām, padzērām tēju un tad viņa pavaicāja: „Cik jums pienāktos, ja šo darījumu būtu nokārtojis jūs pats?”. Atbildu – 300 dolāri. Saimniece sadabū naudu un dod man, sakot, ka esot redzējusi, kā es strādāju un tāpēc uzskata, ka tā būs godīgi. Man no tādas attieksmes pat kamols kaklā sakāpa”.
Pēc šī gadījuma Andreja lietas sāka iet augšup. Kā pats uzskata, viņš bija pratis izprast māklera darba rozīnīti. Saskaņā ar Andreja versiju, tā slēpjas labā attieksmē pret klientu neatkarīgi no tā, vai darījums tika noslēgts vai nē. Ja visu dari no sirds, tad ļaudis to atdarīs simtkārtīgi – ieteiks tevi kā mākleri saviem paziņām. Bet tas nodrošina papildus objektu apjomus.
Te pats, te komandā
2001. gadā Latvijas tirgū ienāca jauniņais – kompānija „Realia”. Tās dibinātāji bija norvēģu, igauņu, un Latvijas biznesa struktūras. Andrejs, kas tirgū jau bija paguvis sevi parādīt, saņēma piedāvājumu iekļauties debitanta štatā. Un, lai gan darba samaksa, pēc viņa vārdiem, bija nedaudz mazāka nekā, strādājot „Bests”, viņš izvēlējās likt uz perspektīvu. Un nezaudēja. Jau pirmā gada beigās Kozels „Realia” tika iecelts par mājokļu tirdzniecības nodaļas vadītāju, bet vēlāk vadīja visu pārdošanas nodaļu. Paralēli turpināja „uzturēt formu”, pats kārtojot darījumus. Realizēto nekustamā īpašuma darījumu skaita rekords pienācās uz 2004. gadu, kad viena mēneša laikā viņš prata nokārtot astoņus pirkšanas-pārdošanas darījumus. Bija grūti, bet patīkami. Un nebūt ne pēdējā kārtā arī finansiālā izteiksmē.
Kompānijā „Realia” Andrejs nostrādāja līdz 2006. gada beigām. Tobrīd viņš jau ieņēma nodaļas vadītāja amatu un aizvietoja direktoru. Tomēr 2007. gadam darbiniekiem tika piedāvāti jauni darba noteikumi. Piedevām, virzoties pa karjeras kāpnēm, Andrejs bija sasniedzis griestus. Nolēma kļūt par „brīvmākslinieku”. Tiesa, šis periods nebija ilgs, jo jau aprīlī viņš pieņēma „Tokarev Invest” piedāvājumu. Tikai brīdis, kad viņš pievienojās šai komandai izrādījās ne visai veiksmīgs – Latvijas nekustamo īpašumu tirgū sākās lejupslīde. Ievērojami samazinājās interese par tirgu no investoru un vietējo klientu puses, un viņš atkal nolēma strādāt patstāvīgi.
Pats sev režisors
„Pašreiz man ir individuālā komersanta statuss. Un, ja godīgi, strādāt vienam pašreizējos apstākļos ir pat nedaudz vieglāk, - apgalvo Andrejs. – Nav neviens jāpiespiež, jāmāca un jātraucē. Pats zini, kas jādara, un to arī dari”.
Kur Jūs ņemat objektus?
Pa šiem gadiem man ir izveidojusies sava klientūra. Lielākā tās daļa ir bijusi apmierināta ar sadarbību. Strādāju ar tiem, vai arī pēc viņu rekomendācijām. Neraugoties uz kopējo negatīvo fonu, kuru šodien veido prese, ir klienti, ir ko darīt.
Un kā sokas ar nekustamo īpašumu tirdzniecību pēdējos četrus mēnešus?
Kā pa viļņiem. Vienu nedēļu burtiski nav glābiņa no potenciāliem pircējiem, citu – klusums. Vairāk ir kļuvis ekskluzīvo līgumu. Lūk, februārī man uzticēja pārdot četristabu dzīvokli 467. sērijas mājā Ķengaragā. Pirms nedēļas to pārdevu. Un darījuma gaitā „nolaidu” tikai 1 000 eiro. Citi objekti, protams, iet lēnāk. Viss ir atkarīgs no nekustamā īpašuma, tā atrašanās vietas un pārdevēja noskaņojuma. Situācija ir tāda, ka cenas lēnām slīd uz leju. Tāpēc arī jautāju cilvēkiem, vai viņi vēlas pārdot šodien, rīt vai parīt. Ja atbilde ir apstiprinoša, tad piedāvāju aptuvenu cenu orientieri, kura robežās tad arī strādāju. Cenai jābūt saprātīgai.
Citādi, ziniet, paneļu mājās gadās dzīvokļi ar šiku remontu – koka stikla paketēm, apsildāmām grīdām, dizaineru risinājumiem, durvīm no dārga koka, iebūvētu virtuves tehniku… Lūk, tādus dzīvokļus pārdot ir visgrūtāk, visas nosauktās un tajos esošās ekstras vairāk piedien privātmājai vai dzīvoklim rindu mājā. Bet paneļniecē, kur gan kāpņu telpa, gan lifts ir bēdīgā stāvoklī, tas viss izsauc tikai neizpratni. Atgūt remontā ieguldīto naudu, pārdodot šādu dzīvokli ir nereāli. It īpaši tagad. To visu es tad arī skaidroju šādu objektu īpašniekiem. Vai nu pievaldiet apetīti, vai arī pārdodiet paši. Nu nevar taču dzīvoklis Pļavniekos 602. sērijas mājā par ar visgreznāko remontu aiziet par 140 000 eiro, ja tieši tāds pat bez remonta maksā 75 – 80 tūkstošus eiro.
Un kā reaģē pārdevēji?
Lojāli. Lielākā daļa saprotu, ka jāpiekāpjas. Savukārt pircēji pilnā sparā izmanto situāciju - paši zvana un piedāvā cenu. Nomet kādus 15% no norādītās cenas un saka: ja piekrītat mūsu noteikumiem, tad atbrauksim apskatīt objektu. Viltīgs gājiens, bet, ja pārdevējam vajag pārdot, tad viņš piekāpsies.
Vai ir daudz tādu, kas gatavi piekāpties nesamērīga hipotēkas maksājuma dēļ vai arī tādēļ, ka ir problēmas ar hipotēkas nomaksāšanu?
Pēc maniem vērojumiem – ne pārāk daudz. Problēmas lielākoties rodas dārgo objektu īpašniekiem, kam maksājuma summa ir tūkstotis un vairāk latu mēnesī. Sekundārajā tirgū tādu nav. Turklāt tie, kam bija problēmas ar dzīvokļiem sērijveida mājās, cenas sāka nolaist vēl pirms pusgada.
Vai vari salīdzināt tirdzniecības situāciju tagad un tad, kad sāki strādāt par mākleri?
Agrāk, ja tev pārdošanā bija 10-15 objekti, mēnesī aizgāja trīs-četri, tagad – viens vai divi. Pie tam, piedāvājuma apjoms ir dubultojies.
Spriežot pēc smaida, kas nenozūd no Jūsu sejas visu mūsu sarunas laiku, uz tirgus nākotni Jūs raugāties optimistiski.
Pareizāk būtu teikt – pozitīvi (smejas – „m2”). Nekustamo īpašumu tirgus nav miris un arī nemirs. Ir zināms kritums dzīvokļu tirdzniecības sektorā, bet arī tur joprojām, notiek darījumi. Bet ar zemi ir grūtāk. It īpaši ar gruntsgabaliem, kuru platība ir hektārs un vairāk. Šeit kaut kādus pozitīvus jaunumus tuvākajā laikā es negaidu.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
