Aizdevumu ņēmēji centušies aizņemties priekšdienām
Romāns Golubevs 06.2007
Lielākā vaina par Latvijas nekustamo īpašumu cenu kāpumu pēdējos gados visbiežāk uzvelta bankām: tika apgalvots, ka sadārdzinājumu stimulē to sarīkotā dāsnā hipotēkas kredītu dāļāšana. Tomēr šā gada aprīlī un maijā, kad tirgus piedzīvoja palēnināšanos, Latvijas finanšu iestāžu summārais hipotēkas portfelis turpināja palielināties. Tiesa, iemesls nu jau bija pilnīgi cits. Aizdevumu ņēmējus vairāk mudināja ne jau ticība „gaišajai nākotnei”, bet vēlēšanās saņemt kredītu uz vecajiem, viņiem saprotamajiem noteikumiem.
Bez jaunumiem neiztikt
Pēdējā mēneša laikā, sarunājoties ar mākleriem tet a tet, bieži nācās dzirdēt kurnēšanu par to, ka banku kredītu izsniegšanas politika ir kļuvusi stingrāka. Tomēr bankas lūdz nedramatizēt situāciju. „Gada sākumā mēs ieraudzījām briestošos riskus un padarījām prasības nedaudz stingrākas. Taču izmaiņas nebija kardinālas\", - katalogam „m2” apgalvoja bankas „DnB Nord banka” pārdošanu pārvaldes vadītājs Ilmārs Vamzis. Pēc viņa kolēģes „Nordea banka” mājokļu kreditēšanas attīstības nodaļas vadītājas Ilonas Sedlenieces vārdiem šīs bankas oficiālo dokumentu un prasību saraksts nav piedzīvojis nekādas izmaiņas. Analoģisku atbildi mēs saņēmām arī Latvijas Hipotēku un zemes bankā.
Taču jau sākot ar jūliju situācija mainīsies — spēkā stāsies prasība, kas nosaka, ka pretendentiem būs jāiesniedz VID izziņa par ienākumu likumību. Tā būs obligāta, ja aizdevuma apjoms pārsniegs 100 minimālās mēnešalgas. Par šā noteikuma pārkāpšanu, kā arī par tāda kredīta izsniegšanu, kura summa pārsniedz 90% no nekustamā īpašuma novērtējuma summas, kredīta izsniedzējs tiks sodīts ar naudas sodu 1000 latu apmērā. Sods par atkārtotu pārkāpumu būs jau 3000 latu.
„Vienīgais, kas mani mulsina šajā situācijā, ir tas, ka nav skaidrības par VID izziņām\", - atzīst Ilmārs Vamzis. Proti, attiecīgās valsts institūcijas vēl nav paziņojušas, kā izskatīsies šīs uzziņas, kāds būs to derīguma termiņš, par kādu periodu jābūt norādītiem nodokļu maksājumiem, kādi ienākumi tiks ņemti vērā...
Par pasūtītājiem un celtniekiem
Interesanti, ka uz gaidāmo hipotēkas kredītu izsniegšanas noteikumu izmaiņu viļņa parādījās paaugstināts pieprasījums pēc kredītiem. Mobilizējās arī to daudzdzīvokļu māju pasūtītāji, kuru nodošana ekspluatācijā bija paredzēta vasaras pirmajā pusē. Un viss tikai tāpēc, lai pagūtu ievadīt objektu ekspluatācijā un noslēgt dzīvokļu pārdošanas līgumus uz pašreizējiem noteikumiem. Pašiem attīstītājiem, kreditēšanas noteikumi vairumā banku kļuva stingrāki jau pirms 5-6 mēnešiem. „Ja agrāk pašam pietika ar 5-10% no objekta tāmes vērtības un pārējo deva kreditors, tad tagad paša finansējumam jau jābūt 30-40%\", - stāsta Ilmārs Vamzis. Sevišķi grūti klājas mazām un vidējām firmām. Daudz šādas firmu staigā no bankas uz banku ar uz papīra gataviem projektiem un nesekmīgi cenšas saņemt aizdevumus. Tāpēc arī pēdējā laikā palielinājies to projektu skaits, kuriem jau saņemta celtniecības atļauja, pārdošanas piedāvājums. Tomēr daudzi attīstītāji, kas piedāvāja realizēt projektus vairākos etapos, ņem pauzi.
„Kas ir attīstītāju lielākā problēma?’’ – tematu turpina bankas „DnB NORD” pārstāvis. – „Šodien, parakstot līgumus par celtniecību, viņiem ir jābūt skaidram priekšstatam par dzīvokļu pieprasījumu un cenām, par kādām tie tiks pārdoti pēc diviem gadiem. Pašreiz liekas, ka vispārējais optimisms ir manāmi noplacis. Un ko šādā situācijā dara celtnieki? Viņi turpina dzīvot vakardienas augošajā tirgū un iekļaut tāmju aprēķinos materiālu cenu un strādnieku algu nākotnes palielinājumu. Un pasūtītājiem vienoties ar celtniekiem kļūst ar katru mēnesi aizvien grūtāk.”
„m2” par to pārliecinājās arī pēc savas pieredzes. Viens no Latvijā pazīstamākajiem attīstītājiem jau ziemā rezervēja reklāmas laukumu uz vāka. Taču pēdējā brīdī bija spiests no tām atteikties – nespēja vienoties ar ģenerāluzņēmēju par objekta tāmes vērtību. Situācijai, kas veidojas, apstājoties cenu kāpumam, vajadzētu sakārtot celtniecības tirgu, jo līdz šim tas dzīvoja asa celtniecības pakalpojumu deficīta apstākļos. Kas vairāk maksā, pie tā arī uzņēmēji aiziet. Turklāt tāmes palielinājums nekādi neatspoguļojas celtnieku darba efektivitātē. Un pamēģiniet tikai ierunāties par kvalitātes garantijām! Viņi var uzgriezt muguru un aiziet pie cita, ne tik principiāla pasūtītāja. Pieprasījuma samazināšanās pēc celtnieku pakalpojumiem varētu stimulēt normālas konkurences veidošanos starp celtniekiem un liktu tiem domāt par efektivitātes celšanu. Bet... Valsts hiperaktivitāte daudzo \"gadsimta projektu\" realizācijā var ļaut tiem turpināt strādāt pa vecam, jo celtnieki neredz principiālu atšķirību, kādu objektu celt - tiltu, nacionālo bibliotēku, vai vēl ko citu. Gaidāmas arī ļoti ievērojamas summas no dažādiem Eiropas fondiem.
Cenas, cenas, cenas...
Tiek uzskatīts, ka bankas ir vienas no nedaudzajām struktūrām, kurām vairāk vai mazāk ir skaidrs priekšstats par darījumu cenām. Tādēļ pastāstīsim par vairākiem novērojumiem, ar kuriem padalījās mūsu sarunu biedri. Pirmkārt, virknē jauno projektu pārdošanas cena tiek samazināta. Otrkārt, tirgū ir objekti, kuros dzīvokļi pirmajā kārtā maksā lētāk, nekā otrajā. Ko tas nozīmē? To, ka spekulanti ir izgājuši tirgū un sākuši radīt spiedienu uz attīstītājiem. Un tagad tie attīstītāji, kas agrāk apgalvoja, ka spekulanti ir labs tirgus katalizators, ir spiesti sākt ar viņiem konkurences cīņu. Ir arī daudzstāvu projekti, kuros puse pircēju ir ārzemnieki. „Ko viņi šajā situācijā darīs?,” - vaicā Ilmārs Vamzis, pats minot, ka „acīmredzot, parādīsies nomas piedāvājums, kas būs pa prātam tiem, kas nespēs saņemt kredītu vai vispār par šādām cenām neizšķirsies pirkt”.
Atgriežoties pie jautājuma par nekustamo īpašumu cenām, var droši prognozēt to samazināšanos. Bet... „Būtu vieglprātīgi gaidīt, ka tās samazināsies uz pusi. Pastāv objektīvi faktori – materiālu cenas, celtnieku darba algas, nodokļi, inflācijas līmenis... – faktori, kas neļauj īstenoties šādam scenārijam. Kliņģeru krišanu no debesīm gaidīt nav vērts”, - uzsver banku pārstāvji. Viņi izteica cerību, ka izveidosies normāls pircēju tirgus.
Jaunums ir valsts aktīvā iejaukšanās tirgus procesos. Iepriekšējā shēma, pēc kuras tirgus attīstījās visus šos gadus, ir sagrauta. Vasaras laikā bankām nāksies pielāgoties darbam jaunajos kreditēšanas apstākļos. Iezīmēsies normāls maksātspējīgs pieprasījums. Ap to laiku izveidosies arī jauns piedāvājuma apjoms. Lūk, no tā, kāda būs šo rādītāju attiecība, būs atkarīgs, kādā virzienā virzīsies tirgus. Dzīve parādīs, vai no tā būs labums, vai tieši otrādi. Taču skaidrs ir arī tas, ka ar jau veiktajiem inflācijas iegrožošanas pasākumiem vien dzīves dārdzības palielināšanos neapturēt. Ir vajadzīga kompleksa un pārdomāta programma, un bankas cer, ka drīzumā tā parādīsies.
Iespraudums
Pēc neoficiāliem datiem, daudzas bankas pašlaik palielina savu interesi, tas ir, procentu hipotekārajā kredītā. Parasti runa ir par 0,3%. Kas būs nākotnē? Tiek uzskatīts, ka potenciālie klienti, kuriem visa alga tiek aplikta ar nodokli, varēs arī turpmāk saņemt labus piedāvājumus. Savukārt pārējiem klientiem nāksies vai nu vispār atteikties no domas par hipotekāro kredītu, vai arī ņemt tos uz lieliem procentiem no turīgām privātpersonām, kas aizdos uz notariāli apstiprināta līguma pamata.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
