A. Kovaļčuks:«Pienāks diena, kad kompānijas Ektornet vairs nebūs.»
Tikai pavisam nesen — 2009.gadā — izveidotā kompānija Ektornet Management Latvia aktīvi tukšo savu portfeli: jau ir pārdoti vairāk nekā 2 000 nekustamā īpašuma objektu. Kompānijas pārvaldībā esošo objektu skaits nemitīgi samazinās. Par to visu, kā arī par to, kādas summas nekustamo īpašumu iegādei tērē vietējie pircēji, kāpēc nav interesanti sekot līdzi Rīgas sērijveida dzīvokļu cenu dinamikai un kādi neticami darījumi ir bijuši viņa praksē pastāstīja Ektornet valdes priekšsēdētājs Andris Kovaļčuks.
Misija ir izpildīta
Kompāniju Ektornet dibināja Swedbank grupa. Ektornet uzdevums bija pārvaldīt un pārdot tos atsavinātos nekustamos īpašumus, kas kādreiz bija piederējuši bankas hipotēkāro kredītu ņemējiem. «Kompānijai Ektornet pieder Latvijā un, iespējams, arī Baltijas valstīs lielākais nekustamo īpašumu portfelis…,» mēs mēģinām uzsākt sarunu ar Andri Kovaļčuku, taču viņš mūs korekti pārtrauc:
— Domāju, tas ir pārāk skaļš novērtējums. Baltijas valstu mērogā Ektornet vairs nepiedāvā vislielāko nekustamo īpašumu skaitu. Mums ir konkurenti.
— Vai tās ir Ektornet radnieciskās struktūras Igaunijā un Lietuvā?
— Nē. Es runāju par SEB bankas nekustamo īpašumu kompānijām. Baltijas valstīs šīs bankas interesēs darbojas kompānijas Latectus, Estectus un Litectus. Summējot to kopējo nekustamo īpašumu portfeli, tas būs pat lielāks nekā Latvijas, Lietuvas un Igaunijas Ektornet kopējais īpašumu portfelis. SEB bankas kompānijām visvairāk nekustamo īpašumu ir Lietuvā, mums — Latvijā.
— Novērtēju jūsu pieticību un diplomātiskumu. Un tomēr — cik daudz nekustamā īpašuma objektu pieder Ektornet Latvijas nodaļai?
— (smaidot — m2). Nu, un kā skaitīsim: adreses vai objektu kadastra numurus? Vispār jāsaka, ka nekustamā īpašuma vienību skaits vairs nav tik liels, kāds tas kādreiz bija. Tagad mums ir mazliet vairāk par diviem tūkstošiem.
— Ja pareizi atceros, tad vēl tikai pirms pusotra diviem gadiem Ektornet pārvaldībā bija aptuveni 4 000 objektu.
— Iespējams, pat mazliet vairāk. Tomēr, tā kā norit aktīva tirdzniecība, mūsu portfelis samazinās. Turklāt mēs aizvien mazāk objektu iegādājamies izsolēs. Ektornet savu biznesu kārto atbilstoši uzdevumiem, kuru risināšanai tā tika izveidota. Un Swedbank nekad nav devusi mums uzdevumu pirkt un atkal pirkt. Mūsu uzņēmuma uzdevums bija labot situāciju nekustamo īpašumu tirgū un palīdzēt Swedbankai ieviest skaidrību jautājumā par problemātiskajiem īpašumiem. Pašlaik Latvijas nekustamo īpašumu tirgus funk-cionē absolūti normāli, tādēļ reti piedalāmies izsolēs, kurās tiek izsolīti Swedbank hipotekāro kredītņēmēju ieķīlātie īpašumi. Pēdējā gada laikā Ektornet galvenokārt tikai uzrauga izsoles. Ja redzam, ka izsoļu sākumcenas ir normālas un tuvas tirgus cenām, tad uz tām nemaz neejam. Kopš 2013.gada no Swedbank ieķīlātajiem dzīvokļiem, ko tiesu izpildītāji bija izlikuši izsolīšanai, mēs nenopirkām pat sesto daļu. Kam mums tie, ja ir aktīvi pircēji „no malas” — gan investori, gan arī vietējie iedzīvotāji, kas vēlas kaut ko nopirkt sev.
Kad 2009.gada Swedbank dibināja Ektornet, visus uztrauca divas problēmas. Pirmā — pircēju trūkums izsolēs. Otrā — bija jāaptur cenu krišanās. Pirmo problēmu risināja, pieņemot zināmā mērā vienkāršus lēmumus — tika pirkts gandrīz viss no attiecīgā portfeļa, taču novērtējot objekta vērtību un tā lietderīgumu. Risinot otro problēmu, bijām elastīgāki. Bija jāanalizē cenas, vajadzēja saprast, kas notiek. Objekti pārdošanā tika izlikti ļoti «dozētām porcijām». Tagad situācija ir citādāka: tirgus funkcionē arī bez mūsu palīdzības, un arī cenu veidošanās norit vairāk vai mazāk normāli. Tirdzniecība notiek!
Tikai viss, ko saku, nenozīmē, ka Ektornet būtu pārvilkusi krustu izsolēm un uzgriezusi tām muguru. Mēs sekojam notikumiem. Tajā pašā laikā domāju, ka loma, kuru spēlējām tiesu izpildītāju organizētajās ķīlas izsolēs, ir palikusi pagātnē, — jo maz ir tādu situāciju, kad būtu nepieciešama mūsu iejaukšanās.
Dažādiem klientiem
— Tagad jūs koncentrējat uzmanību uz tirdzniecību. Vai tā norit sekmīgi?
— Ar tirdzniecību mēs esam apmierināti — pārdošanas apjomi ir lieli. Ektornet pēdējo gadu laikā ir vienīgais uzņēmums, kura mēneša tirdzniecības apjoms ir lielāks par simts darījumiem, un, ja mūsu sekmīgumu vērtētu pēc tā, vai mēs pildām mums dotos uzdevumus, tad mēs tos pildām.
— Cik nekustamā īpašuma vienību jūsu kompānija ir pārdevusi savas pastāvēšanas četru gadu laikā?
— Precīzu skaitli nosaukt nevaru — aptuveni 2500. Jāsaka, ka mums nepatīk manipulēt ar šiem rādītājiem. Mums svarīgāks ir naudas apgrozījums. Tad, lūk. 2012.gadā Ektornet pārvaldībā bija nekustamie īpašumi 190 miljonu eiro vērtībā 2013.gada 9 mēnešos — jau par 140 miljoniem eiro. Tas ir būtisks portfeļa samazinājums.
— Ko pērk labāk, biežāk?
— Vienas atbildes nav — klienti ir dažādi. Mūsu īpašumu uzskaitījumā ir gan lauku viensētas, gan milzīgi daudzdzīvokļu projekti. Arī pircēju tiem ir daudz un ļoti dažādi. Vietējie klienti biežāk pērk trīsistabu dzīvokļus, ja iespējams — jaunajos projektos. Cenu griesti dzīvojamo platību segmentā, kurā ir vislielākā darījumu aktivitāte, vidēji ir 75 000 eiro. Un šis skaitlis pieaug. 2010.gadā, kad, ņemot vērā mūsu kārtotos darījumus, sākām sekot šāda veida statistikai, konstatējām, ka pircēji reti kad uzdrošinājās ņemt kaut ko dārgāku par 30 000 eiro. 2012.gadā šī robeža pietuvojās 50 000 eiro. Pašlaik tā ir starp 50 000 un 75 000 eiro. Šāds kāpums ir loģisks un saprotams. Vispirms tiek izpirkti lētie objekti. Atgriežas hipotēkāra kreditēšana. Naudas apjoms cilvēku rīcībā ir tāds pats, bet, piesaistot aizņēmumu, cilvēks var atļauties nedaudz dārgāku un kvalitatīvāku pirkumu. Puse Ektornet klientu nekustamos īpašumus pērk, izmantojot kredītus. Tajā pašā laikā ir skaidrs, ka nauda cilvēkiem ir, ja jau vēl aizvien puse pircēju dzīvokļus pērk tikai par saviem līdzekļiem, nepiesaistot hipotekāros kredītus.
— Vai vietējie iedzīvotāji bieži pērk mājokļus, kas ir dārgāki par 100 000 eiro?
— Mūsu praksē tādi gadījumi ir reti. Tomēr jāatzīmē, ka mēs piedāvājam dzīvokļus veselos sešpadsmit jaunajos projektos visā Latvijā. Dārgajā segmentā tradicionāli dominē pircēji no Krievijas, Ukrainas un citām NVS valstīm.
Politiska papļāpāšana
— Kāda ir jūsu attieksme pret pēdējos mēnešos nenorimstošajiem strīdiem un politisko tirgošanos saistībā ar termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanu Latvijas nekustamo īpašumu pircējiem — ārzemniekiem? No visām pusēm to vien dzird: vai tās mums ir vai nav vajadzīgas?, vai palielināt piešķiršanas slieksni?, varbūt tomēr ieviest kvotas? Šī jandāliņa iniciatore ir Nacionālā apvienība — un tā ir pat pieprasījusi pilnībā atteikties no šādas prakses.
— Attieksme pret to visu ir vienkārša — uzreiz bija vajadzīga konkrēta atbilde: programma darbojas vai nedarbojas? Visa šī publiskā diskusija, kuru uzkurināja plašsaziņas līdzekļi, jau ir nospēlējusi savu negatīvo lomu. Vislielāko uzmanību vienmēr piesaista negatīva pozīcija. Uz šī fona galīgi nav svarīgi, kādu lēmumu pieņems Latvijas varas institūcijas, pat ja tas būtu fantastisks lēmums par investoriem izsniedzamo termiņuzturēšanās atļauju jeb TUA nosacījumu atvieglošanu. Patiesībā mēs kopš rudens sākuma dzirdam no klientiem, ka no Latvijas ir uztverts signāls, ka viņi Latvija nav vajadzīgi. Mūsu darbā ir gadījumi, kad ārzemnieki šo diskusiju ietekmē ir atteikušies izskatīt jautājumu par nekustamā īpašuma pirkšanu Rīgā un pretendēšanu uz termiņuzturēšanās atļaujām. Kas būs tālāk? Dzīvosim, redzēsim. Taču tirgus ļoti aktīvi reaģē uz politiskiem paziņojumiem — tas reaģē emocionāli, nobremzējot esošo pozitīvo dinamiku. Termiņuzturēšanās atļauju jautājums būtībā ir varas partiju politiskā spēle. Latvijā dzīvo 800 000 krieviski runājošu iedzīvotāju, un 5 000 Krievijas pilsoņu atbraukšana, kuri par to ir samaksājuši pusi miljarda eiro, nekādi nav spējīga mainīt sabiedrības dzīves vidi. No mušas tika uzpūsts zilonis. Kam tas ir kaitējis? Visvairāk jau pašiem. Lielākajai daļai bagāto pircēju no Krievijas, ar kuriem esmu ticies, brīvas pārvietošanās pa Eiropu jautājums ir atrisināts arī bez TUA. Bet daļa mūsu klientu paziņoja, ka TUA nepagarinās, jo viņiem pietiek ar jau esošo ilgtermiņa vīzu.
Garlaicīgie sērijveida mājokļi
— Atgriezīsimies pie vietējiem pircējiem: ārzemnieki var būt un nebūt, bet vietējie pircēji būs vienmēr. Kad vietējie iedzīvotāji vēršas Ektornet, vai viņi lūdz kaut ko piemeklēt vai uzreiz dodas uz noteiktu dzīvokli vai māju?
— Mēs pārliecināmies, ka cilvēkiem Ektornet maz asociējas ar klasisko mākleru kompāniju. Klienti nāk un interesējas par konkrētu objektu. To apskatot un iepazīstoties ar mūsu speciālistiem, var arī palūgt piedāvāt kaut ko citu. Tādu pieprasījumu, kuros tiktu lūgts sameklēt kaut ko, ir maz. 70% no visiem pārdošanas darījumiem notiek Rīgā, 30% — reģionos. Iepriecina tas, ka šī proporcija zināmā mērā atbilst mūsu portfeļa objektu ģeogrāfiskajam izvietojumam. Starp citu, mēs tirgojam apmēram pusi no nedaudz vairāk par 2 000 nekustamā īpašuma vienību. Pārējie objekti gaida savu kārtu.
— Vai nosauksiet cenas, par kādām kompānija kārto darījumus ar Rīgas mājokļiem?
— Jaunajos projektos tās ir līdz 1500 eiro/m². Sērijveida mājokļiem… (brīdi padomā — m2). Tie paši 600 līdz 700 eiro/m². Pēdējā laikā esmu pārstājis sekot līdzi tieši šim segmentam — garlaicīgi, cenas nemainās, svārstības ir nenozīmīgas, tirgus ir vienmērīgs.
Emocionāla pieeja
— Cik zinu, tad Ektornet Jūrmalā un Rīgas centrā nav liels piedāvājum. Tomēr gribētos dzirdēt jūsu kā tirgus profesionāļa viedokli, vai šie segmenti nav pārkarsuši?
Par cenu adekvātumu šeit grūti runāt — pārāk mazs segments. Tajā mēnesī notiek tikai 10 līdz 20 darījumiem. Teikšu tā: ne visi Rīgas centra un Jūrmalas objektu pircēju lēmumi ir ekonomiski pamatoti. Tajā pašā Jūrmalā ar objektiem ir gatavā putra. Mēdz būt nekustamie īpašumi ar melno apdari kaut kur piekrastes piektajā līnijā, par kuriem prasa tikpat, cik piekrastes pirmajā vai otrajā līnijā. Jūrmalas tirgus loģiski nav pozicionējams, kaut darījumi notiek. Iespējams, tas tā ir tāpēc, ka pirkumi biežāk tiek veikti ne tik daudz racionālu, cik emocionālu iespaidu ietekmē. Bieži vien pircējs nepārzina tirgu. Mēs jau esam pamanījuši, ka ārzemnieki savu pirmo nekustamo īpašumu Latvijā nopērk par 20 līdz 30 procentiem dārgāk nekā nākamos — otro un trešo. Tas notiek neinformētības dēļ. Pirmais tiek nopirkts pēc principa «gribas nopirkt un ienākt tirgū», bet otrais — jau izpētot visas nianses. Pēc Ektornet piedavātajiem objektiem, esam pamanījuši, ka tad, ja ir vairāki pircēji, lielāko cenu sola tas, kas Latvijā nekustamo īpašumu pērk pirmo reizi. Jāsaka gan, ka tā nav tikai mūsu īpatnība. Tā tas notiek visā pasaulē: jo mazāk informācijas, jo impulsīvāki ir pirkumi.
— Vai ir jūtama interese par apbūvei un privātām mājām piemērotiem zemesgabaliem?
— Šāda interese tagad tikai sāk mosties. Ar dzīvokļu segmenta darījumu to pat nevar salīdzināt. Paies ilgs laiks, līdz šis segments atdzīvosies. Par ko lai runā, ja, kā jau minēju, vietējo pircēju standarta pirkumu summas reti kad pārsniedz 75 000 eiro. Ja ir tāda cena, par kādu māju var būt runa?! Šeit pircēju atnākšanu vēl nāksies gaidīt.
Pārdot var visu
— Kurus no pēdējā gada laikā nokārtotajiem darījumiem jūs ierindotu pie visspilgtākajiem?
— Tāds, bez šaubām, ir projekta Panorama Plaza dzīvojamās daļas pārdošanas darījums, kurā bez trešās nepabeigtās ēkas un jaunās augstceltnes būvlaukuma bija arī 120 dzīvokļu pakete projekta pirmajā un otrajā mājā.
— Saskaņā ar žurnāla un portāla varianti.lv rīcībā esošajām ziņām darījuma summa bija 25 miljoni eiro.
— To es nekomentēšu, bet atzīmēšu, ka tas mums bija 2013.gada lielākais darījums. Risinām sarunas ar investoriem citos projektos, taču neko vairāk līdz to noslēgumam pagaidām nestāstīšu.
— Vai tiek pārdoti arī tādi objekti, kas, jūsuprāt, nevarētu ieinteresēt pircējus?
— Tādi darījumi notiek ik pēc pāris mēnešiem. Visspilgtāk atmiņā palicis kāds pirms gadiem diviem notikušais darījums. Mūsu portfelī nonāca māja Slokā visai depresīvā vietā. Mājai nebija jumta (smejas — m2) — tas bija nozagts. Šķita, ka šis objekts mūsu bilancē paliks uz mūžīgiem laikiem, bet nekā. Izlikām pārdošanā un pēc sešiem mēnešiem to pārdevām. Atnāca cilvēks un pateica: tas ir tieši tas, ko man vajag! Bija vēl arī pagrabs, kura pārsegumā no vecuma bija izveidojies caurums uz pirmo stāvu. Pārdevām gan pagrabu, gan dzīvokli pirmajā stāvā. Atceros arī galīgi sašķiebušos koka māju, kurā man pat negribējās kāju spert. Atradās pircējs arī šim objektam.
Esmu sapratis, ka var būt daudz dažādu veidu, kā novērtēt tā vai cita nekustamā īpašuma perspektīvu. Ne vienmēr mūsu profesionālais viedoklis ir absolūti pareizs. To apstiprina arī atgadījums ar māju bez jumta. Viss atduras cenā. Ja nekustamais īpašums ir vietā, kur ir jel kāds pieprasījums, ja nekustamajam īpašumam ir klientam pieņemama cena, tad pārdot var visu.
— Jūsu konkurente kompānija Pillar (bankas ABLV struktūra) ir kļuvusi par jauno projektu attīstīšanas kompāniju. Kāda būs Ektornet nākotne? Vai, teiksim, pēc sešiem septiņiem gadiem tā joprojām būs redzama nekustamo īpašumu tirgū?
— Ektornet nebija uz uzņēmējdarbības diversifikāciju vērsts bankas projekts. Mūsu kompānijas izveidošana bija piespiedu solis, lai nodrošinātu objektu likvīdumu un izsolēs nepieļautu vēl lielāku cenu kritumu. Šie uzdevumi ir atrisināti vai tiek risināti, un tādēļ mēs nebūsim mūžīgi. Vai visa darba pabeigšanai mums būs vajadzīgi seši septiņi gadi? Pēc visa tā, ko tirgus ir piedzīvojis pēdējo gadu laikā, lūkoties tik tālā nākotnē ir pārāk drosmīgs solis. Taču tas, ka nākotnē pienāks diena, kad Ektornet vairs nebūs, nu gan ir skaidrs. Un šī diena ir tuvu.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2526
