Vecrīgas lielā izpārdošana
Vecrīgas lielā izpārdošana
Romāns Golubevs
20.03.2009
Vecrīga bija un ir viena no Latvijas galvaspilsētas prestižākajām vietām. Taču viens ir nopirkt šeit dzīvokli, bet pavisam kas cits – iegādāties veselu namīpašumu, kas darījumu paceļ pavisam citā finanšu ieguldījumu līmenī. Tiesa, krīze nav apgājusi arī šo nekustamo īpašumu tirgus sektoru.
Objektu reālās cenas pašreiz ir par 25-40% zemākas, nekā vēl pirms pāris gadiem. Saskaņā ar kataloga „m2” un interneta portāla varianti.lv speciālistu veiktā pētījuma datiem potenciālajiem pircējiem Rīgas sirdī tiek piedāvāti vairāk nekā divi desmiti dažādu namīpašumu – gan izremontēti, gan arī tādi, kuriem būs nepieciešami papildus ieguldījumi. To kopējā cena pārsniedz 130 miljonus eiro.
Nacionālais lepnums
Vecrīga ir rīdzinieku īpaša lepnuma objekts. Pienācīgo cieņu tās arhitektūrai un bruģēto ieliņu neatkārojamam kolorītam izrāda arī daudzie ārzemnieki. Katra ēka šeit ir piepildīta ar savu neatkārtojamu vēsturi. Ar vēsturi, kurai, patētiski runājot, nav cenas. Tomēr mūsu dzīvē pirkts un pārdots tiek viss. Pie kam, pasaules finanšu krīzes apstākļos tas tiek darīts par pievilcīgāku cenu, nekā iepriekš. Un tas pilnā mērā attiecas arī uz Vecrīgā esošajiem namīpašumiem.
Kā atzīmē šajā namīpašumu tirdzniecības segmentā strādājošie mākleri, pircēju interese par viņu piedāvātajiem objektiem ir saglabājusies. Tai, protams, nav masu raksturs, bet tāda tā arī nekad nav bijusi. Trīs līdz piecas apskates mēnesī tiek uzskatītas par ļoti labu rādītāju.
Jānis Žečickis, kompānijas „Balsts” speciālists: „Lai kā arī nebūtu, pieprasījums pēc Vecrīgas namīpašumiem pastāv. Laiku pa laikam tiek rīkotas arī apskates. Taču pircēji nesteidzas – gaida tālāku cenu lejupslīdi. Salidzinoši liels pieprasījums ir pēc mājām, kas domātas vienai ģimenei. Vecrīgā tādas var saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem. Man pašam ir gadījies pabūt tikai trīs šādos objektos. Kādas interesantas prasības mēdz būt klientiem? Augstu tiek vērtētas mājas, kurām ir iekšējais pagalms ar izeju uz ielu. Tad automašīnas var novietot, tā teikt, savā teritorijā”.
Ilze Mazurenko, kompānija „Immostate”: „Interese par namīpašumu pirkšanu ir saglabājusies. Taču vispirms meklē labās vietās izvietotas mājas. Dzīvojamo objektu ir ļoti maz. Ja runājam par biroju telpām, tad potenciālos pircējus interesē pilnībā renovēti objekti ar labu naudas plūsmu. Par pa pusei sabrukušām celtnēm interese nav liela – tikai tad, ja cena ir ļoti zema, jo nodarboties ar to remontu un atjaunošanu ir pārāk raižpilna lieta.
Ja vien būtu pircēji
Pēdējā gada laikā ir palielinājies Vecrīgas objektu piedāvājums, taču paši darījumi ir liels retums. Mums izdevās sameklēt informāciju tikai par četriem darījumiem, kas notikuši 2008. gadā un šogad: īpašniekus ir mainījušas ēkas Kaļķu ielā 15, Jaunielas ielā 15, Šķūņu ielā 19 un Minsterejas ielā 8/10. Par pēdējā no minētajiem objekta īpašnieku pastarpināti kļuva Vjačeslavs Muhins, kas aktīvi attīsta viesnīcu biznesu. Arī māja Minsterejas ielā 8/10 pašlaik tiek pārbūvēta par viesnīcu.
Renovēta ēka pie Doma laukuma Jaunielas ielā 15 iespejams ir viens no pēdējā laika aktuālākajiem darījumiem Vecrīgā. Notikušā darījuma precīza summa nav zināma. Zinām tikai to, ka īpašums pie Doma laukuma tika piedāvāts par 1,5 miljoniem eiro (iepriekšējā cena bija 1,8 milj.eiro). Objekta platība ir 453 kvadrātmetri, bet kvadrātmetra cena – attiecīgi 3 311 eiro.
Pircēji šobrīd ieņem nogaidošu pozīciju. Pat, ja objekts ir iepaticies, viņi nesteidzas to pirkt, bet tirgošanos nereti sāk ar cenu kas ir divas vai pat rīs reizes zemāka, nekā pārdevēja pieprasītā. Ja puses vienoties nespēj, tad sarunas tiek uz laiku atliktas. Pircējs parasti piedāvā atgriezties pie jautājuma apspriešanas vēlāk, kad cenas viņaprāt būs nokritušās vēl vairāk. Pārdevēji savukārt cer, ka cenu izdosies noturēt viņiem pieņemamās robežās – grozies kā gribi, bet Vecrīgas namīpašumu tirgus tomēr ir ierobežots. Un tāpēc, ja vien ar finansēm viss ir kārtībā, tad, nesaņemot viņus apmierinošu piedāvājumu, objektu īpašnieki pārdošanu pārtrauc vispār. Tas, jādomā, ir noticis ar vēl pirms gada pārdodamo objektu sarakstā figurējušo namīpašumu Pils ielā 6, kas atrodas burtiski pāris soļu attālumā no Prezidenta pils. Par to tika prasīti 3,5 miljoni eiro. Tomēr pašreiz pārdošana ir apturēta. Katrā ziņā starpnieki, atsaucoties uz īpašnieka norādījumu, nenosauca pat objekta orientējošo cenu.
Pērn administratīvo ēku Teātra ielā 3 (1 588 m2),tās īpašnieki, piedāvāja par 4,25 miljoni eiro. Bija arī uzņēmēji, kas interesējās par tās pirkšanas iespējām. Taču izrādījās, ka viņus neapmierina objekta piepildījums ar nomniekiem, naudas plūsma un pieprasītā cena. Ņemot vērā izveidojušos situāciju un tirgus lejupslīdi, īpašnieki pārstāja aktīvi reklamēt savu īpašumu. Tomēr kompānijas „Latio”, kuras interneta vietnē šis objekts ir atrodams vēl joprojām, mākleris sacīja: „Ja būs interesenti, tad būs arī saruna”. Pēc mūsu rīcībā esošās informācijas, objekts tiek piedāvāts tirdzniecībai. Kompāniju Century 21 un BaltWest piedāvājumos, objekts Teātra ielā 3, ir atrodams par 2,2 milj. Latu, tas ir 1385 Euro kvadrātmetrā.
Cenu līderi
Pirms pāriet pie konkrētiem pārdošanai izliktiem namīpašumiem, tomēr vēlamies norādīt, ka runa būs par tiem objektiem, kuriem ir nosaukta konkrēta cena un par kuriem ir pieejama informācija. Lieta tā, ka ir objekti, kas tiek pārdoti kā kapitāla daļas un tādēļ netiek īpaši reklamēti. Bez tam, atsevišķiem namu īpašniekiem nebūtu nekas pretī noslēgt darījumu, taču viņu pieprasītā cena nav paziņota publiski. Šeit vispirms jāmin Parex bankas galvenais birojs Smilšu ielā 3. Šobrīd ar to rīkojas kompānijas „Latio” struktūrvienība. „Ja būs pircējs, ar kuru sēdīsimies pie sarunu galda, būs arī cena”, - sacīja „Latio” vadītājs Edgars Šīns. Šeit jāpiezīmē, ka saskaņā ar „Baltic Screen” datiem četru Parex bankai piederošo ēku paketi (namīpašumi Vecrīgā, Smilšu ielā 3 un Smilšu ielā 5, Kr. Valdemāra ielā 8 un Kalpaka bulvārī 10) 2007. gada rudenī „Latio” un „Latio nams” pārņēma par 21 miljonu latu (30 miljoni eiro). Ja runājam konkrēti par namu Smilšu ielā 3, tad, ņemot vērā tā platību (vairāk nekā 4 000 kvadrātmetru) un tehnisko stāvokli, kā arī tirgus cenu līmeni, varam minēt, ka tā pārdošanas cena nekādi nebūs mazāka par 10-15 miljoniem eiro.
Un tā, katalogam „m2” un portālam varianti.lv izdevās sameklēt informāciju par vairāk nekā divdesmit pārdošanai izliktiem namīpašumiem. Lai gan, kā atzīmēja kāds mākleris, tagad par jebkuru māju rakstīt, ka to pārdod – galvenais, lai būtu reāls pircējs.
Dārdzības topa pirmajā vietā ir Fitingofa nams, kas atrodas Riharda Vāgnera un Kaļķu ielu stūrī. Šī pilnībā restaurētā viena no pievilcīgākajām Rīgas celtnēm, kuras kopējā platība ir 3 175 kvadrātmetru, tiek piedāvāta par 16 miljoniem eiro (5 039 eiro kvadrātmetrā). Puse platību ir nodotas tirdzniecībai un tām jau ir ilgtermiņa nomnieki. Otrā puse ir ekskluzīvi dzīvojamie apartamenti.
Gribētos cerēt, ka nobeigumam tuvu ir viesnīcas „Hotel de Rome” (Kaļķu ielā 28) izsoles epopeja. Tās pēdējā izsoles sākumcena bija 9 miljoni latu (12,8 milj. eiro), kas ir par 11 miljoniem mazāka, nekā 2006. gadā noteiktā cena. Jāatzīst, ka, ņemot vērā šā objekta kopējo platību (7 721 kv.m.), sākumcena izskatās vairāk nekā pievilcīga – 1 658 eiro, kas principā neiekļaujas vispārējā cenu līmenī.
No trim ēkām sastāvošajam namīpašumam Smilšu ielā 16 ir piestiprināta plāksnīte, kas vēsta, ka šeit tiek iznomātas telpas. Taču internetā atradām arī tā pārdošanas cenu – 10 miljoni eiro. Tā kā ēku nedzīvojamo telpu kopējā platība ir 3 766,6 kvadrātmetri, tad vienkāršas matemātiskas darbības ļauj iegūt arī kvadrātmetra cenu – 2 720 eiro. Ēkai piekļaujas 1 483 kvadrātmetrus liels zemes gabals. Iekštelpas un fasāde ir izremontētas. Ēka kādreiz piederēja Rietumu bankai, tomēr 2006. gadā to nopirka Aleksandrs Kozlovs, piesaistot 4,11 miljonus latu lielu kredītu.
Aptuveni 7 miljonus eiro par savu īpašumu vēlas iegūt administratīvās ēkas Pils ielā 8/10 īpašnieki. Mums neizdevās iegūt informāciju par kopējo platību. Zināms tikai, ka šajā ēkā ir izīrētas telpas 1 380 kv.m. platībā, kas nodrošina salīdzinoši labu naudas plūsmu.
Kopš 2008. gada jūnijā portāla varianti.lv sadaļā „Pārdod” ir atrodama ēka Kaļķu ielā 20. Toreiz par to prasīja četrus miljonus eiro, orientējoties, visdrīzāk, uz līdzās esošā Fitihngofa nama cenu. Kaļķu ielas 20. nama platība ir 874 kvadrātmetri. Pēdējais kapitālais remonts datēts ar 1996. gadu.
Vecrīgas interesanto objektu kategorijai jāpieskaita arī četrstāvu ēka Anglikāņu ielā 3. Šīs celtnes īpatnība ir tā, ka tā domāta vienai vai divām ģimenēm, kas Vecrīgā ir liels retums. Ēkas platība ir 388 kvadrātmetri, no kuriem 123,2 aizņem pagrabs un kāpņu telpa. Pagājušajā gadā šis objekts Krievijā tika piedāvāts par
četriem miljoniem eiro jeb 10 296 (!) eiro par kvadrātmetru – cenu, kas Latvijas tirgum ir ļoti iespaidīga. Uz jautājumu, vai objekta cena šodien ir tāda pati, ēkas īpašnieka pārstāvis atbildēja šādi: „Mēs lieliski saprotam pasaulē valdošo situāciju. Cenas jautājums tiek apspriests”, un piebilda – šāda līmeņa māju ir maz. Turklāt šis objekts ir pilnībā mēbelēts un aprīkots ar sadzīves tehniku.
Lai būtu godīgi, atzīmēsim, ka vienīgā ēka, kas varētu būt līdzvērtīga Anglikāņu ielas 3 namam, ir slavenā Tajanas Karginas māja Miesnieku ielā 1. Vienīgā nianse ir tā, ka to tagad pārdot būtu grūti, jo kopš pagājušā gada septembra pret mājas saimnieci uzsāktās krimināllietas ietvaros viņas īpašumam ir uzlikts arests.
Runājot par ēku Anglikāņu ielā 3, jāpiemin, ka tam piekļaujas mazliet vairāk nekā 100 kvadrātmetrus liels zemesgabals. Ir arī neliels iekšējais pagalms, tiesa, iekļūt tajā tieši no ielas nav iespējams.
Katrai gaumei, katram makam
Uz viena no visilgāk pārdodamā Vecrīgas namīpašuma nosaukumu pretendē restaurēts nams Palasta ielā 5. Vēl tikai pirms pāris gadiem tas bija izlikts pārdošanai par 4,5 miljoniem eiro, bet pēc kāda laika pazuda no reklāmām. Tagad par šo sešstāvu ēku, no kuras augšējiem stāviem paveras skats uz Daugavas krastmalu, tiek prasīti 3,4 miljoni eiro. Ņemot vērā, ka ēkas kopējā platība ir 1000 kvadrātmetru, viena kvadrātmetra cena ir 3 400 eiro. Taču, ja agrāk objekts tika pozicionēts kā dzīvojamā māja, tad tagad īpašnieki norāda uz iespēju to izmantot arī viesnīcas vai biroju vajadzībām.
Pārdots tiek arī objekts vienā no Rīgas visprestižākajām ielām – Vaļņu ielā. Par šīs ielas 23. nama statusu daiļrunīgi liecina remonta izraibinātajā logā redzamais izbalējušais plakāts ar uzrakstu „For Sale” (Pārdod). Kompānijas „Latio” datu bāzē ir atrodama objekta pārdošanas cena – 3 miljoni eiro. Tomēr tā ir vakardienas cena. Ēkas īpašnieki ir paziņojuši jaunu atskaites punktu – 2,5 miljoni eiro. Ņemot vērā objekta platību (987 kv.m.), viena kvadrātmetra cena ir 2 533 eiro. Pati ēka ir nepabeigta remonta stadijā: ir pievadītas komunikācijas, pastiprinātas konstrukcijas, uzceltas starpsienas… Objekts bija iecerēts kā viesnīca ar 14 numuriem.
Kaļķu un Šķūņu ielu stūrī esošā četrstāvu nama pārdošanas cena ir 3,2 miljoni eiro. Biroju vajadzībām paredzētās ēkas kopējā platība ir 1 060 kvadrātmetri un, tātad, viena kvadrātmetra cena ir 3 019 eiro. Objekta reklāmas materiālos īpaši norādīts, ka piegulošas ielas nodrošina ļoti labu laužu plūsmu.
3,5 miljoni eiro – šāda cenu vēl pavisam nesen tika prasīta par restaurētu sešstāvu namu Mārstaļu ielā 14. Taču februāra beigās īpašnieki mazliet pazemināja savu prasību latiņu – līdz 2,7 miljoniem eiro. Ēka ir daudzfunkcionāla: tajā ir gan tirdzniecības platības, gan biroju telpas. Tās 5. un 6. stāvu var izmantot gan viesnīcas gan dzīvojamo apartamentu vajadzībām. Mājas platība ir 950 kvadrātmetru un, tātad, kvadrātmetra cena ir 2 842 eiro.
Četru stāvu namīpašums Kalēju ielā 54 tiek piedāvāts par 2,8 miljoniem eiro. Tā pirmo stāvu aizņem komercplatības. Ēkā, kuras kopējā platība ir 1 300 kvadrātmetru, ir astoņi dzīvokļi. Komplektu papildina 1 252 kvadrātmetrus liels zemesgabals un neliels iekšējais pagalmiņš.
Kalēju iela ir bagāta arī ar citiem piedāvājumiem. Pārdošanai izlikts ir 1981. gadā uzbūvēta māja Kalēju ielā 8, kuras platība ir 636,66 kv.m. Celtne faktiski sastāv no divām savienotām ēkām – fasādes ēkai ir trīs stāvi. Objektam piekļaujas 321 kvadrātmetru liels zemesgabals. Par šo nekustamo īpašumu tiek prasīti 1,2 miljoni lati (pagājušajā gadā tā piedāvājuma cena bija 1,5 miljoni latu).
Salīdzinoši nesen tirgū tika izlikta 1790. gadā celtā un mūsdienās pilnībā rekonstruētā ēka Aldaru ielā 12/14. Par šo no ķieģeļiem mūrēto četrstāvu celtni ar 402,3 kv.m. platību tiek prasīti 1,2 milj. eiro (iepriekšējā internetā atrodamā cena ir 1,5 milj. eiro). Objektam ir arī 158,3 kv.m. liels zemesgabals. Ēka ir labi izremontēta, bet telpas pašlaik aizņem biroji.
Kā lieliska vieta viesnīcas, naktskluba vai biroju izvietošanai tiek pozicionēts namīpašums Laipu ielā 7 pie Līvu laukuma. Par trīsstāvu namu ar 394 kv.m. platību tā īpašnieki vēlas saņemt 1,15 miljonus eiro (2 919 eiro/kv.m.).
Ne visai reprezentabli pagaidām izskatās pārdošanai izliktais nams Miesnieku ielā 6. Ēkai ir nepieciešams kapitālais remonts, kura skices projektu īpašnieks jau ir saskaņojis. Saskaņā ar projektu pēc darbu pabeigšanas rekonstruētā namīpašuma platība būs 1 158 kv.m. Ja orientējošā pārdošanas cena ir 1,78 milj. eiro, tad šā objekta kvadrātmetra cena izskatās jau demokrātiskāk – 1 537 eiro. Jautājums ir tikai, cik lielas investīcijas būs nepieciešamas, lai to rekonstruētu. Starp citu, turpat blakus – Miesnieku ielā 4 nākamās viesnīcas remonts jau ir iegājis noslēguma stadijā.
Pārdošanai izlikts ir arī namīpašums Miesnieku ielā 8. Tā parametri ir šādi: platība - 541 kv.m., gruntsgabala platība – 231 kv.m. Ēkā ir 21 istaba. Īpašnieka pieteiktā cena ir 1,1 milj. latu.
Nams Audēju ielā 4 ar atjaunotu fasādi un izremontētu kāpņu telpu ir izlikts pārdošanai par 1,55 miljoniem eiro. Tā četros stāvos esošās telpas ir paredzētas biroju ierīkošanai. Objekta kopējā platība ir 544 kv.m., no kuriem iznomāšanai ir piemēroti 468 kv.m.
Par valsts aizsargātā XVI gadsimta arhitektūras pieminekļa Alksnāja ielā 14 īpašnieku var kļūt, samaksājot vienu miljonu eiro. Ņemot vērā objekta platību – 500 kv.m, kvadrātmetra cena šeit ir 2 000 eiro. Ēkai, kas pārdošanas sludinājumos figurē nu jau turpat vai divus gadus, ir nepieciešams nopietns remonts.
Līdzīgi kā iepriekšējo var raksturot arī namīpašumu Alksnāja ielā 10/12/2. Par šo XVI gadsimta celtni ar 500 kvadrātmetru platību nez kāpēc tiek prasīti 1,5 miljoni eiro.
Nu, un pēdējais objekts, kura cenu izdevās uzzināt, ir akmens mūra nams Vecpilsētas ielā 10. Pārdevēji to pozicionē kā piemērotu kluba, viesnīcas vai tirdzniecības objekta izvietošanai. Sešstāvu ēka ar 651 kv.m. platību tiek piedāvāta par 1,5 milj. eiro.
Bez tam pēc mūsu rīcībā esošās informācijas tiek pārdots nams Jaunielas ielā 16, Audēju iela 10, kā arī vairākas nelielas viesnīciņas, ieskaitot vienu Vaļņu ielas galā. Tomēr noskaidrot šo objektu cenas neizdevās. Taču, apkopojot pieejamo informāciju, var secināt, ka šodien Vecrīgā tiek pārdoti namīpašumi par vairāk nekā 130 miljoniem eiro.
Informācijas avots:
http://www.varianti.lv
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://varianti.lv/sakums/articles/show/764
