Vadims Markovs: «Novērtēsim Jūrmalu adekvāti!»
Ar pozitīvajām emocijām, kuras atraisa Jūrmalas apmeklējums, ir par maz, lai ārzemju pircējus motivētu pirkt Jūrmalā nekustamos īpašumus. Lai tas notiktu, ir vajadzīga arī pievilcīga cena. Pie mums tā ir pārmērīgi paaugstināta. Tā uzskata kompānijas NĪRA Fonds īpašnieks Vadims Markovs. Viņš ir pārliecināts, ka tuvākā gada vai pusotra gada laikā Latvijas galvenajā kūrortā ir sagaidāma cenu korekcija.
Pragmatiski
m2: Kādi aizvadītās vasaras iespaidi Jums ir iespiedušies atmiņa, palūkojoties uz to caur Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus prizmu?
Vadims Markovs: Krievijas iedzīvotāju interese par Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem, vērtējot ilgtermiņā, palielinās. Mūsu kūrorts viņus joprojām vilina kā atpūtas vieta, lai arī ir negatīvas informācijas fons, ko ap Latvijas un Krievijas savstarpējām attiecībām cenšas radīt daži Latvijas radikālie politiķi. Krievijas un arī citu NVS valstu iedzīvotāji pie mums jūtas komfortabli. Viņiem patīk līdzīgā un saprotamā mentalitāte, valodiskā vide, vietējie burziņi... Turklāt nokļūt līdz mums no Maskavas vai Sanktpēterburgas var ātri. Pozitīva un ietekmīga loma Jūrmalas pozitīvas uztveres veidošanā Krievijas iedzīvotājiem ir daudzajiem pie mums notiekošajiem izklaides pasākumiem, uz kuriem ierodas Krievijas populārās mūzikas un šovbiznesa zvaigznes, aktieri, mākslas pārstāvji. Kur tad vēl, ja ne Jūrmalā, viņus var tāpat vien satikt uz ielas, palūgt autogrāfu vai ieraudzīt re-storānā pusdienojam pie blakus galdiņa? Tā ir pozitīva un emocionāli patīkama komponente.
Taču, lai nekustamo īpašumu tirgū notiktu darījumi, svarīga ir jautājuma pragmatiskā puse. Pircēju no Krievijas pragmatisms izpaužas tad, kad viņi mūsu piedāvāto nekustamo īpašumu kvalitāti un cenu sāk salīdzināt ar to, cik maksā līdzvērtīgi kūrortu nekustamie īpašumi vietās, kuras Krievijas iedzīvotāji apmeklē atvaļinājuma laikā, — Bulgārijā, Spānijā, Grieķijā, Francijas dienvidos... Un pēc salīdzināšanas viņi aizvien vairāk brīnās par mūsu cenu veidošanas praksi.
Lūk, paraugieties (apvelk plašu loku — m2)! Tuvumā esošajos jaunajos projektos (saruna notika Jūrmalā Bulduru un Vienības pro-spektu krustojumā — m2) apartamenti tiek piedāvāti par cenu robežās no 5 500 līdz 6 000 eiro/m2, bet dzīvojamajā kompleksā Bulduru ielā 33 prasa arī 7 000 eiro/m2. ļoti daudzos viesos no Krievijas tas rada neizpratni. Tiem, kuri atbrauc pie mums, ir liela pieredze nekustamo īpašumu iegādē ārzemēs. Viņi redz, ka Jūrmalas tirgus, reaģējot uz pieprasījumu, ir mobilizējis jaunus projektus un paaugstinājis cenas.
Taču cenu kāpums ir bijis pārāk straujš un kārtējo reizi ir pamanījies paskriet garām saprātīgam līmenim — līmenim, kas būtu saprotams pircējiem. Šis tirgus jau ir pārkarsēts, un tas attur ievērojamu potenciālo pircēju skaitu. Tādēļ nākamais neizbēgamais solis būs cenu korekcija. Tas, protams, notiks pakāpeniski, nevis uzreiz.
m2: Un tomēr arī šovasar Jūrmalā tika izlikti pārdošanai vai prezentēti nākamie dzīvojamie projekti, kuros pieteiktā cena ir no 8 000 līdz 10 000 eiro/m2. Arī Jums taču jāpiekrīt, ka tas nelīdzinās cenu korekcijai.
Vadims Markovs: vai jums ir gadījies dzirdēt, ka Jūrmalā būtu notikuši darījumi par 10 000 eiro/m2? Man nav gadījies. Paziņot var jebkādu cenu, taču par sākuma punktu var pieņemt to cenu, kuru reāli maksā pircējs. Mēs jau redzam, ka tirgus reaģē ar tirdzniecības intensitātes samazināšanos. Pircēji pērk mājokļus līča krasta tuvumā par cenu no 4 000 līdz 4 500 eiro/m2. Pērk ne jau masveidā — pērk maz un griežot zobus. Pērk platības ziņā nelielus dzīvokļus — tādus, kuru platība nepārsniedz 120 līdz 140 m2. Turklāt lielākā daļa pircēju ir lielu Krievijas, Ukrainas un Kazahstānas kompāniju valžu locekļi, tas ir, — patstāvīgi cilvēki.
Bez vidusslāņa
m2: Vai esmu nopratis pareizi, ka pircējus no Krievijas vidusslāņa vidus mēs tā arī neesam sagaidījuši, lai arī par viņu parādīšanos cieši sapņoja Latvijas mākleri un projektu attīstītāji?
Vadims Markovs: Krievijas iedzīvotāju vidusslānis ļoti labi prot skaitīt naudu. Ir lēta Spānija, Dubaija, Bulgārija... Cenu lejupslīdi pašlaik piedzīvo Grieķija un Itālija. Nekustamie īpašumi tur ir lētāki, cenas ziņā tie ir salīdzināmi ar mūsējiem. Tikai, kā ir parādījis šis gads, pie mums vasarā to dienu skaits, kad ir labi laika apstākļi, nepietiek pat vienam mēnesim. Ir jāsaprot, ka lielākā daļa ārzemnieku, kas pēta Jūrmalu, nav nodomājuši dzīvot Latvijā. Viņi var atbraukt šeit atpūsties mēnesi vai maksimums divus mēnešus. Visu pārējo laiku viņu mājoklis būs tukšs. Pirkt dārgu objektu par daudziem tūkstošiem eiro šādā situācijā nav saprātīgi. Lai piesaistītu Latvijas kūrortu nekustamo īpašumu pirkšanai ārzemniekus, ir vajadzīga adekvāta cena.
Negatīvi darbojas arī tas, ka, esot pašreizējām Jūrmalas mājokļu cenām, tos, vērtējot no investīciju aspekta, nevar uzskatīt par pievilcīgiem un drošiem ieguldījumiem. Vidusjūras piekrastē Bulgārijā un Dubaijā pieprasījumu veido gandrīz visa Eiropa, bet pie mums — lielākoties pircēji ir no Krievijas. Izsīks pircēju plūsma no Austrumiem, bet vai cenas sāks kristies? Pie mums ir ārkārtīgi nestabils tirgus. To sarunās zem četrām acīm atzīst arī paši Jūrmalas projektu attīstītāji. Viņu stratēģija ir šāda: ātri uztaisīt projektu, ātri «noplēst» naudu un pēc tam paraudzīties, vai nevar pēc tādas pašas pazīstamās shēmas ātri uztaisīt nākamo projektu. Visi saprot, ka mēs neesam ne Monako, ne Londona, kur sabrauc bagātnieki no visas pasaules. Tur, nopērkot nekustamo īpašumu, pēc diviem vai trim gadiem to var pārdot bez zaudējumiem, bet Jūrmalā neviens nevar būt drošs, vai dzīvoklis, kura kvadrātmetrs šodien ir izmaksājis 6 000 eiro, rīt nebūs zaudējis pusi no savas vērtības.
Notikt var jebkas
m2: Tomēr tas diez vai notiks, kamēr ir iespējams iegūt Latvijas uzturēšanās atļauju apmaiņā pret investīcijām nekustamajos īpašumos, kas stimulē pircējus no NVS valstīm.
Vadims Markovs: notikt var pilnīgi viss. Piemēram, projektu attīstītāji pārāk optimistiski novērtēs nākotnes perspektīvas un izliks tirgū tūkstoti jaunu dzīvokļu. Ņemot vērā esošo pieprasījumu, tas visu apgriezīs kājām gaisā. Ielūkojieties statistikā: uzturēšanās atļauju programmas darbības laikā ārzemnieki divos gados Jūrmalā ir nopirkuši mazāk par 400 nekustamā īpašuma vienībām. Jā, ar to ir pieticis, lai pieaugtu pārdevēju apetīte, bet globālā mērogā tas nav daudz.
m2:Rudenī ir gaidāma Imigrācijas likuma atvēršana. Atkal skanēs paziņojumi par nepieciešamību padarīt stingrākus noteikumus, kas regulē, kādiem ārzemniekiem tiek piešķirtas uzturēšanās atļaujas apmaiņā pret nekustamā īpašuma iegādi.
Vadims Markovs: ja noteikumi kļūs stingrāki, tas negatīvi iespaidos Jūrmalas un Rīgas centra nekustamo īpašumu tirgu. Ja šāds lēmums tiks pieņemts, tas būs tuvredzīgs lēmums. Mums ir stingri jāstāv uz kājām un jāmeklē jebkādas iespējas piesaistīt valstij naudu un investīcijas, nevis jāmāna sevi ar fantāzijām par Latvijas unikalitāti. Pasaulē cilvēkiem, kas var atļauties kūrorta nekustamā īpašuma iegādei iztērēt pat 200 000 eiro, ir ļoti daudz vietu, kur viņi jutīsies komfortabli, lai arī kāda ir viņu tautība. Tie paši 7 000 eiro/m2 — tas ir šiks nekustamais īpašums Nicā un Kannās, 3 000 līdz 5 000 eiro/m2 — lieliskajā Toskānā. Spānijas piekrastē lieliskus apartamentus var nopirkt par 1 500—2 000 eiro/m2.
Novērtēsim sevi adekvāti. Neatkārtosim to, ko reiz jau pieredzējām laikposmā no 2005. līdz 2007. gadam. Ir sajūta, ka mūsu cilvēki neko nav iemācījušies. Darījumu dinamika jau samazinās. Atkārtošu — tas notiek augsto cenu dēļ. Tās nonivelē visus plusus, kas Latvijai var būt potenciālo pircēju acīs. Situāciju vēl saspringtāku padara tas, ka neviens nezina, pēc kāda scenārija attīstīsies pasaules ekonomika. Jūrmalas un Rīgas centra nekustamo īpašumu tirgi ir globālo un nevis vietējo pircēju tirgi. Ja Eiropā turpinās attīstīties krīzes izpausmes, tas neizbēgami skars arī Krieviju. Piemēram, izraisīs gāzes un naftas cenu korekciju. Krītoties šo dabas resursu cenām, momentāni samazināsies Krievijas iedzīvotāju investīciju aktivitāte.
m2: Ir tāda spilgta tendence — kapitāla aizplūšana no Krievijas. Runa ir par desmitiem miljardiem ASV dolāru. Šī nauda kaut kur taču ir jāliek lietā. Maza urdziņa no šīs plūsmas pamatīgi uzmundrinātu Latvijas elites klases nekustamo īpašumu tirgu.
Vadims Markovs: atkārtoju vēlreiz, ja šī nauda arī nonāk nekustamo īpašumu tirgū, tad tikai kvalitatīvā tirgū, kurā ir garantijas, ka tas nezaudēs vērtību. Pasaulē ir daudz «nepārpumpētu» tirgu, kuros, lai arī lēnas, bet ir izaugsmes perspektīvas no 3 līdz 5 gadiem.
Eiropiešiem mēs (ne)esam vajadzīgi
m2: Noprotu, ka Jūs neņemat vērā, vai Latvijas nekustamo īpašumu tirgus varētu kļūt interesants eiropiešiem.
Vadims Markovs: mēs viņus gaidām 20 gadus, bet viņi tā arī nav uzradušies. Visi atnākušie bija pārpircēji, kas bija sajutuši cenu burbuli, bet pēc tā noplakšanas aizbēga no mums. Ne skandināviem, ne vāciešiem Latvijas nekustamie īpašumi kā dzīvesvieta nav vajadzīgi. Angļiem un īriem arī nav vajadzīgi. Paraudzīsimies uz kaimiņiem. Tajā pašā Zviedrijā, kuras klimatiskie apstākļi ir līdzīgi mūsējiem, tai ir 1 500 salu! Šajā valstī visa infrastruktūra, tostarp atpūtas infrastruktūra, ir daudz attīstītāka nekā pie mums. Jūrmalas tusiņš ir svešs zviedru mentalitātei. Vāciešiem, kas neizjūt ekonomikas problēmas, ir sava Baltijas jūras piekraste, kas turklāt ir siltāka par mūsējo. Viņi pirks nekustamos īpašumus Spānijas lejupslīdošajā tirgū nekā pie mums. Ja ir šāds fons, var teikt: «Labi vēl, ka NVS valstu iedzīvotāji vismaz kaut ko no mums pērk.» Manuprāt, valstsvīriem nevajadzētu slēgt programmu termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanai apmaiņā pret nekustamo īpašumu pirkšanu. Šie pircēji neaprobežojas tikai ar nekustamajiem īpašumiem — viņi iegulda naudu arī citās mūsu ekonomikas nozarēs. Latvijai būtu visai veselīgi, ja nosacīts viens tūkstotis Latvijas uzņēmēju, kas pirms krīzes noteica valsts ekonomikas seju un kas tagad galvenokārt ir cietuši fiasko, tiktu «nomainīti» pret Krievijas, Kazahstānas u.c. uzņēmējiem — uzņēmējiem ar lielāku enerģētisko un investīciju potenciālu, agresīvāku uzņēmējdarbības raksturu.
Skumjā stabilitāte
m2: Noslēgumā vēlētos uzzināt Jūsu viedokli par to galvaspilsētas nekustamo īpašumu perspektīvām, kuri ir orientēti uz vietējiem pircējiem.
Vadims Markovs: (domīgi — m2) perspektīvām... No vienas puses, sērijveida mājokļu tirgus ir stabilizējies. Cilvēki, raksturojot no ekonomikas viedokļa, jūtas mierīgāk, bezdarba līmenis nepalielinās... Taču, no otras puses, turpinās iedzīvotāju masveida aizplūšana no galvaspilsētas un arī no Latvijas kopumā. Turklāt aizbrauc agresīvākie (potenciālie pircēji) — tie, kuri nebaidās riskēt. Kad aizpildīsies tukšums, kas izveidojies pēc viņu aizbraukšanas, nav zināms. Tā ir milzīga problēma. Realitāts ir tāda, ka no Latvijas pēdējo desmit gadu laikā ir aizbraukuši 25 procenti darbspējīgo iedzīvotāju. Tas ir neprātīgs un šausminošs skaitlis. Ņemot to vērā, manuprāt, sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā un valsts lielākajās pilsētās, ja arī celsies, tad visai maz, un arī tad tikai labākajās vietās un projektos.
Jaunie projekti galvaspilsētas mikrorajonos? Cenas ceļas tajos mikrorajonos, kur mājokļus pērk ārzemnieki. Savukārt vietējos iedzīvotājus no mājokļu iegādes attur vairāki faktori, pat situācijā, kad bankas visai labprāt izsniedz kredītus tiem, kam ir nauda pirmajai iemaksai. Viens no galvenajiem bremzējošiem faktoriem ir pārāk lielā cenas atšķirība sērijveida dzīvokļu un dzīvokļu jaunajos projektos. Agrāk tā sasniedza 30 līdz 40 procentus. Tagad sērijveida dzīvokļu cenas ir apstājušās 600 eiro/m2 līmenī, bet jauno projektu dzīvokļi (ar pilnu apdari) tiek pārdoti par 1 200—1 300 eiro/m2. Tādējādi cenas starpība ir divkārtīga. Tas nozīmē, ka tiem, kas sapņo pārcelties no sērijveida mājokļa uz jaunu mājokli un vēlas arī palielināt dzīvojamo platību, ir jāņem liels kredīts. Bet tas, par ko var pārvērsties lieli kredīti, cilvēki zina ne jau pēc nostāstiem — daudziem ir tuvinieki, draugi vai vienkārši paziņas, kas ir kārtīgi apdedzinājušies paņemto kredītu dēļ.
Es nesapņotu par to, ka lielākā daļa no tiem Latvijas cilvēkiem, kuri ir aizbraukuši peļņā, atgriezīsies un radīs jaunu pirkumu pie-prasījuma vilni. Jā, Polijā atgriežas. Tikai jāņem vērā, ka Polijā bija un ir pilnīgi cita ekonomikas politika. Poļi nebaidījās devalvēt savu nacionālo valūtu — zlotu, lai gan, līdzīgi kā mēs, vēlas iekļūt eiro zonā. Polijas valsts sniedza atbalstu daudzām ekonomikas nozarēm, tostarp arī būvniecībai. Polija sniedz atbalstu jaunajām ģimenēm, palīdzot tām saņemt atvieglotus kredītus. Valsts galvenais resurss ir cilvēki, un poļi ieliek labus pamatus, lai cilvēki nebrauktu prom. Pie mums, atņemot nekustamos īpašumus, cilvēkus aizbraukt faktiski piespieda valsts.
Tādēļ vietējo iedzīvotāju pieprasītajā mājokļu segmentā uzplūdi nav gaidāmi. Bankas vēl ilgi tirgos milzīgo nekustamo īpašumu portfeli, kas tām ir ticis no hipotēkas parādniekiem.
Vadims Markovs: «Pircēju plūsmu no Krievijas mēs tā arī nesagaidījām. Darījumiem dārgajā sektorā ir atsevišķu pirkumu raksturs. Tieši šie atsevišķie darījumi formē Jūrmalas nekustamo īpašumu pārdevēju psiholoģiju. Viņi spriež tā: kaimiņa īpašumu nopirka par lielu naudu. Vai tad manējais ir sliktāks ?! Viņi, cerot uz zelta zivtiņu, nosaka cenas, kas jau pārsniedz pirmskrīzes līmeni! Gan jau redzēsim, cik ilgi tas vilksies. Darījumu dinamika jau samazinās. Tas nozīmē, ka cenas uz to reaģēs pēc gada vai pusotra, it īpaši, ja jaunie objekti turpinās papildināt tirgu tādā pašā tempā, kā tas bija 2011. un 2012. gadā.»
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://nra.lv/ekonomika/latvija/80065-saeima-vecriga-perk-vel-divas-ekas.htm
