Vadims Markovs: Labāk, lai krīzei ir vietējs raksturs
Romāns Golubevs, 01.2008
Latvijas nekustamo īpašumu tirgus pārdzīvo nevis sabrukumu, bet cenu korekciju. Taču šā procesa negatīvajām sekām būs ilgtermiņa raksturs. Proti, 2008. gada beigās Latvija var gaidīt jaunās celtniecības apjomu krišanos. Savukārt, daudzos nekustamo īpašumu tirgus segmentos cenas turpina kristies. Pie šāda uzskata turas kompānijas „NĪRA Fonds” prezidents Vadims Markovs.
Reālists
Ja vadās pēc principa „katram savs krekls tuvāks”, tad, strādājot nekustamo īpašumu tirgū, kurā viss kļūst aizvien dārgāks un tas dod papildus peļņu, tad ir jāsauc, ka „rīt būs vēl labāk, nekā vakar”. Katrā ziņā, šādi visus iepriekšējos gadus arī rīkojās lielākā daļa Latvijas mākleru. Tomēr kompānijas „NĪRA Fonds” vadītājs Vadims Markovs no skanīgā optimistu kora rindām „izkritis” jau sen. Jau 2006. gada novembrī, kad dzīvokļu cenas Rīgā turpināja celties, intervijā katalogam „m2” viņš paredzēja cenu korekcijas sākšanos un nosauca laiku – pēc pusgada. Prognoze piepildījās gandrīz par 100%.
Šāda precizitāte – vai tā ir nejaušība? Uz kā balstītas jūsu prognozes – uz intuīciju, objektīvu pašreizējās situācijas analīzi vai matemātiskiem aprēķiniem? – tikšanās sākumā vaicāja „m2”.
Uz daudzām sastāvdaļām. Arī uz liela apjoma visdažādāko statistisko datu apstrādes. Taču mana 2006. gada novembra prognoze pirmkārt balstījās uz skaidru sapratni – nekustamo īpašumu cenas ir atrāvušās no potenciālo patērētāju ienākumu līmeņa. Pēc tāda rādītāja, kā mājokļa pieejamība, tas ir, cik gadus jāatliek visa alga, lai nopelnītu dzīvokļa iegādei, mēs bijā priekšā visai Eiropai.
Bet daudzi jūsu kolēģi vainu par notikumu attīstības negatīvo gaitu uzveļ valdībai, kas pieņēma pretinflācijas pasākumu plānu.
2007. gada pavasarī pārklājās divi faktori. Es arī tagad esmu pārliecināts, ka cenu kāpums Latvijas tirgū norimtos pats no sevis – pakāpeniski. Tās bija par daudz „ieskrējušās”. Vienu brīdi man likās, ka stabilizācija sāksies mazliet agrāk – vēl 2006. gadā, taču cenu kāpuma kolosālā subjektīvā enerģija, ko tai piešķīra iedzīvotāju masveida aizraušanās ar spekulatīvajiem darījumiem, tās neatlaidīgi bīdīja augšup. Un cenas pārlēca pāri savai dabīgajai latiņai.
Nevis tirgus sagrūšana, bet korekcija
Jau pieminētajā novembra intervijā jūs teicāt, ka negribētu piedzīvot tirgus sagrūšanu. Kā jūs definētu to, kas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū notiek šodien? Ar ko atšķiras tirgus sagruvums no cenu korekcijas?
Ne par kādu tirgus sagrūšanu Latvijā nevar būt ne runas. 1995. gadā man gadījās būt Pasaules tirdzniecības centrā Honkongā. Rosība tur sita augstu vilni. Nākamo reizi es tur biju 1997. gadā, kad visu Dienvidaustrumu Āziju bija aptvērusi ekonomiskā krīze. Tas, ko tur ieraudzīju, tad arī bija tirgus sagruvums: veikalu vitrīnas Pasaules tirdzniecības centrā bija aizlīmētas ar papīru, foajē uz grīdas mētājās atkritumi, cilvēku nebija… Honkongā krīze bija skārusi absolūti visus nekustamo īpašumu tirgus segmentus. Tādēļ var teikt, ka tas, kas notiek Latvijā, nav tirgus sagruvums, bet cenu korekcija. Tiesa - tāda, kas līdzi nes daudzus negatīvus momentus. Konkrētāk, ja pašreiz notiekošie procesi turpināsies, tad nākamgad mūs gaida ievērojama celtniecības apjomu samazināšanās.
Jūs runājat par 2008. vai 2009. gadu?
2008. gadā tiks pabeigts visai liels skaits jauno projektu, kas tika iesākti iepriekšējos gados, kad attīstītājiem vēl nebija problēmu ar bankas finansējuma saņemšanu. Bet 2008. gada beigās un 2009. gada sākumā celtniecības apjomi kritīsies. Jau tagad Latvijas tirgū parādās celtniecības kompānijas, kas ir gatavas būvēt jaunus mājokļus lētāk par 1000 eiro kvadrātmetrā. Vēl 2007. gada pavasarī tāme ar šādu skaitli būtu izskatījusies kā fantastika. Protams, tā, ka kāds pieies pie galvenā slēdža, to izslēgs un visa celtniecība momentā apstāsies – tā nenotiks. Ungārijā, kas piedzīvoja līdzīgu krīzi, celtniecības apjomi trīs gadu laikā samazinājās par trešdaļu. Arī mums ir jāgatavojas šādam notikumu pavērsienam. Bankas nefinansē gruntsgabalu iegādi, tātad, samazināsies ar jauniem projektiem saistīto zemes darījumu skaits, mazāk tiks izsniegtas atļaujas jaunajai celtniecībai… Visi šie krīzes procesi celtniecības nozarē visspilgtāk izpaudīsies nākamajā – 2009. gadā. Tā man šķiet.
Dubultsitiens
Starp citu, par jaunās celtniecības atļauju izsniegšanu runājot, vai piekrītat viedoklim, ka šī procedūra var kļūt par vienu no ļoti efektīviem instrumentiem, ar kuriem valsts var ietekmēt nekustamo īpašumu tirgu? Ja tirgus piesātinās ar jauniem dzīvokļiem vai mājām, valsts pašvaldību personā samazina celtniecības atļauju izsniegšanu. Ja pieprasījums nav apmierināts, tad otrādi – sāk stimulēt attīstītājus.
Valsts pie mums visus šos procesus ir pametusi novārtā. Latvijas nekustamo īpašumu tirgus un celtniecības nozare visus šos gadus ir attīstījusies stihiski. Kādu laiku šāda neiejaukšanās bija attaisnojama. Tomēr, kad bija iespējams nesāpīgi samazināt spekulatīvo sastāvdaļu, valsts neko nedarīja. Bet vēlāk, pieņemot plānu, tā neņēma vērā to, ka tirgus jau atrodas uz stabilizācijas sliekšņa. Programma bija pārāk vispārīga, tā neatspoguļoja tirgus īpatnības, bez izpratnes par to, ar ko un kā ir jācīnās. Nolēma uzbliezt ar penicilīnu pa visām kaitēm uzreiz.
Pretinflācijas plānu tā pašreizējā veidā nedrīkstēja pieņemt nekādā gadījumā, jo tas, no vienas puses, aizvāca no tirgus spekulantus, bet, no otras puses, kopā ar tiem – arī gala patērētāju. Plāns ievērojami apgrūtināja hipotēkas aizdevumu saņemšanu tiem cilvēkiem, kas gatavojās tos ņemt pirmo reizi, tiem, kam vēl nebija normālas kredītu un nodokļu vēstures. Tie galvenokārt ir cilvēki līdz 30 gadu vecumam. Tādejādi no tirgus tika izspiests visai liels potenciālo pircēju segments.
Kā spekulantiem klājas tagad?
Vidējā un zemāko līmeņu spekulanti tagad mēģina tikt vaļā no saviem nekustamajiem īpašumiem – kredītsaistības sāk žņaugt. Bet pakešu investori, kam objekti skaitāmi desmitos, pagaidām turas. Viņiem ir noteikti finanšu uzkrājumi. Pavisam slikti klājas gruntsgabalu turētājiem. Zemes biznesam raksturīga ļoti zema likviditāte. Augošā tirgū strādāt pieradušie investori gruntsgabalus pirkt nevēlas, bet gala patērētāju neieraudzīt pat ar vislielāko tālskati. Visi šie zemes masveida pirkumi – tālākpārdošanas stipri atgādināja finanšu piramīdas.
Investorus nāksies gaidīt
Daži jūsu kolēģi Latvijas tirgus glābiņu saredz tieši ārzemju investoru piesaistīšanā, Piemēram, no arābu pasaules…
Es šādam optimismam nepiekrītu. Pat Apvienotajos Arābu Emirātos (AAE) investoriem jau sākas problēmas. Lasīju ietekmīgu ekspertu atskaites, kas prognozē, ka jau 2009. gadā AAE jauno dzīvokļu tirgus būs pārsātinājies. Sāksies problēmas. Jau pagājušajā gadā mājokļus Dubaijas emirāta sekundārajā tirgū piedāvāja ar 50% atlaidi. Tas liecina par daudz ko. Baidos, ka arābiem nebūs laika domāt par mums. Jo vairāk tāpēc, ka nekādu neprātīgu izaugsmi mūsu tirgus ieguldījumiem piedāvāt nevarēs. Globālajiem investoriem mūsu tirgus var kļūt interesants labi ja 2009. gada sākumā.
Un kad mēs būsim sasnieguši bedres dibenu?
Bedres vai ne bedres… Bet cenas būs zemas. Un tas ir tas, kas vajadzīgs ārzemju investoriem.
Liels noslēpums
Viens no „NĪRA Fonds” darbības virzieniem ir nekustamo īpašumu novērtēšana. Novērtētāji, savukārt, strādā ciešā saiknē ar bankām. Vai jums ir informācija par to, kāda ir slikto hipotēkas kredītu daļa, tas ir tādu kredītu, kurus klienti ir pārstājuši maksāt?
Reiz jaunībā (pasmaida – „m2”) noskatījos filmu „Bankas noslēpumi” (Secrets of the bank). Šīs nozares pārstāvji nav runīgi. Savukārt, mēs kā novērtētāji, kas varbūt arī zina dažus momentus, nenoliksim taču viņus pa sitienam (smejas - „m2”). Bet, ja runājam nopietni… Domāju, ka problēmas ar sliktajiem kredītiem pakāpeniski uzkrāsies. Tā objektīva situācija. Agrāk bankas varēja viegli atbrīvoties no sliktajiem aktīviem, bet tagad tas jau ir problemātiski.
Bez izņēmumiem
Komerciālo platību sektors izskatās gluži vai kā labklājības saliņa Latvijas nekustamo īpašumu tirgus bangojošajā jūrā. Tur, liekas, viss tikai attīstās un aug. Kādu jūs saredzat šā segmenta nākotni?
Biroju sektoru nedrīkst aplūkot, neizvērtējot mūsu ekonomikas stāvokli kopumā. Ja mums briest problēmas celtniecības nozarē, samazinās nekustamo īpašumu sektorā strādājošo cilvēku skaits. Ja kompānijas, kas iepriekš plānoja paplašināties, sāk pievilkt ciešāk jostas, tas nevar neietekmēt komerciālo platību sektoru un it īpaši – tā biroju segmentu. Būtu naivi domāt, ka tad, kad dzīvokļu un zemes tirgus ir apstājies, biroju tirgus turpinās plaukt. To apstiprina arī pasaules piemēri. Lielbritānijā 90. gadu sākumā nogranda krīze. Tā izraisīja celtniecības nozares krīzi, kas, savukārt, atsaucās uz saistītājām ekonomikas nozarēm. Sākās vispārēja krīze. Negribētos, lai šis scenārijs atkārtotos arī pie mums. Labāk, lai problēmām ir vietējs raksturs – gan celtniecības, gan nekustamo īpašumu tirdzniecības nozarē.
Prognoze nākotnei
Atgriezīsimies pie prognozēm. Kas, jūsuprāt, gaida nekustamo īpašumu tirgu 2008. gadā? Sāksim ar tipālajiem dzīvokļiem.
Šis tirgus ir stipri atkarīgs no valdības rīcības. No tā, vai valdība pieņems jauno cilvēku kreditēšanas noteikumu izmaiņas, kas skar tos, kas iegādājas savu pirmo dzīvokli un nav spekulanti. Jo, ja sāks normāli darboties kredītņēmēju reģistrs, tad nebūs īpaši jānopūlas, lai noteiktu, vai esi spekulants, vai nē. Vairumā Eiropas valstu valsts stimulē jaunus cilvēkus pirkt sev mājokli, samazina viņu riskus, piešķir zināmus atvieglojumus. Ja mūsu valdība neko nemainīs, tas var postoši ietekmēt sekundāro mājokļu tirgu. Tad cenu krišanās tendence turpināsies.
Vai minēsiet kādus konkrētus skaitļus?
Tas ir ļoti grūti. Reiz mēģināju aprēķināt. Iznāca, ka 1 200 – 1 400 eiro par kvadrātmetru ir tas, ko var atļauties vidējais patērētājs pie pašreizējā algu līmeņa. Pieņemot to par atskaites punktu, var noteikt arī jauno projektu pieņemamo cenu – piesummējiet aptuveni 25%. Ja mūsu celtniecības nozare pratīs pievaldīt savu apetīti un iziet cauri krīzes un pirmskrīzes momentiem, tad pēc gada vai pusotra mūsu tirgus izies uz jaunu līmeni. Bet tie objekti, kurus pie mums mikrorajonos pārdeva par 2 200 – 2 500 eiro kvadrātmetrā, lielāko tiesu tika mērķēti uz spekulatīvo pircēju. Gala patērētājam vietas tirgū nebija.
Neiepriecina arī privātmāju perspektīvas. Eiropā dzīvokļu tirdzniecības kāpuma līkne vienmēr ir mazāka nekā kotedžu tirdzniecības dinamikas līkne. Mums tā nav pat bijis. Tas saistīts ar rajonu, kuros izvietots privātmāju sektors, slikto infrastruktūru. Vajadzīgas lielas investīcijas ceļos un komunikācijās, bet pašvaldības pašas darīt to nevēlas.
Runājot par zemi, kā es jau teicu, tās likviditāte tāpat kā iepriekš būs zema, izņemot tās vietas, kur atrisināti visi infrastruktūras un inženieru tīklu jautājumi.
Iespraudums
Šodien cilvēki nav droši par rītdienu. Visiem skaidrs, ka Latvijas ekonomikas izaugsmes tempi samazināsies un, protams, samazināsies cilvēku vēlēšanās un gatavība tērēt neproporcionāli lielu savu ienākumu daļu.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
