Tuvu augšējai robežai
Pieprasījums pēc īres mājokļiem Rīgas centrā un guļamrajonu jaunajos projektos pārsniedz piedāvājumu. Un īres likmes paaugstinās — gada laikā tās ir pakāpušās par 7—10%. Tomēr rodas iespaids, ka īres maksas turpmākam būtiskam kāpumam nav nekāda ekonomiska pamatojuma, — it īpaši, ja runa ir par dzīvokļiem, par kuru īrēšanu interesējas vietējie.
Lai arī Rīgas centra un jauno projektu īres mājokļu tirgum zelta laiki nav pienākuši, tomēr jāatzīst, ka tam klājas visai labi. Papētot un salīdzinot 2010. un 2011. gada un šodienas dzīvokļu izīrēšanas cenu dinamiku, atklājas, ka, piemēram, sadārdzinājums dzīvokļiem ar nelielu platību ir 50—60% apmērā. «Elementārs piemērs: pirms diviem gadiem labu trīsistabu dzīvokli galvaspilsētas centrā bez grūtībām varēja noīrēt par 500 latiem (710 eiro) mēnesī (bez komunālo maksājumu iekļaušanas), bet šogad analoģiski piedāvājumi «aiziet» par 750 latiem (1067 eiro),» stāsta kompānijas Arco Real Estate Īres departamenta vadītājs Dzintars Bērziņš. «Teiksim, jaunais projekts Prūšu ielā 4. Krīzes periodā, kad dzīvokļu tirdzniecība apstājās, tās īpašnieki nolēma pabeigt iekšējo apdari un izīrēt tos mēbelētos dzīvokļus, kuriem bija labiekārtota virtuve. Pirms trim gadiem pirmie darījumi par 60—65 m² lielu trīsistabu dzīvokļu izīrēšanu tika slēgti par 150—170 latiem (213—242 eiro) mēnesī. Tagad analoģiskos gadījumos līgumi tiek slēgti par 260—300 latiem (213—242 eiro) mēnesī. Dažreiz lielākas platības un pilnībā mēbelēti dzīvokļi tiek piedāvāti īrēšanai par 500 latiem (711 eiro) mēnesī.»
«Mēs periodiski izīrējam dzīvokļos Purvciema un Ziepniekkalna jaunajos projektos. Tajos īres cenu kāpums divu gadu laikā ir bijis visai straujš. Trīsistabu dzīvokļi, ko 2011. gadā īrēja par 250 latiem (356 eiro) mēnesī (neiekļaujot komunālos maksājumus), šā gada pavasarī un vasarā tika izīrēti par 330—350 latiem (470—498 eiro) mēnesī. Vēlēšanās īrēt divistabu dzīvokli jaunajā projektā nereti maksā 280—300 latus mēnesī, turklāt — tā ir noteiktā cena dzīvoklim bez mēbelēm. Nesen sameklējām īrnieku četristabu dzīvoklim Ziepniekkalna jaunajā projektā par 600 eiro mēnesī. Ja mikrorajonā, kurā ir jaunais projekts, nav īpaši daudz piedāvājumu un saimnieka pieprasītā cena ir adekvāta, īrnieku var atrast visai ātri,» ir pārliecināts kompānijas LKS direktors Eduards Krūmiņš.
«Ieliku sludinājumu, ka tiek izīrēts divistabu dzīvoklis ar iebūvētu virtuvi par 250 latiem (plus komunālie maksājumi), un jau pirmajā dienā vēlēšanos to apskatīt izteica turpat trīsdesmit cilvēku,» lielo pieprasījumu pēc mājokļa kādā no jaunajiem projektiem praktiski visā galvaspilsētā apstiprināja kāds Ķengaraga četrstāvu nama īpašnieks.
Pirmskrīzes 300—320 latu līmeņa pieprasījums ir vērojams arī dzīvojamā kompleksa Metropolia mājās Imantas mikrorajonā. Tādas pašas cenas, bet reizēm arī nedaudz augstākas tiek prasītas par īres mājokļiem jaunajos projektos Zolitūdē, Mežciemā un citos Rīgas guļamrajonos. Esošā piedāvājuma analīze rāda, ka tad, ja platība ir 50—60 kvadrātmetri, jaunie dzīvokļi Rīgas guļamrajonos tiek piedāvāti par 6—7 eiro/m². Žurnāla m2 un portāla varianti.lv aptaujātie speciālisti uzskata, ka lielāko pieprasījumu skaitu veido vietējie iedzīvotāji. Tās, pirmkārt, ir jaunās ģimenes un ģimenes ar bērniem, kas vēlas mainīt dzīvošanas apstākļus. Šie cilvēki nevēlas vai baidās ņemt kredītu sava mājokļa pirkšanai, jo vai nu nejūtas droši, vai arī vienkārši nespēj izpildīt hipotekaro kredītu pretendentiem noteiktās prasības attiecībā uz pirmo iemaksu un oficiālajiem ienākumiem. Vēl citas divas lielas grupas, kas veido pieprasījumu pēc jaunajiem mājokļiem guļamrajonos, ir kādreizējie hipotēkas parādnieki, kas ir zaudējuši savu iepriekšējo mājokli, kā arī Latvijas studenti, kas ieradušies Rīgā no citām mūsu valsts pilsētām.
Ārzemju studenti mājokļus īrē galvenokārt Rīgas centrā vai arī… Iļģuciemā. Tas ir Stradiņa Universitātes rajons (šajā augstskolā trešā daļa studentu (aptuveni viens tūkstotis) ir ārzemnieki). Ārzemju studenti cenšas dzīvot tuvāk mācību vietai, un tādēļ Iļģuciemā īres mājokli neatrast, bet blakus esošajā Dzirciemā atsevišķos gadījumos dzīvokļi tiek piedāvāti par cenām, kas ir pat nedaudz augstākas nekā vidēji Rīgā.
«Tieši ārzemju studentu no Eiropas valstīm skaits un viņu skaita ieverojamais pieaugums Latvijas augstskolu abiturientu vidū ir ļāvis Rīgas centra un jauno projektu īres mājokļu tirgum uzelpot brīvāk un sākt paaugstināt cenas. Ļoti pietrūkst kvalitatīva un cenas ziņā pieņemama piedāvājuma,» uzskata Dzintars Bērziņš.
Studentu budžets pieprasījumam tiek veidots ļoti vienkārši: katrs samet pa 225—290 latiem. Parasti viņus interesē dzīvokļi Rīgas centrā ar trim vai četrām guļamistabām. Šādā gadījumā mēneša īres maksa var sasniegt 700—1 100 eiro mēnesī. Īres maksa ir ievērojami lielāk, ja īrnieki ir diplomātisko pārstāvniecību un starptautisko kompāniju darbinieki. Šīs kategorijas īrnieki ir gatavi izskatīt trīsistabu un četristabu dzīvokļu piedāvājumus par 1 500—2 000 eiro mēnesī. Taču šiem dzīvokļiem jābūt renovētās mājās un tādiem, kam ir labs remonts. Savukārt vietējie klienti, pēc kompānijas Ober Haus speciālistu novērojumiem, reti kad īrē dzīvokļus centrā dārgāk par 350—600 eiro mēnesī.
Mājokļa īres maksu galvaspilsētas centra jaunajās un pilnībā renovētajās mājās mākleri iesaka aprēķināt, ņemot vērā likmi 13—15 eiro/m² mēnesī, ja mājoklis ir Vecrīgā vai Klusajā centrā, vai likmi 11—12 eiro/m² mēnesī, ja mājoklis ir tuvu centram. Žurnālam un portālam varianti.lv ir rīcībā ziņas, ka atsevišķos darījumos, piemēram, ar mēbelētu dzīvokli kvalitatīvi renovētā mājā Ausekļa ielā 4, īres cena var pārsniegt 20 eiro/m² mēnesī.
Rīgas centra nomalēs dzīvokli jaunā mājā var noīrēt par 7—8 eiro/m² mēnesī. Ja runa ir par mazāk reprezentablām mājām, tas ir, tādām, kas nav pilnībā izremontētas, tad vairums piedāvājuma Vecrīgā un Klusajā centrā ir par 8—10 eiro/m² mēnesī, tuvējā centrā par 8—9 eiro/m² mēnesī, bet tālajā centrā par 7 eiro/m² mēnesī.
«Tomēr kopējās tendences nevar attiecināt uz visu un visiem. Katrs projekts un dzīvoklis jāskata atsevišķi. Jā, centrā ir mājas, kurās īres piedāvājumi tiek izķerti, tiklīdz tie parādās,» paskaidro Arco Real Estate pārstāvis. «Piemēram, kompleksā Viesturdārza mājas. Toties projektā Centra nams vai mājā Kuģu ielā 26, lai arī tuvu ir upe un tā nebūt nav nepievilcīgākā vieta, nāksies krietni papūlēties, lai sameklētu īrnieku. Lieta tā, ka šajās mājās ir stipri lieli komunālie maksājumi. Kuģu ielā 26 komunālie maksājumi par 100 m² lielu dzīvokli ziemā var sasniegt 300—350 latu. Ne visiem potenciālajiem klientiem tas ir pa prātam. Rīgas centrā ir izīrēšanai domātas mājas, kuru īpašnieki piedāvā klientiem drakoniskus noteikumus. Cena ir pieņemama, bet potenciālie īrnieki nevēlas, ja ir šādi noteikumi. Mums bieži zvana no vēstniecībām un lūdz sameklēt īrēšanai dzīvokli, un uzreiz arī atsūta to māju sarakstu, kuru piedāvājumus nevēlas izsktīt.»
Turklāt, lai gan īrnieki parasti vēlas noslēgt īres līgumu uz trim pieciem gadiem, dzīvokļu īpašnieki reti tam piekrīt. Standarta līgums tiek slēgts uz gadu, labākajā gadījumā — uz diviem. Tam ir vairāki iemesli. Pirmais — lielākā daļa īres dzīvokļu īpašnieku domā par to pārdošanu un, ja parādās pircējs, kas ir ar mieru maksāt apmierinošu cenu, tad, beidzoties īres līguma termiņam, viņi nekustamo īpašumu pārdod. Reizēm pārdod dzīvokli ar visu īrnieku.
Otrkart: īpašnieku vidū valda pārliecība, ka īres likmes turpinās celties. Uz šādu domu viņus vedina prātošana par to, ka īres likmes — pat paaugstinātas, neatbilst šī paša nekustamā īpašuma pārdošanas vērtībai. Tiek uzskatīts, ka, lai, pērkot mājokli jaunajos projektos un centrā, nodrošinātu normālu Eiropas līmeņa ieguldījuma rentabilitāti, cenai jābūt vismaz par 25—30% augstākai. Taču pagaidām tirgus ir tāds, kāds tas ir. Ja kompleksā Skanstes virsotnes mēbelēti divistabu dzīvokļi tiek izīrēti labākajā gadījumā par 1000 eiro/mēnesī, tad atrast klientu, kas būtu ar mieru maksāt 1500 eiro mēnesī, diez vai izdosies,» uzskata kompānijas Rent in Riga valdes loceklis Jānis Lipša.
Žurnālam m2 un portālam varianti.lv ir savi novērojumi. Jauno Rīgas centra un guļamrajonu dzīvokļu īpašnieki nu jau atkal sāk atgādināt pirmskrīzes cenu lēciena perioda dzīvokļu īpašniekus, kas bija pārliecināti, ka viss būs labi un citādi nemaz nevar būt. Taču gribētos, lai viņi paraudzītos uz situāciju no ekonomikas skatupunkta, salīdzinot Latvijā notiekošos procesus ar citās valstīs notiekošo. Piemēram, Lielbritānijā, kas specializējas studentu apkalpošanā, pat visprestižāko universitāšu studentu pilsētiņās dzīvošanas izmaksas, pārrēķinot eiro, reti kad pārsniedz 400 eiro uz vienu cilvēku mēnesī. Vēl pārdomām daži fakti: Parīzes un Londonas iedzīvotāji mājokļu īrei tērē aptuveni 35—40% ģimenes ienākumu. Vācijā šis rādītājs ir 25—30%. Ja paraugās uz rīdzinieku darba samaksas oficiālajiem skaitļiem, tie ir vidēji 566 lati pirms nodokļiem. Tādējādi ir skaidrs, ka ģimene ar diviem pelnītājiem diez vai var maksāt par mājokli vairāk par 300—400 latiem mēnesī. Tieši šādi skaitļi pašlaik arī figurē tirgū. Vai arī, un tas nav izslēgts, mēs kaut ko nezinām par mūsu iedzīvotāju vidējo darba samaksu, un, iespējams, cilvēki dzīvo labāk, nekā to rāda oficiālā statistika.
Eduards Krūmiņš, kompānijas LKS Baltic direktors:
— Mēs uzskatām, ka vietējo iedzīvotāju vidū pieprasīto dzīvokļu īres cenas ir sasniegušas savu maksimumu vai ir tuvu tam. Tik augstas tās ir ne tāpēc, ka pie mums strauji būtu augusi iedzīvotāju pirktspēja, bet gan tāpēc, ka ir nepietiekams piedāvājums. Īres dzīvokļu skaits ir nepietiekams. Ja sāks vairāk būvēt ekonomiskās klases mājokļus par 1200—1300 eiro/m², cilvēki tos arī sāks vairāk pirkt. Tas samazinās pieprasījumu pēc īres dzīvokļiem. Pagaidām mājokļu īres cenu nosaka to deficīts.
Jānis Lipša, kompānijas Rent in Riga valdes loceklis:
— Nevaru teikt, ka īres cenas strauji celtos. Gada laikā tās ir cēlušās par 7—10%, taču tagad ir stabilizējušās. Tiklīdz cena pakāpjas augstāk par tirgus vidējo cenu, tā izīrēšanas process ieilgst. Piemēram, ja mājā Miera ielā 61 parādās izīrējami dzīvokļi par 250—260 latiem (356—370 eiro) mēnesī, tad pāris dienu laikā tie jau ir izīrēti. Ja tiek prasīts vairāk par 300 latiem, tad klientu nākas gaidīt vismaz divas trīs nedēļas. Potenciālie klienti ļoti jutīgi reaģē uz cenu.
Dzintars Bērziņš, kompānijas Arco Real Estate īres departamenta vadītājs:
— Ja paraugās uz mājokļu kopējo situāciju, tad, šķiet, īres cenām būtu jāaug. Nav daudz to, kuri spēj izpildīt banku noteikumus un, saņemot hipotekāro kredītu, spēj nopirkt dzīvokli vai māju, bet kaut kur dzīvot visiem vajag jau tagad. Uzskatu, ka īres cenas, visdrīzāk, tupinās celties, taču, tās, protams, kaut kad apstāsies. Iespējams, tas notiks jau nākamgad. Samērojot cenas ar saviem ienākumiem, cilvēki sapratīs, ka tas ir pārāk dārgi. Jautājums ir par to, kā turpmāk attīstīsies īres tirgus. Pagaidām tas tā arī nav sagaidījis investorus, kas vēlētos attīstīt īres mājas, tas ir, mājas, kurās dzīvokļi tiek izīrēti uz ilgu laiku.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2494
