Tik dažādā zeme
Olga Zenčika, kompānijas „Baltic Credit” direktore
Latvijas zemes tirgu es iedalītu trīs lielos segmentos. Pirmais – tie ir gruntsgabali, kas atrodas tālāk par 50 km no Rīgas. Otrais – Rīgas apkaime. Un trešais – gruntsgabali, kas atrodas pašā galvaspilsētā. Manuprāt, tie ir pilnīgi dažādi segmenti gan pēc kapitālieguldījumu summām, gan investīciju mērķiem. To stāvoklis šodien ir ļoti dažāds.
Tālāk no galvaspilsētas
Zemes gabalu, kas atrodas tālu no Rīgas, tirgus ļoti stipri atšķiras no pārējiem. Tas attīstās pēc citiem noteikumiem, un to visai maz ietekmē galvaspilsētā un tās apkārtnē notiekošie procesi. Rīgā pašreiz galvenās grūtības ir ar hipotēkas kredītu saņemšanu. Bet gruntsgabaliem Latvijas attālākajos rajonos ar aizdevuma saņemšanu zemes pirkšanai arī agrāk bija grūtības – bankas šādus darījumus finansēja nelabprāt. Tādēļ pircēji vienmēr paļāvās paši uz saviem līdzekļiem. Tie, kas nāca uz šo tirgu, skaidri zināja, ko un kāpēc dara. Arī cenu kāpums šeit bija prognozējams. Liels lēciens bija vērojams, Latvijai iestājoties Eiropas Savienībā: visi ļoti gaidīja eiropiešu masveida ienākšanu, lai gan tie, ja vien vēlējās arī agrāk varēja nopirkt sev kādu pleķīti Latvijā. Turklāt pēc iestāšanās Eiropas Savienībā zināmi ierobežojumi (līdz 2011. gadam) ārzemniekiem tomēr saglabājās. Viņi nevarēja brīvi pirkt gruntsgabalus pie ūdenstilpnēm vai ar kādām dabas „ekstrām”, piemēram, vēsturiskiem ozoliem vai strautiem. Svarīgi ir arī tas, ka ar iestāšanos ES saistītais cenu lēciens procentuāli izskatījās stipri iespaidīgs: +100%. Taču naudas izteiksmē tas bija pieticīgāks: kvadrātmetrs zemes pie Latgales ezera maksāja 10 santīmus pirms iestāšanās ES, bet pēc iestāšanās – 20. Tik pat, cik maizes klaips.
Atgriežoties pie šodienas situācijas, no zemesgabali, kas atrodas tālu no Rīgas, ir precīzi jāiedala vēl trīs patstāvīgās grupās. Tās ir lauksaimniecībā izmantojamās zemes, medību platības un zeme pie ūdenstilpnēm. Ir, protams, arī tāds sektors kā lauku mājas. Tomēr tām pircēju nemaz nav tik daudz. Mēs esam pārāk urbanizēti, lai atteiktos no dzīvokļa Rīgā un pārceltos dzīvot kaut kur dziļi laukos.
Sāksim ar lauksaimniecībā izmantojamo zemi. Rajonos tāpat kā pirms trim gadiem ir cilvēki, kas braukā pa ciematiem un viensētām, piedāvājot pircējiem pārdot viņu gruntsgabalus. Un cena, par kuru viņi tos iegādājas, ir četras reizes zemāka par to, ko šodien redzam reklāmas sludinājumos. Savukārt par publisko piedāvājumu cenām ir jārunā atsevišķi. Daži vidutāji paprasa par 10 hektāriem lauksaimniecībā izmantojamās zemes Latgalē arī 50 000 latu. Es kā speciāliste varu apliecināt, ka par tādu naudu pircējus viņi neatradīs. Kā rodas tik dārgi piedāvājumi? Tos parasti piedāvā plaša profila mākleru kompānijas, kuru viens no darbības virzieniem ir zemes darījumi. Pie viņiem atnāk zemesgabala īpašnieks un saka: gribu tik un tik. Un viņi, neiedziļinoties sīkumos, „tik un tik” arī uzliek. Un izrādās, ka cena ir 2-3 reizes augstāka par tirgus cenu.
Tajā pašā laikā pēc vērojumiem man jāatzīst, ka reālā lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtība 2007. gadā ir cēlusies par 20%. Tas lielā mērā saistīts ar labu piedāvājumu trūkumu. Lauksaimniecībā izmantojamā zemes sākas ar 150 hektāriem. Tai jābūt ērti apstrādājamai, tas ir, uz tās nedrīkst būt daudz krūmāju un meža. Tai jābūt vienā gabalā, kas nav mazāks par 50 hektāriem, un nevis 2 hektāri vienā vietā un vēl pieci – pāris kilometrus tālāk. Un šādi varianti ir visai liels retums, kas arī ļauj to īpašniekiem nenolaist viņu finansiālas prasības.
Medību platības. Tādu brīvā pārdošanā praktiski nekad nav bijis, arī joprojām nav. Tas arī neizbrīna, jo runa ir par zemesgabaliem, kuru platība ir 400 hektāri un vairāk. Pieprasījums pēc tādiem no mednieku kolektīvu puses vienmēr ir bijis liels. Un pie šādas pieprasījuma un piedāvājuma attiecības cenu nosaka pasūtītājs: vai tas ir gatavs maksāt tik, cik vēlas saņemt pārdevējs.
Zeme pie ūdenstilpnēm. Agrāk to pirka, lai ātri pārdotu tālāk, vai arī biznesa vajadzībām, lai uzceltu kempingu vai atpūtas māju. Pēdējais virziens šodien ir joprojām aktuāls: sezonas laikā sameklēt labu māju atpūtai laukos ir ļoti grūti. Taču pirmie, kas to iegādājās, ir ilgtermiņa investori – tie, kas gruntsgabalus ņem pat ne uz 10 gadiem, bet daudz ilgāku laiku. Tiem ir nauda, bet to glabāt bankās viņi nevēlās. Zeme ir labākais ieguldījums.
Ļoti populāri pircēju vidū ir gruntsgabali, kas atrodas tuvu ceļiem vai reģionāliem centriem - netālu no Ventspils, Liepājas, Valmieras, tās pašas Daugavpils, Ludzas… Aizvien pieprasītāka kļūst zeme Kuldīgas apkārtnē, kas saistīts ar šīs pilsētas iekļaušanu UNESCO aizsargājamo pilsētu sarakstā.
Apkopojot šo daļu, gribu uzsvērt, ka zemes gabalu, kas atrodas tālāk no Rīgas, tirgus nebūt nav pamiris un dzīvo pilnvērtīgu dzīvi. Cilvēki, kas tajā investēja līdzekļus, neieguldīja nebūt ne pēdējos santīmus un ne uz vienu gadu vien.
Uzņēmēju un investoru tirgus
Zemes tirgus līdz 50 km attālumā no Rīgas ir to uzņēmēju tirgus, kas dzīvo galvaspilsētā un attīsta kādus projektus. Tā ir zeme vai nu ciematu, vai arī komerciālu objektu celšanai. Pirmais – ciematu tirgus šobrīd ir apstājies un, kā liekas, uz ilgu laiku. Zemi ciematiem tagad pārdot ir sarežģīti. Bankas vairs nefinansē šādus projektus. Bet ko darīt tiem, kas naudu ir paņēmuši, bet projektu līdz galam nav pabeiguši? Bankām problēmas ar nekustamiem īpašumiem nav vajadzīgas un tādēļ tās dažiem apbūvētājiem nāk pretī un piekrīt finansēt projekta pabeigšanu. Taču tiem, kas nodomājuši iemēģināt roku šajā biznesā, uz banku atbalstu vairs cerēt nav vērts.
Tajā pat laikā komerciālu objektu galvaspilsētas apkārtnē bankas finansē, taču aizvien piesardzīgāk. Tādēļ īpaša pircēju aktivitāte saistībā ar šiem mērķiem piemērotas zemes pirkšanu diez vai ir gaidāma.
Rīgā viss ir rāmi
Rīgas zemes tirgu es iedalītu daudzstāvu apbūvei piemērotos gruntsgabalos un privātai apbūvei piemērotos gruntsgabalos. Ar daudzstāvu apbūvi situācija ir skaidra – attīstītāji neplāno pirkt zemi jaunu produktu attīstīšanai, jo tik pat kā neviens neko nepērk.
Privātai apbūvei piemēroto gruntsgabalu tirgus funkcionē tāpat kā iepriekš, jo šādu piedāvājumu nekad nav bijis daudz. Zemes bez apbūves galvaspilsētā ir retums. Ja vēlaties uzcelt māju Rīgā, tad gruntsgabala minimālai platībai jābūt 600 kvadrātmetriem, savukārt, privātai apbūvei piemērotas zemes cena sākas ar 100 latiem par kvadrātmetru.
Vispārīgi un kopumā
Vidutāji nekustamo īpašumu tirgū pelna, kad tiek pārdots objekts. Pašlaik visi runā par to, ka tirgus ir apstājies. Tas tā nav. Interese par objektiem nav apsīkusi. Darījumu skaits nav liels tikai tāpēc, ka tie, kas vēlas pārdot zemi, mēģina to pārdot par vakardienas augsto cenu, bet tie, kas nodomājuši pirkt, vēlas to dabūt, samaksājot rītdienas - zemāku cenu. katram vidutājam ir klienti, kas gaida, kad kāds piedāvās objektu, kas ir divreiz zemāka par tirgus cenu. Tomēr brīnumi notiek reti. Šādu piedāvājumu masveidīgi nav.
Pēc maniem novērojumiem lielākā daļa zemes īpašnieku ir ieņēmuši nogaidošu pozīciju. Ja arī vēlas pārdot, tad momentā rodas jautājums: par kādu cenu? Īpašnieki nosauc summu, pieskaita aizdevuma procentus, plānoto peļņu utt., utt… Un rezultātā sasummējas visai nopietni skaitļi. Šodien tikai retais no īpašniekiem-pārdevējiem vēlas dzirdēt par tirgus stagnāciju. Vaicā – cik ilgi tas turpināsies? Atbildu: nopietna krīze ilgst vidēji trīs gadus. Un īpašnieki nesteidzas šķirties no saviem peļņas plāniem un sāk domāt, kā noturēties šos trīs gadus, jo 90% no viņiem zemi ir pirkuši par savu naudu un labāk ir ar mieru pāris gadus maksāt kredīta procentus, nekā zaudēt šo naudu. Un tikai atlikušie 10% īpašnieku piekrīt nolaist cenu
P.S. Mūsu valsts pēc tās atjaunošanas vēl ne reizi nav iekļuvusi nopietnās nepatikšanās: pasaules krīzes un tirgus katastrofas mūs nav skārušas. Tā kā pasaules mērogā mūsu valsts ir maza, tad cerēsim, ka maza būs arī briestošā krīze un ka to nepavadīs cenu gāšanās. Tomēr bankroti būs noteikti un mums no tiem neizbēgt. Jāatceras, ka vislielākās bagātības vienmēr ir veidojušās krīžu, karu, revolūciju un citu kataklizmu laikā. Vieni celsies, citi velsies. Uz kaut kādu mistisku investoru ienākšanu Latvijā es neceru un esmu pārliecināta – pašreizējā stāvoklī tirgus ilgi nepaliks.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
