Stabilitāte ar nelielu plusu
2012. gadā Latvijas nekustamo īpašumu tirgū satricinājumu nebūs. Cenas būs stabilas. Izaugsme, ja arī notiks, tad tikai Rīgas centrā, un arī tad tikai 10-15% robežās. Savukārt dārgo Jūrmalas jaunbūvju segmentā reālo darījumu cenas, iespējams, būs zemākas par attīstītāju sākotnēji pieteiktajām cenām.
Šādi vispārēji secinājumi izriet pēc iepazīšanās ar viedokļiem, kurus žurnāla «m2» un portāla varianti.lv korespondentam ir pauduši Latvijas sešu lielāko mākleru kompāniju vadītāji.
Ir neiespējami skaidri zināt, kas notiks nākotnē. Taču nevienam nav liegts mēģināt nākotni paredzēt. Neviens nevar garantēt, ka prognoze būs simprocentīgi precīza, tomēr sekot vispārējām tendencēm var. Vēl jo vairāk tādēļ, ka prognozi izsaka profesionāļi ar lielu dzīves un praktiskā darba pieredzi. Tieši šāda apsvēruma dēļ žurnāla «m2» un portāla varianti.lv redakcija vērsās pie Latvijas sešu lielāko mākleru kompāniju vadītājiem, kuru darbības stāžs ir vismaz desmit gadu, un lūdza sniegt savu prognozi par Latvijas mājokļu tirgus perspektīvām 2012. gadā. Visi uzrunātie galvenokārt runāja par Rīgu un Jūrmalu. Paužot savu viedokli par pārējiem valsts reģioniem, dominēja viedoklis, ka aktivitāte tajos būs stabili maza, kaut gan jau tā zemās cenas zemāk vairs nenoslīdēs. Un tas vien jau ir labi!
Visiem sešiem mākleru kompāniju vadītājiem mēs piedāvājām iepazīties un atbildēt uz trim jautājumiem. Saņemtās atbildes jūs, cienījamo lasītāj, varat izlasīt nedaudz tālāk. Pievēršam tikai uzmanību, ka visi aptaujātie eksperti cenu izaugsmes potenciālu saskata tikai vienā segmentā — Rīgas centrā. Tieši tajā koncentrējas pieprasījums, kuru veido ārzemnieki. Savukārt otrs galvenais interešu punkts, uz kuru raugās Latvijas termiņuzturēšanās atļaujas ieguves pretendenti, ekspertus mulsina. Viņuprāt, daudzu vietējo attīstītāju optimisms, runājot par būvējamo daudzdzīvokļu māju (pašlaik būvniecības stadijā ir vairāk nekā divi desmiti māju) cenām, krietni vien pārsniedz tās summas, kuras ir gatavs maksāt vidēji statistiskais pircējs no ārzemēm. Ja attīstītāju pozīcija cenu jautājumā nemainīsies, šis apstāklis var krietni nobremzēt projektu izpārdošanas termiņus. Vai tas tā būs vai nebūs? To rādīs laiks. Lai kā tas arī būtu, Jūrmalas projektu īpašniekiem, šķiet, tomēr nebūtu lieki ieklausīties arī mākleru viedoklī.
Tiešā runa
- Kādas, Jūsuprāt, ir dažādu Latvijas nekustamo īpašumu tirgus perspektīvas 2012. gadā?
- Vai sagaidāma investoru parādīšanās, vai arī dominējošais pircējs būs galīgais patērētājs?
- Kas noteiks mākleru kompāniju panākumus tirgū? Cik svarīgas ir labas un tuvas attiecības ar bankām?
Aija Āboliņa, kompānijas Ober Haus Real Estate Latvia valdes priekšsēdētāja:
- 2011. gads mūsu kompānijai bija ļoti labs. Ceram, ka 2012. gads nebūs sliktāks. Taču tas ir atkarīgs ne tikai no mums un situācijas Latvijā. Tas lielā mērā ir atkarīgs no ārējiem faktoriem - no tā, cik stabilas būs Eiropas valstis, cik stabils būs eiro. Par to liecina kaut vai tas, ka Krājbankas sabrukšana iespaidoja Latvijas nekustamo īpašumu tirgu daudz mazāk nekā ziņas par Itālijas ekonomikas problēmām. Latvijas tirgus pats par sevi ir ļoti mazs, un tādēļ tas ļoti jutīgi reaģē uz pasaulē notiekošajiem procesiem.
Manuprāt, dažādu Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmentu perspektīvas ir šādas: gaidām, ka paaugstināsies cenas dzīvokļiem Rīgas centrā. Tomēr kāpums nebūs lielāks par 10-15%. Pozitīvu dinamiku 2011. gadā demonstrēja Rīgas jauno projektu cenas. To kāpums jau minēto 10-15% robežās turpināsies arī 2012. gadā. Tiesa, cenas paaugstināsies ne visās jaunbūvēs, tikai atsevišķās. Turklāt nedaudz ir jāpalielinās privātajai apbūvei piemērotu gruntsgabalu cenām. Interese par lieliem gruntsgabaliem joprojām ir maza, toties nelielos gruntsgabalus - konkrēti tos, kas ir piemēroti privātajai apbūvei, pamazām pērk. Iemesls skaidrojams ar to, ka Rīgas apkārtnē grūti atrast labu māju 100 - 120 tūkstošu latu cenu kategorijā. Esošie māju piedāvājumi ir vai nu ļoti dārgi, to platība ir pārāk liela, vai arī mājas ļoti ilgi ir bijušas neapdzīvotas. Tādēļ klienti meklē brīvus gruntsgabalus, ko piedāvā par cenu, sākot no 15 000 latu, un pērk tos, lai sāktu būvniecību, jo tad viņi tiešām var iekļauties 100 - 120 tūkstošu latu robežās un saņemt tieši to, ko vēlas.
Situācijā ar sērijveida dzīvokļiem vērojama tendence, ka pircēji, izvēloties dzīvokli, interesējas, kam pieder zeme, uz kuras ir māja. Ir zināms, ka iedzīvotājiem, kas dzīvo daudzdzīvokļu mājās, kas uzbūvēta uz privātīpašniekiem piederošas zemes, jāmaksā visai liela nomas maksa. Šī iemesla dēļ ir iespējams, ka 2012. gadā dzīvokļu cenas šādās mājās varētu kristies. Taču cenu kritums nebūs liels. 2012.gadā minimāli paaugstināsies cenas dzīvokļiem galvaspilsētas populārākajos mikrorajonos, šis cenu paaugstinājums varētu būt 3 līdz 5 procentu robežās. Tomēr kopumā sērijveida mājokļu tirgus paliks tajās pašās pozīcijās kā pašlaik.
-Cilvēki, kas būtu gatavi investēt Latvijas nekustamajos īpašumos, ir. Problēma ir tā, ka nevaram atrast viņiem piemērotus objektus. Nav labas atdeves. Tajā pat laikā parādās investori no Krievijas. Cik viņu būs? Domāju, ne pārāk daudz. Arī darījumu summas būs salīdzinoši nelielas. Tādēļ ir pamats domāt, ka tirgū, kā jau iepriekš teicu, dominēs galīgie pircēji.
-Bankas ir vislielākā nekustamo īpašumu portfeļa īpašnieces un turētājas. Tādēļ nesadarboties ar tām ir neiespējami. Savukārt klientiem ir svarīga brokeru kvalitāte un kompetentums, lai viņiem tiešām būtu nodrošināts drošs un izdevīgs darījums.
Aigars Zariņš, kompānijas Balsts Expert valdes priekšsēdētājs un īpašnieks:
- Pagājušā gada galveno tendenci radīja NVS valstu ie-dzīvotāju pieprasījums. Tomēr viņus interesē ne visi Latvijas nekustamie īpašumi. Viņus interesē tikai virs vidējā līmeņa esošie Rīgas un Jūrmalas nekustamie īpašumi. Tādēļ mājokļu cenas Latvijas galvaspilsētas centrā un valsts galvenajā kūrortā, kā arī Rīgas mikrorajonos esošajās jaunbūvēs 2012. gadā, visticamāk, turpinās celties. Cik lielā mērā? Pagājušajā gadā saskaņā ar mūsu aprēķiniem vidējais cenu kāpums šajos segmentos bija 7,7 procenti. Tātad līdzīgu cenu kāpumu var gaidīt arī 2012. gadā. Kaut gan var atgadīties, ka jau tā augstās Jūrmalas dzīvokļu cenas (tās, kas ir augstākas par 5 000 eiro/m2) mazliet mainīs ārzemju pircēju izvēli. Iespējams, ka daļa pircēju, kas meklēja mājokli Jūrmalā, pāries uz Rīgu, jo tajā ir lielāks un pieņemamāks piedāvājums, kā arī tuvāks cenu līmenis valsts ekonomikas stāvoklim un reālajam tirgum.
Savukārt Rīgas sērijveida mājokļu tirgus saglabās stabilitāti jeb, kā mēdz teikt amerikāņu brokeri, būs plakans. Atdzīvošanās ir jūtama privātmāju segmentā. Agrāk pircēji meklēja objektus, kuru cena ir 100 000 eiro robežās. Tagad pircēji meklē arī dārgākus piedāvājumus - tādus piedāvājumus, kuru cena nepārsniedz
200 000 eiro. No zemes tirgus pozitīvus signālus es negaidu, jo bankas tikpat kā neizsniedz kredītus zemes iegādei un attīstīšanai.
Un vēl. Mani izbrīna pēdējā laikā dzirdētie dažādu nozaru uzņēmēju paziņojumi, ka pieaug Latvijas ekonomikas aktivitātes paaugstināšanās, jo apgrozījums esot palielinājies. Protams, arī mums tas ir palielinājies. Jautājums ir cits - vai ir palielinājušies arī ieņēmumi? Apgrozījuma kāpums ir pozitīvs rādītājs, bet jābūt arī peļņai. Tieši tāpat tā tas ir arī nekustamo īpašumu nozarē: kaut kāda aktivitāte ir, bet rezultāts - tā ne visai.
-Ir parādījusies investoru interese. Pie mums atkal sāk vērsties klienti no Skandināvijas, ar kuriem strādājām laikposmā no 2000. līdz 2006. gadam. Man pazīstamie somi saka, lai paņemam viņu 1995. gada krīzi un projicējam to uz sevi. Viņiem tirgus atlabšanai bija vajadzīgi seši gadi. Mums ir pagājuši jau četri. Tātad, ja ievērojam viņu loģiku, ir palikuši vēl divi gadi. Tādēļ var apgalvot, ka investori parādīsies, bet viņu dominēšanas laiks vēl nav pienācis.
-Nesākšu spriedelēt par to, vai bankas bojā vai kropļo tirgu. To rīcībā ir liels objektu skaits. Pašlaik mākleri vēršas pie bankām, nosauc cenas, un bankas vai nu piekrīt, vai nepiekrīt. Pagaidām izskatās, ka šis process ir vadāms. Kā būs tālāk? Ir iespējamība, ka banku struktūras sāks likt lietā savu potenciālu un izspiest no tirgus tīras mākleru kompānijas. Tas ir gluži kā laikposmā no 2004. līdz 2006. gadam: tie, kuri bija tuvāk attīstītājiem un tirgoja jaunos projektus, tie arī bija, kā mēdz teikt, šokolādē. Tagad izdevīgākā situācijā ir tie, kam ir tieša piekļuve banku nekustamajiem īpašumiem.
Vadims Markovs, kompānijas NIRA fonds prezidents un īpašnieks:
- Rīgas sērijveida dzīvokļu segmentā saglabāsies pagājušā gada tendence - būs vai nu cenu stagnācija vai to nenozīmīgs kāpums. Tas pats ir gaidāms arī saistībā ar dzīvokļiem galvaspilsētas jaunbūvju projektos, kaut šajos projektos ir manāma zināma aktivizēšanās. Rezerve cenu kāpumam jaunbūvēs it kā ir, taču tas attiecas uz projektu ierobežotu skaitu - uz tiem projektiem, par kuriem interesējas ārējais pircējs. Iepriekš minētā dēļ 2012. gadā nekāds bums jauno projektu tirgū nav gaidāms.
Stāvoklis zemes tirgū maz atšķirsies no 2011. gada, tas ir, turpināsies stagnācija. Savukārt Jūrmalā, ja tiks īstenoti visi pieteiktie objekti, ir jānotiek cenu korekcijai. Un tā virzīsies cenu pazemināšanās virzienā: 5 000 - 5 500 eiro/m2 ir nepamatoti lielas attīstītāju gaidas, kuras izraisījušas deficīts un optimistiskas cerības, kas bija saistītas ar iepriekšējo gadu atbraucēju lielo pirktspēju, iespējams, ka objekti, kuru pieteiktā cena ir 5 000 eiro/m2, reāli tiks pārdoti tikai tad, ja attīstītājs savlaikus iedomāsies piešķirt atlaidi. Es paredzu, ka Jūrmalā būs asa konkurence starp pārdevējiem. Priekšnosacījumu cenu kāpumam šeit nav. Potenciālo pircēju vairāk nekļūs. Un kāpēc lai viņi parādītos, ja ir tik augstas cenas!? Tajā pašā Spānijā to pašu var nopirkt burtiski par kapeikām. Un ne tikai tur. Krievi var lēti nopirkt nekustamos īpašumus viņu tradicionālās intereses valstīs, piemēram, Bulgārijā vai Apvienotajos Arābu Emirātos. Lielie starptautiskie uzņēmumi pašlaik daudz pērk Vācijā un Ungārijā, kur ir saprotams potenciāls un pamats cenu kāpumam.
-Punktveida investori ir gan Rīgā, gan Jūrmalā. Viņu skaits sa-glabāsies arī 2012. gadā. Tie investori, kuri ienāks dzīvojamajā vai komerciālajā sektorā, būs no Austrumiem. Rietumi ir aizņemti ar runām par krīzes otro vilni un strukturālām problēmām, skandināvus interesē tikai mūsu meži un zeme.
-Svarīga ir prasme sajust tirgus segmentu elpu un prasme koncentrēties, lai sasniegtu mērķi. Svarīga ir arī prasme nodibināt kontaktus. Bet galvenais - «nepārēsties» un «nesaindēties». Ar bankām jābūt uzmanīgiem, jo tās ir lielie spēlētāji, un tām vienmēr ir savas intereses un stratēģija.
Edgars Šīns, Latvijas nekustamo īpašumu kompāniju asociācijas LANĪDA vadītājs un kompānijas Latio īpašnieks:
- Mēs gaidām gadu, kurā nebūs satricinājumu un sliktu ziņu. Tirgus pieprasījums pēc nekustamiem īpašumiem, ko veido vietējie pircēji, ir pietiekams, lai noturētos pašreizējais cenu līmenis. Kaut kādu pieaugumu var radīt investori no ārpuses. Taču viņi turpinās koncentrēties Rīgas centrā un Jūrmalā. Un šeit ir iespējams cenu kāpums. Pārējās Latvijas daļās, kamēr ekonomika nesāks rādīt brīnumus, pieaugumu gaidīt nav vērts. Labi, ka nav priekšnosacījumu arī lejupslīdei - visam jābūt līdzsvarā. Laikposmā no 2007. līdz 2009. gadam mūsu tirgus jau tā zemu noslīdēja un zināmai daļai šīs lejupslīdes bija tīri emocionāls pamats. Nelielo cenu lejupslīdi, ko Rīgas sērijveida dzīvokļi pieredzēja pagājušajā gadā, var izskaidrot ar to, ka tie tirgus spēlētāji, kuri var ietekmēt tirgu (ar to jāsaprot bankas un to struktūras, kurām pieder lielas hipotēkas parādniekiem atņemto nekustamo īpašumu dokumentu kopas – m2 ), nedaudz pārdozēja tirdzniecībai izlikto daudzumu. Tā bija tīri tehniska pārrēķināšanās. Diez vai bankas gribēja, lai cenas samazinātos.
Jūrmala? Šis tirgus nepakļaujas loģikai. Ja es sāktu stāstīt, piemēram, spāņiem, kā veidojas cenas mūsu kūrortā, kādas tās ir salīdzinājumā ar Latvijas iedzīvotāju pirktspēju, mani uzskatītu par jukušu. Es nevarētu paskaidrot, ka pārdod, nevis daudz nekustamo īpašumu, kaut kādas īpašas atmiņas un izjūtas. Tas ir kaut kas unikāls! Un katrs Jūrmalas attīstītājs, kas uzsāk projektu līča pie-krastes tuvumā, cer uz cenu līmeni robežās no 5 000 līdz 10 000
eiro/m2. Ko te lai saka?! Ja jau dzīvokļi tiek piedāvāti par pusmiljonu un miljonu eiro, acīm redzot, attīstītājs uzskata, ka zina savu klientūru. Un, ja attīstītājs ir par to pārliecināts un paredz projektu šai klientūrai, viņam nav jāieklausās mākleros un pircējos, kas ir sašutuši par cenām. Ir skaidrāk par skaidru redzams, ka šis projekts nav domāts viņiem.
-Iepriecina tas, ka objektu rentabilitāte tomēr pieaug. Tas ir saistīts gan ar mājokļu īres, gan komercobjektu nomas likmju paaugstināšanos. Latvija investorus sāk ieinteresēt, un viņu skaits nedaudz palielināsies. Investori nāks ne tikai no NVS valstīm. Kaut gan ir skaidrs, ka pircēju no Austrumiem būs vairāk nekā no Rietumiem.
-Nekustamo īpašumu kompānijām ir jāraugās ārzemju pircēju virzienā. Vietējais tirgus jau ir izveidojies - gandrīz visiem ir savi mākleri. Konkurences objekts galvenokārt būs ārzemju pircējs. 2012. gadā mēs pieredzēsim lielu nekustamo īpašumu kompāniju aktivitātes pieaugumu dažādās izstādēs. Gribētos cerēt, ka Latvija saglabās savu pievilcību ārzemnieku acīs un ka tiks darīts viss, lai nodrošinātu viņiem komfortablus apstākļus.
Aigars Šmits, kompānijas Arco Real Estate valdes priekšsēdētājs:
- Sērijveida dzīvokļu cenas nepaaugstināsies. Taču jauno projektu attīstītāji, kam būs vajadzīgs finansējums to īstenošanai, sāks mākslīgi paaugstināt cenas. Tas ir saistīts ar bankām. Tām jau tagad ir lieli jauno dzīvokļu portfeļi. Naudu jaunu projektu būvniecībai bankas dos tikai uz ļoti stingriem noteikumiem, lai pārdošanā varētu noteikt cenas, kas nav zemākas par noteiktu līmeni. Pretējā gadījumā bankām radīsies problēmas ar savu portfeļu izpārdošanu. Jāņem vērā arī tas, ka aptuveni 90 procenti jauno dzīvojamo projektu, kurus ir pārņēmušas bankas, nav pabeigti. Un tas nozīmē, ka bankām vajadzēs iedalīt finansējumu šo pārņemto dzīvojamo projektu pabeigšanai.
2011. gada tendence, kas saglabāsies 2012. gadā, ir interese par gruntsgabalu pirkšanu. Mūsu kompānija to izjūt savā projektā Mārsiļi, ir vērojama atdzīvošanās, kas transformējas pirkumos.
Svarīga nozīme Jūrmalas, Vecrīgas un Klusā centra tirgos joprojām būs Imigrācijas likuma labojumiem un uzturēšanās atļauju izsniegšanai apmaiņā pret investīcijām nekustamajos īpašumos. Taču piedāvājums šajā segmentā ir visai ierobežots. Tādēļ es prognozēju nākamo etapu: ārzemnieki sāks izskatīt iespēju iegādāties ūdens tuvumā esošus labiekārtotus ciematus netālu no Rīgas. Gribi uz Jūrmalu? Sēdies laivā un dodies turp! Vecrīgā un Klusajā centrā cenas turpina palielināties, un šajās vietās ir vērojams reāls pie-prasījums.
Latvijas nekustamo īpašumu cenas ir visai zemas, un būtu tikai loģiski, ja tās paaugstinātos. Kas notiks? Dzīve rādīs. Jāņem vērā, ka daudz tiek runāts par Eiropas Savienības otro krīzes vilni. Tas ietekmē pircējus, un viņi kļūst piesardzīgāki.
-Tādu investoru, kādi bija 2004.- 2006. gadā, un tādā skaitā Latvijā nu jau vairs nebūs nekad. Pat nezinu, kādam brīnumam jānotiek, lai ārzemnieki masveidā sāktu pirkt Latvijas nekustamos īpašumus, lai tos pārdotu pēc dažiem gadiem. Dominējošais joprojām ir galīgais pircējs. Un tas ir labi, jo tad ir mazāk priekšnoteikumu un iespēju cenu burbuļa augšanai.
-Tuvas attiecības ar bankām vienmēr ir bijušas svarīgas. Gribētos cerēt, ka tāda parādība kā banku meitas uzņēmumi ir tikai pagaidu risinājums, kas ar laiku izzudīs no tirgus. 2012. gadā zirgā būs tas, kas varēs nodemonstrēt labus nekustamo īpašumu pārdošanas rezultātus. Galvenais ir profesionāli darīt savu darbu. Mēs ceram, ka mūsu uzņēmumam 2012. gadā izdosies palielināt apgrozījumu.
Andrejs Kozels, SIA Realia Property Dzīvojamā fonda departamenta direktors:
- Lielākā daļa darījumu ar sērijveida mājokļiem 2012. gadā notiks robežās no 500 līdz 600 eiro/m2. Cenas 700-800 eiro/m2 līmenī tiks fiksētas tikai izņēmuma gadījumos. «Ejoša», tas ir, vietējos pircējus interesējoša cena dzīvokļiem galvaspilsētas jaun-būvēs ir līdz 1 200 eiro/m2. Tirgū ir arī krietni dārgāki projekti. Tos pērk vai nu ārzemnieki, vai arī ļoti turīgi vietējie iedzīvotāji. Tos labi pērk arī tad, ja projekts ir ļoti labi pieteicis sevi tirgū un ja, salīdzinot ar konkurentiem, tam ir daudz priekšrocību.
Zemes cena 2012. gadā mainīsies maz. Tā jau tāpat ir stipri nokritusies, un vēl vairāk kristies tai nevajadzētu. Gruntsgabalu cenu atšķirības noteiks vieta un komunikāciju esamība.
Privātmāju cenas Rīgā un tās apkārtnē ir pārdzīvojušas vētrainas korekcijas periodu. Tālāku cenu lejupslīdi es neprognozēju. Darījumu ar objektiem, par kuriem tiek prasīti 200-220 tūkstoši eiro, būs maz. ‡emot vērā vidējo ienākumu līmeni, tā Latvijas pircējam ir pārāk augsta cena. Savukārt tos pircējus, kuri pērk nekustamos īpašumus, lai iegūtu termiņuzturēšanās atļauju, maz interesē mājas parastos Rīgas piepilsētas ciematos.
-Pirmo vijoli nekustamo īpašumu tirgū spēlēs un tā politiku turpinās noteikt galīgie pircēji. Jūrmalā parādīsies investori. Tomēr nav pamata cerībām, ka viņu būs daudz.
-Sekmīgi attīstīsies tikai tās Latvijas mākleru kompānijas, kuras, meklējot pircējus, to darīs ārpus Latvijas robežām. Ir jāmeklē cilvēki, kas ir gatavi ieguldīt naudu mūsu valstī kā dzīvojamajos, tā arī komerciālajos nekustamajos īpašumos. Ja jāraksturo ieguvumi no saistībām ar bankām, neesmu pārleicināts, ka tas ir izšķirošais faktors. Galvenais, lai mākleru kompānija būtu labs izpildītājs. Ўrzemju pircējiem vairākumā gadījumu hipotēkārie kredīti nav vajadzīgi. Šos pircējus Latvijas bankas interesē tikai kā maksāšanas instruments.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2192
