Sērijveida dzīvokļu cenām plus 10–15%
Boriss Malogolovecs, kompānijas AVA HOLDING valdes loceklis
Rīgas sērijveida dzīvokļi pieredz noturīga cenu kāpuma periodu. Pieprasītākajiem dzīvokļiem cenas, salīdzinot ar pagājušā gada rudeni, ir cēlušās par 10—15%. Atrast galvaspilsētā izremontētu vienistabas vai divistabu sērijveida dzīvokli mājā, kas uzbūvēta labā vietā un maksātu 600 eiro/m², nu jau ir praktiski neiespējami. Līdz 2013. gada beigām sērijveida dzīvokļu cenas varētu pakāpties vēl par 5%.
Rīgas sērijveida mājokļu tirgū ir paaugstināts pieprasījums: pieaug gan darījumu skaits, gan piedāvājumu skaits. Tam ir vairāki tīri ekonomiska rakstura izskaidrojumi. Pirmkārt, pastāvīgi samazinās banku lēto sērijveida dzīvokļu piedāvājums. Šie dzīvokļi tiek izpirkti, bet hipotēkas parādniekiem atsavinātie dzīvokļi nākamajā reizē jau tiek izlikti tirgū par augstākām cenām. Otrkārt, attīstās ekonomika, un paaugstinās mūsu iedzīvotāju ienākumu līmenis. Treškārt, Rīgā pašlaik ir viens no mūsu valstī viszemākajiem bezdarba līmeņa rādītājiem, un tādēļ visu Latvijas reģionu iedzīvotāji dodas tieši uz Rīgu darba meklējumos. Tas palielina pieprasījumu pēc mājokļa. Cilvēkiem kaut kur taču ir jādzīvo, un viņi pievērš uzmanību tieši sērijveida mājokļu segmentam, kur 75% aizņem galvaspilsētas dzīvojamais fonds. Ceturtkārt, sērijveida dzīvokļi Rīgā ir kļuvuši pievilcīgi investīciju ziņā, un tas ir noticis straujā īres likmju kāpuma dēļ. Vienistabas un divistabu dzīvokļi jau tagad spēj nodrošināt gada rentabilitāti 7-9% apmērā, un šim rādītājam ir izaugsmes potenciāls.
Cilvēki aizvien mazāk atceras krīzi un ir gatavi kaut ko mainīt savā dzīvē. Tas viss iekustina cenu kāpumu reālos darījumos. Kā rāda mūsu darba rezultāti (ar AVA HOLDING speciālistu līdzdalību katru mēnesi notiek 20–30 sērijveida dzīvokļu pirkšanas pārdošanas darījumu), atrast Rīgā pie-nācīgu un labu piedāvājumu par 600 eiro/m² ir gandrīz nereāli. 2012. gada rudens beigās klienti visai piesardzīgi vērtēja izremontēta vienistabas dzīvokļa piedāvājumu Purvciemā un Pļavniekos par 20—21 tūkstoti eiro, bet tagad viņi iet skatīties analoģiskus objektus par 25 tūkstošiem eiro. Runa ir par 602., 467. un «lietuviešu sērijas», kā arī mazģimeņu projektiem. Vienistabas dzīvokļi 119.sērijas mājās, kas ir modernākās no galvaspilsētas dzīvojamā fonda tipālajiem projektiem, tiek piedāvāti jau par 28 tūkstošiem eiro.
Divistabu dzīvokļu vidējās cena Rīgas populārākajos guļamrajonos: Pļavniekos, Purvciemā, Imantā, Zolitūdē un Ziepniekkalnā svārstās cenas robežās no 33 līdz 38 tūkstošiem eiro. Ja piedāvājums ir labs, cena var būt augstāka. 2013. gada pavasarī mūsu kompānija kārtoja 119.sērijas divistabu dzīvokļa darījumu Purvciemā par 50 000 eiro. Dzīvoklim bija tikko veikts kapitālais remonts (pat uzstādīti jauni pakešu logi ar koka rāmjiem), turklāt dzīvoklis bija mēbelēts. Sanāca 850 eiro/m².
Trīsistabu dzīvokļi labāko sēriju daudzdzīvokļu mājās iepriekšminētajos mikrorajonos visbiežāk tiek piedāvāti par 48—53 tūkstošiem eiro. Labajā krastā tie, starp citu, ir par trim četriem tūkstošiem eiro lētāki nekā, piemēram, Zolitūdē vai Imantā. Arī ar trīsistabu dzīvokļiem mūsu kompānijai ir darījumi, kuros cena ir augstāka par 800 eiro/m²: par 60 000 eiro tika pārdots izremontēts 73 kvadrātmetrus liels dzīvoklis.
Taču, kopumā ņemot, normālā stāvoklī esošu sērijveida dzīvokļu pārdošanas darījumi, ko pēdējā pusgada laikā ir kārtojusi kompānija AVA HOLDING tajā pašā Purvciemā un Pļavniekos, notiek par cenu robežās no 650 līdz 725 eiro kvadrātmetrā.
Pēdējā pusgada laikā galvenā tendence ir potenciālo pircēju gatavība maksāt par tiešām kvalitatīvu sērijveida mājokļu tirgus produktu. Lielākā daļa klientu priekšroku dod objektiem, uz kuriem var uzreiz pārcelties dzīvot. Tādēļ piedāvājumi no banku portfeļiem par vidējām tirgus cenām ir mazāk populāri, jo parasti šie objekti ir sliktākā stāvoklī. Interese par pirkumu parādās tikai tad, ja banku sērijveida dzīvokļu cena ir krietni zemāka par tirgus cenu, tas ir aptuveni 600 eiro/m².
Šopavasar un vasarā vispieprasītākie ir divistabu dzīvokļi. Precēti pāri ar bērniem apsver iespēju iegādāties trīsistabu dzīvokļus. Vismazāk pieprasīti ir četristabu dzīvokļi, lai gan to cenas ir tādas pašas kā trīsistabu dzīvokļiem vai pat zemākas. Tas ir saistīts ar lieliem komunāliem maksājumiem ziemas periodā. Tādēļ, lai atrastu pircēju četristabu dzīvoklim, kas pieder īpašniekam – turklāt tiešām motivētam pārdot savu īpašumu, dažreiz nākas būtiski piekāpties. Piemēram, četristabu dzīvoklis Pļavniekos, kas pirms gada tika piedāvāts par 65 000 eiro, nesen ar mūsu līdzdalību tika pārdots par 56 000 eiro.
Kopumā ņemot, pēc kompānijas AVA HOLDING analītiķu domām, 2013. gada otrajā pusē vienistabas un divistabu sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā var kļūt augstākas par vēl 5%, protams, ja to cenas ir adekvātas. Sarunājoties ar īpašniekiem, bieži dzirdam, ka tirgū ir spēlētāji, kas mākslīgi paceļ cenas. Tas ir, šie cilvēki ņem pārdošanai objektus, nosaucot to īpašniekiem apzināti paaugstinātu cenu. Ja īpašnieks saka, ka kāds no mūsu kolēģiem un vienlaikus konkurentiem ir piedāvājis tirgot trīsistabu dzīvokli par 65 000 eiro un paliek pie sava, mēs šādu objektu realizācijai neņemam, jo, mūsuprāt, cena, kas varētu piesaistīt reālu pircēju, nepārsniedz 60 000 eiro,
Turklāt daudz pūļu prasa sērijveida dzīvokļu pārdošana mājās, kas uzbūvētas uz saimnieku zemes. Ja atklājas, ka ikgadējais zemes nodokļa maksājums dzīvoklim ir 160—200 latu, klienti atsakās izskatīt šādus piedāvājumus. Īpašniekiem, kas vēlas pārdot šādu mājokli, nākas to kompensēt, samazinot cenu. Analoģiski galvaspilsētas dzīvokļu cenas mājās, kas atrodas uz «savas zemes», un mājās, kas uzbūvētas uz zemes, kas pieder trešajām personām, atšķiras par 10-12%. Tomēr tiem, kuri vēlas nopirkt tipālu mājokli Purvciemā un Pļavniekos, jāpatur prātā, ka Purvciemā un Pļavniekos krietna puse daudzdzīvokļu māju ir uzbūvētas uz saimniekiem piederošas zemes. Šis pats apstāklis ļauj dzīvokļu īpašniekiem, kam pieder privatizētās zemes domājamās daļas, prasīt nedaudz augstāku cenu pat tad, ja dzīvoklis nebūt nevar lepoties ar šiku remontu.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2486
