Rīgā noīrēsim, padzīvosim...
www.varianti.lv
Īres dzīvokļi Rīgā joprojām ir pieprasīti visos segmentos. Tas sadārdzina piedāvājumus, kas parādās tirgū no jauna. Tomēr, kā cer eksperti, cenu kāpums būs mērens un neradīs galvaspilsētas mājokļu īres likmju pārkaršanu.
«Dzīvokļu īre, kas vēl tikai pirms pāris gadiem daudzām mākleru kompānijām bija gluži kā nemīlama pameita, tagad ir kļuvusi par favorīti. Tas īpaši attiecas uz mākleriem, kas specializējas darbā ar dzīvokļiem Rīgas centrā. Pieprasījums pēc īres dzīvokļiem pēdējos gados ir stabils. Var teikt, ka šis segments ir viens no aktīvākajiem un dinamiskākajiem galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgū,» uzskata kompānijas Domenika Latvia vadītājs Dainis Kursišs.
Analoģsku domu sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv pauda arī kompānijas Ober Haus Real Estate Latvia Vecrīgas filiāles speciāliste Inga Tinkūna: «Manuprāt, pieprasījums pēc dzīvokļiem centrā, salīdzinot pat ar pagājušo gadu, ir pieaudzis. Tagad ir tradicionālais īres dzīvokļu meklēšanas periods. Domāju, ka laikposmā no septembra līdz oktobrim pieprasījumu nebūs mazāk.»
Ārzemnieki izvēlas centru
Latvijas galvaspilsētas centrā 60 līdz 65 procentus pieprasījumu pēc īres mājokļiem formē ārzemnieki. Pārējos 35 līdz 40 procentus pieprasījumu parasti izsaka maksātspējīgi cilvēki, kas meklē jumtu virs galvas ne pārāk ilgam laika periodam: vieni remontē savu mājokli, citi pārceļas uz īrētu dzīvokli ģimenes apstākļu dēļ — laulības šķiršana, precēšanās, bērnu piedzimšana...
Ārzemnieki, ja neņem vērā diplomātisko korpusu, veido divas lielas galvenās īrētāju grupas. Pirmā ir uzņēmēji un augsta līmeņa menedžeri, kas Latvijā ir ieradušies strādāt. Var, cik vien vēlies, spriedelēt par mūsu valsts izkļūšanu vai neizkļūšanu no ekonomiskās krīzes, taču mākleri ir pārliecināti par to, ka nekustamo īpašumu īres tirgū notiekošais liecina par pozitīvām tendencēm Latvijas ekonomikā. «Latvijā ir viens no pasaulē ātrākajiem platjoslas interneta tīkliem, un tādēļ šeit ierodas daudzi uzņēmēji, kuru darbība tā vai citādi ir saistīta ar IT nozari.
Ārzemju kompānijas pie mums atver savus birojus un zvanu centrus un no šejienes apkalpo Eiropas klientus. Attīstās arī citi virzieni,» savu viedokli pamato Domenika Latvia pārstāvis. Ārzemju uzņēmēji parasti vēlas īrēt dzīvokļus labā stāvoklī, dzīvokļus ar 2 vai 3 guļamistabām. Pieprasītākie rajoni ir Klusais centrs un Vecrīga. Īres maksa — 600 līdz 1 200 eiro mēnesī.
Par otru lielāko Rīgas vēsturiskā centra mājokļu īrētāju grupu pateicība jāizsaka Latvijas izglītības iestādēm, kas ārzemēs reklamē Latvijas augstākās izglītības iespējas. Tā ir izglītība, kuras kvalitāte visai maz atšķiras no Vecās Eiropas izglītības kvalitātes, toties izmaksā divas vai pat trīs reizes lētāk. Pēdējais apstāklis piesaista jaunatni no Spānijas, Vācijas, Skandināvijas un postsociālisma telpas valstīm. Viņu prasības, protams, ir pieticīgākas nekā uzņēmējiem un augstākā līmeņa vadītājiem. Mākleru novērojumi liecina, ka deviņi no desmit studentiem lūdz sameklēt viņiem mājokli par 300—350 eiro mēnesī, un turklāt tas ir ar visiem papildu maksājumiem. Par šādu cenu galvaspilsētas vēsturiskajā centrā var atrast tikai ļoti kompaktas telpas — tādas, kuras ir 30—40 kvadrātmetru lielas. Daudzi studenti pēc pāris mēnešiem kooperējas un pārceļas uz 3 vai 4 istabu dzīvokļiem. Pēc Ingas Upmales vārdiem, šādos gadījumos studenti apsver iespējas īrēt objektus par 900 līdz 1 000 eiro mēnesī, bet dažkārt arī par 1 200 eiro mēnesī.
Parastā cena
Tik jūtīgs un skaidri atsekojams pieprasījums pēc Rīgas centra īres mājokļiem tieši atspoguļojas arī nekustamo īpašumu īpašnieku finanšu prasībās. Eksperti runā par ikgadēju 10 līdz 15 procentu cenu kāpumu gan mājokļiem Rīgas centrā, gan galvaspilsētas mikrorajonu jaunajos projektos. Tādēļ tiem, kuri vasaras beigās bija nodomājuši īrēt dzīvokli neremontētā Klusā centra vai Vecrīgas mājā, bija jārēķinās ar likmi 7—9 eiro/m2 mēnesī. Tādējādi divistabu dzīvokļu īrēšanas izmaksas ir 480—640 eiro mēnesī, bet trīsistabu — 400—840 eiro mēnesī.
Izremontēta māja un labs dzīvokļu stāvoklis paaugstina īres cenu no 8 līdz 10 eiro/m2 mēnesī. Dzīvokļi jaunceltnēs un kapitāli izremontētās Latvijas galvaspilsētas vēsturiskā centra mājās tiek piedāvāti par 12 līdz 16 eiro/m2 mēnesī, bet atsevišķos un ekskluzīvākos gadījumos likme sniedzas līdz 22—25 eiro mēnesī. Pēdējie skaitļi atbilst piedāvājumiem, kas satrauca tirgu tā sauktajos «treknajos gados»: vispārzināmais tā laika mājokļa īres maksas rekords bija 25 eiro/m2 mēnesī (dzīvoklis Alberta ielā). Tomēr prasīt augstu cenu ir viena lieta, bet pavisam cita — par šādu cenu to izīrēt. Pagaidām neviens no speciālistiem, ar kuriem ir nācies runāt šo rindu autoram, nav gadījies pat dzirdēt par tādiem dzīvokļu īres darījumiem, kuros mēneša maksas likme reāli pārsniegtu kaut vai 20 eiro/m2.
Ja runā par Rīgas centra nomali, tad tajā dzīvokļi īrētājiem izmaksā vidēji par 15 līzd 20% lētāk nekā turpat tuvumā esošajā Vecrīgā.
Patīkami pārsteigumi
«Protams, nevar teikt, ka cilvēki ņem visu, kas vien tiek piedāvāts. Ir arī visai neadekvāti piedāvājumi. Taču kvalitatīvi dzīvokļi veiksmīgākajos projektos un par tirgus cenām tiešām tiek izīrēti visai ātri,» stāsta Dainis Kursišs. Tiesa, pats tirgus cenas jēdziens tagad ir visai nosacīts. Gadās darījumi, kas liek patīkami apjukt pat pašiem mākleriem. Tā ar Ober Haus starpniecību vienā no kompleksa Skanstes Virsotnes ēkām tika noslēgts līgums par trīsistabu dzīvokļa izīrēšanu par 790 eiro mēnesī. Izīrējot divistabu dzīvokli tajā pašā kompleksā, kas sākumā bija izlikts īrei par 355 eiro mēnesī, notika pat «maku cīniņš». Uzreiz uzradās vairāki pretendenti, no kuriem viens pacēla likmi līdz 430 eiro mēnesī, lai tikai nepalaistu garām viņam iepatikušos mājokli.
Šīs pašas tendences ietvaros iekļaujas arī gadījums ar divistabu dzīvokļa izīrēšanu projektā Ziedoņdārza mājas. Mākleris saņēma ļoti daudz telefona zvanu no klientiem, kurus nemulsināja cena — 410 latu (583 eiro) mēnesī. Jāsaka, ka vēl tikai pavasarī par cenas griestiem šādam piedāvājumam tika uzskatīti 370—380 lati (526—540 eiro).
Skumjais Jūrmalas precedents
«Ceru, ka spēlēšanās ar cenu celšanu neradīs jauna cenu burbuļa veidošanos. Tie īpašnieki, kas no jauna izliek dzīvokļus īres tirgū, nosaka cenas, kas ir par 10 līdz 15 procentiem augstākas par tirgus cenām, cerot, ka gan jau kāds uzķersies. Gribētos cerēt, ka Rīgā neatkārtosies Jūrmalas šī gada notikumu scenārijs, kad neattaisnojās daudzu īres nekustamo īpašumu īpašnieku cerības,» iesaka būt piesardzīgākiem Domenika Latvia vadītājs. Atklājās, ka Latvijas galvenajā kūrortā visai liels vasaras īres mājokļu slānis bija visai tālu no cenu līmeņa, ko bija gatavi maksāt atpūtnieki. Viņi īpašnieku prasības uzskatīja par pārāk neadekvātām gan no ekonomikas, gan klimata viedokļa.
Jūrmalas māju un dzīvokļu piedāvājuma stratēģija tradicionāli tiek veidota šādi: gaidāmās sezonas īres cenu orientierus nosauc ziemas beigās. Ja līdz maija vidum īrniekus neizdodas atrast, cenas tiek koriģētas. Taču 2010. un 2011. gadā bija daudz klientu, kas, bēgot no smacējošā Maskavas klimata, spontāni pieņēma lēmumu doties uz Jūrmalu gandrīz vai pāris dienas pirms konkursa Jaunais vilnis sākuma. Ņemot vērā forsmažora situāciju, daudzi piekrita īpašnieku prasītajām cenām. Savukārt īpašnieki, sajūtot pieprasījumu, prasīja cik vien augstu cenu var — maksimumu. «2012. gada sākumā īpašnieku nosauktās Jūrmalas mājokļu vasaras īres cenas jau pārsniedza 2010.—2011. gada maksimuma cenas. Trīs līdz pieci tūkstoši eiro mēnesī par 2 vai 3 istabu dzīvokli pie līča un 5 līdz 10 tūkstoši eiro mēnesī par māju bija šī gada parastā cena,» — noplāta rokas Dainis Kursišs. «Taču bija mainījušies klienti: viņi nevēlējās maksāt dārgāk. Turklāt laika apstākļi mūs šovasar nelutināja, un apartamentu īre Spānijas un Itālijas kūrortos bija kļuvusi manāmi lētāka. Un tā nu īrniekus neizdevās atrast pat kvalitātes un mājokļa vietas ziņā visinteresantāko Jūrmalas objektu īpašniekiem, kas nebija izpratuši situāciju un pieprasīja vecās cenas. Daudzi no šiem īpašniekiem jūlija beigās zvanīja un neizpratnē vaicā, kur tad ir klienti.»
Šogad visai spilgti izpaudās vēl kāda jauna tendence: Daļa klientu no Krievijas, kuri vēlējās atpūsties tieši Latvijā, aplūkojuši Jūrmalas piedāvājumu, noīrēja mājokli Rīgā un brauca uz jūru ar mašīnu. Tas ļāva viņiem uz pusi vai pat trīskārtīgi samazināt ar dzīvošanu saistītos izdevumus.
Runājot par Jūrmalu, var piebilst, ka pārmērīgu gaidu sindroms bija pārņēmis ne tikai kvalitatīvo Jūrmalas nekustamo īpašumu īpašniekus. Tas skāra arī sērijveida mājokļu segmentu. «Spilgtākais piemērs — divistabu dzīvoklis Kauguros 602. sērijas mājā Tērbatas ielā. Tā saimniece lūdza atrast īrniekus jūnijā un augustā — par 600 latiem mēnesī,» vasaras notikumus atceras kompānijas AVA HOLDING pārstāve Jekaterina Kirtena. «Sāku vaicāt, kā ir veidojusies cena. Izskaidrojums bija vienkāršs: dzīvoklī ir visi virtuves piederumi un mēbeles, saimniece ir gatava reizi nedēļā ierasties un mainīt veļu, apliet puķes un veikt nelielu dzīvokļa uzkopšanu. Piedāvāju viņai atteikties no dzīvokļa tīrīšanas un puķu laistīšanas un samazināt cenu uz pusi. Viņa piekrita ierosinājumam un samazināja cenu līdz 500 latiem mēnesī. Es novērtēju, ka iespēja, ka šāds piedāvājums būs pieprasīts, ir minimāla, un objektu darbam nepaņēmu. Spriežot pēc sludinājumiem publiskajās datubāzes, šis dzīvoklis tā arī netika izīrēts.»
Dzīvesvieta, kam pagājušajā vasarā reāli varēja atrast klientus Kauguros, maksāja ne vairāk par 200 līdz 300 latiem mēnesī — un arī tad tikai uz jūnijā un — augustā. Parastā jeb, tā teikt, visa gada īres likme šajā Jūrmalas rajonā reti kad pārsniedz 80 līdz 100 latus mēnesī. Un tas jau ir piedāvājums vietējiem klientiem.
Sērijveida mājokļu segments
Kā jau teicu, Rīgā pieprasījums no Latvijas iedzīvotājiem, kas meklē īres mājokļus, koncentrējas guļamrajonos un galvenokārt sērijveida mājokļu segmentā. Pieprasījumu šeit nosaka tie mūsu valsts dažādu reģionu iedzīvotāji, kuri brauc uz galvaspilsētu peļņā, jo Rīgā bezdarba līmenis tomēr ir viens no viszemākajiem. Jaunie rīdzinieki, nodibinājuši ģimeni, arī vairāk domā par mājokļa īri nekā par tā pirkšanu. Sava veida kompāniju viņiem veido tūkstošiem ģimeņu, kas nav varējušas tikt galā ar hipotēkas saistībām un ir zaudējušas savu mājokli. Vēl viena pretendentu grupa ir Latvijas studenti, kam nav pieticis vietas izglītības iestāžu kopmītnēs. Viņu iespējas ir visai ierobežotas, un tādēļ viņi nereti kooperējas pa diviemtrim cilvēkiem un īrē vienistabas dzīvokli.
Ja paraugās uz īres mājokļu piedāvājumu pirms diviem gadiem, var konstatēt, ka pašreizējais piedāvājums ir par 35 līdz 40 procentiem dārgāks. Jekaterina Kirtena, kas savā darbā specializējas tieši ar Rīgas sērijveida dzīvokļu īri, šo segmentu vērtē šādi: «Sērijveida dzīvokļi labajā krastā tiek vērtēti augstāk. Parastais vienistabas dzīvokļu piedāvājums Purvciemā vai Pļavniekos ir aptuveni 100 lati mēnesi plus komunālie maksājumi, divistabu dzīvokļiem — 100 līdz 180 latu (par 100 latiem — tas būs dzīvoklis pirmajā stāvā bez pakešu logiem vai dzelzs durvīm, kā arī visai viduvējā stāvoklī), bet trīsistabu dzīvokļi atkarībā no mājas sērijas, dzīvokļa stāvokļa un mēbelējuma ir pieejami par 130 līdz 250 latiem mēnesī. Kreisajā krastā cenas ir par 10аprocentiem zemākas. Protams, Bolderājā un Mangaļsalā īres likmes būs vēl zemākas.
Piedāvājumi par tirgus vidējām cenām «aiziet» divu vai trīs dienu laikā. Atgadās, ka pāris stundu laikā. Tas notiek, ja piedāvā īrēšanai par 100 latiem mēnesī izremontētu un mēbelētu vienistabas dzīvokli populārajos mikrorajonos. Nedēļa vai divas ir vajadzīgas, lai sameklētu īrniekus divistabu dzīvoklim dārgāk par 150—160 latiem mēnesī. Visgrūtāk ir izīrēt ģimenei domātus trīsistabu un četristabu dzīvokļus. Cilvēki ļoti uzmanīgi pēta komunālo maksājumu izdrukas, it īpaši ziemas periodā, un meklē lētākus variantus.
Mikrorajonu jaunajos projektos dzīvokli var noīrēt vidējo par 4—5 latiem kvadrātmetrā.
Kas notiks ar īres cenām?
Dainis Kursišs, kompānijas Domenika Latvia vadītājs:
«Viss ir atkarīgs no pieprasījuma. Pilsētas centrā un jaunajos projektos tas ir būtisks. Tādēļ īres likmes var pamazām celties. Kāpums, visdrīzāk, nebūs lielāks par 7 līdz 10 procentiem gadā. Tas būs dabīgs process, ko regulēs pieprasījuma un piedāvājuma attiecība. Gribētu cerēt, ka nepiedzīvosim cenu mākslīgu paaugstināšanu. Piebildīšu: ja, klaiņojot pa Rīgas centra ielām, paceļ galvu, var ieraudzīt ļoti daudz tukšu dzīvokļu, kas teorētiski varētu papildināt tirgu. Tomēr tas nav tik vienkārši. Nesen mēs pēc kāda klienta pasūtījuma aprēķinājām dzīvokļa kvalitatīva remonta un ievadīšanas īres tirgū ekonomisko efektivitāti. Izrādījās, ka, pat veicot salīdzinoši lētu remontu (ap 150 Ls/m2), to pilnībā mēbelējot un aprīkojot ar nepieciešamo tehniku, pašreizējā situācijā ieguldījumi atmaksātos septiņos vai astoņos gados. Manuprāt, pašlaik izdevīgāk ir investēt jaunajos projektos un izīrēt tajos esošos dzīvokļus.»
Jekaterina Kirtena, kompānijas AVA HOLDING speciāliste:
«Spriežot pēc AVA HOLDING datubāzē esošās informācijas, Rīgas dzīvokļu īres cenas pēdējā gada laikā ir cēlušās par 5,5%. Šāda tendence varētu saglabāties arī tuvākā gada laikā. Cilvēki joprojām tomēr baidās uzņemties kredītsaistības un pirkt viņiem vajadzīgo mājokli.»
Inga Tinkūna, kompānijas Ober Haus speciāliste:
«Pēdējos gados mājokļu īres likmes ir cēlušās visai intensīvi. Tam ir savs loģisks izskaidrojums — krīzes periodā tās nokritās pārāk zemu. Pašlaik situācija ir stabilizējusies, un cenu uzplūdi, manuprāt, nav gaidāmi. Tirgū parādās aizvien jauns piedāvājuma daudzums, kas kalpos par ierobežojošu faktoru, kas neļaus cenām celties. Rīgas centrā mēs to jau manām.»
Tirgus tendences
- Lielāko daļu dzīvokļu īres līgumu tagad slēdz rakstveidā.
- Parasti īpašnieki lūdz īrniekus samaksāt uz priekšu par pirmo mēnesi un noguldīt kontā garantijas depozītu mēneša īres maksas apmērā. Depozīts tiek atgriezts atpakaļ īrniekam, ja, beidzoties īres līgumam, viņš mājokli atstāj nebojātu un bez komunālo maksājumu parādiem.
- Mākleru pakalpojumus biežāk apmaksā dzīvokļa īpašnieks.
- Apmēram puse ārzemnieku, kas iegādājas nekustamo īpašumu, lai pretendētu uz uzturēšanās atļaujas saņemšanu, savus mājokļus pēc tam izīrē.
- Sērijveida dzīvokļu īpašnieki reti kad izmanto mākleru pakalpojumus un cenšas izīrēt mājokli paši, izmantojot populārākos interneta portālus.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2324
