Pircēji pievērš uzmanību sērijveida dzīvokļiem
Rīgas mājokļu tirgū joprojām ir visai daudz sērijveida dzīvokļu, kurus īpašnieki mēģina pārdot dārgāk par 900 un pat 1000 eiro/m2. Tikai viena nelaime — pircēju tiem neatrast. Reāli šādi darījumi reti tiek noslēgti par cenu, kas būtu augstāka par 650 līdz 700 eiro/m2.
Arī tie pircēji, kuri meklē mājokli sērijveida mājā, vispirms izskata banku piedāvājumus, jo gan cenas ir adekvātākas, gan bonusu, kas saistīti ar pievilcīgākiem hipotekāro kredītu noteikumiem, ir vairāk.
Pārmaiņu laiks
Latvijā cenas sērijveida mājokļu tirgū nemainās jau vairāk nekā gadu. Par to pastāvīgi tiek runāts dažādu mākleru kompāniju tirgus apskatos. Vieni pircējus Rīgā orientē uz cenu 578 eiro/m2, citi — uz 582 eiro/m2, vēl citi — uz 594 eiro/m2. Taču visos apskatos ir lasāma viena un tā pati doma: tirgū valda stabilitāte. Tiesa, stabilitāte attiecas tikai uz cenu, jo pats tirgus šogad pieredz visai vētrainus laikus. Tajā notiek būtiskas strukturālas izmaiņas. Sērijveida mājokļu piedāvājums, salīdzinot ar pagājušo gadu, ir palielinājies. Pieaudzis ir arī darījumu skaits. “Mūsu kompānijai padomju laikā būvēto māju dzīvokļu pirkšanas pārdošanas darījumu skaits ir palielinājies par 28%,” par labajām ziņām stāsta kompānijas Ober Haus brokere Kitija Studente. Interesanti ir tas, ka vēl tikai pirms pusotra gada sērijveida dzīvokļus Ober Haus uzņēmās tirgot visai atturīgi, bet 2012. gadā dažkārt tika noslēgti pat 15 šādu objektu pirkšanas pārdošanas līgumi mēnesī.
Viens no visaktīvākajiem starpniekiem sērijveida mājokļu tirgū ir kompānija AVA Holding. Kā apgalvo kompānijas vadība, mēnesī vidēji tiek noslēgti 20, bet veiksmīgākajos mēnešos — pat vairāk nekā 30 darījumu. “Mēs jau daudzus gadus specializējamies darbam sērijveida mājokļu segmentā un esam piedzīvojuši dažādas šī tirgus pārmaiņas. Varu teikt, ka tirgus atkal mainās. Agrāk galvenie noteicēji tajā bija privātīpašnieki, tagad — banku struktūras. Tām ir daudz dažādu objektu. Piedāvājot mākleru kompānijām sadarboties dzīvokļu pārdošanā, bankas aicina partnerus tirgot ne tikai labus un prestižus aktīvus, bet arī dzīvokļus padomju laikā uzbūvētajās mājās. Vienkāršoti — ja vēlies iegūt tiesības pārdot «gardu» objektu, esi tik labs un palīdzi pārdot arī sekundāro dzīvojamo fondu. Tas piespiež starpniekus aktivizēties. Ņemot vērā potenciālo pircēju atliktos pieprasījumus, tas atspoguļojas arī darījumu statistikā,” ir pārliecināts kompānijas AVA Holding valdes loceklis Boriss Malogolovecs.
Nevaldāmas fantāzijas
Profesionālie mākleri atzīst, ka tagad banku struktūras tirgus situāciju uztver daudz adekvātāk nekā privātīpašnieki. Aizvien mazāk dzīvokļu tiek piedāvāts par normālu tirgus cenu — par tādu, kuru patiesībā ir gatavi maksāt pircēji. “Mēs esam analizējuši iemeslus. Daudzi privātīpašnieki mājokļus ir nopirkuši kredītā un tagad grib dabūt tik, cik aizņēmušies. Nākas gan klausīties sērijveida dzīvokļu īpašnieku paziņojumus, ka viņi zina par cenu celšanos Rīgas centrā, gan vērot mēģinājumus piemērot šo procesu arī saviem īpašumiem. Ir arī tādi, kas nesteidzas tirgot. Viņi ir svēti pārliecināti, ka pēc diviem trim gadiem pavisam noteikti pārdos savu sērijveida dzīvokli par sev vajadzīgo cenu. Ko lai saka? Ober Haus ar šādiem objektiem nestrādā. Mēs iesakām cilvēkiem nogaidīt, kad tirgus sasniegs viņu gribēto cenu,” noplāta rokas Kitija Studente un izstāsta dažus piemērus no ikdienas prakses: “Kāds īpašnieks piedāvāja paņemt pārdošanā dzīvokli lietuviešu projektā, kurā ir veikts dizainera remonts. Viens pats iebūvētais skapis pārdevējam savulaik esot izmaksājis 5 000 eiro. Un, ja jau tā, dzīvokli viņš grib pārdot vismaz par 1 000 eiro/m2. Šāda cena šodienas tirgum ir nereāla! Ja klients meklē dzīvokli, kam ir veikts augstas klases remonts, viņš vēlas, lai tam būtu atbilstoša māja un vieta. Kāpēc pirkt dzīvokli vecā projektā, ja, samaksājot mazliet vairāk par 1 000 eiro/m2, var nopirkt labu dzīvokli jaunajā projektā, — mājā, kas uzbūvēta labā vietā.”
Vēl interesantāku gadījumu izstāsta AVA Holding darbinieks ļevs Gordins. “Skatījāmies divistabu dzīvokli tā sauktajā «hruščovkā» netālu no bijušā kinoteātra Teika. Savulaik dzīvoklim pirms desmit gadiem bija veikts visai labs remonts. Dzīvoklim klāt kā bonuss bija garāža. Vai zināt, kā savu dzīvokli bija novērtējis tā īpašnieks? 1300 eiro/m2! Nekādi mūsu argumenti viņu nespēja pārliecināt par viņa vēlmju nepamatotību. Īpašnieks bija nelokāms. Viņa dzīvoklis esot lielisks un nevar maksāt lētāk. Cilvēku ar šādu izpratni ir visai daudz, un tās galu galā ir viņu tiesības. Teikšu tikai vienu: piedāvājumi par šādām kosmiskām cenām palīdz mums pārdot objektus par tirgum atbilstošu cenu.”
Tirgus noteikumi
Saskaņā ar kompānijas Balsts speciālistu sagatavotās tirgus analīzes datiem visaugstākās sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā ir Mežaparkā un Teikas rajonā — attiecīgi 760 eiro/m2 un 752 eiro/m2. Vispieprasītākajos galvaspilsētas rajonos, spriežot pēc darījumu skaita, — Purvciemā un Pļavniekos cenas ir attiecīgi 580 un 520 eiro/m2. Mežciemā padomju perioda mājās dzīvokļi tiek piedāvāti vidēji par 582, Imantā — par 576, Zolitūdē un Ziepniekkalnā — par 572, Juglā un Ķengaragā — par 472 eiro/m2. Vieni no vislētākajiem dzīvokļiem sērijveida mājās ir Bolderājas mikrorajonā — 455 eiro/m2.
“Reālās dzīvokļu darījumu cenas stipri atšķiras atkarībā no projekta un mikrorajona,” piekrīt arī Ober Haus pārstāve. “Cenu atšķirība starp populārajām un nepopulārajām vietām kļūst aizvien lielāka. Teiksim, pārdot Vecmīlgrāvī dzīvokli dārgāk par 450 eiro/m2 ir neiedomājami grūti. Pircējus tie tikpat kā neinteresē. Jāsaka, ka Rīgā kopumā nav nemaz tik daudz darījumu ar sērijveida dzīvokļiem, kas būtu noslēgti dārgāk par 700 eiro/m2.
“Kāds mums pēdējā laikā ir bijis dārgākais darījums ar tipāliem mājokļiem?” pārvaicā kompānijas AVA Holding konsultants Kirs Sališs. Viņš paņem kalkulatoru un kādu brīdi rēķina, “divistabu dzīvoklis Purvciemā 119. sērijas mājā par 43 800 eiro. Tā platība ir 58 m2, un tātad — 755 eiro/m2.”
“Arī mums savā tirdzniecībā nav gadījies saskarties ar ļoti augstām sērijveida dzīvokļu cenām. Nav nekādu 1 000 eiro/m2,” atzīst kompānijas Pillar pārstāvis Raitis Kite (kompānija pārvalda bankas ABLV Bank no hipotēkas parādniekiem pārņemtos īpašumus — aut. ). “Tiesa, jāatzīst, ka mūsu portfelī esošie dzīvokļi nevar palielīties ar labu remontu. To stāvokli var novērtēt kā viduvēju vai pat zem vidējā.”
Iemesli
Pillar ir viena no nedaudzajām banku meitas kompānijām, kas pati tirgo tās portfelī esošos objektus un neizmanto mākleru kompāniju brokerus. “Novembra beigās tās portfelī bija aptuveni 1 000 pa visu valsti izkaisītu sērijveida dzīvokļu. Mēs jūtam interesi par šo mūsu portfeļa daļu. Gada sākumā uzskatījām, ka labs rādītājs ir viens darījums dienā. Tagad šis rādītājs ir augstāks,” ar lepnumu stāsta Pillar speciālists. Par šādu pieprasījuma pieaugumu viņam ir savs skaidrojums:
“Viss ir savstarpēji saistīts. Vispirms aktivizējās galvaspilsētas īres mājokļu tirgus. Tas bija saistīts ar hipotekāro parādnieku, kas nebija tikuši galā ar savām finanšu saistībām, mājokļu masveida izsolēm. Tie, kas bija zaudējuši dzīvokļus, sāka tos īrēt, jo kaut kur taču bija jādzīvo. Palielinājās pieprasījums. Saglabājoties tam pašam piedāvājuma skaitam, paaugstinājās īres likmes. 2012. gadā vien to kāpums bija no 15 līdz 20 procentiem. Rezultāts bija tāds, ka īrēt dzīvokli kļuva dārgāk nekā to pirkt, ņemot kredītu. Atgriezās pirms pieciem septiņiem gadiem populārais viedoklis: kāpēc īrēt, ja var paņemt kredītu, maksāt mazāk un turklāt ar laiku iegūt nekustamo īpašumu savā īpašumā!”
Jauna tendence, kas atklājas, iepazīstoties ar Pillar tirdzniecības statistiku, ir intereses palielināšanās par trīsistabu dzīvokļiem 602. sērijas mājās Rīgas labākajos mikrorajonos. Pirms gada pieprasījuma virsotnē bija divistabu dzīvokļi 119. sērijas mājās. Tiesa, šodien tie ir tikpat pieprasīti kā specprojekti un dzīvokļi 103. un 104. sērijas mājās. Speciālisti, cerot uz labākiem laikiem, uzskata, ka pieprasījums pēc trīsistabu dzīvokļiem liecina par to, ka sāk darboties atliktais pieprasījums, ko veido ģimenes ar diviem un vairāk bērniem. Pieprasījumam ir noteikts raksturs: pārdot četristabu un piecistabu dzīvokļus joprojām ir visai grūti.
Žurnāls m2 un portāls varianti.lv: kā jūsu kompānija nosaka cenas, par kurām sērijveida dzīvokļi tiek izlikti pārdošanai?
Raitis Kite: mēs skatāmies, ko piedāvā citi. Orientējamies uz vidējiem rādītājiem, nosakām tādu cenu, kas ļautu nekustamo īpašumu pārdot trīs četru mēnešu laikā. Ja tas nenotiek, pētām iemeslu: vai pie vainas ir vieta, vai varbūt objektam ir citi mīnusi. Ja iemesli, kuru dēļ piedāvājumus nav piesaistījis pircēju uzmanību, ir pamatoti, dažreiz arī pārskatām cenu.
Žurnāls m2 un portāls varianti.lv: vai ir sērijveida dzīvokļi, kas pārdošanā ir gadu vai pusotru?
— Jā, ir dzīvokļi, kuriem cenu mēs nevaram pazemināt, jo to pirkšanas cena izsolē ir bijusi augsta. Pārdot ar zaudējumiem mēs negribam, jo tirgus, lai arī lēnām, tomēr uzlabojas. Redzam, ka ir parādījusies interese par dažiem dzīvokļiem, kas tika uzskatīti dārgāki par tirgus līmeni un par kuriem pircēji nebija interesējušies vairāk nekā gadu. Tas spilgti izpaužas galvaspilsētas populārajos rajonos, kur dzīvokļi labu sēriju mājās zināmā mērā ir kļuvuši par deficītu. Tur, kur piedāvājums ir liels un ne pārāk kvalitatīvs, piemēram, lietuviešu projekti Ķengaragā, tur arī cena un interese par tiem ir zema.
Vispārēji novērojumi
Žurnāla m2 un portāla varianti.lv sarunā tiek vairākkārt uzsvērts, kam potenciālie pircēji pievērš uzmanību. Pēdējā laikā viens no pirmajiem svarīgajiem aspektiem ir jautājums, kam pieder zeme, uz kuras ir uzbūvēta māja. Ja zeme pieder privātīpašniekam, daudzi pircēji vienkārši pārtrauc sarunas. Viņi uzskata, ka tas ir sava veida apgrūtinājums, ja zeme pieder privātīpašniekam. Par to, ka katru gadu vajadzēs maksāt 6% no zemesgabala kadastra vērtības, ir informēti praktiski visi. Darījums šādā gadījumā ir iespējams, ja piedāvājuma cena ir par 10% zemāka par parasto cenu tādiem pašiem sērijveida dzīvokļiem mājās, kas uzbūvētas uz savas zemes. 10% starpība kompensē izdevumus, kas nākotnē būs saistīti ar zemes nomas maksājumiem.
Vēl viens svarīgs jautājums ir komunālie maksājumi. Cilvēki mierīgi uztver maksājumu par apsaimniekošanu, ja šī maksājuma apmērs ir robežās no 30 līdz 40 santīmi par kvadrātmetru. Viņi interesējas arī par mājas komunālo maksājumu parādiem. Ja parāda summa ir iespaidīga, attiecīgais īpašums viņus vairs neinteresē.
Mākleri atzīst, ka klienti daudz lielāku interesi izrāda par tiem nekustamajiem īpašumiem, kuru reklāmā ir pieminēta iespēja saņemt kredītu uz izdevīgiem noteikumiem — tas ir, par banku nekustamajiem īpašumiem. Interese iegādāties dzīvokli ir, lai arī bankas pēdējā laikā ir noteikušas stingrākus kreditēšanas noteikumus: maksimālais kredīta apmērs ir
80% no pirkuma vērtības dzīvokļiem Rīgas 119. sērijas mājās. 602. un tā dēvētajās lietuviešu sērijas mājās dzīvokļiem ir 75%. Savukārt, piemēram, dzīvokļus tā sauktajās mazģimeņu mājās bankas kreditē nelabprāt. Ir arī bankas, kas šādu dzīvokļu iegādi nefinansē vispār.
Otrs ar kredītiem saistīts negatīvais aspekts: tagad kredīta saņemšanai pretendenta oficiālajiem ienākumiem (ja to nosaka uz katru ģimenes pieaugušo) ir jābūt 350 latiem (iepriekš tie bija 250 latu uz katru ģimenes pieaugušo).
Citi novērojumi par notiekošo nekustamo īpašumu tirgū: dzīvokļu cena renovētās sērijveida mājās parasti ir par 10 līdz 15 procentiem augstāka nekā dzīvokļu cena analoģiskās, bet nesiltinātās mājās. Savukārt dzīvokļi pirmajos stāvos ir par 5 līdz 7 procentiem lētāki nekā dzīvokļi tajā pašā mājā augstākos stāvos.
Kāda varētu būt perspektīva?
Turpmāk vissliktāko un vislabāko sērijveida māju (no patērētāja viedokļa vissliktāko un vislabāko) dzīvokļu cenu starpība palielināsies. Visi žurnāla m2 un portāla varianti.lv aptaujātie speciālisti uzskata, ka dzīvokļu morāli novecojušās mājās sadārdzinājumam nav pamata. Kompānijas Pillar pārstāvja Raita Kites teiktais varētu būt par sava veida prognozi tuvākajai nākotnei: nekādi īpaši cenu uzplaiksnījumi Rīgas sērijveida mājokļu tirgū nav gaidāmi. Tirgus attīstīsies mēreni, bet stabili. Gaidāmais gada cenu kāpums 2013. gadā varētu būt 5% robežās. Dzīvokļi jaunajos projektos ne katram būs pa kabatai. Tomēr tajā pašā laikā nepieciešamība iegādāties mājokli būs. Cilvēki ar vidējiem ienākumiem lūkosies sērijveida mājokļu virzienā.
Ņikita Kņazevs, kompānijas AVA Holding konsultants:
- Ja sērijveida dzīvoklim ir normāla tirgus cena un ja pareizi notiek tā pārdošana, dzīvoklis savu pircēju sagaida vienas vai divu nedēļu laikā. Parasti notiek 5 līdz 7 apskates, un, ja objekts, kā mēdz teikt, nekrīt laukā no vidējā priekšstata, kāds dzīvokli arī nopērk. Ja cilvēki arī pārmaksā, tad tikai par labi izremontētu dzīvokli. Cena parasti ir robežās no 650—750 eiro/m2. Cena ir ļoti svarīga visiem pircējiem. Sērijveida dzīvokļus pērk, piesaistot kredītlīdzekļus.
Aigars Zariņš, kompānijas Balsts īpašnieks:
- Pirkt sērijveida dzīvokli, izmantojot kredītu, jau ir kļuvis izdevīgāk nekā to īrēt. Piemēram, divistabu dzīvoklis Rīgas mikrorajonā par 29 000 eiro. Noformējot pirkumu, ja ir ņemts kredīts, ikmēneša maksājums būs 135 eiro. Pēc mūsu aprēķiniem, īres maksa par šādu mājokli būs 215 eiro mēnesī. Skaidri redzams, ka dzīvokļa pirkšana, izmantojot kredītu, ir izdevīga. Šī iemesla dēļ ir aktivizējušies arī daži mazie investori: viņi pērk sērijveida dzīvokļus un tos izīrē.
Kirs Sališs, kompānijas AVA Holding konsultants:
- Pie mums katru nedēļu vēršas viens divi klienti, kas piedāvā pārdot viņiem piederošus sērijveida dzīvokļus par jauno projektu dzīvokļu cenu. Ir arī tādi, kas vēlas pārdot divistabu dzīvokli, lai par iegūto naudu varētu nopirkt divus vienistabas dzīvokļus. Tā ir sava veida fantastika, bet šodien cenu diktē dzīvokļa pircējs, nevis tā pārdevējs.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2392
