No pašpārliecinātā Pūķa pie gudrās Čūskas
Gada beigas ir lielisks iemesls atskatīties uz aizejošā 2012. gadā paveikto un pamēģināt ielūkoties tuvākajā nākotnē. Tieši to žurnāls m2 un portāls varianti.lv piedāvāja izdarīt pazīstamiem un cienījamiem Latvijas nekustamo īpašumu tirgus spēlētājiem.
Edgars Šīns, Latio valdes priekšsēdētājs un Latvijas Nekustamo īpašumu asociācijas LANĪDA vadītājs
Patēriņa pieaugums, ko mēs 2012. gadā varam vērot mazumtirdzniecībā, diemžēl neatspoguļojas nekustamā īpašuma tirgū. Mēs joprojām redzam vietējo pircēju piesardzību, kas visvairāk pirkto īpašumu — tipveida dzīvokļu — segmentu padara stagnējošu.
Šogad ārzemju pircēju interese par īpašumu iegādi Latvijā bija diezgan noturīga. Tas ļāva nekustamā īpašuma cenām nesamazināties, tās saglabājās iepriekšējā līmenī vai pat nedaudz pieauga.
Bažas rada tas, ka mūsu valsts iedzīvotāju pirktspēja vien nespēj noturēt īpašumu cenas tādā līmenī, kādas tās ir šobrīd. Diemžēl pagaidām nav izdevies mainīt to, ka ir daudzi tūkstoši ģimeņu, kam ir grūtības apkalpot savas ar īpašumu saistītās kredītsaistības. Principiāli jauns risinājums šai problēmai nav atrasts un aizvien turpinās dialogs starp baņķieriem, valsti un sabiedriskajām organizācijām.
Visticamāk 2013. gadā nekustamā īpašuma tirgū kardinālas izmaiņas nenotiks. Jācer, ka netiks pasliktināti noteikumi ārvalstu investoriem un Latvijā ar nekustamā īpašuma starpniecību turpinās ieplūst investīcijas, kas kompensē banku kredītportfeļu samazināšanos.
Ārvalstu pircēji nekustamā īpašuma tirgum joprojām būs ļoti nozīmīgi. Turklāt jāņem vērā, ka šo pircēju nozīmīgums pat pieaugs, jo līdzās Bulgārijai, Ungārijai, Spānijai tuvākajā laikā savus nekustamos īpašumus noteikti piedāvās vēl vismaz trīs Eiropas dienvidu valstis, kuras mēģinās būt radošas un ar savām programmām un piedāvājumu turīgu ārzemnieku pievilināšanā centīsies Latviju pārspēt. Tādēļ domāju, ka tikai ar to vien, ka Latvija ārzemju investoriem nepadara šo piedāvājumu sliktāku, būs par maz. Dienaskārtībā parādīsies jautājums par mūsu piedāvājumu adaptēšanu un uzlabošanu, lai noturētos konkurencē ar šo no Eiropas dienvidiem paredzamo piedāvājumu.
Nedomāju, ka nākamgad tik būtiski mainīsies vietējo iedzīvotāju pirktspēja, lai atstātu kardinālu iespaidu uz mājokļu cenām vai to dinamiku. Nākamgad gaidāmās pašvaldību vēlēšanas politiķiem, iespējams, liks atkal pievērsties tiem cilvēkiem, kuriem ir grūtības apkalpot savas kredītsaistības. Gribētos cerēt, ka politiķi piedāvās konkrētus risinājumus un neaprobežoesies tikai ar solījumiem kampaņu laikā.
Aldis Legzdiņš, Invest in Latvia valdes priekšsēdētājs
Uzskatu, ka 2012. gads nozarei un personīgi man ir bijis veiksmīgs, un visiem tajā strādājošajiem ir nostiprinājusies krīzes gados sašķobījusies pā-rliecība par to, vai mums vispār ir nekustamo īpašumu tirgus ar visiem tā segmentiem, apgrozījumu un prognozējamu cenu līmeni tajos. Bet līdz ar 2011. gada «gavilējošo optimismu», 2012. gadā mūsu kapacitātē mazajā nekustamo īpašumu jomā ir ienācis liels skaits jaunu darbinieku, ka arī atgriezušies bijušie kolēģi, kas «grūstoties» un reklamējot savus (bieži vien visiem zināmos) objektus, ienes tirgū haosu un nesakārtotību. Rezultātā gandrīz pazudusi prakse nostiprināt klientu un lieltoru attiecības ar līgumiem. Rodas iespaids, ka tiek degradēta un nedarbojas profesionāļiem tik nepieciešamā MLS sistēma.
Rezultātā profesionāļi un amatieri spiesti spēlēt vienā līgā, turklāt bez noteikumiem, kur laukumā «izlec» un spēlē iesaistās arī mūsu klienti. Bieži vien, piemēram, potenciālais dzīvokļa pircējs domā, ka dzīvokļu tirgus speciālists operē vienīgi ar ss.lv reklamēto haosu, kur vienam dzīvoklim ir vairākas cenas un tikpat daudz arī pārdevēju.
Bet tomēr darījumu apjoms (arī celtniecība, un Latvijas ekonomika kopumā) nekustamo īpašumu tirgū, lielā mērā pateicoties Imigrācijas likuma grozījumiem, ir audzis. Vienīgi ir acīmredzams fakts, ka, kā jau tirgū, vislabāk tiek pārdoti visdārgākie un vislētākie «āboli», bet bažas rada mūsu vidusslāņa ekonomiskās (arī kreditēšanās) iespējas, un tapēc tipveida dzīvokļu un apbūvju zemju segments stagnē.
2013. gadā, kad Latvija turpinās globāli konkurēt vitāli nepieciešamajā investīciju kapitāla piesaistē, politiķiem novēlu tālredzību, bet kolēģiem — veiksmi.
Jevgēņija Markova, kompānijas NIRA Fonds viceprezidente
2012. gads Rīgas nekustamo īpašumu tirgum, bez šaubām, ir izrādījies aktīvāks nekā pēckrīzes periods. Parādījās pieprasījums, tostarp arī no to investoru puses, kas vēlējās iegūt Latvijas termiņuzturēšanās atļaujas apmaiņā pret investīcijām nekustamajos īpašumos. Mākleriem 2012. gads, kopumā ņemot, bija normāls darba gads bez īpašas eiforijas. Nepatīkamas mieles atstāja pārāk asā vēlamā un realitātes cīņa, kas izpaudās kā objektu pārdevēju pieprasīto cenu un tās cenas, ko bija gatavi maksāt pircēji, nesamērīgā attiecība. Īpaši spilgti tas izpaudās Jūrmalā, kur cenas sasniedza franču Rivjeras un citu Vidusjūras piekrastes pilsētu līmeni, kur kūrorta sezona ilgst praktiski visu gadu. Izmantojot austrumu horoskopu terminoloģiju, var teikt, ka 2012. gads atsevišķos nekustamo īpašumu tirgus segmentos ir izrādījies pārāk pašpārliecināta Pūķa gads. Tomēr pircēji šim spiedienam nepakļāvās.
Gribētos cerēt, ka 2013. gads, kas pēc Austrumu kalendāra ir Čūskas gads, būs Gudrās Čūskas gads. Pat 2012. gadā tie projekti, kuru īpašnieki pieturējās pie gudras un pragmatiskas cenu politikas, tika izpirkti «uz urrā». Spilgts piemērs ir mūsu galvaspilsētas projekts Futuris, kas nodemonstrēja ne tikai Latvijas, bet arī Eiropas tirgum neparastus rādītājus: vairāk nekā 80% no projekta 60 dzīvokļiem atrada savus pircējus pusgada laikā no pārdošanas uzsākšanas brīža. Pieminēšanas vērts ir arī nepilna gada laikā izpārdotais dzīvojamais komplekss Bulduros, Vidus prospektā 44.
Šie piemēri pierāda, ka tad, ja cena atbilst piedāvātajam nekustamajam īpašumam, tā kvalitātei, tas tiek ātri pārdots. Ir jābūt tikai nedaudz pragmatiskākiem. To novēlam jauno projektu pasūtītājiem, kas tirgū parādīsies 2013. gadā. Ir vajadzīgs kvalitatīvs īpašums par saprotamu cenu, nu un, protams, pārdomāta pārdošanas stratēģija. Novēlam visiem priecīgus Ziemassvētkus un laimīgu Jauno gadu!
Aija Āboliņa, kompānijas Ober Haus Real Estate Latvia valdes priekšsēdētāja
2012. gads Ober Haus bijis veiksmīgs. Darījumu apjoms pieaudzis visos segmentos.
Nozarē 2012. gads bijis stabils, saglabājot nelielu pozitīvu izaugsmi. Dažos segmentos tā bijusi lielāka, citos ne tik būtiska. Piemēram, cenas dzīvokļiem centrā augušas līdz 15%, atsevišķos jaunajos projektos — līdz 10%.Visos tirgus segmentos augsts pieprasījums saglabājies pēc kvalitatīviem īpašumiem par cenām, kas atbilst tirgus situācijai.
Šogad, salīdzinot ar pagājušo gadu, samazinājies pircēju skaits no Krievijas un citām NVS valstīm. Ja iepriekš šie klienti galvenokārt iegādājās īpašumus Rīgas centrā vai Jūrmalā, tad šogad viņi izvēlējās dzīvokļus arī jaunajos projektos centram tuvos mikrorajonos.
Šogad palielinājusies interese par ekskluzīviem dzīvokļiem centrā (cenā virs 300 000 EUR) arī no vietējo klientu puses.
Liela daļa nekustamo īpašumu darījumu joprojām notiek skaidrā naudā, bez bankas finansējuma. Bankas finansējumu galvenokārt izmanto, iegādājoties īpašumus no banku vai to saistīto uzņēmumu portfeļiem. Šiem īpašumiem bankas piedāvā izdevīgākus kreditēšanas noteikumus.
Ņemot vērā, ka saglabājies pieprasījums jauno projektu segmentā, palielinājusies interese par projektu būvniecību no attīstītāju un investoru puses ne tikai Jūrmalā.
Tuvākajā laikā parādīsies jauni projekti visos segmentos — gan ekonomiskās klases, gan vidējās un premium klases.
Nav pamata domāt, ka 2013. gads būs sliktāks. Ceram, ka stabila izaugsme saglabāsies. Protams, situāciju var ietekmēt gan kopējā ekonomiskā situācija Eiropā, gan Latvijā pieņemtie lēmumi un likumi, piemēram, palielināts īpašuma nodoklis, «‚ku energoefektivitātes likums» utt.
Vestards Rozenbergs, kompānijas Baltic Sotheby`s International Realty valdes priekšsēdētājs
2012. gadu Premium klases nekustamo īpašumu tirgū var raksturot šādi:
— Stabilizējās cenas un no dažādu valstu investoru puses bija vērojama potenciāla interese par investīcijām Eiropā, tostarp arī Baltijas valstīs. Starptautiskajā tirgū aktīvajiem pircējiem no NVS valstīm ir pievienojušies arī Apvienoto Arābu Emirātu un Izraēlas pārstāvji.
— Liels pieprasījums pēc dzīvokļiem Rīgas centrā par cenu līdz 250 000 eiro un atbilstoša piedāvājuma deficīts.
— Vasaras sezonā nepiepildījušās Jūrmalas nekustamo īpašumu īpašnieku cerības: vēlēšanās gūt iepriekšējo gadu līmeņa ienākumus un potenciālo īrnieku nevēlēšanās īrēt objektus par pieprasītajām summām.
— Iespēja pretendēt uz termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanu apmaiņā pret Latvijas nekustamo īpašumu iegādi izraisīja trešo valstu pilsoņu interesi par Premium klases objektiem. Tā rezultātā parādījās jaunas nekustamo īpašumu kompānijas, kas NVS valstu pilsoņiem piedāvāja pakalpojumu — termiņuzturēšanās atļauja apmaiņā pret nekustamo īpašumu. Neprofesionāļu vēlēšanās ātri un viegli gūt peļņu un nekustamo īpašumu tirgus regulējuma trūkums nereti noveda pie bēdīgām sekām — nepamatoti paaugstinātas objekta cenas, tā nelikviditātes, neatbilstības termiņuzturēšanās atļaujas piešķiršanas nosacījumiem un rezultātā — pie statusa piešķiršanas atteikuma.
Kompānijai Baltic Sotheby`s International Realty 2012. gads vainagojās ar pārstāvniecības atvēršanu Viļņā. Šis notikums kļuva par loģisku soli uzņēmuma attīstības stratēģijā un tā ģeogrāfiskās ekspansijas Baltijas reģionā rezultātu.
2013. gads būs piesātināts: saasināsies cīņa par tiešo ārzemju investīciju piesaistīšanu Eiropas līmenī. Par to liecina starptautiskā polemika. Problēma, kā piesaistīt investīcijas valsts ekonomikai, būs aktuāla visām Eiropas valstīm. Neatbildēts paliek jautājums: kā korporatīvo investīciju jomas likumdošanas izmaiņas ietekmēs notikumus Latvijā, un vai potenciālos investorus interesēs mūsu valsts.
Viktors Bolbats, SEB bankas nekustamo īpašumu finansēšanas pārvaldes vadītājs
2012. gads neapšaubāmi ir palicis atmiņā ar pieaugušo aktivitāti nekustamo īpašumu tirgū. Tomēr dažādos segmentos izaugsmes rādītājs ir bijis atšķirīgs. Komerciālo nekustamo īpašumu segmentā aktivitāte kopumā ir bijusi mērena, kas izskaidrojams ar investoru pagaidām lielo piesardzību. Labprātāk viņi ir investējuši līdzekļus tirdzniecības platību segmentā. Savukārt biroju segments, kas arī ir tieši saistīts ar Latvijas ekonomikas attīstību (biroju platības — tas faktiski ir bizness, kas apkalpo visus pārējos uzņēmējus un nodrošina tos ar platībām), jauno projektu attīstīšanas ziņā līdz šim, iespējams, ir bijis visneaktīvākais segments. Tomēr esošo biroju kompleksu piepildāmība ir būtiski palielinājusies. Rīgas biroju nomas likmes, kā arī brīvu gruntsgabalu pieejamība un pārāk augstās par tiem prasītās cenas negatīvi ietekmē ar jauniem biroju īpašumiem saistītās uzņēmējdarbības rentabilitāti. Tikai retais pasūtītājs riskēs būvēt projektu, domājot par tā brīvu ievadīšanu tirgū. Pagaidām visdrošākais variants ir projekta attīstīšana tikai savām vajadzībām vai arī nodrošinoties ar jau zināmu «enkurnomnieku».
Runājot par dzīvojamiem nekustamajiem īpašumiem, 2012. gadā aktivizējās apbūvētāji, kas nodarbojās ar projektu īstenošanu Rīgā. Par to spilgti liecina arī vairāki darījumi, tostarp arī jaunu daudzdzīvokļu kompleksu finansēšanas darījumi. Arī SEB banka ir atbalstījusi vairākus savus klientus, ar kuriem iepriekšējos gados visos minētajos segmentos ir izveidojusies stabila un sekmīga sadarbība.
Atzīmēšu, ka investori, kas attīsta jaunus nekustamā īpašuma projektus, rēķinās ar aizvien pieaugošu pašu nepieciešamā finansējuma daļu projektā, kas pašlaik ir 50% no celtniecības izmaksām, bet atsevišķos gadījumos — 50% no visa projekta attīstīšanas izmaksām.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2380
