NIRA Fonds pirmā ceturkšņa kopsavilkums
NIRA Fonds, 05.2008
Šā gada pirmajā ceturksnī kopumā bija vērojama nekustamā īpašuma tirgus stabilizēšanās tendences un aktivitātes pieaugums. Pircēji ir pielāgojušies jaunajiem banku kreditēšanas nosacījumiem, bet pārdevēji - gatavi apspriest sākotnēji nosauktās cenas.
Tā rezultātā aizvien vairāk palielinās cenu diferenciācija. Cenas ir atkarīgas ne tikai no nekustamā īpašuma atrašanās vietas, tehniskā stāvokļa un infrastruktūras, bet arī no pārdevēja nepieciešamības īpašumu pārdot ātri.
Tā rezultātā pašlaik tirgū kopumā vērojamas trīs pārdevēju grupas:
- pārdevēji, kuriem nav ļoti lielas nepieciešamības pārdot nekustamo īpašumu ātri un kuri līdz ar to nav gatavi sarunu procesā cenu būtiski samazināt. Šajos gadījumos pārdevēji gatavi pazemināt cenu tikai 5 – 10% robežās, kas nekustamā īpašuma tirgū nav uzskatāms par jaunu tendenci. Arī agrāk bija iespējams sarunu procesā cenu “nokaulēt” līdz 10% no pārdevēja sākotnēji prasītās summas;
- pārdevēji, kuri vēlas pārdot īpašumu ātri un ir gatavi sākotnējo cenu samazināt līdz ~25%. Pie šāda cenas samazinājuma, pircējam ir iespējas saņemt kredītu bankā pilnai īpašuma pirkuma summai, bez pirmās iemaksas;
-pārdevēji, kuriem ir ļoti būtiski īpašumu pārdot ātri (visbiežāk, lai nokārtotu savas saistības ar kredītiestādēm). Šajos gadījumos pārdevēji ir gatavi cenu samazināt pat līdz 30 – 50% no sākotnēji nosauktās summas.
Tiesa, 2.un 3.pārdevēju grupa kopā veido apmēram 5-7% no visu pārdevēju īpatsvara, un to ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu nav izteikta. Savukārt pircēji, kuri seko līdzi tirgus situācijai un spēj atrast un sagaidīt momentu, kad agrāk pasīvie pārdevēji ir gatavi agresīvam cenas samazinājumam, šādi 2. un 3. grupas pārdevēji sola veiksmīgu darījumu par ļoti izdevīgu cenu. Tā rezultātā pircējiem pašlaik ir iespējams iegādāties ļoti līdzīgus īpašumus par ļoti atšķirīgām cenām. Vērojama pat situācija, ka labākas kvalitātes īpašums var būt lētāks nekā līdzīgs īpašums ar sliktāku tehnisko stāvokli, vietā ar mazāk attīstītu infrastruktūru utt.
Kopumā nekustamā īpašuma tirgū vērojams “slēptais cenu kritums”, tas ir, reklāmā objekts tiek piedāvāts par vienu summu, bet sarunu rezultātā pārdevējs piekrīt cenu samazinājumam. Skaidri redzams un izmērāms cenu samazinājums ir tikai sērijveida dzīvokļu tirgū. Tajā vērojams liels tipveida objektu piedāvājums, kā rezultātā ikviens pārdevējs ir spiests rēķināties ar citu pārdevēju prasīto cenu un ierobežot savas vēlmes, ja nevēlas izkrist no potenciālo pircēju interešu loka cenas dēļ.
Sērijveida dzīvokļi
Sērijveida dzīvokļu tirgū turpinājās cenu amplitūdas palielināšanās: dzīvokļu cenu apakšējā robeža, salīdzinot ar janvāri, ir samazinājusies par aptuveni 5%. Sērijveida dzīvokļi ir vienīgais nekustamā īpašuma segments, kurā var runāt par skaidru vidējās cenas kritumu. Vērojams pircēju intereses samazinājums par neremontētiem dzīvokļiem. Vidējās cenas 2 – istabu dzīvokļiem, atkarībā no sērijas, Vecmīlgrāvī svārstās no EUR 57 000 – 74 000, Sarkandaugavā – EUR 56 000 – 74 000, Juglā – EUR 58 500 – 75 500, Ziepniekkalnā – EUR 59 000 – 80 700, Ķengaragā – EUR 63 000 – 74 300, Mežciemā – EUR 65 000 – 84 000, Imantā – EUR 66 000 – 100 000, Purvciemā – EUR 67 500 – 85 500, Pļavniekos – EUR 71 000 – 83 000, Teikā – EUR 72 000 – 97 500.
Sērijveida dzīvokļu tirgū vērojama liela cenu diferenciācija: dzīvokļu cenas vienā rajonā vienas sērijas un vienas platības dzīvokļiem var atšķirties pat par EUR 20 000 – 40 000. Šāda situācija vērojama lielākiem mājokļiem – 3 un 4 istabu dzīvokļiem.
Jaunie projekti
Jauno projektu dzīvokļu tirgū joprojām novērojami divi cenu līmeņi: attīstītāju un „spekulantu” prasītās summas. Lai gan pēdējos mēnešos arī attīstītāji nereti ir gatavi samazināt cenu, lai darījums notiktu.
Jauno projektu dzīvokļiem cenu nosaka kvadrātmetru skaits: jo kopējā platība ir mazāka, jo kvadrātmetra cena ir augstāka un otrādi. Šajās cenās nav iekļauti tie atsevišķie gadījumi, kad pārdevēji gatavi cenu samazināt par 30 – 50%, lai dzīvokli pārdotu un nokārtotu savas saistības ar kredītiestādēm. Kopumā vidējā cena svārstās no 1600 – 2600 EUR/kv.m dzīvokļiem ar platību līdz 80 kv.m, un 1550 – 1900 EUR/kv.m dzīvokļiem, kuru platība pārsniedz 80 kv.m. Atšķirībā no sērijveida dzīvokļiem, kur cenu lielā mērā nosaka mikrorajona statuss, kurā dzīvoklis atrodas, jauno projektu cenas mikrorajona statuss praktiski neietekmē. Cenu nosaka jaunā projekta “klase” (elitārs vai ekonomisks projekts), dažādu servisa pakalpojumu esamība, atrašanās vieta u.tml.
Dzīvokļi Rīgas centrā
Rīgas centrā pieejami dzīvokļi par ļoti dažādām cenām. Tās nosaka gan dzīvokļa tehniskais stāvoklis, gan ēkas, kurā dzīvoklis atrodas, tehniskais stāvoklis.
Vecrīgā renovētās ēkās dzīvokļi vidēji maksā 2880 – 4425 EUR/kv.m, centra renovētajās ēkās vai jaunajos projektos – vidēji 2700 – 4400 EUR/kv.m, bet centra perifērijā – 2075 – 3050 EUR/kv.m. Remontētu dzīvokļu, kas atrodas nerenovētās ēkās, cenas ir 2200 – 3325 EUR/kv.m Rīgas centrālajā daļā, bet centra perifērijā – vidēji 1500 – 2100 EUR/kv.m. Savukārt neremontētu dzīvokļu neatjaunotās ēkās vidējā cena Rīgas centrālajā daļā ir 1600 – 2200 EUR/kv.m, bet centra perifērijā – 1350 – 1700 EUR/kv.m.
Daudzi pircēji ir konstatējuši, ka, neraugoties uz kopējo cenu samazināšanās tendenci, gaidīt turpmāku iespējamo cenu samazinājumu nav jēgas un ir riskanti. Pašreiz piedāvājums ir liels un pircējs var diktēt savus darījuma nosacījumus, tostarp jau šodien, pārdevējam prasot tādu cenas samazinājumu, kādu pārdevējs pats būtu gatavs piedāvāt vēl pēc pāris mēnešiem. Savukārt tie pārdevēji, kuri šodien ir gatavi dempinga cenām, - lai pārdodot īpašumu nokārtotu savas kredītsaistības - pēc laika jau var būt savus īpašumus pārdevuši un pēc pāris mēnešiem to piedāvājumā vairs var nebūt.
Pašreiz galvenās pircēju grupas ir – gala pircēji, kuriem svarīga ir kvalitāte un cena, kas ir atbilstoša summai, kādu kredītā gatava izsniegt banka. Tā rezultātā ir mainījušies pircēju paradumi: ja agrāk daļa pircēju īpašumu iegādājās ar mērķi pēc laika to pārdot dārgāk, tāpēc svarīga bija cena, un kvalitātei netika pievērsta pastiprināta uzmanība, - jo pircējs pats mājoklī dzīvot neplānoja, tad šobrīd situācija ir pretēja – lielākā daļa pircēju pirmkārt, vērtē objekta kvalitāti un atbilstību savām vajadzībām.
Lai gan īstermiņa investori vai tā saucamie “spekulanti” no mājokļu tirgus iet prom un var prognozēt, ka tuvāko mēnešu laikā vairums būs savus objektus izpārdevuši, lai norēķinātos ar bankām, tirgū parādās jauna tendence. Ir investori, kuri gaida cenu kritumu, lai uzpirktu īpašumus ar mērķi tos vēlāk pārdot un nopelnīt. Šajos gadījumos investorus interesē īpašumi, kas atrodas vietās ar labi attīstītu infrastruktūru un kuru pārdevējs būtu gatavs īpašumu pārdot zem pašreizējās vidējās tirgus cenas.
Pēdējā laikā vērojams to īpašumu skaita pieaugums, ko izsolēs realizē tiesu izpildītāji. Šāda attīstība ir likumsakarīga, vērtējot nekustamā īpašuma tirgus attīstību pēdējo trīs gadu griezumā un agrāko kredītu pieejamību. Izsolēs visbiežāk tiek realizēti „spekulantu” īpašumi, kuri nespēja tos realizēt par ieplānotajām cenām, kā arī to mājsaimniecību īpašumi, kuras bija pārvērtējušas savu kredītspēju, un šobrīd, pieaugot energoresursu, komunālo pakalpojumu cenām, banku kredītlikmēm, kā arī vispārējam inflācijas līmenim, nespēj visus izdevumus segt.
Tomēr pašlaik izsoles nav kļuvušas par konkurentu līdzšinējai darījuma formai, kuru puses slēdz abpusēji vienojoties, ar abpusēji izdevīgiem nosacījumiem. Jo sākotnējā izsoles cena nebūt nav izsoles gala cena, turklāt izsoļu maksāšanas shēma ir apgrūtinoša tiem pircējiem, kuri iegādei izmanto kredītresursus.
Māju segmentā vērojams liels piedāvājums, kas neatbilst pieprasījumam - kvalitātes dēļ, kā arī tāpēc, ka jaunbūvei nav pilnas iekšējās apdares. Līdz ar nekustamo īpašumu nozares straujās izaugsmes tempu apstāšanos, daļa celtnieku ir bez darba, kā rezultātā samazinās to būvnieku izcenojumi, kuri tiek pielīgti mājas celtniecības pabeigšanai.
Visaugstākās cenas vērojamas īpašumiem Mežaparkā, tam seko cenas īpašumiem Jūrmalā un Vecāķos. Savukārt vislielākais piedāvājums ir Mārupē.
Privātās apbūves zemesgabalu tirgus segmentā ir novērojama ļoti vāja pircēju aktivitāte. Darījumu skaits ir sarucis. Sakarā ar banku kredītpolitikas izmaiņām, ir ļoti grūti saņemt kredītu zemes iegādei un pēc tam – mājas būvniecībai. Tā rezultātā daudzi potenciālie zemes gabalu privātmājas būvniecībai pircēji nespēj nolūkoto īpašumu iegādāties. Šos pircējus pamatā neapmierina piedāvājumā esošo jaunbūvju kvalitāte, tāpēc savu māju viņi vēlas būvēt pašu spēkiem. Visaugstākās privātās apbūves zemes cenas ir tuvajā Jūrmalā, tas ir, posmā no Lielupes līdz Dubultiem, - vidēji 450 – 470 EUR/kv.m un Mežaparkā – vidēji 350 – 430 EUR/kv.m, tam seko tālā Jūrmala (no Jaundubultiem līdz Vaivairiem) – vidēji 275 – 330 EUR/kv.m un Teika – vidēji 320 EUR/kv.m, kā arī Vecāķi – vidēji 200 – 250 EUR/kv.m, Purvciems – vidēji 160 – 210 EUR/kv.m un Dārzciems – vidēji 200 EUR/kv.m. Pārējos Rīgas mikrorajonos cena par zemes gabalu privātmājas būvniecībai svārstās no 80 – 185 EUR/kv.
Pašlaik Rīgas aglomerācijā pieejamākās zemes cenas vērojamas Ogrē, Ikšķilē un Rāmavā, Katlakalnā – 40 EUR/kv.m zemesgabaliem līdz 2000 kv.m.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
