Nekustamo īpašumu tirgus gaida palīdzību no valsts
05.2008
Notikumi pasaules nekustamo īpašumu tirgos attīstās, kā māca tautas gudrība: kas augstu kāpj, tas zemu krīt. Darījumu apjoms Latvijas dzīvokļu tirgū ir samazinājies vairāk nekā 3,5 reizes. 2007. gada pirmajā pusē nopirkt mājokli par savu reālo algu vairs nevarēja neviens Latvijas sabiedrības slānis.
Bez valsts iejaukšanās izvilkt Latvijas nekustamo īpašumu tirgu no stagnācijas neizdosies. Tā uzskata kompānijas „NIRA fonds” vadītājs Vadims Markovs.
Šā gada aprīļa beigās DNB Nord Banka rīkoja kārtējo apaļā galda semināru par stāvokli Latvijas nekustamo īpašumu tirgū. Tajā piedalījās daudzi mūsu valsts vadošie mākleri. Dalībnieku (prese šajā pasākumā ielaista netika) vislielāko interesi izraisīja Vadima Markova referāts „Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstība globālā nekustamo īpašumu tirgus tendenču kontekstā”. Ar referāta autora atļauju mēs šodien pārstāstīsim tā interesantākos momentus, kas skar mājokļu tirgu.
Kāpēc sadārdzinājās nekustamie īpašumi? Visvairāk Latvijas nekustamo īpašumu cenu kāpumu ietekmēja ārējie faktori. Tas ir gan tas apstāklis, ka pasaules naudas masas pieaugums pārsniedza IKP pieaugumu, gan energoresursu sadārdzināšanās, gan neuzticēšanās fondu tirgiem, gan arī naudas vērtības krišanās un kreditēšanas noteikumu liberalizēšana. Tam visam jāpievieno mūsu iekšējās īpatnības. Pirmkārt, notika dabīga cenu izlīdzināšanās ar Eiropas cenām. Otrkārt, mainījās ekonomikas struktūra. 1998. gadā Krievijas krīzes dēļ daudziem uzņēmējiem nācās aiziet no tranzīta un distributoru biznesa. 2000. gadā triecienu Latvijas tirgum deva globalizācija: ienākot lielveikaliem, sāka izmirt mazie veikaliņi. Ar šiem uzņēmējdarbības veidiem saistītie cilvēki sāka meklēt sev citu pielietojumu un viņu skatiens pievērsās nekustamo īpašumu sektoram. To sekmēja arī kredītlīdzekļu palētināšanās. Deficīts darba tirgū un liela vēlēšanās uzlabot dzīves apstākļus, savukārt, palielināja iedzīvotāju interesi par nekustamo īpašumu iegādi savām vajadzībām. Šiem mērķiem sāka tērēt neproporcionāli lielu ģimenes budžeta daļu. Izveidojās asa konkurence ar investoriem, kas mājokļus pirka tālākpārdošanai.
Tā rezultātā 2007. gadā mājokļu cenas, salīdzinot ar 1996. gadu palielinās par 400%. Nevar teikt, ka šie rādītāji stipri atšķirtos no citu valstu rādītājiem. Nīderlandē tāpat bija +400%, Lielbritānijā +350%, Spānijā +300%, Dānijā +270%, ASV +220%... Uz šā fona atšķīrās tikai Vācija, kur visus šos gadus saglabājās stabilitāte.
Taču pietika šodienas pasaules ekonomikā pirmajam sinhronajam inflācijas ciklam beigties ar hipotekārās kreditēšanas krīzi nekustamo īpašumu tirgū, kā lejup sāka velties gandrīz visu valstu tirgi, ieskaitot stabilo Vāciju.
Krasas izmaiņas sākās 2007. gada otrajā pusē, kad cenu dinamikas vektors aizgāja lejup un notikumi attīstība ilustrēja tautas gudrības pareģoto: kas augstu kāpj, tas zemu krīt.
Uzskatāmi piemēri. Eiropas eksperti ir vienoti savā viedoklī, ka vislielākā riska zonā ir valstis, kuru nekustamo īpašumu tirgu vairāk skāris spekulācijas vīruss, kur ir liela nekustamo īpašumu tirgus daļa valsts iekšējā kopproduktā un kur izveidojusies liela nekustamo īpašumu tirgus atkarība no finanšu tirgus. Šajā sarakstā, kurā iekļuva arī Latvija, pirmo vietu ieņēma Īrija. Šajā valstī 1998. gadā tika pieņemta spekulācijas apkarošanas programma, kuras rezultātā straujo cenu kāpumu nomainīja to kritums. 2001. gadā krīzes draudzi piespieda valdību atcelt visus spekulācijas ierobežojumus un izstrādāt celtniecības un nekustamo īpašumu tirgus stimulēšanas pasākums. Lēta darbaspēka piesaistīšanai padarīja atvērtāku imigrācijas politiku, piešķīra subsīdijas celtniecībai, pazemināja pievienotās vērtības nodokli jauno mājokļu iegādei. Tā rezultātā cenu kāpums turpinājās vēl septiņus gadus, bet iedzīvotāju ienākumu līmeņa kāpums bija 140% no iedzīvotāju vidējā ienākumu līmeņa. Bet… Pēdējo gadu laikā spekulatīvo darījumu apjoms primārajā tirgū ir sasniedzis 40%, bet sekundārajā tirgū – 20%. Un, lūk, tagad pasaules hipotekārās krīzes un nestabilās tirgus situācijas apstākļos spekulanti ir sākuši masveidā atbrīvoties no saviem aktīviem pat zemas likviditātes apstākļos.
Cits ārējo spēku iedarbības piemērs ir Polija. Tā tikai nesen kļuva par investoru intereses objektu. Sāka celties cenas, bet ne tik strauji, kā citās valstīs (Varšavā trīs gadu laikā +60%), iedzīvotāju parādi bankām nebija lieli, nebija arī dzīvokļu pārprodukcijas... Tomēr, sākoties krīzei pasaules finanšu tirgos, sāka kristies ar Polijas nekustamo īpašumu cenas un investori aizmuka.
Latvija. Situācija ar dzīvokļu darījumiem Latvijā šodien ir visai bēdīga. Mēneša labākais rādītājs tika fiksēts 2006. gada oktobrī, kad valstī notika vairāk nekā 1 700 dzīvokļu pirkšanas un pārdošanas darījumi, no kuriem 400 bija jaunceltnēs. Salīdzinājumam, 2007. gada decembrī Zemesgrāmatā tika reģistrēti nedaudz vairāk par 200 darījumiem ar dzīvokļiem. Bet 2005. gada pirmajos trīs mēnešos šis rādītājs ne reizi nepārsniedza 500 darījumu atzīmi. Šī situācija automātiski atspoguļojās cenās. To pazemināšanās ir vērojama absolūti visos dzīvokļu tirgus segmentos. Šajā situācijas visus uztrauc jautājums: cik ilgi var turpināties negatīvais process? Lai uz to atbildētu, ir detalizēti jāanalizē liels skaits iekšējo ekonomisko un sociāli psiholoģisko faktoru.
Sāksim ar dzīvojamā fonda struktūru. Ideāla aina ir, ja tā atbilst sabiedrības sociāli demogrāfiskajai struktūrai un ir uzcelta atbilstoši maksātspējas līmeņiem. Vienkāršoti tas nozīmē, ka cilvēkiem ar lieliem ienākumiem ir jābūt iespējai nopirkt prestižu dzīvokli, bet cilvēkiem ar maziem ienākumiem – ekonomiskās klases dzīvokli. Tad, lūk, saskaņā ar „NĪRA fonds” aprēķiniem 2007. gada pirmajā pusē izdarīt to par savu reālo darba algu nespēja neviens Latvijas iedzīvotāju slānis.
Veicot aprēķinus mūsu kompānija izmantoja šādus izejas datus: pircējs samaksā pirmo iemaksu 10% apmērā no objekta vērtības, hipotēkas kredītu ņem uz 20 gadiem par 6% gadā, un viņa ikmēneša maksājumi nedrīkst pārsniegt 30% no ģimenes budžeta. Tad, lūk, pie šādiem nosacījumiem, lai nopirktu trīsistabu dzīvokli (aptuveni 60 m2) kādā no Rīgas mikrorajoniem, 2007. gadā pircēja ikmēneša bruto ieņēmumiem bija jābūt 2 185 eiro. Bet, ja analoģisks mājoklis atrodas centrā, tad tie jau ir 3 615 eiro. Gadījumā ar „trijnieku” jaunceltnē (tur platība bija jau 90 m2) nepieciešamais ienākumu līmenis izauga līdz 3 500 eiro mikrorajonā un līdz 4 485 eiro – centrā. Uz tā saucamo ekskluzīvu bija grūti pretendēt, ja ienākumu līmenis bija zemāks par 6 500 eiro mēnesī. Bet vai mums ir daudz cilvēku, kam ir šādas algas!?
Protams, pateicoties cenu korekcijai, vidēji statistiskā kredītņēmēja ienākumi tipālo mājokļu segmentā jau ir visai tuvu pietuvojušies aprēķinātajiem. Pie pašlaik vērojamās dinamikas ir pilnīgi iespējams, ka tuvāko 6-12 mēnešu laikā mājokļa iegādei nepieciešamo ikmēneša bankas maksājumu apjoms pietuvosies ģimeņu reālajām finanšu iespējām. Bet vai cilvēki atkal sāks tos pirkt? Sarežģīts jautājums. Mūsu valsts iedzīvotāji šodien vairs nav tik ļoti pārliecināti par rītdienu, kā tas bija agrāk.
Paraugieties uz mūs IKP struktūru. 2007. gadā gandrīz ceturto daļu (24,2%) IKP veidoja celtniecība un nekustamo īpašumu sektors. Pateicoties valsts pretinflācijas pasākumiem šī daļa strauji krītas. Nākošā lielākā sastāvdaļa ir tirdzniecība. Taču arī šeit klājas nebūt ne tik spoži: tirdzniecības apjomi ir samazinājušies par 20-30%. Latvijā nav dominējošās nozares, kas šajā situācijā spētu „izvilkt” valsts ekonomiku.
Dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus segmenta nākotne. Ir skaidrs, ka prestižo tāpat kā vidējās klases mājokļu tirgus attīstībai jānotiek, stingri balstoties uz tirgus ekonomiku. šeit ļoti svarīga ir ātra celtniecības nozares reakcija uz pieaugošo pieprasījumu. Ja reakcija aizkavējas, rodas deficīts un spekulāciju viļņi. Lai sekmīgi attīstītos dārgo un vidējās klases mājokļu sektori, ierēdņiem ir jāsamazina teritoriju plānošanas termiņi, ātrāk jārisina jautāji, kas saistīti ar inženieru komunikāciju pievadīšanu gruntsgabaliem. Taču Eiropas Savienības valstu prakse pierāda, ka apbūve atpaliek no pieprasījuma par apmēram pieciem gadiem.
Lai jaunie mājokļi kļūtu pieejami plašiem iedzīvotāju slāņiem, ir nepieciešams koriģēt celtniecības pašizmaksas. Tomēr Latvijā tas notiek lēnāk, nekā pašu cenu korekcija. Tā iemesls ir kvalificēta darbaspēka deficīts un… valsts aktivitātes trūkums, kas pieteikusi lielu skaitu vērienīgu būvju, kas tiek finansētas no budžeta.
Taču, lai attīstītos pieejamo mājokļu segments, ir nepieciešams mobilizēt municipālos un valsts zemes resursus, un nepieciešama arī ciešāka varas un apbūvētāju sadarbība. Zeme nav jāatdod privatizēšanai, bet gan mērķa celtniecībai, kā tas tiek darīts piemēram, Francijā un Lielbritānijā.
Ļoti svarīgs moments ir pievienotās vērtības nodoklis, ar kuru tiek aplikta jaunā celtniecība. Lielbritānijā, ja apbūvētājs izpilda noteiktus nosacījumus, tas ir 0%, Itālijā – 4%, Polijā un Spānijā – 7%, Francijā – 5,5%... Pie mums tie ir 18%. Tagad galvaspilsētas pašvaldība pērk no apbūvētājiem dzīvokļus par 1 040 latiem kvadrātmetrā un lepojas ar to. Bet, padomājiet: šajā cenā 15-20% veido privatizētās pašvaldības zemes vērtība, uz kuras uzcelts objekts, un vēl 18% - PVN. Tas ir, reāli, ceļot ēkas uz pašvaldības zemes un pie PVN nulles likmes, pilsēta par to pašu naudu varētu nopirkt par trešdaļu vairāk dzīvokļu. Tomēr galvaspilsētas zemes privatizācija pie mums joprojām notiek ļoti aktīvi.
Kopumā aina ir ļoti bēdīga. Šodien pastāv ļoti reālas briesmas, ka nekustamā īpašuma tirgus krīzes parādības varētu pārsviesties uz Latvijas ekonomiku. Un pat tad, ja pasaules finanšu sistēma spēs ātri atlabt no krīzes, ir visai apšaubāmi, hipotekārās kreditēšanas sistēma mūsu valstī atjaunosies. Optimisti norāda uz to, ka hipotēkas apjoms Latvijā veido 46% no valsts IKP. Tā teikt, Nīderlandē šis rādītājs esot 183%, Dānijā un Lielbritānijā – 80%. Taču viņi aizmirst, ka ir arī citi piemēri: Spānija – 14%, Itālija – 20%, Ungārija – 10%, Kipra – 16%... Tā kā viss ir relatīvs.
P.S.
Ar visai lielu iespējamību var pieļaut, ka bez valsts iejaukšanās un bez tās labās gribas izvilkt Latvijas nekustamo īpašumu tirgu no stagnācijas tuvākajā laikā neizdosies. Eiropas Savienības praktiskā pieredze rāda, ka tikai ar tirgus metodēm vien mājokļu tirgus problēmas atrisināt nav iespējams. Ir jāizstrādā jauni nodokļu atvieglojumi apbūvētājiem un jāatvieglo kreditēšanas nosacījumi iedzīvotājiem. Ir jārada jauni apstākļi citu ekonomikas nozaru attīstīšanai. Tas ir, mēs esam nonākuši tajā valsts attīstības posmā, kad no tā, cik ātri mūsu valdība spēs pacelt valsts vadīšanu kvalitatīvi jaunā līmenī, ir atkarīga mūsu visu labklājība.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
