Māris Grīnbergs. Fiziķis un finansists
Romāns Golubevs. 12.2007
Ja runājam bez liekuļotas kautrības, tad tieši viņam šodien pieder neoficiāls Latvijas nekustamo īpašumu tirgus visautoritatīvākā analītiķa statuss. Viņš ir viens no nedaudzajiem mūsu valsts speciālistiem, kas spēj savas prognozes un secinājumus pamatot ar matemātiskiem aprēķiniem. Viņš – tas ir kompānijas „Latio” analītiķis Māris Grīnbergs. Cilvēks, kas nesaskata objektīvus priekšnoteikumus dzīvojamo nekustamo īpašumu cenu kāpumam tuvāko mēnešu laikā.
„Sirdī biju un palieku fiziķis”, - par sevi saka mūsu šodienas stāsta varonis. Un, tiešām, ar šo zinātni viņu saista ļoti daudz kas. Tā ir gan Rīgas 1. specializētā fizikas un matemātikas skola, kuru viņš pabeidza, gan Latvijas Valsts Universitāte, kurā ieguva savu pirmo augstāko izglītību, gan arī darbs Fizikas institūtā Salaspilī. Specialitāti, kurā viņš strādāja, Māris definē kā kaut ko vidēju starp elektronikas speciālistu un programmētāju.
Taču, Gorbačova perestroikas sākšanās un pavērušās iespējas pamudināja viņu ne tikai mainīt darbības profilu. Grīnbergs iestājās Latvijas Starptautisko attiecību institūtā, kuru sekmīgi pabeidza, saņemot jurista – ekonomista diplomu. Pēc tam bija akadēmiskā izglītība Rietumkanādā, kas deva iespēju papildināt zināšanu bagāžu ar zināšanām par investīciju biznesu.
Tās tad arī noderēja darbā „Latio”, uz kurieni pirmoreiz viņš atnāca 1993. gadā. Šeit viņš kļuva par Investīciju nodaļas vadītāju. Viņa darba būtība bija sniegt rekomendācijas par tā vai cita kompānijas portfelī esošā objekta optimālāko izmantošanu. Analizēja, kur ir vērts ieguldīt naudu, kur nē.
Deviņdesmito gadu otrajā pusē Grīnbergu uzaicināja uz valsts dienestu. Viņš kļuva par Vērtspapīru tirgus komisijas Emitentu uzraudzības un regulēšanas pārvaldes priekšsēdētāja vietnieku. Tur pavadītos piecus gadus mūsu stāsta varonis atceras kā vienus no interesantākajiem un aizraujošākajiem savā dzīvē. Latvija jau bija atvadījusies no savas padomiskās pagātnes, taču vēl nebija pievienojusies Eiropas Savienībai. Šis pārejas periods bija ļoti interesants un radošs. Grīnbergs kopā ar kolēģiem izstrādāja ar vērtspapīriem saistītās likumdošanas bāzi, tai skaitā arī to, kas skar pensiju fondu darbību. Māris strādāja arī grupā, kas gatavoja tādu produktu, kā hipotēkas kredīti. Tādejādi saikne ar nekustamo īpašumu sfēru tā vai citādi saglabājās. Periodiski konsultēja „Latio” un, kad pienāca laiks, 2002. gadā atkal atgriezās šajā kompānijā, lai nodarbotos ar analīzi.
Pēc Grīnberga vārdiem nekustamo īpašumu tirgu var aprēķināt matemātiski. Lai gan, protams, visai būtisks kļūdas procents aprēķinos tomēr būs. Taču ne mazāk svarīgi ir saprast, ka prognožu precizitāte no filosofijas viedokļa pirmkārt ir atkarīga no nekustamā īpašuma tirgū notiekošo procesu pārzināšanas un informētības par to ietekmējošiem faktoriem. Un tad, jau zinot šos faktorus un to izmaiņu dinamiku, var kaut ko prognozēt. Analīze un analītiskie secinājumi, uzstāj Grīnbergs, ir esošo datu interpretācija.
Kas ir galvenais tirgu ietekmējošais faktors? Tā ir nauda - Māris ir pārliecināts – neatkarīgi no izcelsmes avota. Latvijā vislielāko lomu cenu celšanās procesos nospēlēja lētie bankas kredīti. Paralēli mūsu valstī ienāca liels skaits īstermiņa investoru.
Par to, ka Latvijas iedzīvotājiem ar vidēja līmeņa ienākumiem, iegādājoties mājokli ne dzīvošanai, jābūt piesardzīgiem, „Latio” analītiķis sāka skaļi runāt gandrīz pirms diviem gadiem. Žurnālisti joprojām atceras 2006. gada februārī „Arco Real Estate” rīkoto preses konferenci. Tajā Grīnbergs uzsāka karstu diskusiju ar „Arco Real Estate” pašreizējo vadītāju Viktoru Savinu par cenu burbuļa esamību vai neesamību Latvijas nekustamo īpašumu tirgū. „Man notikumu pašreizējā attīstība nav nekāds pārsteigums. Vispārējais optimisms nevar būt bezgalīgs. Jāsaka gan – tāpat kā pesimisms”, - smaida Māris Grīnbergs.
Un kad beigsies vispārējā pesimisma periods?
Daudz kas ir atkarīgs no banku uzvedības. Vispār šovasar pārdevēji cerēja uz rudeni. Tomēr nekas nenotika. Tagad tiek runāts par pavasari. Tomēr es pagaidām neredzu nekādus priekšnoteikumus tam, lai atsāktos cenu celšanās – nedz emocionālus, nedz arī ekonomiskus.
Ja runājam par ekonomiskajiem priekšnoteikumiem… Nekustamo īpašumu pasaulē bieži tika izmantota šāda formula: pareiziniet tā vai cita mājokļa īres maksu ar 100 un iegūsiet orientējošu objekta cenu. Ja vadīties pēc tās, tad cenas turpinās kristies.
Nevaru teikt, ja jūsu apgalvojumam nav loģiska pamata. Man liekas, ka nekustamo īpašumu tirgus ir pārāk stipri izsists no līdzsvara stāvokļa: svārsts ir aizgājis ļoti tālu un tagad tas tikai atgriežas atpakaļ. Un atgriežas pie fundamentāliem jēdzieniem, tai skaitā tādiem, kā jūsu minētā formula. Nevaru teikt, ka tā sāks darboties pēc 2-3 mēnešiem. Taču ar laiku, iespējams, ņemot vērā nelielas jaunās realitātes veiktās korekcijas, tā atkal kļūs aktuāla.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
