Latgales tirgus ir izkļuvis no komas, bet necik tālu nav ticis
Neraugoties uz Latvijas valdības možajiem paziņojumiem, ka mūsu valsts ir izkļuvusi no krīzes, tās visdepresīvākā reģiona — Latgales — pilsētas pagaidām to nejūt. Daugavpils un Rēzeknes nekustamie īpašumi joprojām ir lēti. Taču pat šis apstāklis nepiesaista tiem ārzemju investoru uzmanību.
Pēdējie divi gadu desmiti Rēzeknei un Daugavpilij ir bijuši ārkārtīgi grūti un sarežģīti — tika slēgtas ražotnes, bezdarbs ieguva milzīgus apmērus, aizbrauca iedzīvotāji... Un tikai salīdzinoši īsajā tā saukto trekno gadu periodā — no 2005.—2006. gadam — radās sajūta, ka divas lielākās Latgales pilsētas sāk atdzīvoties. Tieši tajos gados Rēzeknē tika uzcelta jauna daudzdzīvokļu māja, starp citu, vienīgā un pirmā pēc Latvijas neatkarības atjaunošanas, kā arī tika pabeigta deviņdesmitajos gados uzsāktās daudzdzīvokļu mājas ieilgusī celtniecība. Daugavpils šajā ziņā bija bagātāka — tur paguva uzcelt ap desmit jaunu dzīvojamo māju.
Bet tad nogranda krīze
«Aritmētika ir ļoti vienkārša: laikā no 2007. gada līdz 2009. gada otrajam pusgadam cenas nokritās trīskārtīgi. Ja agrāk standarta divistabu dzīvokli varēja pārdot par 18 000 latu, tad krīzes periodā tas maksāja 6 000 latus», — žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāstīja kompānijas Latio pārstāve Rēzeknē Silvija Oļeņina.
«Kur krīze atstāja lielāku iespaidu — Rēzeknē vai Daugavpilī? Manuprāt, Daugavpilī. Pilsēta ir lielāka, un nekustamo īpašumu cenu burbulis šeit uzpūtās lielāks. Tagad pat grūti noticēt, ka bankas kādreiz izsniedza kredītus uz tik ļoti atvieglotiem noteikumiem. Protams, sekas daudz nopietnākas bija Daugavpilī», — ir pārliecināts kompānijas Ober Haus Latgales nodaļas vadītājs Rolands Gradkovskis.
Vai ir dzīve pēc nāves?
Tomēr, ja gribam ticēt Latvijas Finanšu ministrijai, tad mūsu valsts ir sekmīgi pārvarējusi krīzi, un ir sākusies stabila izaugsme, kas turklāt ir izrādījusies visstraujākā Eiropas Savienības valstu vidū. Teorētiski nekustamo īpašumu tirgum pat visdepresīvākajā valsts reģionā būtu jāatdzīvojas un jāizkļūst no sastinguma stāvokļa. Arī Daugavpilī 2012. gadā pēc žurnāla un portāla varianti.lv aptaujāto speciālistu domām nekustamo īpašumu cenas ir cēlušās (pēc dažādiem vērtējumiem) robežās no trim līdz desmit procentiem. «Daugavpilī ir viena nianse — pārlieku liels piedāvājums. Šeit ir pārāk daudz tukšu dzīvokļu. Tas tā ir izveidojies vēsturiski, jo deviņdesmito gadu sākumā no Daugavpils tika izvestas Krievijas militārpersonas. Pēdējos gados situāciju pasliktināja lielā iedzīvotāju emigrācijas plūsma. Tādējādi pat Rēzeknē, kuras ekonomiskā situācija ir vēl sliktāka, dzīvojamās platības kvadrātmetra cena ir augstāka», — paskaidroja Rolands Gradkovskis.
Daugavpils nekustamo īpašumu cenas Rēzeknes cenām pietuvojās tikai 2012. gadā. «Sērijveida dzīvokļu cenas pēc iedzīvotāju skaita otrajā lielākajā Latvijas pilsētā sākas no 100 latiem par kvadrātmetru. Tik var maksāt nolaists dzīvoklis tā sauktā hruščovkā. Labāki dzīvokļi, kas atrodas tuvāk Daugavpils centram, bez aizķeršanās tiek pārdoti par 150—200 latiem kvadrātmetrā. Salīdzinājumā ar 2007. gadu cena tik un tā ir par apmēram 55% zemāka», — stāsta nekustamo īpašumu kompānijas LIF pārstāvis Aivars Birulis.
Rēzeknē, pēc Silvijas Oļeņinas vārdiem, cenas ir līdzīgas. Tajā pašā laikā cenu kāpums šeit netika fiksēts. «Tirgus nedaudz uzlabojās 2010. gadā un pēc tam sastinga sasniegtajā līmenī,» — atzīmēja eksperte.
Parasts viduvējs dzīvoklis gan Rēzeknē, gan Daugavpilī patlaban maksā vidēji 8 000 latu, maksimums — 20 000 latu. Maksimālā cena iespējama tikai tad, ja dzīvoklis ir ideālā stāvoklī un atrodas pašā pilsētas centrā. Abu pilsētu dzīvojamo fondu galvenokārt veido astoņdesmito gadu vidū būvētas tipveida mājas.
Malkas apkure «neiekārdina»
Gan Rēzeknē, gan Daugavpilī ir liels privāto mājokļu sektors. Taču mājas Latgalē nav īpaši populāras. «Pieprasījuma pēc vecajām koka mājām ar krāsns apkuri—, bet tādu tirgū ir ļoti daudz,— nav, pat neraugoties un lielajiem apkures rēķiniem dzīvokļos ar ērtībām. Cilvēki ir pieraduši pie komforta un negrib «krāmēties» ar malku. Šādās mājās galvenokārt dzīvo vecie cilvēki, kas savus mājokļus nemaz nedomā pārdot», — Latgales realitāti raksturo Silvija Oļeņina.
Par iepriecinošu nevar nosaukt arī situāciju ar jaunajām nekustamo īpašumu tirgus buma laikā celtajām mājām — pārdot tās neviens negrib, jo to cenas patlaban ir zemākas par pašizmaksu. «Daugavpilī dzīvokļi jaunajās mājās reti atrod pircējus par cenām, kas pārsniedz 45—50 tūkstošus latu. Tirgū ir daudz piedāvājumu arī par 120—130 tūkstošiem latu. Tos pārdot ir ļoti grūti», — atzīst Aivars Birulis.
«Mājokļi pavisam vecās mājās «aiziet» par 100—200 latiem kvadrātmetrā. Jaunceltnēs dzīvokļu cenas sākas no 300 Ls/m2», — savus piemērus minēja Rolands Gradkovskis.
Jaunceltņu ir maz, un tās nav vajadzīgas
Daudzdzīvokļu jaunceltņu Latgales lielākajās pilsētās ir maz. «Rēzeknē tika uzceltas tikai divas daudzdzīvokļu mājas. Viens no projektiem bija pusceļā atstāts objekts vēl no padomju perioda, kurš nu tika pabeigts. Projekts izrādījās ļoti veiksmīgs — visi tā dzīvokļi ir pārdoti. Otrais projekts ir jaunceltne pilsētas centrā. Tajā pēc Rēzeknes mērogiem ir pārāk lieli dzīvokļi — ap 100 m2 un lielāki. Arī to cena iespaido — 600 latu par kvadrātmetru. Šādu «greznību» mūsu pusē var atļauties tikai retais. Tādēļ lielākā daļa šīs mājas dzīvokļu nav nopirkti, bet gan tiek izīrēti», — stāsta Silvija Oļeņina.
Daugavpilī nekustamo īpašumu tirgus buma laikā tika uzcelts ap desmit jaunceltņu. Pašlaik dzīvokļi tiek tirgoti četrās no tām. Cenas — sākot no 250 Ls/m2.
Pērk biežāk
Latgales nekustamo īpašumu tirgus kopumā ir nedaudz atdzīvojies. Katrā ziņā, kā atzīmēja visi žurnāla un portāla varianti.lv aptaujātie eksperti, darījumu skaits salīdzinājumā ar 2009. gadu ir pieaudzis. «Daugavpilī katru mēnesi tiek noslēgti ap piecdesmit reāli pirkšanas-pārdošanas līgumi. It kā nebūtu slikti, taču viss kļūst skaidrāks salīdzinājumā: «treknajos» gados darījumu skaits sniedzās līdz diviem simtiem mēnesī, — atzīmē Aivars Birulis. — Kas pērk dzīvokļus? Tie galvenokārt ir cilvēki vecumā no 35 līdz 50 gadiem. Viņiem ir uzkrājumi un viņi neizmanto banku palīdzību. Retāk dzīvokļus iegādājas jaunās ģimenes».
Silvija Oļeņina norādīja uz vēl vienu pircēju kategoriju — tie ir mūsu emigranti: «Parasti viņi pērk dzīvokļus Latgalē palikušajiem vecākiem».
Pārdot dzīvokli Latgales sirdī — Rāzeknē ir vieglāk nekā Daugavpilī, jo tur, tāpat kā citās mazās Latgales pilsētās, ir piedāvājuma deficīts. Dzīvokļu trūkuma problēmu neatrisināja pat iedzīvotāju emigrēšana. «Dzīvokli par tirgus cenu principā var pārdot mēneša laikā», — optimisma noti mūsu sarunā ienes Silvija Oļeņina.
Pārāk lēti
Ārzemju investori, kas krīzes vissmagākajos gados atbalstīja Jūrmalas un Rīgas nekustamo īpašumu tirgu un atdeva tiem atpakaļ pozitīvu dinamiku, līdz Latgalei nav nokļuvuši. «Arī mani šis fakts izbrīna. Varētu domāt: Daugavpils ir krievvalodīga pilsēta», un kam gan citam, ja ne krieviem šeit gribētos pirkt nekustamos īpašumus?! Tomēr ārzemju pircējs šurp tā arī nav atnācis, lai gan interesi ir izrādījis. Varbūt kāds darījums arī ir noticis, taču man pašam ar tādiem nav nācies saskarties. Kas par iemeslu? Viens no tiem ir investīciju slieksnis — 100 000 latu. Pie mums tādu objektu vienkārši nav. Domāju, ja slieksnis būtu zemāks — 60—70 tūkstoši latu — tad parādītos arī investori no NVS valstīm», —spriež kompānijas LIF pārstāvis.
Savukārt Rolands Gradkovskis norādīja arī uz investoru skopulību: «Rodas sajūta, ka viņi nogaida, cerot, ka cenas samazināsies vēl vairāk. Tā vien liekas, ka potenciālajiem ārzemju pircējiem attiecībā uz Latviju ir izveidojies stereotips. Viņi uzskata, ka šeit viss maksā kapeikas. Tāpat arī attiecībā uz nekustamajiem īpašumiem — viņi vēlas par kapeikām nopirkt ideālu mājokli. Tā nemēdz būt. Pat Latgalē. Saskaņā ar Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldes rīcībā esošajām ziņām divarpus gadu laikā, kopš stājušies spēkā imigrācijas likuma labojumi, kas ārzemniekiem, iegādājoties nekustamos īpašumus, ļauj pretendēt uz uzturēšanās atļaujas piešķiršanu, Daugavpilī šādi pircēji ir nopirkuši tikai divus nekustamā īpašuma objektus, bet Rēzeknes rajonā — vienu.
Komercplatībām vietējs raksturs
Par komercplatību trūkumu nesūdzas ne Daugavpilī, ne Rēzeknē. Ir pieejamas brīvas tirdzniecības platības, bet nomas likmes svārstās robežās no trīs līdz pieciem latiem par kvadrātmetru. Šādas cenas ir pilsētas nomalēs. Centrā un galvenajās tirdzniecības ielās likmes sniedzas līdz 10 Ls/m2. Rēzeknē, pēc Rolanda Gradkovska vārdiem, ir izveidojusies unikāla situācija: «Pilsētas galvenā iela ir Atbrīvošanas aleja. Tajā ir spilgti jūtams tirdzniecības platību deficīts, un tādēļ nomas likmes sniedzas līdz 15 Ls/m2. Taču pietiek paiet sāņus burtiski par simts metriem un cena ir nokritusies trīs četras reizes».
Situācija ar rūpniecības telpām ir sarežģītāka. Gan Rēzeknē, gan Daugavpilī ir daudz brīvu telpu, kas vairumā gadījumu ir deviņdesmitajos gados slēgto rūpnīcu cehi. To stāvoklis ir tālu no pieņemamā. Tādēļ sameklēt piemērotas telpas praktiski nav iespējams un tādēļ uzņēmējiem nākas izpirkt zemi un nojaukt izmantošanai pilnīgi nepiemērotās padomju laiku rūpniecības atliekas.
Zemnieks atgriežas pie zemes
«Buma laikā» par īstu nekustamo īpašumu tirgus brendu kļuva Latgales zeme. Gruntsgabalus pie ezeriem un mežiem pirka bagātie rīdzinieki, pamestās lauksaimniecībā izmantojamās zemes iegādājās skandināvu investīciju fondi. Kā apgalvo Aivars Birulis, krīze šajā segmentā nospēlēja savu pozitīvo lomu — uz Latgales zemes atgriezās zemnieki. Lielās saimniecības pērk hektāriem zemi savām vajadzībām. Fermeri ar nepacietību gaida Eiropas Savienības dotāciju apmēra palielināšanu: 2019. gadā Briselei pašreizējo 95 eiro vietā jāsāk maksāt 196 eiro par hektāru apstrādātās zemes.
Tajā pašā laikā investīciju fondu interese par zemi ir samazinājusies. Iemesls ir nodokļu izmaiņas — divkārtīgi ir palielināts nodoklis par neapstrādātu zemi. Skandināviem, protams, negribas ķēpāties ar zemi. Un, starp citu, tieši zemes cenas uzrādīja ļoti lielas svārstības. Kā apgalvo eksperti, hektāra cena pagājušajā gadā sasniedza 1 000 Ls/ha, bet pēc tam nokritās līdz 500—700 Ls/ha.
Zemes īpašnieki darījumus kārto, nepiesaistot starpniekus, un, jāsaka, mākleri īpaši nemaz arī neraujas uz laukiem, jo saņemtā komisijas nauda nenosedz izdevumus.
Ka tik dzīvi...
Latgales nekustamo īpašumu tirgus speciālisti attiecībā uz 2013. gada perspektīvām nav īpaši optimistiski. «Man pašai noskaņojums ir lielisks, tikai tirgus noskaņojumu tas nekādi nespēj ietekmēt. Paziņojumi par Latvijas ekonomikas vētrainu attīstību, ja tos aplūkot, esot Latgalē, visai stipri atšķiras no reālās dzīves. Pagaidām mēs dzīvojam noslēgtā lokā — nav darbavietu, nav cilvēku, nav pieprasījuma pēc mājokļiem. Manuprāt, tuvākajā perspektīvā šis problēmu loks netiks atrisināts», — skumji secināja Silvija Oļeņina.
«Galvenais, ka vairs nekritīsies cenas. Tas iepriecina. Vai tās celsies? Tas ir liels jautājums. Drīzāk pieaugs darījumu skaits. Par laimi, jau ir manāma zināma atdzīvošanās», —piesardzīgi izsakās Rolands Gradkovskis.
Īpašu optimismu neizstaroja arī Aivars Birulis: «Tirgus būs gurdens, nekādus spējus lēcienus es negaidu. Baidos, ka 2007. gada cenu līmenis tā arī nekad netiks sasniegts. Katrā ziņā Daugavpilī tas nenotiks».
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2428
