Kredīti tiek doti, taču netiek ņemti
Kredīti tiek doti, taču netiek ņemti
Romāns Golubevs
25.03.2009
Raugoties no pircēju skatpunkta, cenas mājokļu tirgū ar katru dienu kļūst arvien pievilcīgākas. Taču noslēgto darījumu skaits tajā turpina samazināties. Vieni šajā situācijā vaino bankas: tās, lūk, atsakot hipotekāro kredītu ņēmējiem.
Bet vadošo finanšu iestāžu pārstāvji cenšas mūs pārliecināt par pretējo. Nauda godprātīgiem aizņēmējiem tiekot dota. Tikai tie nesteidzas to aizņemties.
Varētu ilgi strīdēties par banku lomu burbuļa uzpūšanā Latvijas nekustamo īpašumu tirgū. No vienas puses, tās taču nevienu ar varu nepiespieda ņemt hipotekāro aizdevumu. No otras – neapstrīdams ir tas fakts, ka 2004.-2006. gados hipotekārie kredīti bija pieejami neierobežotā daudzumā, turklāt uz ļoti izdevīgiem noteikumiem. Procentu likmes, vispār, pie mums bija vienas no viszemākajām Eiropā, tāpat kā arī nākamā īpašnieka finansiālā līdzdalība nekustamā īpašuma pirkuma procesā. Manipulējot ar objekta novērtējumu, bija iespējams uz aizdevuma rēķina segt pat visu objekta iegādes vērtību. Kaut arī vairums Eiropas civilizēto valstu banku vēl hipotekārā buma gados reti kad piešķīra aizdevumus, lielākus par 80% no iegādes cenas.
Nāk prātā, kā daudzi Latvijas mākleri lepojās ar to, ka Rīga, pēc dzīvojamās platības kvadrātmetru cenas, varēja sacensties ar Eiropas Savienības galvaspilsētu -- Briseli. Tiesa, tā nesacentās ilgi un ātri savu lepnību zaudēja. Bet, lūk, slavenā Beļģijas pilsēta pat pasaules finansiālo juku laikos savu varenību nezaudēja. Un nozīmīga loma šeit piešķirama konservatīvajai nostājai hipotekāro kredītu piešķiršanas jautājumā: Beļģijā bankas nedrīkstēja aizņēmējiem finansēt vairāk kā 80% no pirkuma vērtības. Tāpēc cenas bija objektīvākas un mazāk uzpūstas. Patreiz finansējuma latiņa ir nolaista krietni zemāk – tagad tie ir 65%, tas ir, mazākais, 35% no darījuma finansiālās vērtības ir jāsedz pašam nekustamā īpašuma pircējam. Turklāt zīmīgi ir tas, ka šāds notikumu pavērsiens beļģus īpaši nesatrauc. Nevaru nopirkt -- nomāšu, kamēr nesakrāšu naudu pirmajai iemaksai, tā domā beļģi. Turpretī pie mums runas par to, ka bankas nedod hipotekāros kredītus, nerimstas.
„Es nepiekrītu šādai jautājuma nostādnei, jo bankas piešķir hipotekāros kredītus,” uzsver Latvijas SEB bankas kreditēšanas atbalsta nodaļas vadītāja Elza Zandersone, “protams, ne jau visiem, bet ja ir ievēroti zināmi noteikumi. Vai tie ir vienkārši, vai nē, taču tie pastāv. Pirmais – tā ir likumdošanas prasību izpilde par Valsts ieņēmumu dienesta izdotās izziņas iesniegšanu, kura apliecina ienākumu legālo avotu. Otrais – jau esošo kredītsaistību apmērs, tāpēc ka pat patēriņa kredīta esamība varētu nopietni finansiāli ietekmēt maksātāju. Jāatceras, ka kopējie ikmēneša maksājumi par kredītsaistībām nedrīkstētu pārsniegt 40% no aizņēmēja oficiālajiem ienākumiem.”
Nordea bankas hipotekārās kreditēšanas attīstības nodaļas vadītāja Raivja Gūtmaņa uzstādītā latiņa kredīta maksājumiem ir nedaudz zemāka: 35% no ikmēneša ienākumiem. Un kā galvenos kritērijus hipotekārā kredīta saņēmēju vērtējumam viņš nosauc „klienta maksātspēju un ķīlas pietiekamību”. Šajā prioritāro kritēriju sarakstā iekļauta arī pretendenta kredītvēsture.
Abi „m2” sarunu biedri apgalvoja, ka nepastāv jebkādi pārāk draudīgi un neticami ierobežojumi privātpersonu hipotekārajā kreditēšanā. Nordea bankas kredītpolitika paredz, ka finansējums nedrīkst sastādīt vairāk kā 85% no mājokļa vērtības. Tas attiecas uz jauno projektu dzīvokļiem. Bet sērijveida mājokļiem šie skaitļi nedaudz atšķiras: ne vairāk par 75% no darījuma vērtības un uz termiņu, kas nepārsniedz 20 gadus. Protams, ka nauda netiks dota nekustamā īpašuma iegādei, kura tehniskais stāvoklis ir neapmierinošs. Un, kā atzīmēja Raivis Gūtmanis, pēdējais ierobežojums attiecas ne tikai uz sērijveida māju dzīvokļiem. Jāsaprot, ka runa ir arī par dažiem jaunajiem projektiem, kuru kvalitātei no sabiedrības puses tiek izvirzītas nopietnas pretenzijas.
Elza Andersone pastāstīja, ka praktiski pirmām kārtām tiek vērtēta nevis ķīla, bet gan pretendents uz aizņēmuma saņemšanu. “Patreiz, vispār, ir grūti noteikt nekustamā īpašuma vērtību, jo tirgus cena pēdējā laikā ik mēnesi krītas par 6-10%. Tas nozīmē, ka ķīla ar katru mēnesi kļūst lētāka,” viņa paskaidro.”Lielāka nozīme ir aizņēmēja novērtējumam, tam, kāda ir viņa maksātspēja un cik disciplinēts maksātājs viņš būs.” Tāpēc arī nevar izslēgt to, ka ja, teiksim, ģimenes ikmēneša ienākumi sastāda 4 000 latu, tad SEB tai varētu piešķirt aizdevumu, nosakot ikmēneša maksājumu 2000 latu apmērā. Kaut arī tas sastādītu 50% no pretendentu ienākumiem. Protams, ka ar 2 000 latiem mēnesī ģimene varētu normāli izdzīvot. Vienīgi šādu pretendentu ir ļoti maz. Tāpat kā pretendentu uz hipotekārajiem kredītiem kopumā.
SEB bankā mums godīgi atklāja, ka vairāk kā divas reizes ir sarucis mājokļu iegādes kredītu pieprasītāju skaits. Patreizējā ekonomiskajā situācijā cilvēki baidās riskēt, jo tiem trūkst pārliecības par rītdienu. Nav zināms, vai tie netiks atlaisti no darba. Jāņem vērā arī tas, ka šajos apstākļos darba devēju vairākums samazina darbinieku algas vai ieved tos „pelēkajā zonā”. Šādos gadījumos pierādīt ienākumu legālo izcelsmi un pietiekamību kļūst arvien grūtāk. Objektīvi spriežot, tiem, kuru oficiālie ienākumi uz 3 līdz 4 cilvēku lielu ģimeni sastāda pat 600 latus, nav nekādu spožu izredžu uz hipotekārā aizdevuma saņemšanu. Jo iztikas minimums uz vienu cilvēku pašlaik pārsniedz 170 latus, un, atmaksājot hipotekāro kredītu, cilvēki nespēs to nodrošināt.
Vēl viena potenciālo klientu kategorija, kā uzskata baņķieri, patreiz ir ieņēmusi nogaidošu pozīciju: tie gaida, kad cenas sasniegs galējo robežu. Tā sacīt, kāpēc šodien jāpērk tas, kas rīt būs vēl lētāks? Turpretī tie, kas izlemj pirkt, darījumu apmaksā skaidrā naudā vai izmantojot nelielu bankas līdzfinansējumu.
Tiem, kuri izvērtē savas kredītiespējas, par savdabīgu orientieri varētu kalpot aprēķini, kurus, pēc „m2” lūguma, veicis Nordea bankas hipotekārās kreditēšanas attīstības nodaļas vadītājs. Sākotnējie dati bija sekojoši: četru cilvēku ģimenes (divi pieaugušie un divi bērni) oficiālie ienākumi sastāda 1 000 latus. Lūk, šādai ģimenei maksimāli pieejamā kredīta summa uz maksimālajiem 20 gadiem sastādītu 45 000 latu, pastāvot ikmēneša maksājumam 346 latu apmērā. Labu trīsistabu dzīvokli galvaspilsētas jaunceltnē par šādu naudu nevar iegādāties, bet „trijnieku” 119.sērijas mājā gan!
Cita starpā, abu banku parstavji atzīmēja, ka nav īpašas atšķirības, vai klients aizņemas līdzeklus dzīvokļa iegādei jaunā, vai vecā mājā. Galvenais, lai viņš tos savlaicigi atdotu. Un pēdējais: mēs palūdzām speciālistus izteikt savu prognozi attiecībā uz hipotēkas likmju apmēru. Saņēmām šādas atbildes.
Raivis Gūtmanis: „Šodien ir gandrīz vai neiespējami prognozēt, kādas būs likmes tuvāko gadu laikā. Man šķiet, ka tuvākajā laikā likmes atgriezīsies tajā pašā līmenī, kāds bija pirms gada.”
Elza Zandersone: „Manuprāt, šogad tiks sasniegts EURIBOR likmju vēsturiskais minimums. Likmes pazeminājums izraisīs arī ikmēneša kredītmaksājumu samazinājumu priekš tiem aizņēmējiem, kuri ņēmuši kredītu eiro valūtā ar peldošo likmi. Ietaupījums, atkarībā no kredīta atmaksu summas un termiņa, varētu sastādīt no 10% līdz 40%.”
Informācijas avots:
http://www.varianti.lv
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/769
