Ko un par cik var nopirkt reģionu centros?
Romāns Golubevs, 22.04.2014
Ja Rīga un Pierīga var būt apmierinātas ar to, kā norit tirdzniecība ar dzīvojamajiem nekustamajiem īpašumiem, tad Latvijas lielākajos reģionālajos centros līdz ideālai ainai vēl ir tālu. Mājokļu darījumu skaits it kā kļūst lielāks, bet cenas joprojām ir salīdzinoši zemas.
Nav arī neviena iemesla, kāpēc tām 2014. gadā būtu jāaug: bezdarba līmenis lielākajās reģionu pilsētās pēdējo mēnešu laikā jau atkal ir palielinājies. Pozitīvas ziņas pienāk tikai no tām vietām, kur ir ārējais, tas ir, ārzemnieku pieprasījums.
Ārzemniekiem no postpadomju telpas ir labi zināmas Latvijas lielākās reģionu pilsētas. Vieni te jaunībā dienējuši armijā, citi bijuši komandējumā, atvaļinājumā, vai ciemojušies pie radiem. Tādēļ ārzemju izstādēs pie žurnāla "Kvadrātmetrs" stendiem nereti pienāk cilvēki un apvaicājas: "Nu, kā ir ar nekustamajiem īpašumiem (atkarībā no tā, ar kuru pilsētu cilvēku ir saistījis liktenis) Daugavpilī, Liepājā, Rēzeknē, Jelgavā, Ventspilī?". Kad stāsti, ka lielākajā daļā no minētajām pilsētām var viegli atrast vienistabas dzīvokli par 5000–6000 eiro, cilvēki ir ļoti pārsteigti. Tā nemēdz būt, viņi saka. Nākas skaidrot, ka diemžēl mēdz gan būt, ka cenas pirms trim–četriem gadiem bija vēl zemākas, un ka pašreizējās cenas ir noteiktas izaugsmes rezultāts.
Atšķirībā no Rīgas un Jūrmalas, nav pat runas par reģionālo tirgu pilnvērtīgu atgūšanos. Pareizāk būtu teikt — atdzīvošanās ir vērojama atsevišķos segmentos. Kopumā stāvoklis ir stabili bēdīgs. Iedzīvotāji joprojām brauc projām no reģioniem; labākajā gadījumā uz Rīgu, bet sliktākajā — uz Rietumeiropas valstīm. Bizness reģionos jūtas nestabili, ko apstiprina arī kārtējais bezdarbnieku skaita pieaugums. Saskaņā ar Valsts Nodarbinātības dienesta rīcībā esošajām ziņām, pēc stāvokļa uz 2014. gada 31. janvāri, bezdarbnieka statuss mūsu valsts piecās lielākajās reģionu pilsētās bija šāds: Rēzeknē — 17,2 %, Liepājā — 13,5 %, Daugavpilī — 10,2 %, Ventspilī — 8,6 %, un Jelgavā — 7,6 %. Salīdzinot ar iepriekšējā gada rudeni, bezdarbs, lai arī nedaudz, ir audzis. Uz šī fona gaidīt nekustamo īpašumu cenu celšanos nebūtu prāta darbs — jo vairāk tāpēc, ka visās minētajās pilsētās joprojām ir ievērojams skaits bankām piederošu, tas ir, hipotēkas parādniekiem atsavinātu nekustamo īpašumu. Tieši tie pirmkārt piesaista potenciālos pircējus.
Cik tad šopavasar maksā nekustamie īpašumi Latvijas piecos lielākajos reģionālajos centros?
Daugavpils. Iedzīvotāju skaita ziņā tā ir otrā lielākā pilsēta pēc Rīgas. Saskaņā ar 2011. gada tautas skaitīšanas datiem, šeit dzīvo mazliet vairāk par 93 tūkstošiem cilvēku (pašlaik to skaits ir mazāks). Saskaņā ar kompānijas "Arco Real Estate" rīcībā esošajām ziņām, dzīvokļi padomju laikos celtajās mājās ir pieejami par 140–230 eiro/m². Runa ir par sliktā stāvoklī esošiem dzīvokļiem un tādiem, kas atrodas „guļamrajonos”. Turklāt bankām piederošie dzīvokļi tiek pārdoti par 140–185 eiro/m². Labā stāvoklī esoši dzīvokļi sērijveida mājās un mikrorajonos tiek piedāvāti par 200–310 eiro/m². Sanāk, ka normāla divistabu dzīvokļa iegāde Latvijas otrajā lielākajā pilsētā izmaksās 10–15 tūkstošus eiro. Tie, kas ir gatavi remontēt dzīvokli atbilstoši savām vajadzībām un prasībām, mazāk pievilcīgu variantu var nopirkt par 7–15 tūkstošiem eiro.
Dzīvokļu izvēle ir plaša arī Daugavpils centrā. Objekti no banku portfeļiem tiek piedāvāti par summām sākot no 240 eiro/m², bet labākie sērijveida mājokļu piedāvājumi — par 350–430 eiro/m². Analizējot interneta portālos pieejamo informāciju redzams, ka pēc Daugavpils mēroga ekskluzīvi apartamenti maksā no 500 līdz 700 eiro/m². Jaunceltņu piedāvājums ir ļoti mazs — tās burtiski ir saskaitāmas uz pirkstiem. Dzīvokļu cenas jaunceltnēs ir sākot no nepilniem 300 eiro/m² ar pelēko apdari Aveņu ielā 5 līdz 1000 eiro/m² ar pilnu apdari Miera ielā 143.
Eksperti prognozē: ja 2014. gadā kaut kas paliks dārgāks, tad tie būs neremontētie un jau tā lētie sērijveida mājokļi. Cenu kāpums diez vai pārsniegs 5 %. Pārējo segmentu mājokļi paliks esošajā cenu līmenī. Ja neuzlabosies situācija ar nodarbinātību, iespējama arī cenu krišanās.
Jāatzīmē, ka ārzemnieku interese par Daugavpili kā bija, tā joprojām ir maza. Saskaņā ar imigrācijas likuma labojumiem, lai varētu pretendēt uz termiņuzturēšanās atļaujas (TUA) piešķiršanu, iegādājoties nekustamo īpašumu, ārzemniekiem šajā pilsētā un tāpat arī citās valsts nozīmes pilsētās ir jāiegādājas objekti 143 000 eiro vērtībā. Pēc stāvokļa uz 2014. gada 1. martu, šādi darījumi ir bijuši tikai četri. Daugavpils novadā, kur, lai varētu pretendēt uz TUA, pietiek ar 71 500 eiro, šādu darījumu ir bijis vēl mazāk — divi.
Liepāja (76 000 iedzīvotāju). Latvijas trešā lielākā pilsēta pēdējo 25 gadu laikā ir zaudējusi gandrīz 40 000 iedzīvotāju, un pārdzīvo kārtējos grūtos laikus. Šoreiz tie ir saistīti ar pilsētas lielākā uzņēmuma — "Liepājas metalurgs" — slēgšanu. Šis notikums ir ietekmējis ikvienas liepājnieku ģimenes budžetu un, protams, atstās iespaidu uz vietējo nekustamo īpašumu tirgu. Liepājā ir būtiski pieaudzis pārdošanai izlikto dzīvokļu piedāvājums. Turklāt 2014. gadā "Liepājas metalurga" maksātnespējas administrators ievadīs tirgū arī uzņēmuma bilancē esošo dzīvokļu portfeli.
Dzīvokļu cenas nerenovētās daudzdzīvokļu mājās atšķiras četras (!) reizes — no 75 līdz 380 eiro/m². Cenas zemākā robeža — tie ir dzīvokļi Tosmārē un bijušajā Kara pilsētiņā. Šeit viegli var sameklēt trīsistabu dzīvokli par 4500–6000 eiro.
Savulaik par visai prestižo uzskatītajā Laumas rajonā par trīsistabu dzīvokļiem tiek prasīti 11–15 tūkstoši eiro. Četristabu dzīvokļi labāko sēriju mājās ar kvalitatīvu remontu reti tiek pārdoti dārgāk par 20 000 eiro.
Tajā pašā laikā Liepājā ir mikrorajons, kurā situācija būtiski atšķiras no pilsētas kopējās situācijas. Runa ir par Dienvidrietumu mikrorajonu. Tas atrodas tieši pie jūras, un šejienes namīpašnieki aktīvi piedalās daudzdzīvokļu māju renovācijas programmā. Tomēr tas nav galvenais. Galvenais ir tas, ka bez liepājniekiem, kam ir pietiekamas finanšu iespējas, lai pārceltos uz Dienvidrietumu rajonu, papildus pieprasījumu pēc mājokļiem veido ārzemnieki — Lietuvas un Baltkrievijas pilsoņi. Viņu motivācija nepavisam nav termiņuzturēšanās atļaujas — objektu vērtība nav pietiekama TUA noformēšanai. Baltkrievijas un Lietuvas pilsoņi dzīvokļus pērk vasaras atpūtai pie jūras. 300–400 eiro/m² Dienvidrietumu rajonā ir parastā cena. Divistabu dzīvokļi tiek piedāvāti sākot no 15 000 eiro, bet trīsistabu dzīvokļi — sākot no 20 000 eiro. Renovētās mājās piedāvājumi ir par 15–25 % dārgāki.
Par visprestižāko Liepājas rajonu var uzskatīt Piejūras parka rajonu. Šeit ir plaša dzīvokļu izvēle par 500–900 eiro/m². Jaunceltnēs dzīvokļu cenas ir no 400 eiro/m² (pirms Krīzes rekonstruētā māja Ķempes ielā) līdz 1300 eiro/m² (par dzīvokļiem Rietumkrasta ielā 45). Tomēr vietējie mākleri atzīst, ka ar šādiem darījumiem viņus nelutina. Toties šādi mājokļi ir pieprasīti īrēšanai.
Pēc žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv rīcībā esošajām ziņām, pēdējā gada laikā visdārgākā dzīvokļa pārdošanas darījuma cena bija aptuveni 70 000 eiro. Runa ir par dzīvokli pilsētas centrā Graudu ielā.
Kopējo ainu papildināsim ar nelielu niansi: kā norāda kompānijas "Arco Real Estate" speciālisti, darījumi ar privātmājām Liepājā reti kad tiek slēgti par cenām, kas augstākas par 55 000 eiro. Tas gan nekavē īpašniekiem piedāvāt viņuprāt ekskluzīvas mājas pie jūras par 170–200 tūkstošiem eiro. Tomēr par šādiem objektiem netiek izrādīta nekāda interese.
Minimāls dzīvokļu cenu kāpums Liepājā visdrīzāk ir iespējams tikai pieprasījuma vislielākās koncentrācijas vietā — Dienvidrietumu rajonā, un arī tad tikai pie nosacījuma, ka pieprasījumu atbalstīs vietējie pircēji. Pārējos segmentos būs labi, ja cenas noturēsies pašreizējā līmenī. Ņemot vērā pieaugušo piedāvājuma apjomu, tas ir grūti paveicams uzdevums.
2013. gadā Liepājā netika nopirkts neviens nekustamais īpašums, kura ārzemju īpašnieks pēc tam būtu pieprasījis Latvijas TUA. Pēc stāvokļa uz šāgada pavasara sākumu, tikai pieci investori ir noformējuši TUA uz Liepājas nekustamā īpašuma iegādes pamata.
Jelgava (59 000 iedzīvotāji). Zemgales lielākajai pilsētai noteicošais faktors ir tās tuvums Rīgai — 45 kilometri. Liela daļa jelgavnieku strādā galvaspilsētā. Tiesa, pēdējā laikā ziņās laiku pa laikam parādās informācija, ka pilsētā tiek atvērti nelieli rūpniecības un montāžas uzņēmumi. Kompānijas "Arco Real Estate" rīcībā ir informācija, ka šis apstāklis sāk ietekmēt arī nekustamo īpašumu tirgu: 2014. gadā ir vērojams kāpums, lai gan iepriekšējā gadā bija kritums. Sērijveida mājokļu vidējā cena Jelgavā pašlaik ir sasniegusi 330 eiro/m². Jāuzsver, ka tas ir vidējais rādītājs. Dzīvokļus padomju laika būvēs mikrorajonos var nopirkt gan par 260 eiro/m², gan arī par 400 eiro/m².
Vienistabas dzīvokļi labāko sēriju mājās dažādās reklāmās tiek piedāvāti par 11–12 tūkstošiem eiro, divistabu dzīvokļi — par 15–16 tūkstošiem, bet trīsistabu dzīvokļi — par 17–18 tūkstošiem eiro.
Jāatzīmē, ka krietna ceturtdaļa brīvā pārdošanā izlikto Jelgavas dzīvokļu tiek pozicionēti kā dārgāki par 400 eiro/m². To īpašnieki uzskata savus objektus par īpašiem to atrašanās vietas (pilsētas centrā) vai arī kvalitatīvi veikta remonta dēļ. Pircēji uz šādām vēlmēm reaģē dažādi. Dzīvokļi renovētās mājās, piemēram, Asteru ielā 17, pēc šī kompleksa īpašnieka vārdiem, lieliski tiek izpārdoti par 420–450 eiro/m², savukārt dzīvokļi jaunceltnēs, piemēram, Zvejnieku ielā 15, gaida savu zvaigžņu stundu ar cenām sākot no 800 eiro/m².
Jelgavas sērijveida mājokļu tirgus cenu perspektīvas jāvērtē kā tādas, kam ir izaugsmes iespējas. Tam ir vairāki iemesli. Viens no tiem ir dzīvokļu cenu celšanās Rīgā; tai proporcionāli pieaug arī cenas ģeogrāfiski netālajā Jelgavā. Daudzi jelgavnieki strādā Rīgā, tādēļ jāņem vērā arī galvaspilsētā vērojamais algu kāpums. Otrs iemesls ir saistīts ar jau minēto uzņēmēju un pilsētas pašvaldības darbību, cenšoties radīt labvēlīgus nosacījumus jaunu montāžas uzņēmumu izveidei.
Ārzemju investoru, kas pretendē uz TUA piešķiršanu Jelgavā (143 000 eiro zona) un Jelgavas novadā (71 500 eiro zona) statistika ir attiecīgi trīs un desmit darījumi. Pavisam kopā — 13.
Ventspils (38 000 iedzīvotāji). Mūsu valsts nozīmīgāko ostas pilsētu nosacīti var sadalīt divās daļās — kreisā krasta jeb pilsētas daļā un labā krasta jeb Pārventas daļā. Ventspils uz pārējo Latvijas pilsētu fona izceļas ar savu sakoptību. Šo apstākli pēdējos gados aizvien vairāk novērtē ārzemju pircēji. Tomēr reālas TUA pretendentu plūsmas nav arī šeit. Nu jau divus–trīs gadus Ventspils dzīvokļus labprāt pērk Lietuvas un Krievijas pilsoņi, kas šeit pavada vasaras mēnešus. Kļuvis manāms arī pieprasījums no vietējo iedzīvotāju puses. Kā žurnālam "Kvadrātmetrs" un portālam varianti.lv pastāstīja kompānijas "Latio" Ventspils nodaļas novērtētājs Ingus Salmiņš, divistabu dzīvokļi pilsētas centrā bez remonta un ar 45–50 m² platību tiek pārdoti par cenām sākot no 400 eiro/m²; tas ir par 18–20 tūkstošiem eiro. Labs stāvoklis un nomainīti logi iepriekšminēto kvadrātmetra cenu paceļ vēl par 100 eiro. Pludmales tuvumā esošo piedāvājumu cenas sniedzas līdz 700 eiro/m². Tajā pašā laikā Pārventā mājokļi maksā par 30–50 % lētāk.
"Pieprasījums pēc dzīvokļiem ir ļoti liels. Dzīvokļos naudu bieži vien investē arī vietējie iedzīvotāji. Tomēr viņi to dara nevis tādēļ, lai dzīvotu paši, bet gan lai tos izīrētu, jo vasaras mēnešos uz atpūtnieku rēķina pilsētas iedzīvotāju skaits palielinās par vairākiem tūkstošiem iedzīvotāju", — par saviem novērojumiem stāsta "Latio" darbinieks.
Ventspils visprestižākā daļa ir Brīvdabas muzejam piegulošais rajons. Šejienes kvalitatīvākās mājas tiek piedāvātas pirkšanai par cenām sākot no 150 000 eiro. Tiesa, šādi darījumi notiek reti. Gadās, ka pērk vietējie pircēji, bet biežāk tomēr pērk ārzemnieki. "Domāju, ka pēc vairākiem cenu kāpuma gadiem 2014. gadā mūs gaida neliels stabilizācijas periods", — savu viedokli pauž Ingus Salmiņš.
Ventspilī pagaidām ir fiksēti tikai septiņi TUA pretendentu nekustamo īpašumu pirkumi. Ventspils novadā tādi līdz šim ir bijuši trīs.
Valmiera (25 000 iedzīvotāju). Sērijveida mājokļu cenas Vidzemes novada centrā ir stabilas: pilsētas lielākie uzņēmumi darbojas visai labi. Vietējo potenciālo pircēju aktivitāti mākleri uzskata par labu. To, kas ar to tiek domāts, demonstrē "Arco Real Estate" statistika: 2013. gadā Valmierā tika pārdoti mazliet vairāk par 200 dzīvokļiem. Lielākā to daļa tika pārdota par 200–360 eiro/m2. Dārgāki darījumi notika pilsētas centrā un tā tuvumā. Piemēram, trīsistabu dzīvoklis bez remonta Pārgaujas rajonā tika pārdots par 20 000 eiro.
Valmieras privātmājas aizvadītā gada laikā īpašniekus visbiežāk mainīja tad, ja to cena nepārsniedza 45 000 eiro. Šāda cena ir mājām, kas celtas pirms vismaz 30 gadiem. Jaunāki projekti tika pārdoti par aptuveni 70 000 eiro. Tomēr par ažiotāžu nevar būt ne runas: pagājušajā gadā Valmierā ir notikuši tikai 34 darījumi ar privātmājām.
Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldes rīcībā esošās ziņas liecina, ka ārzemnieki, kas pretendē uz TUA piešķiršanu uz nekustamā īpašuma iegādes pamata, nav pievērsuši uzmanību Valmierai. Pieprasījumu šeit veido tikai vietējie pircēji. Tādēļ tiek prognozēts, ka 2014. gadā nav gaidāmas lielas izmaiņas.
Rēzekne (37 000 iedzīvotāju). Tirgus analītiķi atzīmē, ka šajā pilsētā ir pieaugusi interese par divistabu un vienistabas dzīvokļiem. Tomēr aiz skaistajām frāzēm un skaitļiem slēpjas nevis simti, bet tikai daži desmiti darījumu. 2013. gadā pilsētā ir bijuši darījumi ar hipotēkas parādnieku mājokļiem par cenām, kas zemākas par 100 eiro/m². Publiskajās datu bāzēs dominē neremontējami objekti, kas arī nosaka to cenu. Lielākā daļa dzīvokļu Rēzeknes sērijveida mājās pārdošanai tiek piedāvāti par 150–200 eiro/m². Pilsētas centrā esošo dzīvokļu cenas orientieris ir 250 eiro/m² un vairāk. "Piedāvājumā ir arī dzīvokļi, kuru cenas sniedzas virs 400 eiro/m². Tomēr, cik zinu, šādi darījumi notiek ārkārtīgi reti pat centrā, — par saviem novērojumiem stāsta kompānijas "Latio" Rēzeknes nodaļas speciāliste Silvija Oļeņina. — Jaunceltnes? Pie mums tās ir gabalprece, un tāpat retums ir arī šādu objekti pircēji. Ja gada laikā izdodas pārdot vienu vienu–divus dzīvokļus par 750 eiro/m², tad tas ir labi". Dzīvokļi renovētā mājā Rēzeknē tiek piedāvāti par cenām sākot ar 450 eiro/m². Dzīvokļi, kas maksātu dārgāk par 25 000 eiro, ir liels retums. Interesentu, kas vēlētos tos iegādāties un, pats galvenais, kas varētu šādus tēriņus atļauties, nav daudz.
Saprotams, ka situācija ar privātmājām daudz neatšķiras. Pat Rēzeknes centrā tās labākajā gadījumā tiek pārdotas par 200–300 eiro/m². Tiesa, tas nekavē īpašniekiem savus objektus piedāvāt par 350–400 eiro/m². Taču šādu darījumu tikpat kā nav. Izvērtējot noslēgtos darījumus, darījumu ar mājām ar platību līdz 100 m² attiecība pret mājām ar platību no 100 līdz 200 m² ir 2:1. Par privātmājām ar lielāku platību nav nekādas intereses.
TUA pretendenti Rēzeknē līdz šim ir iegādājušies tikai divus nekustamos īpašumus, savukārt Rēzeknes novadā, kur pieprasītais investīciju līmenis ir zemāks — 11.
"Attiecībā uz tirgus aktivitāti pie mums Rēzeknē nekas nav mainījies. 2014. gada pirmajos mēnešos pilsētā vidēji tika pārdoti 30 dzīvokļi mēnesī. Šis rādītājs ir visai stabils, un tādēļ šogad būtiskas izmaiņas, manuprāt, nav gaidāmas", — atzina Silvija Oļeņina, noslēdzot mūsu īso apskatu par dzīvokļu cenām Latvijas lielākajās reģionu pilsētās.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2568
