Kaut rindu nav, darījumi notiek!
Pierīgā sāk parādīties pieprasījums pēc privātajai apbūvei piemērotiem gruntsgabaliem. Nevarētu teikt, ka pircēji stāvētu rindā, tomēr darījumi notiek. Vislielākā interese ir par kvalitatīviem objektiem labās vietās, jābūt pievadītām komunikācijām un izbūvētiem pievadceļiem. Un pats galvenais - par saprātīgu cenu.
Pierīgā sāk pirkt zemi privātajai apbūvei
Latvijas nekustamo īpašumu tirgus vētrainās attīstības periodā bija kāds ciematu projektu attīstītāju iemīļots teiciens: «Zemes vairāk nekļūst!» Viņi aicināja pircējus pārcelties no Rīgas uz Rīgas apkaimi, lai tur būvētu savas mājas, un masveidā uzpirka lauksaimniecībā izmantojamo zemi, mainīja tās statusu (lietojuma mērķis: privātajai apbūvei derīgs zemesgabals) un dalīja to atsevišķos gruntsgabalos, kurus tad arī piedāvāja galīgajiem pircējiem. Tolaik visdažādāko ciematu reklāmu dēļ gar acīm burtiski vai raibs metās. Pēc neoficiāliem novērtējumiem, ap mūsu galvaspilsētu esošo privātajai apbūvei piemēroto gruntsgabalu skaits «uz papīra» bija vairāki simti tūkstošu. Šajā biznesā savu darbošanos sāka liels skaits gadījuma cilvēku, kas mēģināja «grābt lielu naudu», pārdodot solījumus par paradīzi zemes virsū, kas pircējus gaidot nākotnes ciematos. Un, esot ažiotāžas vilnim, viņiem izdevās «nomakšķerēt» lētticīgus pircējus.
Cenu burbuļa noplakšana izdarīja šajā tirgošanas neprātā Latvijas nekustamo īpašumu tirgū savas korekcijas. Atgriešanās realitātē bija sāpīga. 2008. un 2009. gadā privātajai apbūvei piemērotu gruntsgabalu tirdzniecība Rīgas apkaimē praktiski apsīka. Cenu lejupslīde šajā tirgus segmentā pārspēja mājokļu tirgū vērojamo: zemes cenas vairākumā gadījumu samazinājās trīs līdz piecas reizes. Bija arī dramatiskāki gadījumi.
Taču tagad, kad ir pagājuši trīs gadi, nozares profesionāļi piesardzīgi (un pieklauvējot pie koka) sāk runāt ne tikai par atsevišķiem gadījumiem, bet jau par pamanāmu pieprasījumu no pircēju puses - turklāt par tādu pieprasījumu, kas ļauj noteikt klientu prasību tendences.
Tikai ar komunikācijām
«Šodien jau var runāt par interesi iegādāties privātajai apbūvei piemērotu zemi Rīgas tuvumā, - lai arī nelielu interesi, tomēr tā kļūst stiprāka» - stāsta kompānijas Langes pils īpašnieks Andrejs Valters. Viņam piederošā firma savas pastāvēšanas gados ir pārdevusi Rīgas rajonā vairāk nekā divus simtus privātajai apbūvei paredzētus gruntsgabalus. Uzņēmums arī pašlaik nodarbojas ar trīs ciematu projektu attīstīšanu.
«Rindā pēc gruntsgabaliem vēl neviens nestāv, bet pieprasījums pamazām atjaunojas. Tiesa, mani novērojumi rāda, ka pieprasījums attiecas uz ciematiem ar attīstītu infrastruktūru. Pārdot «pliku» zemi ir gandrīz nereāli, pat ja cena ir ļoti zema. Mēs pirms kāda laika meklējām vairumtirgotāju projektam bez komunikācijām Salas pagastā (netālu no Lielupes). Zemesgabalu varēja sadalīt 8 līdz 10 gruntsgabalos. Pircēju reakcija - nulle. Turklāt zeme tika piedāvāta lētāk par trim eiro kvadrātmetrā. Tajā pat laikā ciematos, kur komunikāciju ierīkošanas darbi ir sen pabeigti, darījumus kārtojam regulāri un pēdējā gada laikā esam pārdevuši gandrīz divdesmit gruntsgabalu.»
Apgalvojumu par skaidri redzamu aktivitātes kāpumu zemes tirgū apstiprināja arī kompānijas Arco Development valdes loceklis Viktors Savins. Viņš žurnāla m2 un portāla varianti.lv korespondentam pastāstīja: «Mūsu kompānija attīsta pie Baltezera savu projektu Mārsili. Tas ir ļoti liels projekts, kura īstenošanai ir paredzēti gadu desmiti. Tādēļ komunikācijas un pievadceļus ierīkojam pakāpeniski, ievērojot posmu principu. Pirmajās divās kārtās ir turpat 150 gruntsgabalu. Pagājušajā rudenī sarīkojām akciju un piedāvājām zemi (ar visām komunikācijām) par 25 eiro/m2. Rezultāts nedaudz pārsteidza: trīs ziemas mēnešos, kas, starp citu, nepavisam netiek uzskatīti par labāko sezonu zemes pārdošanai, pārdevām 15 gruntsgabalu. Tādējādi mūsu pirmā ciemata pirmajās divās kārtās brīvi ir palikuši tikai mazliet vairāk par 20 gruntsgabaliem, kas ir piemēroti privātmāju būvēšanai.»
Zīmīgi, ka aizvien biežāk nelieli zemesgabali Pierīgā parādās arī banku struktūru piedāvājumos (bankas šos zemesgabalus ir ieguvušas savā īpašumā, izsolēs pārņemot zemesgabalus no hipotēkas parādniekiem). Iepriekš šādi objekti nemaz netika izlikti pārdošanai, jo to darīt nebija jēgas pieprasījuma trūkuma dēļ.
«Mēs strādājam gan ar bankas portfeļiem, gan arī ar privātīpašnieku un projektu attīstītāju zemi. Pircējam nav svarīgi, kas tos pārdod,» ir pārliecināta kompānijas Ober Haus speciāliste Kristīne Dubāne. «Galvenais, lai objekts būtu labā vieta un netālu no Rīgas, lai tam būtu pievadītas visas komunikācijas un lai būtu laba cena.»
Svarīga ir visa summa
Babīte, Berģi, Mārupe un Baltezers - tāda ir Ober Haus klientu izvēļu ģeogrāfija. Ja runājam par zemesgabalu lielumu, jāsaka, ka lielākā daļa klientu dod priekšroku 1 200 līdz 1 500 kvadrātmetru lieliem gruntsgabaliem. Svarīgākie nosacījumi, kam pircēji pievērš uzmanību, ir: ūdens padeve, gāze, elektrība, tuvumā esoši apdzīvoti (vai arī apbūvēti) gruntsgabali, asfaltēti pievadceļi, kā arī laba un ātra transporta satiksme ar Rīgu. «Pēdējā laikā ir parādījusies prasība norādīt gruntsgabala kadastra vērtību,» papildina Andrejs Valters. «Cilvēki grib zināt, cik viņiem izmaksās zemes nodoklis, ko aprēķina 1,5% apmērā no zemes kadastra vērtības.»
Latvijas iedzīvotāji var atļauties tik, cik viņi var atļauties. Tādēļ gruntsgabaliem izvirzīto prasību sarakstu, protams, vainago cena. Dace Dubāne minēja Pierīgas gruntsgabalu (ar ierīkotām komunikācijām) to cenu orientieri, kurš ir pa prātam viņas kompānijas klientiem: 35 000 — 40 000 eiro. Projektā Mārsili darījumi notiek vidēji par 25—35 eiro/m2, bet pieprasītākajās vietās, t.i., ezera tuvumā - par 45—50 eiro/m2.
«Kvadrātmetra cenu, pārdodot zemi, vairāk izmanto reklāmas nolūkos. Sarunās ar klientiem esam ievērojuši, ka viņiem svarīga ir nevis kvadrātmetra cena, bet gan kopējā summa, kas būs jāmaksā par gruntsgabalu. Cena, ko mūsu pircēji uztver normāli, ir 35—50 tūkstoši eiro,» savukārt norāda Viktors Savins.
Kompānijas Langes pils vispieticīgākajā budžeta projektā zemi var nopirkt par 25—30 tūkstošiem eiro, bet dārgākā projektā (ar labiekārtotu pludmali, slēgtu teritoriju un mazu skaitu brīvu gruntsgabalu) - par 45—50 tūkstošiem eiro.
Praktiski visi tagadējie Rīgas rajonā esošie privātajai apbūvei domāto gruntsgabalu pircēji zemi pērk pašu vajadzībām - lai būvētu mājas sev. Eksperti uzskata, ka pircējus uz šādu soli mudina apstāk-lis, ka nekustamo īpašumu tirgus zemākais punkts jau ir aiz muguras. Pamazām sāk palielināties arī būvniecības izmaksas. Ir skaidrs, ka 2013. un 2014. gadā šie izdevumi būs lielāki, nekā tie ir pašreiz. Turklāt zemes tirgus atdzīvošanos sekmē arī tas, ka vairākas Latvijas komercbankas ir atsākušas finansēt zemes pirkšanas darījumus. Piemēram, pēc Arco Development pārstāvja vārdiem, kompānijai jau ir klienti, kas zemes iegādei ir saņēmuši aizdevumu 70% apmērā no zemes pārdošanas vērtības.
Žurnāla m2 un portāla varianti.lv korespondenta un viņa partneru sarunu par nākotni noskaņojumos nav manāma pesimisma nots. Viņi cer, ka, sākoties siltajam gadalaikam, interese par Pierīgas gruntsgabaliem pieaugs. «Var, cik vien vēlies, dzēlīgi runāt par cenu paaugstināšanos, taču fakts ir fakts: gruntsgabalus ar pievadītām komunikācijām labākajos ciematos Rīgas tuvumā tagad piedāvā par 25—30% dārgāk, nekā tas bija 2009. gada sākumā. Domāju, ka 2012. gadā cenas paaugtsināsies par 5—10%. Loģika ir vienkārša - notiek tirgošanās, un tas nozīmē, ka samazinās kvalitatīvu piedāvājumu skaits. Bet jaunu piedāvājumu tikpat kā nav. Pircēju aktivitāte nav tik liela, lai attīstītāji steigtos attīstīt jaunus ciematu projektus. Augstās cenas, par kurām daudzi komplektēja savus gruntsgabalu portfeļus, jāsalīdzina ar cenām, par kurām reāli notiek darījumi. Jāņem vērā, ka lielas ir arī infrastruktūras būvniecības izmaksas. Īsāk sakot, krasas cenu paaugstināšanās nebūs, bet nav arī nekāda pamata negatīvam noskaņojumam,» mūsu sarunu par Pierīgas zemes tirgus perspektīvu rezumē Andrejs Valters.
Līdzīgi var arī Jūrmalā
Absolūti autonoms un ar pārējo Pierīgas zemes tirgu nesaistīts ir Jūrmalas tirgus. Tas ir krietni elitārāks, un tā līča daļā tirgū tagad dominē ārzemnieki. Taču, interesanti ir tas, ka privātajai apbūvei paredzēto zemesgabalu cenas upes pusē visai maz atšķiras no tām, par kurām pērk gruntsgabalus labākajos Pierīgas ciematos. «Asaru, Vaivaru un Mellužu rajonā aiz dzelzceļa ir lielas mežu platības par 15-20 eiro/m2, bet bez būvniecības iespējām. Būvniecības atļaujas kārtošana var ievilkties un ilgt veselu gadu, tas prasīs zināmus izdevumus. Tomēr tie nekādā gadījuma nepārsniegs 5—10 eiro/m2. Toties iegūsiet zemesgabalu Jūrmalā,» skaidro kompānijas Vigvam līdzīpašnieks Aleksejs Jeļins (Vigvam specializējas darījumos Jūrmalas tirgū). No pēdējiem darījumiem šajā segmentā viņš kā piemēru nosauc vienu: gandrīz 2 000 m2 zemes nopirka par 45 eiro/m2, uz šī zemesgabala Vasaras ielā var uzbūvēt divas privātmājas. Kopumā, pēc kompānijas Vigvam pārstāvja vārdiem, zemi aiz dzelzceļa Asaru-Mellužu rajonā (gan atkarībā no gruntsgabala formas un attāluma līdz līcim) piedāvā par 30—50 eiro/m2, bet par 50 eiro/m2 var atrast zemi, kas ir 15 minūšu pastaigas attālumā no jūras.
Pēdējos trīs, četrus mēnešus ir parādījusies jauna tendence - iegādāties zemesgabalu Jūrmalā aiz dzelzceļa. Šo tendenci veido vietējie iedzīvotāji, kas pārdod līča pusē viņiem piederošos nekustamos īpašumus. Pieraduši pie Jūrmalas, viņi no kūrorta neaizbrauc, bet pērk zemesgabalus aiz dzelzceļa. Līča tuvums ir svarīgs tikai atbraucējiem, savukārt daudzi vietējie iedzīvotāji reti kad dodas pa-staigās pa pludmali. Ja arī viņi to dara, tad parasti tikai kopā ar ciemiņiem un labā laikā,» šī pieprasījuma veidošanās principu paskaidro kompānijas Invest in Latvia īpašnieks Aldis Legzdiņš. Iespējams, ņemot vērā cenu līmeni, šogad uzmanību šim iepriekš raksturotajam segmentam pievērsīs tie, kuri meklē privātajai apbūvei piemērotus gruntsgabalus Rīgas tuvumā, jo turpmāk, izpārdodot esošos gruntsgabalus, var prognozēt šo objektu cenu paaugstināšanos. Vēl jo vairāk tādēļ, ka Jūrmalā zemesgabalu (ar zonējumu), uz kuriem atļauts būvēt privātmājas, neizstrādājot detālplānojumu, ir palicis pavisam maz.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2212
