Jūrmala — kontrastu pilsēta, tomēr ir arī plusi

Jūrmala — kontrastu pilsēta, tomēr ir arī plusi

Aldis Lezdiņš, kompānijas Real Estate Agency «Aldis.Jūrmala» valdes priekšsēdētājs

Lai arī ir bijušas dažādas ekonomikas un globālas peripetijas, Jūrmalas ekskluzīvajiem nekustamajiem īpašumiem tuvākajā nākotnē tiešām ir labas cenu kāpuma perspektīvas. Tomēr šo optimistisko vērtējumu nevajadzētu attiecināt uz visiem kūrorta nekustamajiem īpašumiem. Pārējos segmentos cenu korekcija, proti, lejupslīde, ir neizbēgama.

Skaidrs, ka Jūrmala ir ne tikai dārgie un elites klases nekustamie īpašumi. Jūrmala ir arī Kauguri ar tā iespaidīgo sērijveidu dzīvokļu fondu padomju laikos būvētajās mājās. Pieprasījumu pēc šiem dzīvokļiem pamatā (95% gadījumu) veido vietējie pircēji. Tomēr arī šis segments lielā mērā stagnē. Cenas pat krītas. Tikai vēl pirms pusotra diviem gadiem plaši izplatītās cerības, ka relatīvi lētie dzīvokļi kūrorta nomalē piesaistīs ārzemnieku interesi, nav piepildījušās. Vietējie investori, kas savulaik sapirka minētos dzīvokļus, lai tos ātri pārdotu tālāk, tagad ir spiesti samazināt savu kādreizējo vēlmju summas par 15–20%. Piemēram, divistabu dzīvokļi 103. un 602.sērijas mājās tagad tiek pārdoti nevis par 30 000 eiro, bet gan ievērojami lētāk. Zemās intereses iemesli ir vairāki. Pirmkārt, ārzemniekus padomju laiku mājokļi neinteresē, jo viņu izpratne par dzīves kvalitāti ir cita. Otrkārt, vidusslānim šie mājokļi ir pārāk dārgi augsto komunālo maksājumu dēļ ziemas periodā. Vasarā atpūsties varēs labi ja pāris mēnešus, bet par dzīvokli būs jāmaksā visu gadu… Pārlikt komunālos maksājumus „uz īrniekiem” neizdosies, jo tādu, kas ziemā gribētu īrēt dzīvokli Kauguros, nav daudz. Tādēļ neredzu jēgu īpaši kavēties pie šī Jūrmalas mikrorajona perspektīvu apspriešanas. Prognoze — stagnācija.

Uz Jūrmalas elites un biznesa klases nekustamo īpašumu segmentiem jāraugās tikai un vienīgi caur Krievijas ekonomikas prizmu. Un te nu jāatzīst, ka mūsu austrumu kaimiņa ekonomika ir nebūt ne savā formā. Visi Rietumu eksperti prognozē IKP krišanos, bet pašā Krievijā no televizoru ekrāniem vēsta par kaut kāda „nulles pieauguma” iespēju. Tiesa, neviens tā arī nepaskaidro, kā pieaugums var būt nulle. Pēdējā gada laikā Krievijas rublis attiecībā pret ASV dolāru ir krities vairāk nekā par 15%, attiecībā pret eiro — par 20%. Turklāt saglabājas turpmākas devalvācijas perspektīvas. Jaunu federācijas subjektu — Krimas un Sevastopoles — iekļaušana Krievijas sastāvā mūsu kaimiņvalsts ekonomisko situāciju, nu, nekādi neuzlabo. ASV un Eiropas Savienības sankciju ieviešanas „sasniegumi” jau ir jūtami: ārējās tirdzniecības apgrozījums samazinās, un imports kļūst dārgāks. Produkcijas, kas aizvieto importu, ražošanu diez vai izdosies ātri organizēt. Ir jūtams spiediens arī uz naftas cenām, - naftas pārdošanas ieņēmumi veido ievērojamu Krievijas budžeta daļu. Bet tas nozīmē, ka Krievijas valsts budžets var nesaņemt plānotos ieņēmumus. Nākamais solis — stingrākas fiskālās politikas ieviešana attiecībā pret absolūti visiem Krievijas iedzīvotāju slāņiem, tostarp arī ekonomikas deofšorizācija. Turklāt mūsu kaimiņvalstī atkal un atkal klīst runas, ka ierēdņiem un viņu ģimenes locekļiem tiks aizliegts iegādāties nekustamos īpašumus ārzemēs. Tas ir pašsaprotami, ka, esot tādam informatīvajam un ekonomiskajam fonam, Krievi iedzīvotāji kļūst aizvien piesardzīgāki attiecībā uz ārzemju nekustamo īpašumu iegādi.

No otras puses, uzņēmēju dzīve Krievijā nav nemaz tik viegla un salda. Ir daudz cilvēku, kas sapņo par iespēju pārcelties uz Eiropu — gan ļaudis, gan nauda bēg prom no Krievijas. Viņiem alternatīvas nekustamā īpašuma iegādei Latvijā praktiski nav. Tas tā ir tādēļ, ka dienvidu valstis lielā mērā ir atpūtas zona un Krievijas iedzīvotājiem viss tur ir svešs, nesaprotams un sarežģīts — cita valodas un mentālā vide… Pretstatā tam Jūrmalai (un līdz ar to Latvijai) ir tādi plusi kā draudzīgums sadzīves līmenī un serviss krievu valodā.

Iepriekšminētie iemesli tad arī noteiks nekustamo īpašumu cenas Jūrmalas piekrastē no Lielupes līdz Vaivariem. Es pieņemu, ka tā sauktās biznesa klases nekustamie īpašumi kūrortā kļūs lētāki. Tas attiecas gan uz 2. un 3. piekrastes līnijā esošajiem dzīvokļiem, gan mājām. To cenas ir absolūti neadekvātas produkta kvalitātei un atrašanās vietai. Un nav arī loģiskas. Piemēram, cenu 500 000 eiro par 110 kvadrātmetru lielu trīsistabu dzīvokli Mellužos, Kanālu ielā 9, manuprāt, ir grūti izskaidrot no ekonomikas loģikas viedokļa, tomēr tā ir reāli notikuša darījuma cena.

Pašlaik no piekrastes līnijas attālinātie dzīvokļi līča pusē tiek piedāvāti par aptuveni 3000 eiro/m² — bieži vien šie dzīvokļi ir bez apdares. Projektu attīstītāju bezgalīgais optimisms ir panācis, ka šādu piedāvājumu nu ir vairāk nekā vajadzīgs — runa ir par daudziem simtiem mājokļu. Un, kā savulaik mēdza teikt dižais padomju satīriķis un mūsu novadnieks Arkādijs Raikins, noliktavas pārzinis labi dzīvot var tikai deficīta apstākļos. Laikā no 2009. līdz 2011. gadam Jūrmalā tiešām trūka biznesa klases mājokļu piedāvājumu. Tagad tirgus ir pārsātināts, un tādēļ dzīvokļu cenu pazemināšanās mājās, kurās nav liela konkurētspējīgu īpašību komplekta, ir neizbēgama. Un cenas, starp citu, jau krītas. Piemēram, dzīvokļi projektā Summertime (Turaidas ielā 110) kādu laiku tika tirgoti par cenām robežās no 3000 līdz 3500 eiro/m². Tagad piedāvājumā ir pusotrs desmits dzīvokļu, kuru cenas ir teju vai uz pusi zemākas par kādreizējām. Pie manis vērsās klients — investors, kas vēlējās ātri pārdot dzīvokļus šajā projektā - turklāt ar lielām atlaidēm. Iemesls bija gauži banāls — bankas spiediens kredītsaistību dēļ. Lūk, cits piemērs. Dzīvokļi Mellužos projektā Dzimtenes ielā 13 (starp dzelzceļu un prospektu). Vieta, teiksim, nav pati pievilcīgākā, tomēr pat šeit cenas demonstrē nepamatotu optimismu. Jūrmalas nekustamo īpašumu īpašnieki bieži vien paši ir tie, kuri nosaka savu īpašumu pārdošanas cenas. Mana uzņēmuma Vērtēšanas nodaļas vadītājs — cilvēks, kam ir gan rietumu izglītība, gan Lielbritānijas darba pieredze — nebeidz vien brīnīties par to, ka klienti, kas pasūta novērtējumu, mēģina diktēt, kādai jābūt īpašuma pārdošanas cenai. Britiem kaut kas tāds pat prātā neienāktu - viņi prasa padomu profesionāļiem.

Zemesgabalu cenas Jūrmalas piekrastes 2. un 3. līnijā, piemēram, otrā pusē Kāpu ielai, pašlaik ir robežās no 300 līdz 400 eiro/m². Darījumi ar tiem gan notiek, bet retti un ne pastāvīgi. Labi gruntsgabali — tādi, kur var uzbūvēt kapitālu māju, kā saka, „priekš sevis”, - jau sāk beigties. Turpmāk biznesa klases gruntsgabalu cenas celsies.

Segments, kurā es gaidu būtisku cenu kāpumu, lai arī ir negatīvs fons, ir patiešām ekskluzīvu un elites klases nekustamo īpašumu segments. Šajā segmentā, manuprāt, iederas kāpu zonā un piekrastes pirmajā līnijā jaunas, kvalitatīvi uzbūvētas un rekonstruētas mājas ar vārtiņiem uz jūru. Ja no mājas logiem paveras skats uz līci, tas jau ir papildus bonuss. Dzīvokli var uzskatīt par elites klases dzīvokli tikai tad, ja māja ir piekrastes pirmajā līnijā Jūrmalas centrā — Dzintaru vai Bulduru prospektā, Jomas ielā, Jūrmalas domes rajonā vai kāpu zonā. Daudzdzīvokļu mājai jābūt uzbūvētai no kvalitatīviem materiāliem, un tās dizainam jābūt elegantam. Esmu pārliecināts, ka vislabāko apartamentu piedāvājumu cenas Jūrmalā sasniegs arī 15 000 eiro/m², jo, piemēram, Maskavā visprestižākie un visdārgākie piedāvājumi maksā trīs vai četras reizes dārgāk.

Latvijā mēs mēdzam vērtēt savu tirgu no savu iekšējo ienākumu viedokļa. Taču uz visu ir jāparaugās arī no malas: Jūrmala ir globālā tirgus daļa. Saziņa ar klientiem mani par to pārliecina. Negaidīta man bija kādas Jūrmalas piekrastes pirmās līnijas privātmājas pircēja reakcija. Braucot garām projektam Z-towers, pastāstīju, ka šajā kompleksā, ja tic plašsaziņas līdzekļiem, penthauss ir rezervēts par vairāk nekā 6 miljoniem eiro. "Kāpēc tik lēti?" painteresējās klients. Izrādījās, ka mans viesis Londonā bija apskatījis līdzīgu penthausu par 32 miljoniem eiro.

Tas pats attiecas arī uz Jūrmalas centrālās daļas piekrastes pirmās līnijas zemesgabaliem. Pamēģiniet nopirkt zemi piekrastes pirmajā līnijā Spānijas Malāgā, Francijas Rivjērā vai pie Ženēvas ezera. Cenas tur būs vismaz četras vai piecas reizes augstākas. Un neviens neļaus jums tur uzbūvēt savu sapņu māju. To visu lieliski saprot tikai patiešām bagāti un pasauli redzējuši cilvēki. Jūrmala, iespējams, arī nav paradīzes stūrītis. Tā ir kontrastu pilsēta, bet arī tai ir savi būtiski plusi.

Nesen man zvanīja pazīstams baņķieris no Šveices, kura ciltskoka saknes ir mūsu zemē. Viņš sacīja, ka vēlas noīrēt Jūrmalā māju. Man bija interesanti, kā viņš vērtēs mūsu kūrortpilsētu, būdams, tā teikt, pasaules cilvēks. Lūk, viņa vārdi: „Jūrmala ir visai elitāra vieta, un tas, ka māju Jūrmalā nevarēs noīrēt lētāk par 5000 eiro/m², ir absolūti normāli. Visur, kur esmu atpūties, 5000 eiro/m² ir cenas minimums. Tādēļ esmu gatavs maksāt."

Protams, nav tā, ka Jūrmalā visam būtu jāmaksā milzīga nauda. Tas ir iespējams tikai un vienīgi attiecībā uz ekskluzīvajiem un vienreizējiem objektiem. Piemēram, mēs pārdodam Dzintaru prospektā pie jūras unikālu gruntsgabalu daudzdzīvokļu apbūvei, un jau ir trīs pretendenti. Ekskluzīviem objektiem pašlaik ir pienācis pārdevēju laiks. Tas ir, cenu diktē pārdevējs un nevis pircējs!

Starp citu, visaugstākā pieprasītā zemes cena Jūrmalā pašlaik ir 1600 eiro/m². personīgai izmantošanai šādus objektus neviens, protams, neņem, bet investorus piesaista iespēja uzbūvēt īstu kluba tipa māju ar ne vairāk kā 15–20 dzīvokļiem.

Spriežot pēc pieprasījumiem, bagātākos pircējus aizvien vairāk interesē kvalitatīvi Jūrmalas mājokļi, tomēr nevis pašā centrā, bet gan klusākās vietās. Cilvēki ir daudz ceļojuši pa pasauli, daudz kur ir pabijuši un zina, ko tieši vēlas saņemt. Tagad nedaudz par reālu elites klasi. Šī segmenta klienti nupat sāk parādīties un parādīsies arī turpmāk. Turklāt termiņuzturēšanās atļauja, ko var saņemt, iegādājoties Latvijā nekustamo īpašumu, viņiem ir ne vairāk kā papildu bonuss.

Daudzi atzīst, ka termiņuzturēšanās iegūšanai nepieciešamās minimālās vērtības paaugstināšanas līdz 250 000 viņus ne tikai nebaida, bet pat priecē, jo atrast kaut ko lētāku par šo summu Jūrmalā ir grūti. Termiņuzturēšanās atļauja ir svarīga tikai kā papildu arguments stabilitātei, lai viss būtu skaidrs un saprotams. Vai jūs zināt, ka tad, kad 2001.gadā pārdevām (biju Jūrmalas projekta "Komponistu nams" izpilddirektors),dzīvokļus, 80% no tiem nopirka ārzemnieki? Un toreiz neviens viņiem taču nesolīja nekādas termiņuzturēšanās atļaujas.

Manuprāt, turpat puse prestižo Jūrmalas dzīvojamo nekustamo īpašumu šodien pieder ārzemniekiem, kuriem nav nekādas termiņuzturēšanās atļaujas. Tas nozīmē, ka mūsu valsts galvenais kūrorts viņus interesē kā tāds un nevis tikai kā investoru vīzes iegūšanas iespēja.

Raksa pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2593