Jūrmalā klāsies labāk
Jana Sviridova, kompānijas Corvin partnere
Uzņēmēji un vietējie pircēji tic Jūrmalas nākotnei. To apstiprina gan tas, ka uzņēmēji uzpērk gruntsgabalus labās vietās, kuras nākotnē varēs apbūvēt, gan arī stabila interese par pirkumiem no Latvijas iedzīvotāju puses.
Vērtējot situāciju Jūrmalā pēdējā gada laikā, konstatējams, ka kopējā darījumu skaits ir krities. Gada sākumā – ziemā un pavasarī – rādītāji bija par 40–50% zemāki nekā 2014.gadā. Visiem patīk skaļi spriedelēt par ekskluzīvajiem kūrorta nekustamajiem īpašumiem, par kuriem pircēji maz interesējas. Bet par vietējo tirgu tiek runāts maz. Tādējādi rodas maldīgs priekšstats – par Jūrmalas tirgu spriež, analizējot elites segmentu, kas nekur un nekad nemēdz būt pats pieprasītākais (masu) segments. Runājot par vietējiem pircējiem, var teikt, ka šajā tirgus segmentā kardinālu pārmaiņu nav – pieprasījums no šīs pircēju grupas puses ir stabils. Ir fiksēts pat neliels pieaugums dārgo īpašumu segmentā. To sekmē pēdējos divos trijos – gados mazinājusies konkurence – ir samazinājusies pircēju plūsma no Krievijas, ar viņiem vietējie pircēji ne tuvu nevarēja cīkstēties strīdā par īpašumiem savu ierobežoto budžetu dēļ. Vietējie pircēji praktiski nekad neiesaistījās spēlē, ja runa bija par augstākas cenas piedāvāšanu.
2015.gadā lielākā daļa vietējo iedzīvotāju Jūrmalā pirka nekustamos īpašumus, kuru vērtība nepārsniedza 100 000 eiro. Desmit – piecpadsmit procenti pircēju izvēlējās segmentu, kurā īpašumu vērtība nebija lielāka par 150 000 eiro. Apmēram pieci procenti priekšroku ir devuši ļoti labiem īpašumiem vērtībā no 300 000 līdz miljonam eiro. Toties cenu diapazonā 150 000– 250 000 eiro pieprasījums ir praktiski nulle. To apstiprina arī banku kompānijas, kas izpārdod savus portfeļus: vislabāk tiek pārdoti vislētākie kūrorta īpašumi. Uz vidējiem īpašumiem orientējušies vietējie iedzīvotāji nevar atļauties samaksāt 150–250 tūkstošus, savukārt ārzemnieki šādus īpašumus nepērk, jo tie neļauj pretendēt uz termiņuzturēšanās atļaujām.
Tieši 250 000 eiro vērtību var uzskatīt par zināmu orientieri, kas ļauj atsekot Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus dārgos darījumus. Agrāk mēs pētījām, kas tiek pārdots dārgāk par 150 000 eiro. Par šādu naudu 2014.gada pirmajos astoņos mēnešos, kad bija spēkā iepriekšējie TUA piešķiršanas noteikumi, ik mēnesi notika 40–45 nekustamo īpašumu darījumu. Tagad tādu pirkumu kopskaits mēnesī reti kad pārsniedz pusotru desmitu.
Ekskluzīvo objektu segmentā dzīvokļu darījumu skaits ir samazinājies visvairāk. Tirdzniecība ar privātmājām un gruntsgabaliem viss ir vairāk vai mazāk labi. Pircēji tos pērk cenu robežā 350 000 – 500 000 eiro. Šajos gados negaidīta parādība − visai lielais darījumu skaits ar īpašumiem, kuru vērtība ir tuvu miljonam eiro vai lielāka. Interesanti ir arī tas, ka 70 % gadījumu pircēji ir juridiskās personas, tas ir, uzņēmumi. Vietējie uzņēmumi. Zemesgrāmatā nopirktais īpašums visbiežāk tiek reģistrēts kā gruntsgabals ar būvēm. Praksē šīs „būves” ir visai simboliskas – tas ir, vai nu tās jānojauc, vai kā citādi jāsaved kārtībā.
Uzņēmēji lielākoties pērk labās vietās esošos gruntsgabalus – pirmajā vai otrajā piekrastes līnijā. Manuprāt, viņi saskata Jūrmalas nākotnes perspektīvas un pēc diviem trijiem gadiem, kad atjaunosies pieprasījums no ārzemnieku puses, būs gatavi apbūvēt nopirkto zemi ar ekskluzīviem projektiem vai mājām. Uzņēmējiem ir nauda, un viņi vēlas to ieguldīt, jo citas alternatīvas pašlaik nav, − depozītu procenti ir minimāli.
Analizējot Latvijas populārākajos interneta portālos atrodamo piedāvājumu, var secināt, ka kopš pagājušā gada Jūrmalas cenu līmenis mainījus pavisam maz. Tajā pašā laikā tie, kuri tiešām vēlas pārdot savus īpašumus, cenas samazina. Tiesa, tā dara ne visi. Vasarā mums bija ārzemnieki, kas pētīja dzīvokļu piedāvājumu. Neviens no viņiem neatrada viņiem vajadzīgo. Interese par pirkšanu nav mazinājusies, taču cilvēki ir nolēmuši nogaidīt līdz ziemai un vēro situāciju. Viņi ir gatavi pirkt, taču tikai par viņiem saprotamām cenām.
Domāju, ka 2016.gads Jūrmalā būs jau otrais gads ar zemiem dzīvokļu tirdzniecības rādītājiem − to apbūvētāju, kuri koriģēs cenas, kļūs vairāk. Izsaku šādu pieņēmumu ne jau tāpēc, ka mēs gribam, lai tas tā notiek. Mēs esam starpnieki un redzam, ka, esot iepriekšējo gadu un pašreizējām cenām, pircēju pašlaik tikpat kā nav, un nekas neliecina, ka viņi varētu parādīties. Starp mūsu klientiem ir divi Vācijā dzīvojoši krievi. Vienam Latvijā dzīvo radi, otram ir vēsturiskas radniecības saites ar mūsu valsti. Abi klienti savu pirkuma budžetu ir definējuši: dzīvoklim jābūt tuvu līcim, tā platībai jābūt 100–120 kvadrātmetru lielai, cenai ap 350 000 eiro. Savukārt, ja mājai jāatrodas līča pusē un tās cenai jābūt ne lielākai par 500 000 eiro. Abi ir paziņojuši, ka nekur nesteidzas un uzskata, ka viņu piedāvājums ir piedienīgs, ja ņem vērā, kāds ir Vācijas cenu fons. Tāda ir pircēju loģika. Šobrīd Jūrmalā lielākajā daļā segmentu ir vērojams deficīts – trūkst piedienīgu un kvalitatīvu nekustamo īpašumu par saprotamām cenām. Bieži vien mēs meklējam konkrētām prasībām atbilstošu piedāvājumu un nevaram atrast. Cenas paaugstināšanai pircējs nepiekrīt. Tas liek izdarīt pieņēmumu, ka daļai apbūvētāju, kam nav spēcīga finanšu atbalsta, vajadzēs koriģēt cenas. Pēc mūsu uzņēmuma speciālistu vērtējuma, cenas varētu kristies apmēram pusei dzīvokļu jaunajā dzīvokļu fondā. Ja tas nenotiks gada laikā, iespējams, kustība sāksies 2017.gadā.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/lv/articles/2817
