Jūrmala ir pilna ar dārgiem nelikvīdiem
Aldis Lezdiņš, aģentūras Aldis.Jūrmala īpašnieks
Jūrmalas privātmāju un apbūves zemju īpašnieki, kas ir motivēti rezultatīvai pārdošanai, nevarēs izvairīties no cenu pazemināšanas. Turklāt tikai ar 5–10% cenas samazinājumu cauri netiks. Īpašumu, kuru tehniskais stāvoklis, noteiktā cena un vieta neatbilst reālajam pieprasījumam, kļūst aizvien vairāk.
Šādos apstākļos sekmīga darījuma recepte ir tikai viena – nekustamo īpašumu īpašniekiem ir jāpārskata savas finansiālās prasības.
Latvijas galvenajā kūrortā, izņemot tādu Jūrmalas rajonu kā Kauguri, kā pircēji vienmēr ir dominējuši nerezidenti. Agrāk viņu īpatsvars, pēc maniem novērojumiem, sniedzās pat līdz 85–90 %. Tomēr nu jau ir pagājis pusgads, kopš nerezidentu (pārsvarā krievu) plūsma ir pārvērtusies par sīku strautiņu. Martā man gadījās iegriezties Zemesgrāmatas Jūrmalas nodaļā, un nodaļas darbinieki privātā sarunā pastāstīja, ka jau divas nedēļas viņi nav Krievijas pilsoņiem koroborējuši nevienu Jūrmalas nekustamo īpašumu. Iespējams, tā bija apstākļu sakritība. Tomēr nedrīkst atstāt neievērotu to, ka pirkumu līgumu statistikas rādītāji Jūrmalā 2015.gada sākumā ir noslīdējuši līdz 2009.–2010.gada līmenim. Ir redzama liela pieprasījuma un piedāvājuma savstarpēja neatbilstība: pieprasījums pēc privātmājām un zemesgabaliem ir zems, bet piedāvājumu daudz, un piedāvājumu skaitam ir tendence palielināties. Pēc manām domām, pašreizējais piedāvājuma apjoms ir vairākas reizes lielāks par to, kas tirgū bija vēl tikai pirms gada vai pusotra.
Pēdējos mēnešus aktīvi tiekos ar privātmāju un privātās apbūves gruntsgabalu īpašniekiem, un mani secinājumi kolēģus nevarēs iepriecināt. Faktiski cenu korekcija biznesa segmentā, kurā iekļauju īpašumus, kas ir starp dzelzceļu un jūru (neskaitot ekskluzīvo apbūvi kāpās), jau ir notikusi. Gan Jūrmalas centra privātmājas, gan mājas Mellužos, Asaros un Vaivaros, sākot no Kāpu ielas līdz dzelzceļam, gaida grūti laiki. Es runāju par tiem nekustamo īpašumu objektiem, par kuriem tradicionāli prasīja 500 000–1 000 000 eiro un kuru pircēji pēdējos gados faktiski bija tikai nerezidenti. Tagad viņu „ganāmpulks” no „mūsu ganībām” ir aizgājis, un nav zināms, kad atgriezīsies (ar to es domāju – masveidīgu atgriešanos; atsevišķi gadījumi būs vienmēr). Notikušā iemesls ir Krievijas ģeopolitika un monetārā politika. Turklāt Jūrmala krievu acīs ir pazaudējusi zīmola statusu – vietu, kurā obligāti jābūt īpašumam. Un vēl klāt nākusi krieviem morāli smagā atskārsme, ka viņi, viņu nauda, viņu „Jaunais vilnis” Latvijā nav īpaši gaidīts. Turklāt Krievijas plašsaziņas līdzekļi apzināti un konsekventi veido ļoti negatīvu informatīvo fonu par Latviju.
Rezultāts ir pieprasījuma un piedāvājuma neatbilstība. Lai cik dīvaini tas nebūtu, vēl tikai pirms gada, kad tirgus bija dzīvs un aktīvs, nekustamo īpašumu pārdošanai trūka. Starpnieki lūgtin lūdza īpašniekus pārdot īpašumus, bet viņi palika pie sava – vēl nav laiks, Jūrmalā būs tikai dārgāk. Bet šobrīd pār daudziem pēkšņi nāca apskaidrība, ka viņiem ir lieks un pašiem ne īpaši vajadzīgs nekustamais īpašums, un aktīvi sāka tos piedāvāt pārdošanai par, teiksim tā, savu sapņu cenām, tas ir, par cenām, kuras viņiem it kā piedāvāja pirms gada, vai arī par cenām, par kurām, kā bija dzirdējuši, - savu graustu bija varējis pārdot kaimiņš. Kad tirgus bija plaukstošs un bija augošs pieprasījums, īpašumus pārdot ne īpaši gribēja, bet, kad tirgus sāka stagnēt, un to tagad saprot daudzi, tad gan gribas saņemt savu sapņu cenu, kas ļoti noderētu.
Tagad Krievijas vidusslānim Jūrmalas vasarnīcas nav prātā: viņu valūtas ienākumi rubļa kursa krituma dēļ ir samazinājušies divkārt. Svarīgāk ir uzturēt ierasto dzīves līmeni un komfortu (turpināt ikdienā lietot importu), un tādēļ viņi izvēlas atturēties no blakus izdevumiem. Turklāt daudziem maskaviešiem arī pašu mājās bija tā sauktie liekie nekustamie īpašumi „katram gadījumam”: vasarnīca, dzīvoklis vai vēl kaut kas. Iepriekšējos gados, kad šos īpašumus bija iespēja pārdot par ļoti augstām cenām (salīdzinoši ar Jūrmalu – trīskārt augstākām), un iegūto naudu konvertēt valūtā, viņi bez problēmām varēja kaut ko nopirkt arī Latvijā. Pašreiz situācija ir mainījusies: arī Krievijā par lielu naudu nekustamo īpašumu pārdot ir grūti, konvertēt un izvest valūtu no Krievijas ir kļuvis vēl grūtāk, turklāt valsts ir sākusi pieprasīt informāciju par ārzemju TUA un īpašumu esamību… Kad to visu paskaidro Jūrmalas nekustamo īpašumu īpašniekiem, viņi to it kā pat saprot un sāk interesēties, cik tad varētu maksāt viņa īpašums. Mans vērtētājs, ievērojot šodienas realitāti, nosauc cenu, kas ir par 30–40% mazāka nekā tā, par kuru īpašumu varēja pārdot, kad tas bija izlikts pārdošanai pirms gada. Īpašniekiem uzreiz spuras gaisā ar striktu „Nē!”. „Pagājušajā gadā man piedāvāja daudz vairāk, es nepārdevu. Ja gribat tirgot, lieciet cenu, kādu es prasu.” Ja īpašnieki piekrīt samazināt cenu, tad ne vairāk par 10%, bet tas pašreizējo situāciju neatrisina, jo vienalga ir ievērojami vairāk par pieprasījuma cenu līmeni.
Pārdot izdodas tikai tad, ja īpašnieks ir adekvāts un motivēts pārdot. Minēšu piemēru. Veca māja Kāpu ielā 29 divus gadus tika piedāvāta par 670 000 eiro. Šogad motivēti līdz-īpašnieki, adekvāti novērtējuši tirgu, apstākļu spiesti izlika māju pārdošanai par 400 000 eiro. Pircējs atradās pāris nedēļu laikā.
Darbā ar īpašumiem pareiza piedāvājuma cena (atbilstoša pieprasījumam un tirgus situācijai) ir pats svarīgākais! Un ikdienā pats pārliecinos, ka tad, ja nākas norādīt īpašnieka nosaukto piedāvājuma cenu, intereses par nekustamo īpašumu nav. Tiklīdz cena ir adekvāti noteikta (tirgus profesionāļu ieteikta), – potenciāli pircēji, sāk interesēties, zvana, un īpašums tiek demonstrēts. Pārdot varēs tikai tas, kurš nevis iekrampēsies iedomātajā vakardienas cenā, cenšoties laimēt kā loterijā, bet piekritīs šodienas cenu līmenim. Jūrmalā īpašumu, kuru cena ir neadekvāta to kvalitātei un vietai, ir daudz, bet kvalitatīvu ar adekvātu piedāvājuma cenu – praktiski nav. Tas ir noticis arī tādēļ, ka tie, kuri gruntsgabalus un mājas iegādājās laikposmā no 2009. līdz 2014. gadam, tos pirka sev. Turklāt pirka tieši labāko. Šie objekti pārskatāmā laika periodā „ir izņemti no apgrozības” .
Arī saviem kolēģiem iesaku reāli novērtēt situāciju un savtīgi nemaldināt klientus. Bija gadījums, kad mājas īpašnieks piekrita samazināt cenu no 670 000 līdz 570 000 eiro. Taču citi rieltori tūlīt pat sāka viņu apstrādāt: „Ko tas Aldis atkal? Nolaid maksimums 30 000 eiro (t.i., mazāk par 5%), un „aizies”. Īpašnieks paklausīja – kolēģim objekts, bet rezultāts. Objekts tā arī stāv kā stāvējis, un neviens par to neinteresējas. Viens tāds gadījums, otrs, trešais… un relatīvi mazais Jūrmalas īpašumu tirgus pamirst, darījumu nav - ir sākusies stagnācija.
Protams, būs tie, kuri centīsies noturēt cenu, – ne jau visiem īpašniekiem ir problēmas ar kredītu dzēšanu vai citi pārdošanu motivējoši apstākļi. Atkārtoju vēlreiz, tagad tādu pircēju, kas būtu ar mieru maksāt īpašnieku „sapņu cenu” nav nevienam, un diez vai drīzumā parādīsies. Esot šādai situācijai, ir grūti strādāt ar klientiem, kuru īpašuma cena ir uzpūsta par 30-40%, turklāt vēl daudzi potenciālie pārdevēji īpašumu vēlas pārdot diskrēti, bez jebkādas publiskas reklāmas. Konfidencialitāte tiek pieprasīta tādēļ, ka viņi ir sabiedrībā pazīstamas personas ar personīgām vai biznesa (maksātnespējas) finansiālām problēmām.
Rezumējums: Jūrmalas parastu privātmāju un apbūves zemes tirgus negatīvais aspekts ir tas, ka Jūrmalā ir palikuši tikai pārvērtēti nelikvīdi („gruži”), pozitīvais – tādu ir daudz. Amata brāļiem vēl ir kur „piestrādāt”.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://nra.lv/latvija/137847-paradniekam-ierosinajums-saistiba-ar-terminuzturesanas-atlaujam.htm
