Jānis Stepanovs: „Sakiet bankām paldies!”
Izsoļu, kurās piespiedu kārtā tiek pārdoti hipotēkas parādnieku nekustamie īpašnieki, kļūst mazāk. Tajā pašā laikā pieaug parasto izsoļu dalībnieku skaits un to objektu īpatsvars, kuri viņu īpašumā nonāk izsolēs.
Bankas un to meitu uzņēmumi pēdējā laikā Rīgā un pieprasījuma populārākajās vietās pārpērk tikai piekto daļu objektu. Šādus skaitļus intervijā žurnālam m2 un portālam varianti.lv nosauca tiesu izpildītājs Jānis Stepanovs.
Tiesu izpildītāji rīko visas banku pārņemto no hipotēkas parādniekiem nekustamo īpašumu izsoles. Spriežot pēc izsoļu pieteikumiem, kas atrodami tiešo izpildītāju organizācijas tīmekļa lapā, šogad Latvijā katru mēnesi ir notikušas 650—700 nekustamo īpašumu izsoles, to skaitā vairāk nekā trešā daļa — Rīgā.
— Kā nosaka, kuram tiesu izpildītājam tiks uzticēts rīkot konkrēto objektu pārdošanas izsoles?
— Atbildēšu ar jautājumu: „Kā jūs izvēlaties, pie kura zobārsta iet?” No vienas puses, darbojas tiesu izpildītāju darbības teritoriālais dalījums atbilstoši apgabaltiesām. Katram tiesu izpildītājam apgabaltiesas robežās ir noteikts rajons, kur viņam nav tiesību atteikties pieņemt lietu. Ja pie manis ieradīsies prasītājs no šī rajona un teiks: «Lūk, Jāni, tev lieta!», mans pienākums ir to pieņemt. Attiecībā uz pārējām lietām, kas ir tās apgabaltiesas kompetencē, kurai viņš „ir pierakstīts”, tiesu izpildītājs var izvēlēties - tās ņemt vai neņemt. Turklāt ārpus savas apgabaltiesas (to pavisam ir piecas) jurisdikcijas, tiesu izpildītājam nav tiesību darboties. Es esmu «pierakstīts» Rīgas apgabaltiesai, un manis rīkoto izsoļu lielāko daļu veido objekti, kas ir Rīgā, Saulkrastos, Olainē, Ogrē un Jūrmalā.
— No nekustamo īpašumu tirgus viedokļa tas ir segments, kurā ir koncentrēts galvenais pieprasījums?
— Jā, un, starp citu, arī jebkurā citā jomā valstī viss koncentrējas ap galvaspilsētu.
— Daudzi eksperti turpina apgalvot, ka situācija Latvijas nekustamo īpašumu tirgū joprojām ir tālu no pilnīgas atveseļošanās. Uzmanība tiek pievērsta lielajam skaitam aizdevumu, kuru atdošana būtiski tiek kavēta. Kas notiek jūsu jomā? Vai pieaug tiesu izpildītāju rīkoto izsoļu skaits, kurās banku parādniekiem tiek atsavināti nekustamie īpašumi?
— Nepieaug. Tieši otrādi, pašlaik krasi samazinās.
— Vai tas jāsaprot tā, ka bankas beidz formēt nekustamo īpašumu portfeļus, kuros nonāk to cilvēku ķīlas objekti, kuri nav tikuši galā ar savām finanšu saistībām?
— Es uz šo jautājumu neraudzītos no šāda skatpunkta. Bankas nekad nav sev noteikušas uzdevumu veidot nekustamo īpašumu portfeli kā tādu. Tas ir piespiedu pasākums. Piespiedu tādēļ, ka tad, kad nekustamā īpašuma cena krītas, pircējs saprot, ka krīzes situācijā, ja viņš nenopirks nekustamo īpašumu šodien, tas rīt būs vēl lētāks. Ja cena krītas, tad pircējs izlemj nogaidīt. Lejupslīdošā tirgū pirkumi notiek tikai tad, ja tas ir piespiedu solis.
Tas, ka banku meitu struktūras ienāca nekustamo īpašumu tirgū un sāka pirkt parādnieku objektus, stabilizēja cenu, un potenciālie pircēji, kas nekur nebija pazuduši, ieraugot, ka cena nepazeminās, atkal atgriezās tirgū un sāka piedalīties arī izsolēs. Savukārt tirgus cenas pamazām sāka celties.
— Tad jau nekustamo īpašumu tirgum un tā spēlētājiem jāsaka bankām paldies?!
— Tā tas ir. Paldies jāsaka par situācijas stabilizēšanu. Ja bankas tā nerīkotos, tad lejupslīde būtu neprognozējama.
— Izsoļu ir kļuvis mazāk. Vai tas nozīmē, ka slikto hipotēkas kredītu, tas ir, to kredītu, kas tiek atmaksāti ar kavēšanos, apmērs kļūst mazāks?
— Stāvoklis uzlabojas, tomēr pagaidām vēl nav īpaša iemesla priecāties par labām ziņām.
— Vai bankas būtu kļuvušas sociāli atbildīgākas?
— Es esmu rūpīgi izpētījis situāciju ar kredītiem. Ir absolūti precīza Latvijas Bankas statistika, kas parāda, cik kredītu tiek atdots ar kavēšanos. Maksājumu kavēšana ir vērojama aptuveni 30% gadījumu. Problēmas ir ar tiem aizdevumiem, kas masveidā tika izsniegti 2006. un 2007. gadā. Tad, lūk, ja no šī daudzuma paņem 30%, iegūst summu ikss, kas mērāma vairākiem simtiem tūkstošu. Taču, pavērojot, cik objektu tiek izlikts izsolēs, redzams, ka tie ir tikai daži procenti no visas summas. Līdz tiesas izpildei nonāk tikai neliela daļa no kavētajiem aizdevumiem. Faktiski, ja bankas gribētu atņemt nekustamos īpašumus visiem, kas kavē maksājumus, izsolēs izlikto objektu skaits būtu 20—30 reižu lielāks. Atsavināti tiek tikai tie nekustamie īpašumi, attiecībā uz kuriem bankai nav citas izvēles, bankai dažādu iemeslu dēļ nav izdevies vienoties ar īpašnieku-parādnieku. Pārējos gadījumos banka ir pacentusies atrast kompromisu.
— Jūsu pozīcija runā pretī sabiedrībā dominējošajam stereotipam, saskaņā ar kuru pie visa ir vainīgas bankas.
— Izmantoju tikai statistiku, tīrus skaitļus. Var spriedelēt arī par to, ka tiesas izpildītājs ir vainīgs visās cilvēku nelaimēs: viņš atnāk un visu atņem. Saprotiet, cilvēkiem piemīt tieksme vainot to, kas ir pēdējais. Ja viņš neapdomīgi ir paņēmis lielu kredītu un nav to maksājis, tas ir noticis pirms daudziem gadiem. Ja tiesa ir lēmusi atsavināt nekustamo īpašumu, to izliekot izsolē, tas ir noticis pirms pusgada vai gada. Tas viss ir kaut kur pagātnē. Bet kas „te un tagad” veic atsavināšanu? Tiesas izpildītājs! Tātad - pie visa vainīgs ir viņš! Tāda ir cilvēka psiholoģija. Tieši tādēļ, izpildot tiesas lēmumu, cenšos panākt, lai cilvēks saprastu, ka šādā situācijā tiesas izpildītājs nav vainīgs. Es kā tiesas izpildītājs varu darīt savu darbu maksimāli kvalitatīvi un labi, lai nekustamais īpašums tiktu pārdots par iespējami augstāku cenu. u 44. lpp.
— Tas varētu būt izdevīgi parādniekiem: jo augstāka ir pārdošanas cena, jo mazāks ir parāds, kas gulsies uz parādnieka pleciem pēc īpašuma pārdošanas, ja iegūtā cena nesegs ņemto aizdevumu.
— Teorētiski tā tas ir, bet praksē aizņēmējiem, kas palikuši bankām parādā, izdevīgums ir minimāls. Ņemot vērā tirgus kritumu, cilvēkam nav īpaši svarīgi, vai viņš bankai paliek parādā 150 000 vai 170 000 eiro. Lielākajai daļai ir skaidrs, ka ienākumi un dzīvesveids, kāds viņiem bija 2006. un 2007. gadā, diez vai pie viņiem atgriezīsies. Gan 170 000, gan 150 000 eiro viņiem ir absolūti neatdodams parāds.
— Vai jūsu praksē ir bijuši gadījumi, kad ir izdevies pārdot nekustamo īpašumu un dzēst gandrīz visu tā iegādei ņemto kredīta summu?
— Ir bijuši, protams… (pēc nelielas pauzes un pavīpsnājot — ). Pēdējos gados ir bijuši kādi divi tādi gadījumi. Nekustamo īpašumu tirgus cenu kritums ir 70—80%. Kā, esot tādam kritumam, lai būtu iespējams atdot nekustamā īpašuma iegādei ņemtos kredītus?! Ir, protams, aizņēmēji, kas kredīta jautājumu risināja saprātīgi. Kas pamatā ir mūsu klienti? Kā jau teicu, - tie, kuri aizdevumus ņēma 2006. un 2007. gadā. Tie, kuri aizņēmumus noformēja laikposmā no 2003. līdz 2005. gadam, ar tiesu izpildītājiem tikpat kā neredzas. Ja viņu nekustamie īpašumi, ņemot vērā kredītsaistību summas, nonāktu līdz mums, izsoles cena nosegtu parādu. Taču gadījumos, kad iespējamā nekustamā īpašuma cena var pārsniegt aizdevuma summu, viņi nekļūst par tiesu izpildītāju klientiem. Paši pārdod nodrošinājuma objektu un dzēš kredītu.
— Kādu objektu banku parādnieku nekustamo īpašumu izsolēs ir visvairāk?
— Dzīvokļi. Sērijveida mājokļu fonds.
— Vēl tikai pirms pāris gadiem izsolēs bankas izpirka gandrīz visus ieķīlātos nekustamos īpašumus. Kāda ir situācija šodien?
— Izsolēs piedalās liels skaits trešo personu. To kļūst aizvien vairāk un vairāk. Tam ir savs loģisks un matemātisks izskaidrojums. Cilvēkiem joprojām ir vajadzīgi dzīvokļi un mājas. Tomēr, kaut arī ir dramatisks cenu kritums, daudzi īpašnieki turpina prasīt augstu cenu. Kādam to pazemināt neļauj lielais kredīta parāda atlikums, kāds cits pats ir pircis par dārgu naudu un pārdodot negrib zaudēt. Tādēļ dzīvokļu un māju piedāvājums par tirgus cenu pašlaik nav pārāk liels. Turklāt izsoles ir lieliska iespēja iegūt interesējošo nekustamo īpašumu. Mums šajā aktivitātē ir arī kaut kas pozitīvs. Pēdējā laika jauna tendence izsolēs, ko vada tiesu izpildītāji, ir objektu pārdošana par tirgus cenu. Šādas tendences iemesls ir saistīts ar to, ka objekts nav pieejams brīvajā tirgū.
— Bet mēdz taču būt arī izsoles bez rezultāta? Nākamais solis ir objekta izsoles sākumcenas pazemināšana par 25%.
— Gadās. Es pats atbalstu teoriju, kuru parādniekam ir grūti pieņemt: izsole ir jāsāk ar maksimāli zemu cenu. Jo mazāka cena, jo lielāka interese, jo vairāk izsolē dalībnieku un jo augstāk var pacelt pārdošanas cenu. Skaidrs, ka sākumcena nosakāma loģiski. Pārāk zema cena nevienam nav vajadzīga, jo tad var uzrasties 500 dalībnieku, no kuriem 490 vēlēsies nopirkt Rīgā dzīvokli par 1000 latiem. Tieši tādēļ izsoles sākumcenai jābūt zemākai par tirgus cenu, bet saprāta robežās. Šai cenai jābūt tādai, lai piesaistītu pietiekamu skaitu interesentu. Prakse rāda, ka tad, ja izsoles dalībnieki redz, ka viens vai otrs objekts interesē arī citus, viņi paši paceļ latiņu līdz cenai, kuru ir gatavi maksāt.
— Mākleri stāstīja par šopavasar Jūrmalā notikušo privātai apbūvei paredzēta gruntsgabala izsoli, kurā piedalījās gandrīz vai 50 cilvēku un kurā cena pacēlās vairākkārt, sasniedzot 500 000.
— Ja objekts tiešām ir unikāls un brīvajā tirgū nav līdzīga piedāvājuma, interese par to var būt ļoti liela. Pēdējā laikā manā praksē ir bijuši gadījumi, kad pārdošanas cena vairākkārt ir pārsniegusi sākumcenu. Piemēram, cena nelielam zemesgabalam Babītē pacēlās no 2000 līdz 20 000 latu, bet māja Jūrmalā, kuras izsole sākās ar 600 000 latu, galu galā tika pārdota par 1,4 miljoniem latu.
Spriežot pēc manis veiktajām izsolēm, un to ir vairāk kā 50 mēnesī, varu teikt, ka ir jūtama milzīga mūsu valsts iedzīvotāju interese. Pārējie ir fiziskās un juridiskās personas „no malas”. Ja bankas redz, ka objekta cena ir normāla, tad tās, tā teikt, „paiet malā”. Tas ir tas, ar ko mēs sākām sarunu: bankām un to meitu struktūrām nekustamo īpašumu iegāde nav pašmērķis. Viņu mērķis ir stabilizēt tirgu un nepieļaut pārdošanu par pārāk zemu cenu.
— Vai bieži gadās objekti, par kuriem jau pirms izsoles ir skaidrs, ka tos pārdot ir neiespējami?
— Kad cilvēks dodas makšķerēt, viņš taču nezina, vai noķers zivi vai nenoķers. Mēdz būt objekti, uz kuriem skaties un domā: „Kam tie tādi ir vajadzīgi?” Tomēr atklājas, ka interese par tiem ir liela. Praktiski viss tiek pārdots. 14 gadu laikā, kopš strādāju, tikai vienu reizi novērtētājs pateica, ka nekustamā īpašuma vērtība ir negatīva. Viņš piedāvāja noteikt cenu „viens lats” un sacīja, ka tad konkrēto nekustamo īpašumu pārdošot. Man savukārt paskaidroja, ka cena „viens lats” nevarot būt, un tika noteikta augstāka cena. Objektu pārdeva. Tā kā pārdot var visu, tikai šajā procesā ir jārīkojas pareizi!
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2465
